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在成立版納航投后，上市房企云南城投置業(yè)股份有限公司（簡稱“云南城投”）于近期再次入局西雙版納，其控股子公司西雙版納云宇置業(yè)有限公司競得西雙版納盛璟新城投資開發(fā)有限公司(標(biāo)的企業(yè))100%股權(quán)， 以超3億元的代價，獲取近千畝旅游地產(chǎn)土地儲備。

西雙版納是旅游地產(chǎn)投資熱土，地產(chǎn)商扎堆，房價飆升高企。云南城投挺進(jìn)西雙版納，其意圖分羹更多。

在云南城投對外的表述中，旅游地產(chǎn)現(xiàn)已成為公司新的核心主業(yè)。基于發(fā)展戰(zhàn)略之一的“大并購”，云南城投在全程開發(fā)外，砸錢并購拿地囤地，擴(kuò)展旅游地產(chǎn)及文旅業(yè)務(wù)邊界，以圖迅速占領(lǐng)擴(kuò)增市場。

不管是深耕云南市場所具有的天時地利，還是不押注一域的全國范圍頻繁落子，云南城投既面臨著與各大小地產(chǎn)巨頭的文旅 “跑馬圈地”混戰(zhàn)，更需要解決自身高負(fù)債、體量不大且造血能力相對不強(qiáng)等問題。

云南城投知己“命門”所在，提出 “以提升‘高周轉(zhuǎn)’能力為核心，強(qiáng)化全程開發(fā)與運營能力”，以圖解決挺進(jìn)文旅中資金和運營能力欠缺這兩個關(guān)口。已有現(xiàn)實是，關(guān)口難破，路途漫遠(yuǎn)。

西雙版納投資熱

通過競得盛璟新城100%股權(quán)，云南城投拿下西雙版納橄欖壩四季度假區(qū)項目，該項目位于勐罕鎮(zhèn)東部，距西雙版納傣族自治州首府城市景洪市區(qū)22公里，項目緊鄰4A級景區(qū)傣族園，已取得935畝土地，并建成總建筑面積約7.4萬平方米。

按云南城投公告內(nèi)容，在付出2922.34萬元外，云南城投還需代盛璟新城向其控股股東景洪國投（景洪市國有資產(chǎn)投資有限公司）清償債權(quán)人民幣2.96億元，以及該筆款項自景洪國投實際投入之日起至款項清償之日止的利息。折算下來，云南城投總計付出3.25億元。

云南城投在公告中提到，西雙版納橄欖壩四季度假區(qū)項目具備區(qū)位、自然景觀及人文景觀等優(yōu)勢,若版納云宇能獲得本項目，可進(jìn)一步增加公司（云南城投）土地儲備，增強(qiáng)公司（云南城投）持續(xù)盈利能力。 

云南城投此前在西雙版納已有布局。早在2016年4月初，云南省城市建設(shè)投資集團(tuán)有限公司（簡稱“云南省城投集團(tuán)”，云南城投控股股東）與西雙版納政府簽訂協(xié)議，在城市建設(shè)、文旅業(yè)和重點民生等領(lǐng)域進(jìn)行戰(zhàn)略合作，前者計劃投資達(dá)500億元。彼時，云南城投與景洪城投已在西雙版納開發(fā)夢云南·雨林瀾山、傣泐金灣、西雙版納洲際酒店等多個項目，涉及旅游地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)、酒店等多個領(lǐng)域。

其中夢云南·雨林瀾山是云南城投早至2014年進(jìn)軍西雙版納的首個旅游地產(chǎn)項目，占地800多畝。

今年7月10日，云南城投發(fā)布公告稱，公司擬出資6700萬元與成都信屹企業(yè)管理有限公司共同出資在西雙版納設(shè)立西雙版納航空投資有限公司，主要在西雙版納境內(nèi)進(jìn)行項目拓展，獲取潛在項目機(jī)會，主要從事航空旅游、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、租賃、銷售等。

西雙版納已是地產(chǎn)巨頭激烈角逐的重要一隅。除了云南城投，萬達(dá)、保利、世紀(jì)金源、華僑城、雅居樂、中弘股份、紅星地產(chǎn)等都已涉入或曾涉入其中，旅游地產(chǎn)布局從2012年延續(xù)至今。

