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那么，這三種市場各自有怎樣的特點呢？這里我借用一段頗為認同的光大證券研究部所做的分析。

1、優質公立養老機構的特點：“一床難求、等不起”

如全國標桿公立養老院—北京第一社會福利院，僅能提供1100張床位，排隊登記的老人一度超過1萬人，每年輪候只能入住幾十位；上海靜安區公辦民營的樂寧老年福利院僅有167個床位，位于鬧市，環境優美，收費合理（4000~5000元/月，餐費700元/人/月）較受歡迎，僅對靜安區戶籍老人開放。即便如此，輪候入駐的老人有時仍需排隊幾年。

2、私立養老機構嚴重兩級分化，低端質量堪憂，高端負擔不起

低端民營的福利院設施條件差，服務意識不足，護理水平低；高端民營養老機構條件雖好但收費較高，收費區間在8000~30000元/月不等。統計數據顯示，2016年全國居民人均可支配收入23821元，城鎮人均可支配收入為33616元，每月8000-30000元的養老費用對多數家庭來說無法負擔，僅能滿足少部分高收入家庭需求。

3、傳統居家養老矛盾重重，房價和人力成本高企

大城市房價高漲居住空間有限，人力成本高企導致護工費用不菲，多代人共同居住的生活矛盾等等，均成為目前養老難題。

《中國養老產業白皮書》顯示，截止2014年，國內養老機構收留撫養老年人數，僅相當于全國65歲及以上老年人總數的2.1%，相當于全國失能老人總數的8.5%。

預計2020年我國養老地產市場空間將達到7.7萬億元，2030年將進一步擴張，達到22.3萬億元。

2、養老地產探索發展的三階段回顧

站在2017年的當下，我們去反觀養老地產行業的產品歷程，行業進步的輪廓逐漸清晰起來。

漸漸地，市場從觀望、探索和前期的產品試錯和研發，逐步走向了產品線化和規?；陌l展階段。這其中需求端的因素是養老理念的改變、養老生活習慣的調整，對于新思想新生活方式的接受程度；而與此同時，在產品供給端的產品不斷升級提升、服務系統的不斷完善，也成為市場規?；l展的一個重要促進因素。

最近光大證券最新的研究報告，把養老地產的發展模式梳理成三個階段，我個人相對比較認同，總結如下：

1、2000~2010 養老概念作為銷售賣點，進入初步探索期

該階段“養老概念”初步探索階段，開發模式仍沿襲傳統地產開發理念，強調“銷售”而非“服務”，養老概念多作為“掛羊頭”的銷售賣點，物業產品設計中出現部分適老性住宅，但后期運營管理普遍缺失，養老設施規?？s水，服務水平較差，模式不成熟。 

2、2010~2015 服務意識強化，產品逐步多元，開始企業試水期

進入第二階段，養老地產開發中的“運營意識”和“服務意識”逐步強化，規模擴大，產品形態逐步多元，適老化住宅及養老社區發展迅速，出現了醫療養老結合（典型如上實東灘瑞慈花園在社區中設置瑞金醫院）、候鳥式旅游養老（典型如保利三亞海棠灣和太平保險集團的梧桐人家）、學院式養老（典型如綠城烏鎮雅園）等多元化養老地產模式。 

當然，在快速老齡化的巨大需求之下，養老服務機構仍存在不足和匹配程度低的問題，同時伴隨著養老服務人員缺乏，素質有待提高，設施設備有待完善等問題，急需動員社會力量，加大投入，構建多層次養老服務體系。 

3、2016~至今 需求全面爆發，政策加強引導，企業進入搶灘登陸黃金期

市場空間巨大，需求全面爆發，政策加強引導，財政金融加強支持，養老產業進入了“搶灘登陸”的黃金機遇期。

根據WIND數據，我國養老服務床位數從2005年158萬張迅速增長至2016年底730萬張；PPP養老項目投資額從2016年初的1227億元迅速增長到2017年8月的近1900億元。

