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2018年伊始，一筆40億元的A輪融資，將長(zhǎng)租公寓行業(yè)推上了投資風(fēng)口。

1月16日，長(zhǎng)租公寓自如對(duì)外正式宣布完成了40億元人民幣的A輪融資，這一規(guī)模創(chuàng)下了長(zhǎng)租公寓行業(yè)里單筆融資規(guī)模的記錄。該筆融資由華平投資、紅杉資本中國(guó)基金、騰訊3家機(jī)構(gòu)領(lǐng)投，此外包括華興新經(jīng)濟(jì)基金、融創(chuàng)中國(guó)、泛大西洋投資、源碼資本、海峽資產(chǎn)、新希望等數(shù)家機(jī)構(gòu)跟投。

毋庸置疑，在國(guó)家租售并舉的政策利好等因素的推動(dòng)下，長(zhǎng)租公寓眼下已經(jīng)成為資本頗為關(guān)注的風(fēng)口之一。不僅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商紛紛涉足，第三方的管理機(jī)構(gòu)及投資機(jī)構(gòu)也加碼其中。

“我們認(rèn)為這個(gè)行業(yè)沒(méi)有天花板。”華平投資中國(guó)區(qū)聯(lián)席總裁程章倫稱。華平投資也成為了在長(zhǎng)租公寓這一“賽道”中最突出的投資機(jī)構(gòu)之一，目前，華平投資已經(jīng)投資了三家長(zhǎng)租公寓企業(yè)，總金額達(dá)數(shù)億美金。

風(fēng)口上的長(zhǎng)租公寓

“從宏觀方面來(lái)看，長(zhǎng)租公寓確實(shí)是非常大的產(chǎn)業(yè)，大家一致認(rèn)為這至少是一個(gè)上萬(wàn)億的市場(chǎng)，我們認(rèn)為中國(guó)現(xiàn)在租賃基本接近1.5萬(wàn)億，未來(lái)幾年還是會(huì)增長(zhǎng)，也許再過(guò)五年甚至兩萬(wàn)億都有可能。中國(guó)前十大城市未來(lái)五年就可能有接近萬(wàn)億、大概八九千億的市場(chǎng)規(guī)模。”華平投資合伙人、中國(guó)科技組投資負(fù)責(zé)人丁毅稱。

公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2017年，我國(guó)租房市場(chǎng)總規(guī)模在1.38萬(wàn)億左右。根據(jù)鏈家研究院預(yù)測(cè)，到2020年，租房人數(shù)將達(dá)到1.9億；到2025年，中國(guó)租賃市場(chǎng)規(guī)模將從現(xiàn)在的1.1萬(wàn)億元增長(zhǎng)到2.9萬(wàn)億元。

在過(guò)去數(shù)年中，眾多主體已經(jīng)紛紛在長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域布局，自如便是其中之一。起步于鏈家內(nèi)部創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目的自如成立于2011年，設(shè)立的初衷便是通過(guò)創(chuàng)新的互聯(lián)網(wǎng)O2O模式，解決業(yè)主出租難、租客找房難且體驗(yàn)不佳的行業(yè)痛點(diǎn)。內(nèi)部創(chuàng)業(yè)五年后的2016年，自如從鏈家獨(dú)立出來(lái)，正式開(kāi)始獨(dú)立運(yùn)營(yíng)。截至2017年底，其已進(jìn)入了9座城市，受托管理逾20萬(wàn)業(yè)主托管的50萬(wàn)間房源，管理資產(chǎn)價(jià)值超過(guò)6000億元。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前長(zhǎng)租公寓品牌已達(dá)到數(shù)百家，除專業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)外，房企的參與也越來(lái)越多，萬(wàn)科、龍湖、金地、碧桂園等諸多房企也都紛紛“殺入”這一市場(chǎng)。眾多專門(mén)從事公寓租賃業(yè)務(wù)的創(chuàng)業(yè)公司也大量出現(xiàn)，如魔方公寓、YOU+公寓、自如等，而這些機(jī)構(gòu)也都紛紛得到了資本的青睞，如魔方公寓已先后完成了多輪融資；創(chuàng)業(yè)公司灣流融資4億元，搶灘長(zhǎng)租市場(chǎng)份額。

