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2017年下半年，多家地方衛視不約而同地推出了《親愛的客棧》《青春旅社》《三個院子》等多檔以經營民宿為主題的綜藝節目，民宿業的火爆可見一斑。這個正在快速增長的新興產業一直以個人和家庭經營的形態為主，但資本的進入已經在悄悄改變行業格局。

在消費升級的帶動下，民宿行業只用了幾年時間就完成了從“農家樂”到“精品酒店”的蛻變。一些優質的民宿品牌開始得到資本的青睞。今年3月底，青普旅游投資2.68億元，成為精品民宿領軍品牌“花間堂”的控股股東。此外，松贊、千里走單騎、大樂之野等知名民宿品牌，均通過眾籌方式完成了多筆融資，融資總額從千萬至上億元不等。

在資本的支持下，這些發展較好的民宿品牌開始加大了擴張步伐。一方面，部分民宿由一到兩家的規模開始向“連鎖”擴張。另一方面，在獲得資金后，新建民宿客棧的硬件逐步升級，市場定位開始走向中高端。

與此同時，民宿業的競爭也在資本的刺激下愈發激烈，兩極分化開始顯現。得到資本加持的品牌高歌猛進，但對于個體經營者來說，這個行業的門檻在不斷提高，也不再像以前那樣容易賺錢了。由于經營不善，很多民宿“小業主”不得不黯然離場。這背后，民宿行業正在經歷升級和淘汰并存的局面。與此同時，對于逐利的資本與“慢生意”民宿相結合的質疑聲，也在不斷增多。

民宿洗牌

2017年10月1日，國家旅游局發布的首個民宿行業標準《旅游民宿基本要求與評價》（下稱“國標”）開始實施。“國標”首次以官方口吻闡釋了對民宿的定義——利用當地閑置資源，民宿主人參與接待，為游客提供體驗當地自然、文化與生產生活方式的小型住宿設施。

然而，這種“小型住宿設施”已經有了過剩的風險。根據中國飯店協會發布的統計，截至2016年底，國內民宿客棧數量達到53852家，比前一年增長了1.12萬家。其中，云南、浙江兩地的客棧數量均在5000家以上，北京客棧數量超過4000家，廣東、四川客棧數量在3000家以上。

在膨脹的數量背后，據統計，截至去年底，民宿客棧的整體入住率降至50％以下。麗江、大理、莫干山等民宿扎堆的地區，競爭就更為激烈。

“麗江的客棧一大半都不賺錢。”在云南麗江參與客棧經營的劉偉說，他工作過的一家客棧，2015年開業之初，連轉讓費帶重新裝修的投資在200萬元以上。如今，這家客棧生意凋敝，整體轉手出去預計只能收回100萬元。

與劉偉所述情況相似的客棧不在少數。一位在當地從事客棧轉讓中介的負責人說，在麗江，除了獅子山觀景處的客棧門面緊缺外，古城內的客棧每個月都有不少掛出轉讓。

即便如此，要順利轉出也并不容易。在現在的麗江，消費者對客棧硬件的要求正在升級，新開客棧的平均單房成本已經在20萬元以上。相比之下，鉑濤酒店的一位負責人說，該公司在西安、成都等二線城市新建一家精品酒店的單房投入約為10萬元，僅為客棧的一半。

按照民宿行業的經驗，客房數量在20間以上，在經營上才會更加游刃有余。麗江的民宿客棧普遍客房數量在8間－15間，對于本地小業主而言，較小的規模以及資金的缺乏，限制了本地民宿的發展。

這些設施達不到要求的客棧，往往由于口碑難以提升、同質化競爭嚴重而入住率長期低迷。同時，高企的投資門檻已嚇退了很多“小業主”。“很多沒錢投入進行硬件升級的客棧更容易經營不善，只好轉讓。”劉偉說道。

由于投資門檻較低，大量客棧集中在中低端，100元－200元區間的客棧占據主流。在業內人士看來，這些客棧很多只有3個－4個人在經營，難以建立服務標準，再加上設施簡陋、轉手頻繁，對于品牌和口碑的意識較為淡薄，近年來成為面臨淘汰的“重災區”。

