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投資者繼續加碼投資用技術改善并智能化度假租賃物業管理的初創企業。

總部位于德克薩斯奧斯汀的初創企業TurnKey近日宣布完成3100萬美元D輪融資，本輪融資由現有投資方Adams Street Partners領投，Altos Ventures及其他兩個新機構跟投。至今為止，該公司共獲得7200萬美元融資。

此次融資是繼上個月溫德姆酒店集團同意以13億美元出售其歐洲度假租賃業務（溫德姆在歐洲運營11萬個物業）給一家私募機構之后這一領域發生的另一件重要事件。

去年10月，Vacasa獲得1.035億美元B輪融資。

另一家物業管理公司Sonder已公布的融資金額共計1300萬美元。美國科技博客網站The Information在今年1月報道稱，該創業公司去年獲得3000萬美元B輪融資，目前正在尋求新一輪融資。

去年12月，Rented.com融資1.25億美元為度假租賃物業管理公司提供幫助。

是前景大好還是有泡沫風險？

對于度假租賃的投資熱潮，不看好這一市場前景的人認為，私募及風險投資機構等投資者拼命押注這一領域只是為了追求高回報率。

樂觀者看到的是投資者對這一市場的長期繁榮，他們認為未來這個市場能夠不同細分領域能夠實現專業化。

目前的實際情況是，過去18個月獲得融資的初創企業在美國管理不足2.5萬個物業，而全國共計有大約數十萬個物業。由于碎片化特征比較明顯，當前這一階段各個玩家的競爭可能還不會成為行業關注的重點。

Skift的一份研究報告指出，即便變賣歐洲業務后，溫德姆度假租賃公司仍是美國最大的度假租賃全服務供應商。

Vacasa自稱是美國第二大全服務度假租賃管理公司。該公司在全球管理8000多個物業，但它并未透露在美國的具體房屋數量。

一些分析師以管理的房屋數量為標準將TurnKey評為美國第三大全服務度假租賃管理公司。該公司稱已經簽約3500多個私人住宿房源。

這三家公司的相似之處是，他們都是全服務供應商，提供幫助業主把物業放在Booking.com等網站上出租到客人入住服務及物業維修等服務。

Evolve是總部位于科羅拉多州的一家物業管理公司，該公司稱有6800個房源庫存——這一數字高于TurnKey，并預計今年房源數量將增加一倍。去年夏天，Evolve獲得由T. Rowe Price領投的1100萬美元融資。

Evolve采用分項服務定價的模式在特定條件下對房屋業主很有吸引力，比如，在他們想選擇自己使用多年的管家或在客人到達后提供迎接服務時。

那么，這些公司中哪個最有可能脫穎而出呢？

業內專家表示，不要太看中市場上宣傳的房源數量和融資總額。

投資者表示，他們比較看中的是諸如房屋業主與管理公司的關系、總預訂量的增長情況、公司現金流與對手相比較后的運營效率等。

致力于長期發展？

TurnKey最新一輪的融資是其2017年營收的兩倍，而公司現在手中持有的正向現金流應該能夠讓它在這一領域再活躍好多年。

一些行業批評人士認為，這家初創企業只想做短線運作，公司的很多管理層人員都曾擔任HomeAway高管，該管理團隊可能只是想運營幾年之后把公司賣給像Expedia這樣的OTA巨頭。

但這并不能作為不看好該公司的證據。很多創業公司都喜歡這樣的套路。

TurnKey CFO Jen Ford曾任Expedia收購HomeAway并購交易中的重要談判者之一，而聯合創始人兼執行董事長John Banczak曾任HomeAway副總裁。領英資料顯示，公司其他九名員工都有在HomeAway工作的經歷。

另一方面，這兩家公司都在奧斯汀，加上這個城市比較好的公司就那么多，兩家公司合并并不是沒有可能性。但目前HomeAway還沒有收購這家已運營4年物業管理公司的意向。

提升運營效率

“事實上，我們一直都是從長期運營公司的角度考慮問題的，”TurnKey聯合創始人兼CEO T.J. Clark說，“從創業第一天起，TurnKey已經開發并使用我們自己的技術，為客戶提供價格低廉服務更優質的酒店業服務?！?/span>

克拉克稱，TurnKey在2017年接待用戶8.5萬人次，該公司的運營效率比競爭對手高，因為它向房屋業主收取的費用非常低，而低成本可以形成口碑效應、拉動內生增長及降低營銷成本。

“我們的融資金額沒有那么多，主要用于提升產品服務及影響力，而不是用于收購企業擴大規模，”他說。

TurnKey已對技術進行大量投資，克拉克說。

比如，公司把開發的HomeDroid移動App安裝在放在所有房源里的平板電腦上?？腿丝梢允褂?/span>App入住登記，還可以把平板當做回答客人房屋各種問題的工具。