根據(jù)云南省政府批準(zhǔn)的《西雙版納州土地利用總體規(guī)劃（2006~2020年）》主要調(diào)控指標(biāo)，到2020年，西雙版納全州城鄉(xiāng)總建設(shè)用地控制在24萬畝以內(nèi)，這是剛性指標(biāo)。但在2009年，西雙版納全州建設(shè)用地規(guī)模超過34.98萬畝，已透支了十余萬畝用地指標(biāo)。

有數(shù)據(jù)顯示，2017年西雙版納全州接待國內(nèi)外游客超3310萬人次，同比增加31.36%。旅游走高，加上西雙版納自身的生態(tài)氣候及文旅資源，加上云南旅游發(fā)展、“一帶一路”政策助推，以及今年4月海南發(fā)布限購政策，內(nèi)外因素促推西雙版納依然還是旅游地產(chǎn)投資的熱土高地。

旅游地產(chǎn)也呈現(xiàn)供不應(yīng)求態(tài)勢。央視6月27日的報道提到，從2017年8月開始，景洪的房價在3個月里每平方米4000多元漲至接近翻倍；有樓盤在三個月的時間漲了3000元/平方米，在今年6月售價達(dá)1.6萬元/平方米。另有未經(jīng)核證的數(shù)據(jù)顯示，西雙版納今年6月前后樓市均價突破萬元，達(dá)10734元/平方米，同比增加158.99%。部分度假地產(chǎn)項目單價高達(dá)3萬元/平方米、2萬元/平方米，漲勢較猛。

今年6月6日，西雙版納景洪市政府出臺限購政策，規(guī)定契稅滿兩年后才可交易、對同一項目憑購房者本人身份證件僅可購買兩套房等。不足一個月后，西雙版納州政府加碼整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場政策，提出將在下屬各縣市、園區(qū)實施“一城一策”，對商品房屋銷售和購買采取限制購買數(shù)量、購買資格及交易條件等措施，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

在西雙版納建設(shè)用地指標(biāo)并不寬松的境況下，云南城投借由并購項目再次探足西雙版納旅游地產(chǎn)市場，不失為迂回卻有效之舉。

并購，并購

除西雙版納外，云南城投在大理、昆明等地布局有“夢云南”系列旅游地產(chǎn)，目前尚未有具體統(tǒng)計信息。

按云南城投的既定發(fā)展策略，其將打造出“融城”系城市住宅綜合體和“夢云南”系旅游地產(chǎn)兩大產(chǎn)品線以及一個商業(yè)模式,即住宅綜合體與旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)聯(lián)動商業(yè)模式，向康養(yǎng)、文旅和會展產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，形成傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)板塊、康養(yǎng)文旅產(chǎn)業(yè)板塊、未來城板塊三大產(chǎn)品模式。

據(jù)不完全統(tǒng)計，除了“夢云南”旅游地產(chǎn)，云南城投旗下還有戛灑花腰傣旅游小鎮(zhèn)、石林康旅田園綜合體項目、“古滇南部文化旅游城市服務(wù)區(qū)”項目（擬開發(fā)為滇池國際養(yǎng)生養(yǎng)老度假區(qū)）等文旅業(yè)態(tài)。

云南是重點深耕區(qū)，云南城投的布局也著眼全國。

今年3月，云南城投表示將與四川省涼山彝族自治州冕寧縣簽署《冕寧新區(qū)開發(fā)項目投資協(xié)議書》，對冕寧新區(qū)2500畝文旅項目進(jìn)行投資建設(shè)。項目預(yù)計投資金額達(dá)120億元，投資期限為8年。

這屬于項目全程開發(fā)范疇，但通觀近幾年的省外布局動作，云南城投已漸由全程開發(fā)+并購兩種方式并舉，轉(zhuǎn)變?yōu)楦呄虿①徎蛲顿Y等模式。

今年6月22日，云南城投發(fā)布公告稱，以235.72億元巨額收購成都會展（100%股權(quán)）的議案獲得通過。彼時，云南城投的市值為83.82億元，只約有成都會展市值的35.6%。這被視為“蛇吞象”的交易，云南城投持續(xù)一年的意愿達(dá)成。

