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7月4日，中西部地區(qū)主要投資貿(mào)易洽談會(huì)——中國(guó)蘭州投資貿(mào)易洽談會(huì)首簽文旅大單。張掖市河西印象文化旅游股份公司與中國(guó)新旅游專家金馬克旅游投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱“金馬克旅投”）簽訂長(zhǎng)期戰(zhàn)略合作協(xié)議，將投資15億元共同打造創(chuàng)新型文旅項(xiàng)目張掖丹霞口小鎮(zhèn)（以下簡(jiǎn)稱“丹霞口小鎮(zhèn)”）。該項(xiàng)目在傳承當(dāng)?shù)亍耙粠б宦贰钡鼐壩幕耐瑫r(shí)融合現(xiàn)代游客需求，是開創(chuàng)中國(guó)體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)的旅游小鎮(zhèn)示范項(xiàng)目，也是金馬克旅投進(jìn)軍西北市場(chǎng)的首個(gè)扛鼎力作。

丹霞口小鎮(zhèn)緊鄰年游客量近300萬(wàn)人的張掖丹霞國(guó)家地質(zhì)公園，有著良好的地理位置及深厚的文化底蘊(yùn)，是了解絲路文化、河西文化的核心入口。小鎮(zhèn)規(guī)劃用地約363畝，分為河西主題演藝區(qū)、河西風(fēng)情街區(qū)、絲路文化體驗(yàn)區(qū)、裕固家園區(qū)、河西游樂區(qū)等八大區(qū)域，集中展示古絲綢之路歷史文化、多民族文化、商貿(mào)文化、美食文化等。預(yù)計(jì)小鎮(zhèn)年接待游客量200萬(wàn)人次以上，對(duì)完善張掖文旅產(chǎn)品、延伸文旅產(chǎn)業(yè)鏈、傳承一帶一路及河西文化，促進(jìn)張掖乃至西北旅游業(yè)整體發(fā)展具有重要意義。

丹霞口小鎮(zhèn)將以河西文化為靈魂，充分利用主題演藝和科技手段，打造獨(dú)特的中國(guó)旅游IP。建設(shè)成集文化體驗(yàn)、旅游演藝、主題游樂、情景商業(yè)于一體的新文旅項(xiàng)目，改變張掖以自然型景區(qū)為主配套項(xiàng)目缺乏的現(xiàn)狀，充分滿足各年齡段、各時(shí)間段游客的消費(fèi)需求，有效填補(bǔ)了張掖旅游下午4點(diǎn)至凌晨2點(diǎn)檔文旅產(chǎn)品的空白，是張掖旅游升級(jí)戰(zhàn)略的核心項(xiàng)目，西北文化會(huì)客廳，更是體現(xiàn)多國(guó)、多民族文化融合充滿無限魅力的旅游目的地。 

丹霞口小鎮(zhèn)項(xiàng)目全過程運(yùn)營(yíng)方——金馬克旅投，創(chuàng)建于2006年，公司下設(shè)創(chuàng)意、設(shè)計(jì)、建設(shè)、演藝、運(yùn)營(yíng)、營(yíng)銷和未來旅游等多個(gè)板塊，提供從創(chuàng)意到運(yùn)營(yíng)，全方位、系統(tǒng)性的整體解決方案。

談及金馬克旅投，自然無法忽視金馬克旅投董事長(zhǎng)及創(chuàng)始人，同時(shí)也是文旅實(shí)戰(zhàn)暢銷書《別把小鎮(zhèn)造壞了》的作者——鮑將軍，他是一位文旅老兵，先后在宋城演藝、萬(wàn)達(dá)文旅、雪松文旅集團(tuán)任職集團(tuán)高管。

鮑將軍從事文旅行業(yè)已經(jīng)超過22年，1996年8月，杭州宋城演藝開業(yè)后的三個(gè)月，鮑將軍作為中國(guó)美術(shù)學(xué)院的優(yōu)秀畢業(yè)生進(jìn)入宋城演藝工作，這是鮑將軍文旅從業(yè)生涯的開端，直至現(xiàn)在他依舊將現(xiàn)任宋城演藝董事長(zhǎng)黃巧靈形容為自己終身事業(yè)的第一個(gè)導(dǎo)師。

進(jìn)入宋城演藝后，鮑將軍的首份工作便是為世界三大名秀之一的《宋城千古情》設(shè)計(jì)368款舞臺(tái)服裝。到1997年，他開始負(fù)責(zé)管理杭州宋城景區(qū)，在宋城工作的十余年間，鮑將軍歷任宋城景區(qū)副總經(jīng)理、宋城集團(tuán)項(xiàng)目公司總經(jīng)理、集團(tuán)副總裁等職務(wù)，稱得上是宋城年輕的“元老級(jí)”人物。