3、各路資本加快布局養老地產，房企險資占大頭

由上可見，巨大的市場容量和可預計的發展空間，吸引各路資本的目光進行布局和嘗試，實力雄厚的企業抓緊搶占大勢制高點，獲取產業控制權和話語權，制訂產業發展標準，為即將來臨的養老產業大發展作好戰略準備。 

目前主要參與養老地產的機構主要有三類：一是實力雄厚，經驗豐富的大牌開發商：如萬科、保利、復星、綠地、首創、遠洋、綠城、上實等；二是手握長期低成本資金的保險機構：如泰康人壽、生命人壽、新華保險、國壽、太保、合眾等；三是尋求產業擴張及挖掘新利潤點的產業資本：如和諧基金、紅杉資本、云鋒基金等；

房企、保險、醫療機構強強聯手，將適老性物業開發、保險產品設計、醫療護理服務結合，貫通養老地產開發運營全過程。運營管理不斷吸收美國澳洲日本等發達國家的養老經驗，引入國外成熟管理團隊，或直接與國外養老管理企業合資開發養老項目。

如太平養老和上海實業均與美國Watermark公司簽訂了合作協議，綠地與澳洲養老服務集團Provectus Care達成合作協議，遠洋集團與美國Emeritus集團簽署協議等。 

由于養老地產客戶區的特殊性，醫養結合成為重點開發模式，醫療服務方面更加重視醫療企業聯合及護理服務的輸出。如上實集團與瑞金醫院合作開發東灘養老；上海地產、萬科、上海中醫藥大學共同成立上海申養公司；遠洋集團“椿萱茂”聯合遠洋“海醫匯”知名醫療資源；泰康之家醫療保險掛鉤，大力推廣醫養融合。 

進入2017年，各路資金紛紛加大在養老產業的布局，舉例來看：

【中南建設】

2017年3月與濟寧市簽署《濟寧市中西醫結合醫院任城區老年護養院政府和社會資本合作PPP 項目合同》，總投資規模達6.66億元。

【中弘股份】

2017年4月分別以4.96億元和6.6億元競得北京平谷區夏各莊鎮的兩宗A61機構養老設施用地。

【綠地集團】與【復星星堡】

2017年6月合作簽約養老項目落戶佛山張槎未來城；同年7月綠地香港與澳洲養老服務集團Provectus Care達成合作協議。

【華潤集團】

207年8月總價10.46億拿下南寧良慶區首宗養老地塊；同月與沈陽市鐵西區政府正式簽署合作協議打造沈陽市養老及健康產業示范區。

【同仁堂】

2017年5月北京同仁堂（集團）有限責任公司發布成立同仁堂養老產業基金，設立10億元產業基金，同時啟動同仁堂北京健康養老項目，標志著百年老字號同仁堂健康養老全國戰略正式實施。

【南京新百】

2017年6月擬以受讓股權及增資方式入股南京禾康智慧養老產業有限公司，交易總價1.22億人民幣獲得其51%的股權，進一步加快在居家養老服務領域的擴展。

4、領先企業已率先形成養老產品線

眾所周知，從早在住宅時代的開始，中國地產業就出現了產品線式發展的現象。那些經典的產品線，如萬科的四季花城系列，綠城的桂花園系列，都曾成為一代人的居住生活方式的樣板。 

地產產品線模式是大型集團進行規?；瘮U展的一種模式載體，如同汽車工業的T型車的產品線。地產的產品線的存在，在工程、效率、成本上都對整個產業效率產生了極大的提升。

一般情況是，當行業內發現了一種功能特別的產品存在了需求，但尚處于研發階段，還沒有出現規模化的生產，沒有制定量化標準的時候，就需要開發模具，研究未來量產的可能性。一旦某日，市場逐步成熟，需求穩定，產品研發模具試錯、調整、優化、改進完畢，上下游供應鏈體系高度融合，那就可以進行大規模的投向市場。工業界這種常用的產品線方法，在地產業也廣泛存在。 

