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如果競爭對手占了上風, 那就最好站到他們一邊亦從中獲利，這句話用于形容一些多住宅的房地產開發商再合適不過。布魯克菲爾德物業公司（Brookfield Property Partners）和雷曼兄弟前管理團隊成立的房地產投資咨詢公司Silverpeak Real Estate Partners近日宣布與短租巨頭Airbnb合作嘗試建造Airbnb式的公寓。

布魯克菲爾德物業公司稱其與Airbnb今年十月推出的類似酒店概念的新品牌Niidos達成2億美元的股權投資協議，Silverpeak Real Estate Partners對此企業也投資了2000萬美元。Niido的運營主體是位于邁阿密的Newgard Development Group，兩家公司投資的2.2億美元歸屬于Niido，而不是Airbnb。

這兩家房地產公司對于Airbnb的投資說明，在同行竭力與該公司進行斗爭的時候，一些房東及開發商開始意識到與Airbnb合作的必要性。公寓投資與管理公司（AIMCO）目前正在起訴Airbnb，要求該短租巨頭制止其租戶在Airbnb平臺上非法出租房源的行為。

布魯克菲爾德物業公司總資產大約為680億美元，而其母公司布魯克菲爾德資產管理公司管理下的資產總值超過2650億美元。該物業公司投資Niido社區說明它持接受房屋共享而非與之抗爭的立場。

雙贏合作？

那么，這些地產公司為什么要與Airbnb進行合作呢？

簡而言之，因為這樣做能給他們帶來很大收益。在今年9月推出友好建筑項目（Friendly Buildings Program）時，Airbnb明確向多戶住房開發商傳遞出這樣一個盈利的價值主張：如果你們允許租戶將公寓放在Airbnb上出租，我們愿意跟你們一起分享所得利潤。

自該項目推出以來，Airbnb稱截至2017年8月，公司在全球范圍內增加超過1萬個房源。

與Airbnb合作為其友好建筑項目提供物業管理服務的房屋共享平臺Pillow進行的一項調查結果顯示，Airbnb 2016年65%的預訂間夜量都來自公寓或具有獨立產權的公寓建筑。此外，另一項由美國國家多戶住房委員會（National multifamily housing council）及金斯利公司（Kingsley Associates）發起的調查結果顯示，49% 25以下的租戶有意通過房屋共享的方式增加收入來源。

Pillow CEO 肖恩-康威（Sean Conway）表示，目前的情況來看，“Airbnb已很普遍”，他還認為每個出租人未來將會把出租房屋看做像超級網速一樣方便人們生活的便利設施。我認為，這一想法未來會得到驗證。”

“我認為，回頭看過Airbnb去兩年或兩年半的發展歷程非常有趣?！?/span>Airbnb 全球政策總監克里斯-勒翰（Chris Lehane）說，“我2015年秋季剛來公司時，整個房地產行業都在嘗試了解房屋共享經濟，但那時他們通常與這種非標住宿形式保持一定距離。到了今天，包括Niido CEO哈維-赫爾南德斯（Harvey Hernandez）在內的一些行業領袖都在積極與我們開展合作。但這并不是說，他們已經與每個地產開放商或房東都建立了良好的合作關系?！?/span>

勒翰繼續說：“現在可以看出來，私營行業的開發商很了解消費者的狀態，知道這一人群的位置、流向、需求及如何提升他們的參與感。歸根結底，建房子成本很高，地產商必須找到符合消費者需求又比較經濟的模式。我們能夠幫助開發商找到更賺錢的方式，同時通過幫助租戶增加收入來源的方式幫助他們保住自己的房產。”

Fident Capital創始人及房地產開發金融師凱文-喬凱特（Kevin Choquette）認為，Airbnb之所以推出友好建筑項目，主要是因為房東對租戶分租其公寓的做法感到不滿。

“Airbnb意識到，房東的不滿可能會給公司品牌及市場擴張帶來很多不良影響?！?/span>

喬凱特表示，如果Airbnb能與地產開發商合作，讓他們指定，甚至設計Airbnb需要的公寓，并解決業主向Airbnb平臺開放房源所需要的經濟效益、品質控制及透明度等方面的問題，這樣對合作的雙方無疑是雙贏局面。初期跡象顯示，Airbnb Niido要做的正是提供一種雙贏的解決方案。