成都會展全稱“成都環(huán)球世紀(jì)會展旅游集團(tuán)有限公司”，旗下有世紀(jì)城假日酒店、世紀(jì)城洲際酒店、環(huán)球中心洲際酒店以及黑龍灘洲際酒店等四家酒店，控股子公司世紀(jì)城物業(yè)、世紀(jì)城會展中心、黑龍灘長島等物業(yè)資產(chǎn)。

按交易雙方承諾，若此收購在2018年底完成，在2018年至2020年盈利承諾期內(nèi)，成都會展三年累計實現(xiàn)的承諾扣除非經(jīng)常性損益后凈利潤合計約為63億元。

而2015年、2016年及2017年1~8月，成都會展的營收分別為16.81億元、16.45億元、10.94億元，凈利潤分別為8787萬元、2.61億元以及1.85億元，對比63億元承諾盈利，相差甚巨。

云南城投倒是顯得不擔(dān)心，其稱成都會展現(xiàn)有5個在建項目、302萬平方米的土地儲備（含擬建項目占地），項目分布在成都市及其周邊地區(qū)，多個項目預(yù)計于2018~2020年間竣工并完成交付，這些項目將帶來業(yè)績的大幅增長。

若收購如愿達(dá)成，云南城投的會展業(yè)務(wù)板塊體量將劇增，成為西南會展業(yè)巨頭。云南城投在2017年年報中提到，成都會展涉及土地面積約4530 畝,如重組完成,將進(jìn)一步完善區(qū)域布局,加快打造西南地區(qū)及全國的商業(yè)、住宅地產(chǎn)開發(fā)的一流企業(yè)。

另早在5月25日，云南城投發(fā)布公告稱，計劃收購海南國際會展中心綜合性地產(chǎn)項目，總對價約19.85億元。若收購達(dá)成，云南城投將對這一項目進(jìn)行后續(xù)投資及運營管理。

具體來說，云南城投將收購天利集團(tuán)持有的海南天利投資發(fā)展有限公司（天利投資）、海南天聯(lián)華房地產(chǎn)投資有限公司（天聯(lián)華公司）、海南天利度假酒店有限公司（天利度假）各70%的股權(quán)及海南天利酒店有限公司（天利酒店）75%的股權(quán)。

按公告內(nèi)容，天利投資等四家標(biāo)的公司負(fù)責(zé)開發(fā)運營的海南國際會展中心綜合性地產(chǎn)項目，項目總用地291.3畝，總建筑面積44.93萬平方米，項目包括酒店、住宅、寫字樓、商業(yè)、別墅；項目總投（不含稅）約40億元，已投資金額約25億元，尚需投資金額約15億元。

云南城投更為頻繁的收購動作是對銀泰系列項目的接連下手。2016年11月、2017年3月，云南城投分別提出收購銀泰系各8家公司，共16家公司股權(quán)，涉及淄博、哈爾濱、杭州、寧波、臺州  成都、溫州等地。

云南城投表示，這兩次收購有助于加速其全國戰(zhàn)略擴(kuò)張，提升商業(yè)運營能力，并有效拉動公司業(yè)績增長。

有數(shù)據(jù)顯示，去年云南城投旗下在售的銀泰系項目有9個，為云南城投帶來超過23%的銷售業(yè)績貢獻(xiàn)。去年云南城投全年銷售額為108億元，躋身全國百億房企系列。

兩大難解“命門”

接連并購、跑馬圈地，對云南城投的業(yè)務(wù)版圖填充、業(yè)績提升，目前可看到一些直接成效。但每一個動作后面都是實打?qū)嵉脑疫M(jìn)大量資金，對于一個體量稱不上很大的公司來說，后面是資金壓力加劇，債務(wù)高企。

4月9日，云南城投發(fā)布公告稱，收到上海證券交易所《關(guān)于對云南城投置業(yè)股份有限公司 2017年年度報告的事后審核問詢函》，要求云南城投從一級土地開發(fā)業(yè)務(wù)的經(jīng)營情況、重大交易、融資安排等方面進(jìn)一步補(bǔ)充披露信息。

該問詢函提及“截至報告期末公司資產(chǎn)負(fù)債率約為88.82%,且報告期內(nèi)公司利息支出高達(dá)17.59億元, 是公司歸母凈利潤的6.66 倍,公司的融資情況已經(jīng)成為影響經(jīng)營狀況的重要方面”。