對于養老地產產業，我認為當前已經度過了試錯、探索、優化調整期，模具已經開啟，進入快速發展的產品線的時代。

下面我借用廣大證券的一組資料整理，對當前地產企業和保險企業兩大陣營開發的養老產品線進行分析，以讓業界對市場主流產品線的全貌有個較為清晰、完整的認知。

1、萬科“隨園系列”三大養老產品線

萬科稱得上是養老地產行業領跑者。

萬科隨園養老三大產品分別為隨園嘉樹（活躍長者公寓）、隨園護理院（家庭式長者康復護理中心）和隨園之家（社區居家養老服務中心），提供不同層級不同照護方式的養老產品。 

2009 年杭州萬科“隨園嘉樹”項目立項標志著萬科養老邁出第一步；2013年長者社區隨園嘉樹面世，家庭式長者康復中心隨園護理院正式對外運營；2016年萬科隨園養老正式形成社區、機構和居家養老三大層級的養老服務體系；2016年11月萬科在寧波一次性落定12家隨園之家，2016年12月成為深圳深圳首家公辦養老機構PPP試點項目的運營合作方，截止2016年底，萬科社區居家養老隨園之家以杭州和寧波為中心，已覆蓋超過100家日間照料中心，開始進入規?；\營。 

2017年1月萬科與長發集團簽約拓展長春養老市場，同月與悅榕莊簽約拓展高端酒店養老市場。萬科稱后續將不斷延展養老服務產業鏈，打通政府協會、專業醫院、養老機構、醫學院、設備材料開發商等上下游，形成以長者服務為中心的養老生態圈，未來三年萬科隨園養老將布局千個網點，直接服務客戶數超過5萬名，覆蓋長者將達60萬人。

除此之外，萬科還打造過萬科怡園這個城市公寓型養老的品牌，其風格簡約、清新、溫暖，頗具特色。

2、保利的“三位一體”中國式養老

保利的養老地產項目起步較早，2012年11月正式運營的北京保利西山林語和熹會為其典范項目，建面2.2萬平米；和熹會建筑為西山林語內酒店改造而成，相對于新建養老機構成本較低，采用會員費+月租的收費模式，內部護理人員接受專業培訓，運營側重養老服務。

2014年開發的保利西塘越項目稱得上是中國養老地產界的濃重一筆。項目配套9000平方米的康復中心，可提供日常檢查，專門體檢、醫療及康復服務；目前保利正在以“全鏈條方式”介入養老產業，提出居家為基礎、社區為依托、機構為支撐“三位一體”的中國式養老模式。 

2017年3月保利地產首個“嵌入式”社區養老機構“保利·慧享福”長者照護之家在上海正式揭幕，標志保利地產正逐步將適老產品由機構擴展至社區。

3、綠城“烏鎮雅園”學院式養老

綠城作為國內涉水養老地產較早的房地產企業，其特點在于“學院式”養老地產，成立了專門的教育公司和老年大學，為老年人提供學習和娛樂服務。

綠城首次試水養老地產是2010年推出位于杭州臨平的綠城藍庭項目中的“頤養公寓”，除健康中心、文體活動中心、社區門診、護理院等公共配套外，這里還組建了一所社區老年大學，這成為綠城“學院式養老”的初步探索。

2011年，綠城正式組建學院式養老運營平臺——綠城頤樂教育公司，負責在十幾個城市的綠城社區里開設的數十所頤樂學院的運營管理。位于烏鎮的雅園項目，成為綠城目前“學院式養老”的最大實驗場，綠城牽手專注康復醫療和養老產業的雅達國際，共同打造包括烏鎮雅園在內的烏鎮國際健康生態產業園。

2015年4月，綠城與浙江交通投資集團在青山湖項目合作；2016年7月，“杭州市余杭區社會福利中心養老、助殘區塊社會化運營項目”簽約儀式在余杭區殘疾人聯合會舉行。作為中標單位，杭州綠城頤居投資管理有限公司及康寧醫院股份有限公司作為代表參加本次簽約儀式，該項目集老年公寓、孤殘兒童、精神（智力）殘疾人托管拖養、社會救助管理（區級避災倉庫）為一體，旨在打造高品質晚年生活、營造幸福家園。