按照“國標”，民宿經營者必須取得當地政府的相關證照，滿足公安機關治安消防要求。同時客房床單、被套、枕套、毛巾等用品要做到每客必換。

此外，“國標”針對民宿的生活飲用水、污水排放、餐飲和住宿衛生等約13個方面首次設置了標準。在業內人士看來，對于大量小本經營的民宿客棧而言，如果不能滿足“國標”的要求，退出已經在所難免。

“以前消費者會因為民宿的文化特色，而去包容硬件、服務等方面的缺點。”花間堂創始人之一張蓓稱，“但大家都有‘文化’了，消費者開始挑剔，民宿需要升級。”

隨著成本的不斷提高和不斷增長的升級需求，許多個人經營的民宿也開始“找錢”了。

今年3月，花間堂被投資人王功權以2.68億元的價格整體納入青普旅游旗下，創始人張蓓不再負責花間堂的具體經營，成為青普旅游股東。而這筆“天價”的收購案，一直被民宿業界津津樂道。花間堂創建于2009年，現在旗下已有19家客棧，分布在云南、浙江、四川等地，被稱作民宿“第一”品牌。

不只是花間堂，在民宿業內，2015年3月，宛若故里宣布獲得青驄資本1000萬元人民幣的天使輪投資。2016年瓦當瓦舍、詩莉莉、木西民宿、山里寒舍等民宿品牌相繼獲得融資。

除了引入風投資本外，“眾籌”成為很多民宿的選擇。西坡、松贊、千里走單騎、大樂之野等民宿均選擇“眾籌”。在民宿眾籌平臺“開始吧”上，有超過400個民宿項目完成融資。其中，千里走單騎在該平臺上發起近七次眾籌，均獲得成功，最高一次認籌額超過2920萬元。

“莫干山民宿大樂之野的單房投入成本達到50萬元。”民宿行業資深人士俞昌斌表示，除了房間本身的裝修和設計支出外，咖啡廳、廚房、客廳、露臺等公共區域的布置花費巨大，是導致成本高企的重要原因。然而，這種投入并不是沒有效果的，“大樂之野的入住率在75％以上，房費在1200元左右”。

然而，硬件的升級只是資本改造民宿的第一步，非標的民宿開始試水“標準化”，獲得資本青睞的民宿開始向“連鎖”擴張。

劉杰最近因為在湖南衛視綜藝節目《親愛的客棧》中亮相而體驗了一把做“網紅”的感覺。在此之前，他主導經營的民宿品牌“西坡”，已經是莫干山地區經營狀況最好的民宿之一。

西坡在2009年開始創建，是最早進入莫干山地區的民宿之一。在2013年劉杰加入西坡的時候，這家客棧與莫干山的大多數同行一樣，采用“家庭作坊”式的管理。2013年，正逢全國各地的民宿如雨后春筍一樣出現，其中，莫干山當地的競爭尤為激烈。

根據當地政府統計，轄區民宿客棧數量已經超過800家。民宿的集中，成為了當地獨特的旅游資源。但由于簡單模仿、民宿扎堆投入，當地民宿的發展開始出現“瓶頸”，價格競賽、惡性競爭的趨勢開始出現。

那一年開始，西坡開始了“標準化”的嘗試——引入劉杰等職業經理人團隊，將家庭作坊式的管理方式轉為公司運營。

“民宿的經營大致可以分為標準和‘非標’兩個部分，我們提出的概念叫‘正規不正式’。”劉杰表示，民宿的外觀設計、開發建造都可以實現標準化，此外，更為重要的是運營環節的標準化，“財務、廚房、客房等管理，都可以參考大型酒店的形式，建立統一的后臺管理”。

此外，民宿活動中心、預定中心、管家服務等內容，構成“非標”管理的核心。其中，管家是民宿保持“人情味”最重要的特色，按照劉杰的要求，管家應該滿足客人的一切需要。在有25間房的莫干山客棧，西坡共配備了14名管家。