執(zhí)惠梳理云南城投近幾年年報發(fā)現(xiàn)，2013年-2017年，其資產(chǎn)負(fù)債率分別為79.82% 、85.26% 、87.65%、89.23%、88.82%；歸母凈利潤分別為3.199億元、4.407億元、2.786億元、2.441億元、2.640億元；扣非凈利潤分別為7164萬元、1.693億元、-1.807億元、-3.648億元、1.121億元。

2018第一季度資產(chǎn)負(fù)債率為88.83%，歸母凈利潤為-4988萬元，扣非凈利潤為-4992萬元。

2013年-2017年，云南城投投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額分別為-9.115億元、-14.03億元、-10.78億元、4.185億元、-25.03億元，整體處于入不敷出狀態(tài)，其中2017年同比下滑697.98%。

數(shù)據(jù)顯示，云南城投2017年現(xiàn)金資產(chǎn)約53.33億元，短期債務(wù)卻高達(dá)147.01億元，兩者差距甚遠(yuǎn)。此外，云南城投2017年底的流動比率為1.44，速動比率為0.29，意味著其資產(chǎn)流動性和資產(chǎn)變現(xiàn)能力都還較弱。

今年6月，云南城投發(fā)布公告提出擬出售旗下2家公司的股權(quán)：大理滿江康旅投資有限公司80%股權(quán)、西安云城置業(yè)有限公司51%股權(quán)。其目的即在于獲取投資收益，實現(xiàn)資金回收，增加公司現(xiàn)金流動性。

在放棄太陽山項目時，云南城投的資金壓力已有所顯露。

太陽山項目全稱“云南澄江太陽山國際生態(tài)旅游休閑度假社區(qū)項目”，位于撫仙湖東岸，開發(fā)總用地面積6618畝，啟動開發(fā)于2013年前后，開發(fā)主體為 “云南澄江老鷹地旅游度假村有限公司”(簡稱老鷹地公司)，由云南省城投集團(tuán)、華商之家（云南城投持股40%）與永昌發(fā)展有限公司(境外企業(yè))分別持股60%、30%以及10%。

2013年上半年，云南玉溪市政府加大保護(hù)撫仙湖生態(tài)環(huán)境，太陽山項目遇阻，當(dāng)年11月，對云南省城投集團(tuán)計劃轉(zhuǎn)讓的老鷹地公司及太陽山公司各60%股權(quán)，云南城投選擇放棄優(yōu)先收購權(quán)，理由是 “考慮到環(huán)境保護(hù)風(fēng)險，開發(fā)周期長達(dá)11周年，后續(xù)投入的資金量大，現(xiàn)金流回正周期較長”。

之后已有利好因素出現(xiàn)，包括2014年撫仙湖周邊開發(fā)的項目已由25個縮減至13個，幸存的太陽山項目開發(fā)與競爭壓力縮小，云南省在2017年初釋放重新支持撫仙湖開發(fā)的信號。但云南城投選擇第二次放棄主動權(quán)。

2017年6月，萬科介入太陽山項目，受讓華商之家另外兩位股東百年置業(yè)、云嶺天籟分別所持25%、15%股權(quán)，彼時云南城投依然選擇放棄優(yōu)先購買權(quán)，理由類同：考慮太陽山項目后續(xù)開發(fā)周期較長,投資壓力較大,同時為老鷹地公司戰(zhàn)略性引入國內(nèi)一線知名房企,有利于太陽山項目的后續(xù)發(fā)展。

最終云南城投與萬科在最新的開發(fā)公司中分別持股40%，但由萬科操盤開發(fā)。

資金問題縈繞難去。

據(jù)執(zhí)惠不完全統(tǒng)計，5月22日至7月11日，云南城投擬通過債券、信托借款、債券融資等方式籌集資金近70億元，擬用于歸還公司(含下屬公司)債務(wù)、補(bǔ)充營運資金或項目投資等。

云南城投曾提出“以提升‘高周轉(zhuǎn)’能力為核心，強(qiáng)化全程開發(fā)與運營能力”，這恰是包括旅游地產(chǎn)在內(nèi)的文旅項目的兩個難解“命門”所在：資金、運營；巨量資金投入，更長的開發(fā)回報周期、資金沉淀期，是第一道關(guān)，精細(xì)化的操盤運營能力，為第二道關(guān)。

眾入局者一起闖關(guān)，云南城投如何破局？