2017年7月25日，余杭綠城頤養中心正式運營，該頤養中心面向對象包括自理老人、介助老人、介護老人和失智老人，共有床位1000張，在提供充足醫療保障的同時依舊延續綠城特色的學院式養老風格。余杭綠城頤養中心是余杭區社會福利中心的一部分，該福利中心由余杭區政府投資建設，由杭州綠城頤居投資管理有限公司運營管理。

4、遠洋引入國外失智照護，醫養結合打造“椿萱茂”品牌

遠洋集團與哥倫比亞太平洋公司、美國知名養老服務商Emeritus集團簽署協議，共同組建中外合資企業進行開發和經營，外方將提供專業設備的選擇和采購、項目院長及護士等培訓在內的多項服務。

遠洋椿萱茂主打三類養老產品，分別是CLRC長者社區、CB老年公寓和CC照料中心。

2016年5月，遠洋地產養老品牌椿萱茂（北京青塔）項目對外宣告正式營業，至此，椿萱茂在京的運營項目遞增至三個，“椿萱茂”養老品牌進入“品牌連鎖品質服務”的全新發展階段。2016年12月，遠洋·椿萱茂（北京北苑）的正式面世，標志著遠洋品牌連鎖化養老公寓第四次落地。

遠洋椿萱茂的最大亮點是失智照護。它引入美國失智照護第三大運營商MERIDIAN的失智照護項目，達到了國內失智照護實踐領域的領先水準，并且成為中國唯一認可理論認證及培訓授權機構（AVO），填補了國內失智癥認可理論培訓的空白。

5、上海申養公司著力打造“居、護、醫、社”

上海申養投資管理股份有限公司成立于2015年，是由上海地產集團、上海萬科、上海中醫藥大學聯合發起成立的混合所有制企業，專注于養老運營服務行業。申養公司目前聚焦于上海，著力打造居（長者公寓）、護（照護機構）、醫（康復護理院）、社（社區為老服務中心）等養老運營服務業務，立志于提供面向大眾的品質醫養服務。

目前，申養公司已有城花智匯坊、古美智匯坊兩家社區為老服務中心在運營，鎮坪路望年薈照護機構也于近期開始投入運營。申養公司稱正在籌備中的社區為老服務中心、照護機構、長者公寓、康復護理院等各類機構20多家，遍布上海主要中心城區。預計到2017年，公司運營管理養老床位數將超過3000張。

6、上實東灘瑞慈花園，引入瑞金醫院和老年大學的CCRC長者社區

上實集團擬投資100億元建設“長者社區”，東灘長者社區依托東灘優質生態資源，由全球知名的設計公司帕金斯·伊士曼（美國）領銜規劃，打造符合中國長者生活特點的一站式養老的示范性社區。整個社區占地面積約2500畝，規劃總建筑面積給100平方米，可滿足10000多名長者的健康居住需求。項目定位為CCRC模式，將采取租售結合的方式，主要面向中等收入人群。

上實瑞慈花園是東灘長者社區的首個養老社區項目，由在養老社區設計領域有盛譽的斯坦伯格公司（美國）設計，采用國際先進的CCRC模式，傾力打造“醫療+學習”的一站式養老社區。上實瑞慈花園充分考慮長者的健康居住需要，在社區內部配建餐飲、健身會所、瑞金醫院東灘醫療中心、上海老年大學東灘長者書院等設施，毗鄰小區配建東灘生態園、東灘生態農莊、上實瑞慈健康館等公共活動空間。

7、復星集團的大健康戰略 復星星堡開始輸出咨詢服務

復星是上海第一家同時擁有外商投資許可、工商企業法人執照和民政局頒發的養老機構許可證的養老機構。復星集團對養老、健康產業的研究較早，2011年復星表示看好未來養老地產，并會加大此領域的投資，復星旗下房地產投資管理平臺提出健康蜂巢概念，探索及嘗試將健康、養老與地產有機融合，打通養老保險、綜合地產、醫藥健康三大產業平臺，構建大健康戰略格局。