對(duì)鮑將軍而言，2006年是個(gè)特殊的一年，那年他做出堅(jiān)毅的決定，離開工作了近十年的宋城，與好友合伙創(chuàng)立金馬克公司。當(dāng)時(shí)的國(guó)內(nèi)文旅市場(chǎng)仍處于早期發(fā)展階段，依靠自己對(duì)文旅的洞察理解和對(duì)美學(xué)創(chuàng)意的追求，他希望打造屬于自己事業(yè)。進(jìn)入2008年，鮑將軍帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)打造了屬于自己的第一個(gè)項(xiàng)目——宿遷“中國(guó)水城”，鮑將軍表示，該項(xiàng)目采取“景區(qū)+酒店+地產(chǎn)”模式，至今仍是蘇北地區(qū)開發(fā)最有特色、最成功的項(xiàng)目之一。

2012年，正值宋城演藝快速發(fā)展時(shí)期，鮑將軍又選擇回到宋城負(fù)責(zé)宋城景區(qū)改造工作，鮑將軍表示，在近一年多時(shí)間里，他主要做了兩方面工作：一是制定文旅景區(qū)街道商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化模塊，二是建立宋城景區(qū)營(yíng)銷標(biāo)準(zhǔn)化體系，這兩項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)化作業(yè)，促進(jìn)了宋城景區(qū)商業(yè)模塊和市場(chǎng)營(yíng)銷的標(biāo)準(zhǔn)化管理的發(fā)展，他認(rèn)為建立景區(qū)運(yùn)維的標(biāo)準(zhǔn)化，產(chǎn)品的體系化是宋城演藝擴(kuò)張全國(guó)市場(chǎng)的一個(gè)必要手段。

然而，這一次的鮑將軍在宋城的停留時(shí)間并不長(zhǎng)。

鮑將軍認(rèn)為，萬(wàn)達(dá)是國(guó)內(nèi)少有的文旅企業(yè)，舍得投入巨資打造文旅項(xiàng)目產(chǎn)品，比如萬(wàn)達(dá)的秀場(chǎng)、主題公園，并且堅(jiān)持采用國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，從創(chuàng)意、演員、管理人才到舞臺(tái)設(shè)備、樂園器械設(shè)備都采用國(guó)際一流的標(biāo)準(zhǔn)，使用全球最先進(jìn)的設(shè)備，這樣確實(shí)帶來了極致的產(chǎn)品呈現(xiàn)效果，但同時(shí)也導(dǎo)致萬(wàn)達(dá)文旅項(xiàng)目普遍投資量級(jí)巨大，在產(chǎn)品市場(chǎng)定價(jià)與同類型主題公園相差無幾的情況下，萬(wàn)達(dá)文旅這些高投入的項(xiàng)目回報(bào)周期大大延長(zhǎng)，持續(xù)運(yùn)營(yíng)壓力較大。

鮑將軍表示，在接手13個(gè)文旅城項(xiàng)目后，他開始對(duì)原來的主題公園模式進(jìn)行優(yōu)化升級(jí)，首先是對(duì)文旅項(xiàng)目投資成本進(jìn)行優(yōu)化，成本優(yōu)化主要包括四個(gè)方面：

規(guī)模成本優(yōu)化：縮小投入規(guī)模，通過對(duì)潛在市場(chǎng)游客量的測(cè)算，建造匹配規(guī)模的文旅項(xiàng)目，避免盲目追求宏大，出現(xiàn)“產(chǎn)能過剩”的情況。

設(shè)備成本優(yōu)化：原來的主題公園項(xiàng)目設(shè)備全進(jìn)口，進(jìn)口固然好，但功能和效果類似的國(guó)產(chǎn)設(shè)備成本遠(yuǎn)低于進(jìn)口設(shè)備，考慮到整體收益測(cè)算，進(jìn)一步提高費(fèi)效比，對(duì)于設(shè)備投入進(jìn)行了整體優(yōu)化。

建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)化：結(jié)合中國(guó)市場(chǎng)情況，將國(guó)際市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)與國(guó)內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行整合優(yōu)化，取長(zhǎng)補(bǔ)短綜合考慮。

人事成本優(yōu)化：萬(wàn)達(dá)文化集團(tuán)此前堅(jiān)持大量使用外籍員工，但實(shí)際上有很多工作完全可以由中國(guó)員工接替，從而有效快速的降低了用人成本。

其次，制定萬(wàn)達(dá)文旅項(xiàng)目建設(shè)參數(shù)標(biāo)準(zhǔn)體系。雖然各文旅項(xiàng)目具有不同的定位，但每個(gè)文旅項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、內(nèi)部細(xì)節(jié)的規(guī)劃建造都需要有對(duì)應(yīng)參數(shù)標(biāo)準(zhǔn)，比如，建造一座劇場(chǎng)涉及到的工程建設(shè)參數(shù)高達(dá)上萬(wàn)項(xiàng)；主題公園中的道路施工需要根據(jù)樂園潛在的游客量確定道路施工寬度，因此并非每個(gè)項(xiàng)目都只采用一個(gè)固定的標(biāo)準(zhǔn)。