這款平板電腦上安裝的App還可以發揮其他作用。比如，軟件上安裝的感應器能夠監測突然跳動等行為，與房門上的感應器相連接，可以監測房屋里不規范的活動。

此外，該公司技術投資的另一個方面是自主研發最高安全等級電子門鎖，而不再采購這些工具。

TurnKey還為房屋業主提供一款他們能夠查看公司如何管理房源的工具，比如，下一次房屋維修的時間及每個月有多少人住他們的房屋等。

公司正計劃通過使用Nest和Honeywell提供的無線溫度調試器增加遠程供熱和冷卻調度服務。此外，公司還在搭建一個FieldSync管家移動App幫助遠程智能操作管家工作，大大節約成本。

“我們比其他同行向房屋業主提供更高的透明度，業主通過一款App可以隨時監測他們的房屋里，”Clark說，“很多公司讓業主打電話才能了解到屋內的整體狀況?！?/span>

打造類似酒店軟品牌

克拉克認為，隨著時間的推移，未來消費者會更看重軟品牌，他們在選擇住宿類型時希望能夠得到配套設施及質量保障。他預測，未來度假租賃這一領域將會出現類型酒店行業的一系列新的軟品牌。

在他看來，TurnKey未來會成為質量保證及客戶服務都保持一致性的品牌，為用戶入住時帶來像廣告宣傳那樣的體驗。他預計未來微型酒店會逐漸興起，房屋業主會把自己的房源放在不同的軟品牌下出租，就像目前酒店業主可以自主選擇加盟的酒店品牌一樣。

直接挑戰

多少消費者會像今天預訂高端酒店一樣去預訂非奢華度假租賃房源？在度假租賃預訂逐漸成為大趨勢背景下，TurnKey看到并押注這個領域的潛在市場。

如果品牌商確實對消費者越來越重要，TurnKey、Vacasa及其他創業公司最終可能需要在數字化營銷方面投資，以吸引用戶到他們網站直接預訂房源。

數據分析公司SimilarWeb統計數字顯示，Vacasa目前擁有大約40%直接流量，搜索引擎優化（SEO）產生的流量占大概25萬月獨立訪問量的30%。這一比例遠低于HomeAway的500萬人次和Airbnb大約5000萬人次的月獨立訪問量（SimilarWeb調整后的統計數據）。

TurnKey的流量數據遠低于Vacasa，盡管公司目前就體量而言還不能與Vacasa放在一起直接進行比較。

打造一個好品牌需要數年的時間，同時，TurnKey、Vacasa及其他初創公司必須增加銷售及營銷開支提升引流能力及增加平臺房源數量——這樣做的成本高。

商業模式各不相同

不同的創業公司采取的商業模式各不不同。TurnKey選擇成為一家全服務房東管理公司，為房屋業主提供一站式服務。盡管Vacasa因一些增值服務整體費用高一些，但本質上它與TurnKey的模式一樣。

另一種比較輕的模式是，為業主提供數字化營銷基礎服務，然后業主可以通過網絡平臺單獨購買家務管理等其他服務。這種模式可以降低成本，TurnKey在這方面僅次于Evolve。

還有一種是向房主提供收入保障的商業模式。除了Vacasa加入Rented.com推出的財務保證計劃外，Sonder和StayAlfred兩家公司也開始部分采用向業主保證固定收入的計劃。

業主一般最關心他們把房源放在平臺上能掙多少錢。所以，收入保障計劃有它自身的吸引力。而業主目前的收入模式是，如果物業管理公司沒有把房屋出租出去，業主就沒有收入。

Domio是這一領域的另一家管理公司，該公司截至今年1月獲得400萬融資及100萬可轉債。如果房東的房屋出租出去，Domio每月會預留一部分租金，邀請室內設計師為客人提供更好的用戶體驗。

克拉克表示，他不是很贊成出租家庭房屋。

“我認為高檔房屋業主把房屋租出去不是個好主意，因為業主不能從基于傭金的交易中獲得財務收入，”克拉克說，“那些勢頭很旺的創業公司先把商用公寓租下來，然后以短租的方式租出去，我們認為這種出租方式不能帶給用戶真實、獨特體驗?！?/span>

Vacasa采取的是收購為主、規模為王的發展策略。它與ResortQuest采取的策略不同，這家公司自己創辦很多物業管理公司，擴大規模后收回投資回報率。但由于缺乏Vacasa及TurnKey那樣的技術優勢，ResortQuest最終被溫德姆酒店集團收購。

克拉克表示，TurnKey目前專注于內生增長，不會被市場上的各種企業并購活動打亂節奏。他相信，不斷完善公司模式能夠幫助公司形成具有口碑效應的營銷價值，這對未來公司規?；嘤袔椭?。

未來潛力無限

總體而言，多家創業公司的技術在度假租賃這一領域遇到發展瓶頸時帶來新的契機。

Vacasa創始人兼CEO Eric Breon表示，取得成功和那些注定失敗的創業公司最大的差別在于成功企業的產品或服務不易被大的競爭對手復制。

克拉克表示，2018年公司計劃在滑雪、海灘及地鐵市場填補美國市場的一些空白，比如通過進一步拓展美國最大度假租賃市場夏威夷群島。TurnKey還計劃推出更多的技術升級服務。

如此看來，度假租賃管理領域未來將持續火熱一段時間。

*本文由執惠分析師李海強編譯自skift，原標題：《TurnKey Raises $31 Million as Vacation Home Rental Management Stays Hot》。