2013年5月，由復星集團與峰堡投資集團合資設立的上海星堡老年服務有限公司宣布其在中國首個綜合養老社區（星堡中環養老社區）正式開業，占地面積18,000平方米，擁有189個獨立居住房間，30個雙人居住的協助護理床位，據稱項目由美國Fortress集團原裝團隊打造。美國峰堡與復星的投資比例各占50%股份。同時星堡已為國內多個養老地產投資與開發商提供了專業的養老咨詢顧問服務和第三方管理服務。

2017年5月16日，復星地產旗下大健康投資和運營平臺星健與澳洲藍寶石控股集團簽訂合資協議，雙方共同成立合資公司，共同打造北京七葉香山照護型養老項目。

8、泰康保險打造“保險與醫養實體跨界結合”戰略

目前泰康之家已在北京、上海、廣州、三亞、蘇州、武漢、成都、杭州等多個重點城市開展項目，形成?三亞看海、陽澄觀湖，龍塢望山?的泰康養老社區特色布局。 

2016年9月泰康之家·蜀園正式對外開放，將落地實踐“醫養融合”模式，填補西南地區高品質醫養市場空白，預計2018年正式投入運營；2016年11月，泰康保險集團與云南省人民政府簽署戰略合作協議；同月泰康與國際先進養老社區管理者NorthStar Realty Finance Corp.（“北星”地產金融公司）簽訂合作協議，進軍國際醫養市場。2017年1月，泰康之家?粵園在廣州蘿崗開業運營，十三五期間，泰康將與廣東省在醫養結合等多方面展開合作，全力支持廣東經濟建設。

9、中國人壽的“大資管、大健康、大養老”

針對養老社區，中國人壽開發出一系列與其對接的保險產品，購買這些對接保險產品的客戶除享有正常的保險保障之外，還享有保證入住權、優先入住權、費用減免權、體驗入住權四大權益。

2016年5月，中國人壽旗下健康養老品牌“國壽嘉園”面世；中國人壽還與華為公司舉行了智慧養老聯合創新實驗室簽約儀式，雙方將在智慧養老創新方面展開多項合作，構建具有中國人壽特色的健康養老服務創新模式。位于蘇州陽澄湖半島的活力養生社區項目命名為“國壽嘉園·雅境”。中國人壽聯手美國最大的非上市養老運營機構魅力花園公司，共同建設復合型養老養生社區。

10、中國太平集團“梧桐人家”，候鳥式養老

“太平梧桐人家”是中國太平集團投資興建的首個養老社區旗艦店，目前與中國太平推出的終身年金養老保險產品“悅享金生”進行捆綁式的銷售，即購買“悅享金生”或達到一定標準的新款養老產品，前5000名客戶可獲得保證入住資格和有限入住資格。入住后，返還的年金可以沖抵養老費用。

2015年11月，保利地產和太平人壽達成戰略合作，在健康養老產業進行全面合作；2016年6月，太平養老產業管理有限公司與美國水印公司合資組建的太平水印（上海）養老企業管理有限公司正式成立，對接中國太平上?！拔嗤┤思摇贝笮宛B老社區項目；2016年12月，中國太平保險集團與一方集團合作的太平一方大健康產業股權投資基金正式簽約落成，基金總規模8億元。

11、合眾人壽的合眾優年生活·持續健康退休社區

合眾優年生活·持續健康退休社區借鑒美國CCRC養老模式，推出兩大特色社區AAC社區和CCRC社區，核心服務理念是家的氛圍，品牌隸屬公司是合眾優年（北京）投資有限公司，股東是中發實業（集團）有限公司、合眾人壽保險股份有限公司，已獲取土地包括沈陽社區、武漢社區、合肥社區、南寧社區等。

2015年10月，合眾人壽與美國Summit Healthcare REIT公司合資收購美國南科羅拉多州、俄勒岡州和弗吉尼亞州的6處養老社區，成為我國保險資金出海收購養老社區的第一個成功案例。2016年11月，合眾人壽聯同信泰資本、Welltower. Inc發起一筆約9.3億美元（約合人民幣63.24億元）的投資，用于收購美國13個州的39家養老護理社區。2016年12月底，合眾人壽斥資2億元收購了長三角地區共7家養老院，成為國內首家收購養老院股權的保險公司。

