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原本是為了逃離競爭激烈的一線及新一線城市，然而不小心卻跌入了租售比更為夸張的二三線城市。那么，在這些城市發展的長租公寓是真的“大有商機”還是“飛蛾撲火”？

5月14日，社科院城市所發布了房地產藍皮書《中國房地產發展報告2018》。報告顯示，2018年1月廈門的住房價格中位數達到了每平方米3.7萬多元，已經超過了多個一線城市樓盤。2018年1月房價與租金比值最高的是廈門，達到了驚人的1100。這意味著，當房價與租金分別保持不變時，將需要91.7年才能通過租金回本（1:1100，意味著房產投資價值要1100個月以上才能回本）。如果將未來租金折算為當前價值，則租金回本期還將更長。

離譜的租售比，潘石屹大呼“畸形”

所謂租售比是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房價之間的比值。從發達國家或地區的房地產市場規律看，一般房屋租售比的警戒線是1：200，當超出這一比例時，表明市場存在風險。但是根據社科院城市所發布的《中國房地產發展報告2018》顯示，不少二三線城市的表現讓北上廣深難以“望其項背”。

上述報告數據顯示，2018年1月房價與租金比值最高的是廈門，達到了驚人的1100。這意味著，當房價與租金分別保持不變時，將需要91.7年才能通過租金回本。房價與租金比超過一線城市的還有廊坊，達到了883?；葜荨⑹仪f、合肥、南京分別為844、824、746、653。

與之相反的是一線城市房價與租金比值，最低的北京租金回本年限為49.5年，年租金收益率約為2%。而蘇州（樓盤）、青島（樓盤）、濟南（樓盤）、天津的上述數據均超過了北京。

產生這樣的租售比，原因無非兩個：投機炒作房產以及租賃住房保障低、租購權益相差懸殊。造成的結果是買房的人越多，租房的人越少，而這樣的住房市場對于長租公寓運營商而言，顯然是個無法自拔的泥沼，只會越陷越深。

對于如此畸形的租售比，潘石屹日前在社交平臺上發聲，“我們必須承認，二十年后的中國房地產市場一天比一天畸形，已經違背了基本的常識?！?/p>

他提出，租售比作為房價背后的更深層次的東西，是全世界衡量房地產市場最綜合的指標，沒有其他任何一個指標能代替它。

正常的租售比應該是銀行貸款利率再加1%到2%。以目前銀行的貸款基準利率5%來計算，租售比應該在6%或7%。而我國的租售比從1998年、1999年北京的住宅租售比能達到20%，在這二十年里從20%一步一步降到了今天不足1%。

此外，潘石屹還給出了對長租公寓盈利與否這一問題的答案：房地產開發商做長租公寓不虧本，幾乎是不可能的。中國房地產市場的現狀是，住宅的租售比不足1%，銀行貸款利率是5%，改售為租只能寄希望于房價上漲，飲鴆止渴，而房價上漲后，現在已經很低的租售比只能更低，將更畸形。

從全國到二三線城市，租售比偏低是個普遍的現象。但是二三線城市遠低于一線城市的租售比仍讓人為正準備投身其中的長租公寓運營商捏把汗。

人口凈增速低，二三線不是樂土？

根據Wind與海通證券研究所數據顯示：人口仍然流向一二線，三四線人口回流證據不足。根據常住人口增速來看，三四線及以下城市的人口增速一直處于0.3%左右，低于全國人口平均增速0.5%，也遠低于一線城市和二線城市的人口增速。這說明人口仍舊存在由三四線向一二線城市涌入的情況。

其中少數三四線城市人口出現流入，一部分是因為一二線城市的溢出效應使得部分周邊三四線城市人口也出現流入。另一部分則是因為務工人員返鄉養老，早期外出務工人員較多的城市，可能存在大量年齡較大的務工人員返鄉養老的情況。但是這一部分占比有限，三四線的人口增速整體依然低于全國平均增速，意味著整體來看人口在流出。

而以上提到的這兩類人群對于住房租賃這一產業的助動力顯然是較弱的。

展望未來，三四線城市人口仍將流出，二線城市將成為人口流入的主要目的地。根據十三五規劃，目前上海、北京和廣州的人口已經接近自己設定的2020年人口上限，而深圳的人口增長空間也不大。預計未來，一線城市人口流入將持續放緩。而二線城市相比于三四線擁有更好的生活資源和更多的發展空間，這一趨勢中期不會發生改變。在一線嚴控人口的情況下，未來年輕人仍然會選擇加入二線城市而不是回到家鄉。因此，三四線城市的人口流出現象將會持續。

根據以上人口流動情況，邁點研究院在《2017年度中國租賃地產（公寓）品牌白皮書》中為長租公寓運營商在2018年的運營投資提供了思路：

① 北上廣深仍占主導地位

無論是從門店數量還是品牌數量來看，北上廣深都遠遠領先于其他城市，預計未來較長一段時間，一線城市仍將成為長租公寓品牌拓展和競爭的主陣地，其開發成本也將持續提升。

② 三四線需求是偽命題

沈陽、廈門、天津等部分區域已經出現投資紅線，三四線城市需求或是一個偽命題。總體上，市場規模情況和投資機會與當地的人口紅利(尤其是凈流入)以及經濟發展速度成正關系。