對于布魯克菲爾德及Silverpeak的投資，喬凱特說，“我很贊賞他們把傳統的股權引入到創新項目的做法。大多數情況下，房地產行業做出改變很慢，其行業創新遠遠落后于大多數行業。或者說，這個行業的創新性一直都不足。此次保守機構的這個動作很令人振奮，我很好奇未來的結果會是什么樣子。我個人認為，他們會做得很好?！?/span>

Niido業務及其運營模式

Airbnb Niido公寓按年租給作為主要住宅地的租戶，租戶然后能夠把自己的公寓每年最多出租180天。不過，租戶在Airbbnb上出租自己的房源需要特別的技術和服務，而使用接入Airbnb平臺的Niddo App能夠為這些租戶提供日歷管理、設施訂單量查詢、無鑰匙入住等服務。租戶能夠保留除稅款及欠Airbnb債務后75%的利潤，其他25%的利潤歸業主Niddo所有。

康威表示，這種居住式公寓租賃成功的關鍵是對房源品質的“嚴格控制”及更高的“透明度”。盡管Pillow是Airbnb的合作伙伴，但Pillow目前尚未與Niido簽訂任何正式的合作協議，不過兩個公司一直都在商談此次。

雖然Airbnb和Niido都堅稱，Niido社區并不是酒店，但這種模式的確使用了類似酒店業務的技術和戰略。比如，所有地方都將有一個為旅行者提供禮賓服務的“房東負責人”。而且，與當前涌現的很多共享住宅一樣，Airbnb Niido社區將會像傳統酒店那樣預留很多公共空間。

Niido支付施工或所有社區的改造費用，擔任業主運營商的角色，但在使用Airbnb品牌及服務技術保持同步方面與Airbnb展開合作。如果這種運營模式聽起來很熟悉，那是因為兩者之間的關系類似于酒店業主與酒店管理公司或酒店品牌商之間的關系。目前尚不清楚的是，Niido背后的公司向Airbnb支付多少品牌及技術使用費。

借助于Brookfield和Silverpeak注入的2.2億美元資金，Niido計劃2018年在美國建成至少四個Airbnb Niido社區。第一個社區計劃在2018年初建成開業，選址地點為佛羅里達州奧蘭多市外的基西米，其他三個社區規劃在其他地點，Niido CEO 赫爾南德斯沒有透露具體的規劃位置，只是稱公司比較看重東南地區。據彭博社報道，公司計劃在邁阿密、勞德爾堡及坦帕三地開發Niido社區。

盡管第一個社區是配有324套房源的新建筑，赫爾南德斯表示，公司可能會在現有的公寓綜合體基礎上開發其他Niido社區。

“未來這類房源庫存會越來越多，”康威說，他還表示公司正在與多戶住房開發商合作類似概念的項目?！斑@些項目還沒有名稱，但基本上跟酒店一樣。他們有租客需要的各種設施，一些居民也居住在那里，因為這些房屋的確很漂亮。有很多大型多住宅房產運營商準備在社區采用這種模式興建類似社區。不過，建成Niido這樣的社區要花費很長的時間，如果在現有公寓的基礎上開發會更容易，項目進展也更快?！?/span>

不過，康威補充說，“這種模式仍屬于房屋共享。租客能夠像當地人一樣生活。租客住在別人的主要居所里，這與住在酒店的感覺完全不同?！?/span>

Airbnb建Niido社區的意義

很明顯，與其他許多大型連鎖酒店競爭對手一樣，Airbnb想在世界各地隨時隨地為消費者提供更多的住宿選擇類型。這也是Airbnb允許B&B和精品酒店在平臺上推廣其客房的原因。這也是公司想擁有更多Airbnb式酒店庫存的原因，盡管這些Airbnb Niido社區跟傳統酒店不同，更像是共享住宅模式。

隨著最終IPO上市的時間越來越近，盡管Airbnb目前在世界各地已擁有超過400萬個房源，房源數量的持續增加將依然是公司增長的關鍵。Airbnb上市的另一個關鍵是公司的盈利情況。關于這一點，Airbnb CFO 勞倫斯-托西（Laurence Tosi）和勒翰都說過，Airbnb在今年已實現盈利。據CNBC報道，一位熟知Airbnb財務狀況的知情人士透露，Airbnb在2017年的預訂量同比增長大概50%。

所以，盡管Airbnb一直宣稱自己與眾多酒店公司不同，也許這個短租巨頭與酒店并沒有那么大的不同？至少從Niido社區及最近的其他工作可以看出，Airbnb像地產商一樣，開始受益于“如果競爭對手占了上風, 那就最好站到他們一邊亦從中獲利（然后做得更好）”那句老話。

*本文作者：執惠分析師李海強。