針對以上情況，2014年國土資源部出臺的《養老服務設施用地指導意見》中明確了養老用地的屬性及出讓方式，擇重簡摘如下：

“養老服務設施用地登記為醫衛慈善用地，出讓最高年限50年，不是房地產開發用地，轉變土地性質必須繳納土地出讓金；“防范以養老用地為名變相“圈地”、“囤地”，帶醫院一次供地不能超過5公頃，不帶醫院的不能超過3公頃；營利性養老服務設施用地，原則上以租賃方式為主；鼓勵盤活存量用地用于養老設施，已建成住宅小區增加非盈利養老設施建筑面積的可不增收土地款”等； 

顯然，政府并不鼓勵占地規模動輒上千畝的“集中型”或“圈地型”養老，而是鼓勵“居家型”、“社區型”、“分散型”養老，與我國“十三五”規劃結合國情提出要“建立以居家為基礎、社區為依托、機構為補充的多層次養老服務體系”要求相匹配。 

前期的養老地產項目之所以屢屢出現“掛羊頭賣狗肉”，打著養老旗號進行房地產開發及大規模銷售，其部分原因在于養老地產的核心在“后續運營和持續照護服務”，其主要盈利來自于長期租金收入和資產升值，現金回流速度慢，在開發和運營階段均需要有穩定的、長周期、低成本、大規模的資金做支持，這一點與目前追求高杠桿和快周轉的房地產開發有本質區別。 

其實這也是無奈之舉。在融資渠道缺乏、資本結構不合理、社會資本參與度低，無法獲得長周期和低成本資金的支持情況下，開發企業必須利用部分物業的銷售款來保證現金流，同時也包括債務借新還舊和放大財務杠桿。

2015年之后，國開行、發改委等部門分別發布了金融支持養老產業的文件，目前養老產業資金來源除了企業自有資金外，國開行融資、養老專項債、保險資金是主要資金來源。關于國外流行的養老房地產REITs的研究早已開始，目前由于各種原因仍未出臺。 

隨著“以售養租”模式被廣泛詬病而逐步退出市場，目前盈利性養老項目的主流模式轉為“會費+月費”的會員卡模式，保險機構為主導開發的養老項目多與其養老保險產品銷售進行捆綁。 

養老機構對入駐的養老客戶收取一次性會員費（100萬-500萬不等），后續每月繳納5000-10000元的月費（如需其他特殊服務則另外收取特護費），目前主流的泰康保險的泰康之家、萬科隨園嘉樹、上實東灘瑞慈花園、表上海鴻泰樂璟會，上海親和源老年公寓等均采用此類收費模式。

面對一個新的快速增長的養老地產市場，如何搶占市場紅利已經是產品線競爭階段的各大戰略投資集團的思考重點。雖然本文所列舉的上述集團在這個行業里，已經率先進行了布局，但這絕不意味著行業大局已定。隨著中央各種扶植養老產業的政策出臺，我認為真正的競爭序幕，料將出現在即將到來的2018年。

縱觀IT行業、制造業等產品創新的發展歷程，我們可以知道一個行業只有在技術規范、市場穩定后，才會出現真正的不會被顛覆的穩定的市場大鱷。 

從上述的研究可以看出，面對這個市場空間達7萬億的養老地產的開發，本質上不僅是一個產品研發設計問題，也是專業服務的問題。這就如同前十年的購物中心市場一樣，難點絕不在于硬件設施的投入，真正的行業痛點在于如何提升養老型資產的經營效率。

雖然說居家養老和機構養老是當前市場主流，但在未來的產品競爭階段，如何打造一個風景優美、服務設施齊備、管理規范、環境溫馨、社區功能多樣的、集康養文旅社區居住為一體的養老項目，可能是未來地產企業產品研發的重點，也將會是一個新的市場藍海。

本文部分文章素材來自光大證券研究報告