第三，則是網(wǎng)羅了一批文旅業(yè)界精英，建立了完善的團(tuán)隊(duì)管理體系，為各項(xiàng)工作分配人力提供了參考標(biāo)準(zhǔn)，避免人力浪費(fèi)，同時(shí)，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一的團(tuán)隊(duì)管理，使公司可以高效管理分布在多個(gè)地方的項(xiàng)目。

然而到了2016年，由于萬(wàn)達(dá)文旅內(nèi)部轉(zhuǎn)型，鮑將軍選擇離開了萬(wàn)達(dá)。

次年7月，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)宣布將手中13個(gè)文旅項(xiàng)目大部分股權(quán)轉(zhuǎn)手給了融創(chuàng)。

離開萬(wàn)達(dá)后，鮑將軍收到國(guó)內(nèi)各大知名集團(tuán)邀約，最終于2016年5月加入雪松控股，開始從0到1打造雪松文旅集團(tuán)，逐漸建立起雪松文旅獨(dú)具特色的產(chǎn)品開發(fā)模式。

雪松文旅主要從事文旅小鎮(zhèn)項(xiàng)目，其將五大類文旅形態(tài)集中到文旅小鎮(zhèn)，包括客棧業(yè)態(tài)、體驗(yàn)性商業(yè)業(yè)態(tài)、主題公園業(yè)態(tài)、旅游演藝業(yè)態(tài)、科技文娛業(yè)態(tài)。

作為雪松文旅的締造者——鮑將軍，在雪松文旅近兩年的時(shí)間里，超過10個(gè)城市落地了文旅合作項(xiàng)目，開業(yè)以及開工項(xiàng)目各一個(gè)，在團(tuán)隊(duì)梯度建設(shè)方面，積極吸納各領(lǐng)域?qū)I(yè)人才。

受到全國(guó)游客歡迎的麗江大研花巷和已建設(shè)完成的香格里拉獨(dú)克宗花巷正是鮑將軍任職雪松文旅期間一手打造的項(xiàng)目，同時(shí)該項(xiàng)目也是鮑將軍基于過去二十多年文旅一線從業(yè)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的檢驗(yàn)證明。在他的設(shè)想下，未來旅游業(yè)的演變將向著高度智能化、智慧化、無人化方向發(fā)展，即最終實(shí)現(xiàn)無機(jī)社會(huì)為有機(jī)社會(huì)提供極致服務(wù)的狀態(tài)。

今年4月離開雪松文旅后，他又重整旗鼓回到了金馬克，將公司從單一規(guī)劃升級(jí)至綜合運(yùn)維，開始向著未來極致旅游的目標(biāo)前進(jìn)。

金馬克旅投作為中國(guó)第一批從事旅游創(chuàng)意、旅游演藝、運(yùn)營(yíng)營(yíng)銷的專業(yè)文旅類公司，定位于中國(guó)新旅游專家，具備集“文化創(chuàng)意 - 規(guī)劃設(shè)計(jì) - 開發(fā)建設(shè) - 運(yùn)營(yíng)管理 - 營(yíng)銷拓展”于一體的文旅全過程管理能力。

鮑將軍認(rèn)為，未來旅游的實(shí)現(xiàn)將會(huì)分為幾步，首先是文旅逐步實(shí)現(xiàn)科技數(shù)字化，比如越來越多運(yùn)營(yíng)數(shù)字科技的文化旅游演藝、沉浸式體驗(yàn)項(xiàng)目；其次是硬件的智能數(shù)字化，比如文旅行業(yè)大數(shù)據(jù)技術(shù)的運(yùn)用，企業(yè)信息化水平提升等都將促進(jìn)工作效率提升，從而將人從各項(xiàng)工作中解放；最后會(huì)是實(shí)現(xiàn)未來旅游的時(shí)候，乃至達(dá)到“無機(jī)社會(huì)為有機(jī)社會(huì)提供極致服務(wù)”。

為什么未來旅游會(huì)這樣發(fā)展？鮑將軍表示，主要是基于滿足市場(chǎng)消費(fèi)者最佳體驗(yàn)、項(xiàng)目成本最低及利潤(rùn)最大化的現(xiàn)實(shí)要求。

