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去年以來，越來越多開發商宣布殺入租賃市場，并且紛紛發布了自己的長租公寓產品線，這意味著長租公寓市場的競爭將越發激烈。本來長租公寓利潤空間就很有限，現在突然多了這么多玩家，人力成本、換租成本也越來越高，未來還怎么玩？

明源君認為，早期長租公寓大部分針對剛需群體，定位中低端，產品一般，未來要突圍勝出，對產品進行更新升級，開發中高端客戶無疑是一個不錯的方向。一方面可以提高品牌形象，增強競爭力，另一方面中高端產品不但能吸引高素質租客，而且溢價空間也更大。

但買房和租房的邏輯還是非常不同的，長租公寓產品升級主要從哪些層面去體現呢？明源君結合案例梳理了一下，下面詳細來說。

客群進一步細分，實現精準打擊

任何一款產品發展到一定階段，都會去做細分，因為這樣才能將產品特性和用戶需求深度結合起來，并通過對細分市場的拓展，進一步擴大市場占有率。

經過幾年時間的迭代，很多公寓都對旗下產品進行了更新升級，并推出了更加全面的產品線，客群越來越細分。比如魔方公寓推出了中高端產品摩爾公寓，魔爾公寓選址一線城市的市中心或 CBD 區域，產品設計也更加個性化，房間多為套房戶型，面積平均為 55-65 平米，而對應的價格層面，摩爾公寓的月租定價為 8000-15000 元。

招商公寓定位中高端客群，基于此再細分了4大公寓品牌，分別是壹間公寓、壹棧公寓、壹堂公寓，還有在香港推出的CM+服務公寓。在資源和硬件服務配比上都有不同的配備。

而前全球大的國際服務公寓業主和運營商雅詩閣聚焦中高端市場，細分了3條產品線：雅詩閣、馨樂庭和盛捷，每個產品線的客群、戶型、風格都也不一樣。

顏值要高，通過設計提升品質與價值

早期長租公寓的核心競爭力是價格，但隨著消費升級，價格戰這么low的打法明顯行不通了，客戶會更加關注產品本身的品質感。品質感首要表現在顏值上，形象不行，誰會想去了解你的內涵？提升顏值一般從以下幾個方面著手：

1、外立面

外立面可以說是提升品牌形象和產品檔次最有效果，而且性價比最高的方式了。

很多公寓都是老廠房、產業園或商場等改造過來，外立面大多都比較土，辨識度低。外立面改造首先要建立起辨識度，別人看一眼就知道這是誰。只有認識你才能記住你。

比如新派公寓的外立面不但顏值高，而且辨識度超高，樓體外部采用了鋼琴鍵的設計風格。據了解，新派公寓的外墻采用高科技，100%純天然礦物顏料，而且防水、防火、耐高溫、耐霜凍。每次下雨過后，外墻都會看起來煥然一新。

除了外墻色彩刷新，外立面改造還要考慮空調機位的設計、晾曬位的設計以及標識、門廳設計等問題。

2、回家動線提升

通過設置醒目、美觀的店招，溫馨的回家通道來提升客戶對外圍區域的認知。

比如龍湖冠寓松果從入口處開始，超大落地玻璃一側放置了超高辨識度的松果造型裝置，契合主題的同時，也給空間帶來一絲輕松的躍動感。

▲龍湖冠寓松果入戶門

3、大堂

除了外立面，一個有逼格的入戶大廳也是必不可少的。

不過越來越多的公寓項目將前廳的接待功能，和咖啡廳、酒吧、閱讀室等功能結合起來，不但節約功能空間，逼格瞬間也提升了不少，更重要的是大堂管理人員除了是前臺還可以是咖啡服務員，這樣一來還能節約人力成本。

▲朗詩寓南京新街口項目一層咖啡廳兼大堂過廳

▲朗詩寓南京新街口項目一層平面示意圖 圖片來源：鋒思設計

4、走廊過道

由于集中式公寓房間數量多，走道一般比較長，大部分看起來也很單調。為了提升整體品質感和美觀度，新派公寓北京新國展店以“旅行+家”為主題，每層樓走廊有一個單獨主題，請來美院學生作畫，成本不會很高，但是品質感一下就上來了。

▲新派公寓新國展店公共客廳

▲新派公寓新國展店走廊

追求房間數量，更要追求居住體驗

中高端項目除了要看房間數量，更重要的是提升居住體驗。長租公寓的核心是一間一間房間，而房間的采光、尺度、風格等都是客戶最看重的。

▲龍湖冠寓松果小清新風格樣板房

1、房間采光要充足

千萬別做黑房間！一方面黑房間的成本要高于采光房間，因為要上新風系統，另一方面，黑房間會對公寓品牌造成損害，留給客戶一個“他家好多暗房”的壞印象。

那怎么避免呢？

這種時候可以考慮再中間做采光井，如果公寓樓層位于物業頂樓，經過物業業主允許，頂面樓板建筑結構可以切割，就可在樓頂開采光井，并且盡量一直將采光井從頂層一直開到公寓房間所在的所有樓層。

再有可以通過設計采光槽的方式提升采光效果。舉個例子，灣流四川北路項目由于部分建筑平面進深很大，也存在很多暗間，灣流的設計方鋒思設計通過采光槽的方式基本消滅了暗間。