“我們對(duì)長(zhǎng)租公寓行業(yè)做過(guò)調(diào)研，租房市場(chǎng)是非常大的產(chǎn)業(yè)，但業(yè)內(nèi)都知道這里面有多少‘坑’了，消費(fèi)者并沒(méi)有得到很好的服務(wù)，租賃市場(chǎng)信息存在嚴(yán)重的不對(duì)稱，沒(méi)有專業(yè)的機(jī)構(gòu)服務(wù)商，所以這些痛點(diǎn)也是新的商機(jī)。”北京一家PE機(jī)構(gòu)投資經(jīng)理稱。

丁毅也談及他對(duì)租房市場(chǎng)的研究，其提供的數(shù)據(jù)顯示，整個(gè)租房市場(chǎng)的占比60%以上的是所謂的普租市場(chǎng)，30%是所謂的“二房東”市場(chǎng)，剩下的10%即所謂的機(jī)構(gòu)化市場(chǎng)，普租就是一般房東自己租出去，“二房東”市場(chǎng)則是魚(yú)龍混雜，真正機(jī)構(gòu)化的玩家剛剛進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)，市場(chǎng)份額還不到10%，但未來(lái)的趨勢(shì)是機(jī)構(gòu)化市場(chǎng)占比將大大提升。

在機(jī)構(gòu)化市場(chǎng)中，一般分集中式和分散式兩種，集中式主要機(jī)構(gòu)化租賃平臺(tái)通過(guò)購(gòu)買、租賃物業(yè)的方式一次性批量獲得項(xiàng)目資產(chǎn)，統(tǒng)一進(jìn)行改造、裝修后再對(duì)外租賃的模式。另一種則是分散式，即機(jī)構(gòu)化租賃平臺(tái)從分散的房東手中取得房源，經(jīng)過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化改造或裝修后，統(tǒng)一出租管理的一種租賃公寓模式，自如則是后者，我愛(ài)我家旗下相寓、青客公寓、蛋殼等也是屬于分散式長(zhǎng)租公寓，而集中式長(zhǎng)租公寓品牌則有魔方、YOU+、泊寓等。

華平“三連投”邏輯

在此次作為領(lǐng)投方之一參與對(duì)自如的投資，這也是華平近年來(lái)對(duì)國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域的第三筆投資。

2012年，華平以6000萬(wàn)美金投資了國(guó)內(nèi)集中式白領(lǐng)公寓運(yùn)營(yíng)公司魔方公寓，并于2015年再次加碼，華平追加投資1.4億美元。2015年，華平聯(lián)合創(chuàng)立盛煦地產(chǎn)，主要從事中高端租賃式公寓和創(chuàng)意辦公投資持有經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)管理公司，在盛熙地產(chǎn)創(chuàng)立時(shí)華平投資了1.7億美金，后又于2017年向盛熙地產(chǎn)追加了1.83億美金。這三筆于長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域的投資規(guī)模已累積達(dá)數(shù)億美元。

華平投資進(jìn)入中國(guó)多年，也曾在房地產(chǎn)及相關(guān)領(lǐng)域有過(guò)多筆重磅投資。一個(gè)細(xì)節(jié)是，華平投資此前曾有意投資于鏈家，但由于鏈家當(dāng)時(shí)融資更青睞于開(kāi)發(fā)商這類戰(zhàn)略資源，華平投資最終未遂愿，而此次領(lǐng)投自如，一定程度上彌補(bǔ)了這一缺憾。