高流動人口，是一線城市長租公寓市場火熱的重要原因。頻繁變化的工作以及城市的跨越，租房成為人們在快節奏生活中最為便捷的居住方式。而研究機構也通過各大長租公寓運營商活躍的城市以及當地自由長租公寓發展情況，對接下來的時間市場發展情況作出推斷：偽命題的二三線城市需求。

租金同比上漲，世聯行往“虎山行”

然而在一片唱衰的聲音中，也不乏支持的號召。

騰訊信息可視化實驗室聯合云房數據研究中心，以100個城市（4座一線、41座二線、42座三線城市,以及13座四線。）普通住宅2017年平均租房租售比為研究樣本。

通過分析發現，100個城市中只有28個城市的租售比在3%—4%，其中二線城市占了12個，三線城市占了11個，四線城市占了5個。100個城市中有50個城市的租售比在2%—3%，其中二線城市占了19個，三線城市占了25個，四線城市占了6個。也就是說住宅租售比在2%—3%的城市主要集中在二三線城市，而一線城市遠低于這個數字。

此外，58安居研究院的研究數據也顯示，一季度，全國主要的熱點城市中，杭州租房需求同比上漲64%，位居全國各城市首位。同時，江蘇無錫和南京、安徽合肥、武漢等城租房需求的同樣漲幅較大。期內，上述城市人均月租金出現不同程度的漲幅。

相較于熱點城市，一季度，北京、上海、廣州和深圳的住房租賃人均月租金環比與同比均有一定的跌幅。目前，一線城市的租金人均月租金水平均為近一年多以來的最低值。其中，北京一季度的人均租金為2514元/月，仍處于領跑位置。相比去年四季度，一季度租金跌幅明顯，達到10.6%，同比則下滑1%。廣州的人均月租金仍是一線城市里最低，一季度租金跌至1202元/月。

二三線城市上漲的租售比、穩健上漲的租金，再次讓長租公寓運營商進軍這些城市更為堅定。

世聯行就曾在其2017年度業績發布會上，世聯行董事長陳勁松公開說明長租公寓的布局“將以25年積累的優質的服務基因及銷售能力，堅持輕資產模式，致力于長租公寓在核心二線城市的深耕與打造。”

世聯紅璞公寓總經理甘偉先生也曾表示“城市布局方面，世聯行十分看好核心二線城市未來的發展前景?！贝送馑€指出，目前二線城市的租金水平大概是一線城市的三分之一，平均租金僅為1000余元，核心客戶是剛步入社會的中低收入群體。但在這些城市，未來三到五年里租金價格可能會有明顯的提升。

明知山有虎，這一份“偏向虎山行”的勇氣將獲得怎樣的成果，只有共同關注接下來的二三線長租公寓市場發展了。

不懼二三城市，碧桂園先行

二三線城市那么多，是否已有先行者進軍其中，并獲得了不錯的經驗呢？以“三年100萬間”的豪邁姿態進場的碧桂園，就選擇了東莞作為自己第六個長租品牌的落地城市。

與其他二三線城市相比，東莞顯然有著不小的優勢，外來人口聚集，吸引人才政策，連58集團2017租賃藍皮書都為其證實： 2017年珠三角城市群中，東莞租房需求增速為75%，超越廣州、深圳。

此外，目前東莞共有1600萬租房人群，其中就有1100萬人住在城中村。而隨著城中村被拆除，但區域內品牌公寓房量只有大概800間，對于長租公寓運營商來說，的確是一個不小的誘惑。

據碧桂園相關負責人介紹，當前莞深區域長租公寓管理部已簽約8個項目，預計持房量逾2000間。值得注意的是，碧桂園不僅是做長租公寓，更將其與產業地產結合在了一起。位于東莞南城區的方程創意谷店，便是由碧桂園集團和中天集團、永嘉盛公司三方聯手打造，集聯合辦公、長租青年公寓、綜合商業體等于一體的園區，也被稱作碧桂園產業新城的“長租版”。

碧桂園長租經營管理部總經理楊鵬表示，“長租城市”是碧桂園結合新時代的消費需求提出的，旨在通過整合公寓、寫字樓、商業等資源打通上下產業鏈，引進零售、娛樂、教育等優質社會資源，來打造具有自身特色的長租產品。

除了碧桂園，萬科、龍湖等大型地產商的長租業務也進入了東莞、佛山等二線城市。業內人士指出，部分二三線城市的租售比高于一線城市，有的能到3%-5%。雖然依然無法覆蓋利息等成本，但運營壓力可能比一線城市小。

早早進場的世聯行、后來者的碧桂園以及萬科、龍湖等大型地產商都選擇了進入二三線城市。規模戰役，即使在二三線城市也正火熱展開中。即便如此，這樣的逆行是建立在與“大咖相抗衡”的基礎之上。華遠地產原董事長任志強指出，就全國而言，租賃市場非常短缺的不超過15個城市。鏈家研究院院長楊現領也認為，租賃市場是局部性的，“不是所有城市需要發展租賃。存在租賃供給短缺是北京、上海、深圳等，不是每個城市都有這樣的壓力和問題?！?/p>

無論如何，在經營狀況公示之前，誰也不能下定論“二三線城市究竟是深坑還是寶地”，只有時間才能告訴我們答案。

*本文來源：邁點網，作者：Janet，原標題：《1100個月才能收回租金成本，二三線城市還能做長租么?》。