▲ 灣流四川北路店采光槽實景，圖片來源：鋒思設計

雖然這種方式增加了公攤，但由于采光房間變多了，收益反而很劃算，月租/投入為11.98%。

2、房間尺度感和舒適性

主臥、浴室等功能間的面積要有保證，這些硬性指標也成了保證最終居住體驗的防火線。比如灣流公寓針對白領精英推出elite戶型就要求面寬一定要達到3.5米以上。

另外是可以滿足基本的功能需求，比如朗詩寓南京新街口項目男前風戶型主要針對男性租客，所以配有書架、辦公桌、衣柜等常用家私。

▲朗詩寓南京新街口項目“男前風”戶型一

▲朗詩寓南京新街口項目“男前風”戶型二

3、風格多樣化及個性化

有些公寓為了降低成本，做了嚴格的標準化，成本可以標準化，但風格是不應該標準化的，不同地方的客戶審美不同，因此每家店要做出自己的特色，要給租客選擇的空間。

▲ 朗詩寓朗詩寓南京新街口項目3種風格

比如灣流上大店，項目共3層樓，建筑面積約15000平方，有190間房，面積在 27-78平米之間，涵蓋工業風、北歐深、北歐淺、田園風、日系風等五種房型風格，精裝全配。

而且現在的年輕租客都喜歡自己DIY，簡單的風格反而更有利于租客自己布置房間，增強互動，另一方面客戶也會樂意幫你傳播產品。

比如新派公寓北京國展店就為租住一年以上的客戶提供DIY服務，比如租客可以根據自己的喜好DIY墻面、吊柜、組合柜、飾品架、照片展等等。

公共區域配置高逼格，功能更加齊備

公共區域可以說是集中式公寓最大的亮點，但做多大面積、配備哪些功能、提供哪些服務等等成為了很多項目非常糾結的問題。

通常公共區域的規劃有以下幾個原則：

1、看所處地段及周邊配套。如果公寓處在城市核心地區，周邊配套非常完善，隔壁就有個大商場，餐飲、咖啡館、健身、電影等等啥都有了，那就沒必要配置太多了，但早餐室、會客室、公共洗衣、社交廚房等等這些生活剛性需求還是要滿足的。

▲深圳雅詩閣來福士廣場公寓早餐室

2、看項目體量和房間數量。

體量越大，房間數越多，那公區面積應該越大，因為使用的人多，但同時也要控制好成本，比如在同一空間疊加好幾種功能。灣流認為，一般公共設施所占總面積比宜在3~5%左右，不過具體要定項目實際情況而定。

▲灣流各項目公共區占比

比如灣流上大店項目建筑面積約15000平方，有190間房，配置了500㎡十大 空間，包括咖啡廳、影音區、健身房、洗衣房、公共廚房、私 人物品存貯的MINI倉（約7平米）、晾曬區（40多㎡）、桌球、自動販賣機、豐巢快遞收取。

▲ 灣流公寓社交廚房

龍湖冠寓松果項目公共空間通過軟裝進行分區，同一空間疊加不同功能，營造空間感的同時可以減少場地占用。

▲龍湖冠寓松果公共區域 圖片來源：杰恩設計

3、看項目定位和客群，保利認為，不同類型公寓客群需求不一樣，因此必須做出不同的配套建議。

▲保利公寓公共區域配套建議

4、看房間的規劃情況。比如房間面積很大，廚房客廳都有了，那就沒必要再做公共廚房了。

▲北京雅詩閣服務公寓每個房間都配有廚房

人性化細節，提升客戶滿意度

像住宅產品我們經常會提到人性化設計，但其實租房也一樣需要，而且人性化設計成本投入不大，回報卻很大。通過這些細節可以有效提高客戶滿意度，帶給客戶不一樣的體驗。

1、提供可變空間，關注居住本質

中高端公寓的面積雖然相對比較大，但主力戶型還是在90平以下，如果是一個家庭居住的話，略顯局促。所以要充分利用好空間，不浪費一平米。

保利北京大都匯公寓為租客提供了可變空間，租戶可以根據自己的需求布局戶型。

保利北京大都匯公寓樣板間，根據租戶需求自由調整布局

與此同時，打造相對完整的收納體系，比如客廳收納柜、櫥柜、玄關鞋柜等等。雖然是租房，但居住需求的本質是一樣的。

保利北京大都匯公寓收納系統

2、關注客戶健康，彰顯溫度

現代人一般很注重環保和健康，尤其是中高端人士，如果在這方面有所考慮相信可以帶給客戶很好的體驗。

新派公寓從3方面來考慮，一是為客戶提供實時空氣質量監測，空氣質量不佳時，提醒住戶配戴口罩；二是裝修都用的是雙層綠色環保材料；三是采用了恒溫恒濕空調系統，以確保室內溫度和濕度達到最舒適的狀態。

3、引入智能化家電，提升產品賣點

智能化設備主要契合客戶的2個訴求，便捷和娛樂。雖然一定程度會增加成本，但能有效提升產品賣點、產品溢價、客戶體驗，這投入還是值得的。

比如新派公寓就引入了觸摸式智能面板、智能居住模式、安防監控、燈光調節、遮陽系統、家電影音設備，包括檢測空氣的傳感器、智能馬桶、廚房、背景音樂系統等。

4、隔音問題

很多低端租賃房有一個非常大的BUG，那就是隔音效果特別差。中高端產品更講究私密性，肯定不能容忍隔音效果不好的噪音有產品。隔音除了隔墻，最好門、窗甚至窗簾也帶有隔音效果。

*本文來源：微信公眾平臺“明源地產研究院”（ID：mydcyjy），作者：楚琦，原標題：《長租公寓做好這15個細節，房租漲50%！輕松發REITs》