從市場(chǎng)角度看，消費(fèi)群體正在發(fā)生兩大變化，一是中產(chǎn)階層快速崛起，另一是新的年輕一代消費(fèi)群體規(guī)模日益壯大，傳統(tǒng)的觀光游產(chǎn)品不再是他們的首選，他們選擇旅游更多的是為了體驗(yàn)一種異地風(fēng)土人情的生活方式，或者選擇一種抽離，短暫的遠(yuǎn)離塵囂，體驗(yàn)性的部分至關(guān)重要。而未來旅游能夠滿足新的消費(fèi)群體變化后的需求，根據(jù)他們的需求特點(diǎn)提供相關(guān)定制化特殊產(chǎn)品服務(wù)。

從業(yè)主或投資者角度看，成本最低、利潤(rùn)最大化、重游率最高是他們的基本投資訴求，擁有業(yè)主思維是一種共贏的思維方式?，F(xiàn)今國(guó)內(nèi)一些文旅項(xiàng)目，不從運(yùn)營(yíng)的角度出發(fā)進(jìn)行創(chuàng)意、規(guī)劃和設(shè)計(jì)，不評(píng)測(cè)市場(chǎng)容量盲目投資。鮑將軍認(rèn)為，當(dāng)前文旅項(xiàng)目中就單主題項(xiàng)目最優(yōu)的投資規(guī)模不宜超過10億元人民幣，復(fù)合型多主題項(xiàng)目則需要根據(jù)當(dāng)?shù)厮采w城市居民的轉(zhuǎn)換率及旅客量進(jìn)行整體投資測(cè)算，那些沒有依據(jù)、投資規(guī)模高達(dá)幾十億及以上的文旅項(xiàng)目將很難形成長(zhǎng)效盈利，任何的文旅投資都要提前設(shè)定投資模型及產(chǎn)品模型，評(píng)估真實(shí)的市場(chǎng)需求，并且與項(xiàng)目投資規(guī)模達(dá)成匹配。

在國(guó)內(nèi)文旅投資開發(fā)中，多數(shù)項(xiàng)目未能清晰的考慮運(yùn)營(yíng)管理中的產(chǎn)品模型，投入與產(chǎn)出之間存在不平衡現(xiàn)象，投入遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于產(chǎn)出，無法形成交易閉環(huán)。簡(jiǎn)單的羅列、堆砌，缺乏差異化和特色的產(chǎn)品也很難吸引消費(fèi)者，游客量無法支撐項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)則最終導(dǎo)致項(xiàng)目難以為繼。許多文旅項(xiàng)目的失敗正是由于對(duì)市場(chǎng)的理解和投資的測(cè)算失誤造成的。

鮑將軍對(duì)這些問題進(jìn)行了深入思考，金馬克旅投現(xiàn)在確定了三大業(yè)務(wù)板塊輸出模式：旅游小鎮(zhèn)、旅游綜合體和全域旅游，在這三大板塊中，金馬克旅投研發(fā)了四款標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品模塊，分別是科技型文旅產(chǎn)品、文化型文旅產(chǎn)品、演藝型文旅產(chǎn)品、未來公園。

這四款模塊化產(chǎn)品可以根據(jù)當(dāng)?shù)氐奈幕卣?，直接?duì)接到三大業(yè)務(wù)輸出板塊中，這四種產(chǎn)品每一種項(xiàng)目模型面積都是在150畝左右，也是文旅類產(chǎn)品投產(chǎn)比、游客體驗(yàn)最優(yōu)的模型。

鮑將軍表示，首年100萬(wàn)人次游客是我們反復(fù)考量了在合適的旅游目的地能夠達(dá)到的水平，就是100萬(wàn)游客人次情況下，收入在1.5億左右，再?gòu)耐顿Y的性價(jià)比，運(yùn)營(yíng)成本的性價(jià)比，倒推最優(yōu)的投資規(guī)模。

解決了投資問題，文旅行業(yè)仍面臨著有開發(fā)主體，無持續(xù)經(jīng)營(yíng)主體的痛點(diǎn)。眾多文旅存量項(xiàng)目如何持續(xù)進(jìn)行產(chǎn)品迭代升級(jí)，保持勃勃生機(jī)？運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)在其中至關(guān)重要，人才方面，金馬克旅投設(shè)立了合伙人機(jī)制，在文化演藝、文旅商業(yè)等領(lǐng)域聚集了一批真正專注文旅、熱愛文旅運(yùn)營(yíng)管理的資深人士。

鮑將軍將金馬克旅投現(xiàn)階段的發(fā)展策略概括為“金馬克六式十八招”，2018年是金馬克旅投的升級(jí)之年，成為一家從“創(chuàng)意”到“運(yùn)營(yíng)”的全過程管理公司。不過與10年前相比，現(xiàn)在中國(guó)的文旅產(chǎn)業(yè)各環(huán)節(jié)玩家更多，競(jìng)爭(zhēng)趨于激烈，重整旗鼓的金馬克旅投迫切需要通過實(shí)際文旅項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理成績(jī)來證明自己。