由于公司化改造的成功，西坡的經營獲得了股東的肯定。今年一季度，西坡在杭州千島湖地區的分店開業，這是西坡第一次試水“連鎖”。相較于西坡在莫干山27間客房的規模，千島湖店擁有40間客房，大多仍是在當地鄉村老房子的基礎上改造。

據總經理劉杰介紹，西坡千島湖店的投資規模高達4000萬到5000萬元。其中，除了園林景觀外，面包房、咖啡廳、泳池、兒童樂園的建設，以及露天電影、燒烤設施的投入，都花費了巨大成本。

西坡的一位負責人稱，千島湖店節假日房價能到1600元到1.1萬元之間，平日房價大約是節假日的60％。即便如此，在今年國慶期間，千島湖店的客房仍需要提前一個月以上預定。

基于成功經驗，西坡在寧夏的店將在明年開業，目前已開始了在泰國清邁等地的選址。“我們成立了酒店管理公司，計劃今年內納入5家客棧。”劉杰說道。

不只是西坡，已經有不少聲名在外的民宿品牌走上了多地化、連鎖化的道路。按照宛若故里的計劃，將在全國開業12個精品客棧。大樂之野、千里走單騎、瓦當瓦舍、松贊等民宿品牌也紛紛開始擴張。

資本雙刃劍

實際上，資本與民宿的結合，也并非水到渠成。在一些投資者看來，民宿盈利模式過于單一、投資過重，且在很多民宿中，單店的成功往往很難復制。

據劉杰介紹，雖然開發了諸多活動項目，但在西坡的收入中，客房收入仍然占據了60％到65％，餐飲收入占據20％到25％，而作為民宿特色的組織各類活動的收入僅占到5％到10％。

同樣的問題也出現在花間堂。據介紹，為拓展收入，花間堂嘗試開發帶有自身風格的服裝、家具、日用品等衍生產品。但截至今年一季度，客房收入占比仍在70％左右。

一位民宿品牌的中層管理人員透露，民宿活動收入、餐飲的實際利潤很低。“舉辦燒烤派對、手工課、露天電影這些活動需要耗費很大的人力物力，很難標準化，不能真正賺到錢。” 作為民宿來說，“文化”和“情懷”的標簽并沒有找到合適的變現方式。

此外，投資者也擔心民宿過長的回報周期。一位參與創建精品連鎖酒店品牌“希岸”的投資人表示，對于酒店投資來說，最理想的狀態是能夠18個月到3年收回成本，民宿很難達到。“酒店平均5年就需要進行大規模的翻修，對于投資較大的民宿來說，收回成本就需要5年以上。”，

“很多民宿的主人本身就是某一領域的KOL（意見領袖），自帶很多粉絲，這種模式很難復制。”上述投資人說道。

“我們比較青睞已經有了幾家運營數據不錯的店，同時有可規模化復制模式的民宿品牌。”戈壁創投的一位負責人表示，“這樣的民宿品牌，目前在市場上仍然是稀缺的。”

除了資本的質疑以外，民宿經營者對于機構資本的進入也懷有一定疑慮。在部分民宿經營者看來，資本在進入民宿的過程中往往顯得“逐利”和“短視”，這對于民宿來說不是好事。

“借助資本的力量，花間堂的店面快速鋪開，但對民宿所強調的‘家’的感覺，是有稀釋的。”張蓓坦言，這是一把雙刃劍。

“有一些機構投資者聯系過我們，但我們的投資主要還是來自于股東，除此之外，我們更傾向于眾籌。”劉杰說，“眾籌不僅能夠融到錢，還可以通過這個渠道帶來知名度和客源。” 這些都是機構投資者所難以帶來的。

俞昌斌表示，很多精品民宿的擁有者都是設計師，或已經通過其他領域有所積累。他們“小而美”的鄉間理想，往往與資本并不投緣。

“很多民宿融到錢以后都放著不知道怎么用。”一位民宿品牌的負責人表示，民宿是一門“慢生意”，無法在短期內快速擴張。“從現在機構投資者參與的情況來看，資方與民宿經營者配合十分完美的案例，目前還沒有出現。”

*本文來源：微信公眾平臺：財經雜志（i-caijing），原標題：《被資本“改造”的民宿：“小而美”的鄉間理想如何轉身》。