丁毅說(shuō)，華平對(duì)這個(gè)市場(chǎng)很早就開(kāi)始關(guān)注，在長(zhǎng)租公寓投資最早。從互聯(lián)網(wǎng)角度來(lái)說(shuō)，信息錯(cuò)配僅僅是行業(yè)痛點(diǎn)之一，并不能靠純互聯(lián)網(wǎng)的方法去解決。機(jī)構(gòu)化的玩家以用戶為核心提供產(chǎn)品和服務(wù)，并用互聯(lián)網(wǎng)的手段把這個(gè)行業(yè)顛覆，他們是真正能夠推動(dòng)租賃行業(yè)發(fā)展的主要力量。在華平內(nèi)部，對(duì)于自如這一項(xiàng)目是由華平投資內(nèi)部的房地產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)的兩個(gè)團(tuán)隊(duì)共同操刀的。

丁毅稱，華平投資對(duì)于這一投資的邏輯是，過(guò)去幾年城市化的進(jìn)程，是一個(gè)非常明顯的驅(qū)動(dòng)力，租賃人口越來(lái)越多，但其中卻存在著諸多痛點(diǎn)。首先，從供給和需求量來(lái)看，租賃人口和租賃房屋之間一直存在需求不是很匹配的問(wèn)題。第二，一線城市的房?jī)r(jià)越來(lái)越高，中國(guó)人首次買房的平均時(shí)間已經(jīng)往后推遲了，大學(xué)畢業(yè)十幾年甚至更長(zhǎng)時(shí)間都在選擇租房，市場(chǎng)需求在增大。第三，中國(guó)市場(chǎng)上存量房源很多都是以家庭長(zhǎng)期自住為目標(biāo)建設(shè)出來(lái)的房源，一個(gè)家庭大概幾居室，也很貴，很難滿足個(gè)人階段性生活主要租賃需求。正是這些痛點(diǎn)的存在讓長(zhǎng)租公寓產(chǎn)業(yè)有了切入的契機(jī)。

長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)的盈利來(lái)源主要是物業(yè)租入和租出價(jià)格的“剪刀差”，值得一提的是，前期成本投入大、利潤(rùn)回報(bào)率不高、回報(bào)周期較長(zhǎng)是這個(gè)行業(yè)共同的痛點(diǎn)。市場(chǎng)公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，長(zhǎng)租公寓的長(zhǎng)期盈利目標(biāo)設(shè)置在6%~7%，但當(dāng)前大多數(shù)品牌的回報(bào)率不及1%。

“自如的情況已經(jīng)比較好了，具體財(cái)務(wù)數(shù)字我們不方便透露，但是比較確定的是在成熟市場(chǎng)如北京市場(chǎng)已經(jīng)盈利。”丁毅稱。

對(duì)長(zhǎng)租公寓而言，規(guī)模效應(yīng)十分明顯，而進(jìn)行規(guī)模化擴(kuò)張能力以及財(cái)務(wù)狀況則往往受制于資金來(lái)源及成本，受政策利好的推動(dòng)，長(zhǎng)租公寓也不斷在獲取資金方面進(jìn)行創(chuàng)新。2017年10月11日，國(guó)內(nèi)首單長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)類REITs產(chǎn)品——新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃在深交所發(fā)行。“站在業(yè)主的角度，自如是一個(gè)資產(chǎn)管理方，可以實(shí)現(xiàn)從業(yè)主買完房到未來(lái)賣出房這中間整個(gè)生命周期的資產(chǎn)管理。”程章倫說(shuō)，“站在用戶的角度，自如相當(dāng)于是提供了一個(gè)滿足用戶租住需求的平臺(tái)，很多人需要租住房屋十多年，在這個(gè)生命周期中，自如有各個(gè)階段的產(chǎn)品能否覆蓋他們的需求。從線下場(chǎng)景的角度來(lái)說(shuō)，用戶每天會(huì)花很長(zhǎng)的時(shí)間在‘房屋’這一產(chǎn)品中，這是一個(gè)非常難得的‘入口’，里面能夠探索的業(yè)務(wù)和產(chǎn)品太多了。”

*本文來(lái)源：經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，作者：胡中彬，原標(biāo)題：《看好長(zhǎng)租公寓“賽道”，華平投資“三連投”》。