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在特色小鎮建設如火如荼之際，國內房企也在爭相打造中國的“小鎮計劃”，以求順利轉型升級、尋找新的利益增長點。專家表示，房企需要在產業導入、留住人才以及長期運營能力方面多下功夫，才能讓特色小鎮前景更樂觀。

房企爭相打造

特色小鎮

2017年，各大房企開始重點跟進商業地產，特色小鎮成為追捧對象。據記者了解，四川金杯集團、碧桂園、華僑城、綠城等一批房企正在打造中國的“小鎮計劃”，尋找新的利益增長點。

四川金杯集團總裁周進接受《中國企業報》記者采訪時表示，四川金杯集團是較早從事大康養產業開發與建設的企業之一，現在有兩個產業模式，一是遠郊的“大康養旅游度假區”，二是城市近郊的“智慧生命小鎮”。

中國產業集聚研究專家、《老楊會客廳》創始人楊建國告訴記者，2017年以來，房企進軍特色小鎮已成主流趨勢，多家房企明確提出要進軍特色小鎮領域，而有不少企業已經先行一步落地了不少項目。

“雖然呈現出了一波投資特色小鎮的高潮，但不同房企之間，布局的重點和方向各不相同。”楊建國分析，以碧桂園為代表的科技小鎮模式，通過堅持產業先行和產城融合，以“1+N”的發展模式，即1個重資產平臺加N個輕資產平臺，共同形成大生態。而碧桂園自身持有重資產，可以做到為鳳筑巢，陪伴創新型企業成長。

以綠城為代表的農業小鎮模式也備受關注。楊建國介紹，這類小鎮大都布局在一線城市和核心二線城市周邊，以盤活農業用地，整合農業、健康、教育、頤養、園區服務資源為目標，打造“農業+文旅+養老+居住”復合小鎮。

楊建國表示，華夏幸福的產業小鎮模式也頗具特色。根據華夏幸福最近公布的計劃，其將在未來三年在環北京區域、沿長江經濟帶以及珠三角區域等大城市、核心城市的內部以及周邊布局百座特色小鎮。華夏幸福特色小鎮分布在城市半徑50公里以內，填補市中心到產業新城之間土地利用的空白。

“此外，還有華僑城的文旅小鎮模式。根據規劃，華僑城將通過PPP模式推出‘100個美麗鄉村’計劃，構建100座具有中國傳統民俗文化特色的小鎮。”楊建國補充道。

小鎮成房企

轉型升級平臺

對于房企進軍小鎮熱潮，業內人士議論紛紛。國內房企為什么爭相布局特色小鎮建設？他們的這些動作是主動謀求轉型升級，還是有“圈地”嫌疑？

對此，中國城市發展研究院投資部主任劉澄對《中國企業報》記者表示，特色小鎮是傳統房企轉型的重要途徑之一。特色小鎮不同于“郊區大盤”，更強調產城融合而非“睡城”。對于開發商來說，以投資培育產業換取相對成本較低的土地，是下一步土地儲備的重要來源。而地方政府也積極抓住這一契機，補足產業缺失，促進地方產業升級。應該說，特色小鎮的合作模式可以引導地方政府和開發商達到雙贏。

對此，周進坦言，對于開發商來說，要主動轉型為平臺運營商，或者康養旅游產業的投資商和運營商。要從單一的思維變成復合型的思維，運營模式也要轉變為兼具近中遠期特色的復合型模式。

楊建國表示，首先從宏觀背景來看，我國產業發展進入了“大協同時代”，一二三產之間的界限被打破，產業與服務、運營之間的界限被打通，這需要一批引領產業協同發展的企業和項目，而眾多房企布局特色小鎮等項目，正是依托自身優勢基礎，順應了產業協同發展的趨勢。

楊建國進一步指出，其次，特色小鎮是房企轉型的捷徑。一方面，房企擁有大資本、大規模，可為科技產業服務，解決科技產業所面臨的成本高、空間擠、環境差問題，提供產業人口住得起的房子，留住產業人口；另一方面，房企做產業地產最大的短板就在于產業能力缺乏，沒有自己的產業資源庫和運營經驗，而通過聯合外部產業資源進行合作，在已經有產業基礎的小鎮做拓展開發，降低了產業小鎮的開發難度。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進接受記者采訪時表示，房企進軍特色小鎮，實際上有些的確是關注于產業轉型，例如碧桂園在廣東省惠州市布局科技小鎮，那么這樣一個特色小鎮，就成為碧桂園由單一房產業向科技產業轉型升級的平臺。當然也有一些房企不排除有“圈地”嫌疑，因為有些地方政府為了發展特色小鎮，會給予一些支持性用地，而且政府有導入產業需求，一些房企就可憑借這類優勢與之合作。另外，國家發改委全面推進相關特色小鎮建設，會給予相關企業很大支持，所以企業肯定也是想抓住這一波支持政策。

做好內功 前景樂觀

那么，這些由房企主導建設的特色小鎮未來發展前景如何？

嚴躍進預計，從發展前景來講，一些大城市周邊的特色小鎮具有一定優勢，因為它們能夠獲得比較好的城市外延輻射，包括人流和特色小鎮所需要的專業人才等。而比較偏遠的、尤其是單一以旅游資源作為招牌的特色小鎮吸引力并不大。

楊建國直言，決定特色小鎮的未來主要從三個方面來看：首先要看產業。是否有強勢的產業導入，決定了后期的開發模式和盈利模式。其次，留住人也同樣重要。這就需要吸引特色產業工人，需要有教育、醫療等配套，需要有良好的生活服務等等。最后，還要看項目投資方是否具備長期運營能力。特色小鎮的門檻較高，需要有一套好的商業模式，需要有一套精準成熟的運營模式。做好這三項，房企構建的特色小鎮前景就會很樂觀。

“特色小鎮的區位是開發商衡量項目可行性的重要因素，該區位帶來的人口、旅游、交通等幾項硬性指標，決定了項目投資價值和發展空間。”劉澄坦言。

談及未來，周進也是信心滿滿。他對記者說：“經過不斷探索，我們認為康養旅游特色小鎮今后大有可為。而康養產業和特色小鎮的建設完全可以做到因地制宜，充分利用本地的自然稟賦，同時廣泛地嫁接資源。這樣不一定依靠工業化來推動當地發展，而是利用現代服務業來帶動消費，進而推動城鎮化建設，這是未來方向，將會大有可為。”

*本文來源：中國企業報，作者：朱虹，原標題：《“小鎮計劃”中的房企轉型： 由開發建設到產業運營》。