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作為共享經濟的早期開拓者，短租巨頭Airbnb目前已在全球190多個國家擁有超過500萬套房源。在其成立十年、估值超300億美元之際，何時上市一直是行業非常關注的話題。為安撫員工日趨激烈的不滿情緒及考慮部分投資者的需求，Airbnb CEO切斯基最近表示計劃在2020年底之前上市，也有消息人士表示，Airbnb將做好2019年6月上市的準備。

不過，除外部激烈的行業競爭環境外，Airbnb上市之前不可避免地面臨與世界很多城市監管機構矛盾突出、平臺歧視事件時有發生、與員工和房東關系發生微妙變化、增速放緩及盈利能力等問題，這些都需要斟酌并做好應對準備。

“靠政策吃飯”是Airbnb在全球擴張過程中，處理與各地監管機構關系的軟肋。上一篇文章《Airbnb IPO系列②》中有提到，巴黎、巴塞羅那、紐約、舊金山等是對短租監管比較嚴格的城市，且并非每個人都歡迎Airbnb房客成為他們的鄰居。今年6月15日日本民宿法實施造成Airbnb房源下降80%、在中國市場配合監管部門披露提供短租服務的房東信息等事件，都凸顯出監管政策對Airbnb全球擴張的影響。

各種形式的歧視事件發生是Airbnb平臺面臨的重大挑戰之一。為解決這一問題，Airbnb近幾個月宣布一系列應對措施，比如年初邀請非洲裔美國人/前美國運通公司首席執行官肯·切諾爾特加入Airbnb董事會、收購初創公司Accomable提升對殘疾人士友好度、最近宣布第一位女性加入董事會等。

另一方面，隨著Airbnb業務逐漸拓展至類酒店服務、餐飲等領域，并推出一系列有益于預訂用戶的措施，此前為公司開創核心業務立下汗馬功勞的房東對于自己的地位漸漸感到不滿。在今年2月推出新產品Airbnb Plus精選房源大會上，CEO切斯基進一步闡述未來將打造一個以房東為核心的全球性社區，并推出超級房東及忠誠度計劃等措施安撫房東。本文將深度分析Airbnb平臺歧視事件問題及房東不滿情緒的發展過程，這些都是影響Airbnb上市的重要因素。

平臺歧視與偏見問題

除了與世界多個城市的監管機構抗爭外，Airbnb面臨的另一個挑戰是，該平臺在房屋租賃過程中發生很多歧視和偏見事件。

早在2014年，研究人員曾提出Airbnb平臺房屋租賃交易過程可能存在歧視、成見和偏見事件。哈佛商學院研究人員在一項研究中發現，在同等條件下，非裔房東之外的美國房東向用戶征收的房源租金平均高12%。此外，Airbnb顯示用戶信息的方式，也引起研究人員對其平臺的注意，因為與其他類似平臺相比，Airbnb更注重展示用戶頭像和姓名。2015年，研究人員發現，在同等條件下，名字像非裔美國人的Airbnb用戶比名字像美國白人的用戶提交房屋租賃申請后被批準的難度更大。

2016年，在多起非裔Airbnb用戶租房遭遇房東歧視事件發生后，社交媒體上發起了以AirbnbWhiteBlack為標簽的話題，著重宣傳這一事件，至此，租房歧視與偏見問題逐漸尖銳化。此后還出現了針對此類問題的集體訴訟事件，同時也出現了更多像Innclusive一樣滿足特定社區需求的替代性住宿服務提供商。

為解決這一問題，2016年9月，Airbnb宣布對其平臺上的租賃政策做出多項變革，制止房東對Airbnb用戶在種族、性取向、性別、宗教、民族、殘障人士等方面進行歧視。

此外，公司還聘請美國公民自由聯盟（ACLU）前華盛頓立法辦公室主任勞拉墨菲（Laura W. Murphy）編寫了一份32頁的報告，并在美國前總檢察長艾瑞克侯德（Eric Holder）的幫助下起草了新的租房政策。

經過多番努力，Airbnb最終推出新的非歧視租房政策，號稱“比法律規定的還苛刻的政策”，并發布一份新的《Airbnb社區承諾書》——所有Airbnb用戶從2016年11月1日起都必須開始執行承諾書條款。

此外，2017年4月，Airbnb還與加利福尼亞州公正就業及住房部（DFEH）就一項歧視訴訟事件達成協議。協議規定，Airbnb至少在接下來的兩年里，主動采取具體措施解決平臺上的種族偏見與歧視問題。

2017年7月，公司宣布與美國的有色人種協進會（NAACP）達成合作協議。協議內容包括一項收益分享模式——對于通過該協會特定拓展項目加入Airbnb平臺的新房東，Airbnb將與協會分享房東繳納費用收入的20%。這些拓展項目意在鼓勵有色人種社區居民成為Airbnb的房東，但也有人表示，新的合作協議將會使傳統的黑人社區人群更加聚集。

短租網站Rented.com聯合創始人兼CEO 安德魯·麥克康奈爾認為，Airbnb并不是問題的根源，彌漫整個社會的種族歧視和偏見才是。即便那些自認為沒有偏見的房東，也會找各種理由說明不接受某個訂單或其他產品的原因。靠公司解決社會的種族問題，這本身就是一大阻礙因素，這個問題需要全社會共同參與才能逐漸得以解決。

盡管Airbnb為解決歧視問題已做出相應措施，但仍有一些歧視事件發生。去年的一例尤其讓人不安：阿姆斯特丹的一位Airbnb房東推搡客人導致其在樓梯里摔倒，而他這樣做的原因僅僅是因為這位南非電影制片人沒有按時退房。在另一起歧視事件中，加利福尼亞一位有種族主義傾向的房東取消了一位亞裔美國用戶的訂單，這位房東被Airbnb 罰款5000美元，并被勒令參加了一節關于亞裔美國研究的大學課程。

不過，一些批評人士仍認為，像Airbnb這樣的公司應采取更多的行動盡可能減少發生在其平臺上因心懷偏見導致的種族歧視事件。

哈佛研究人員本埃德爾曼 （Ben Edelman）一直對Airbnb推出的消除歧視措施持批評態度。比如，埃德爾曼和其他批評人士認為，把用戶的名字和頭像一直顯示在網站上是Airbnb成為無歧視、無偏見平臺的最大限制性因素之一。

除此之外，Airbnb還有其他歧視問題尚未得到解決。2017年5月，羅格斯管理及勞動關系學院（Rutgers School of Management and Labor Relations）研究發現，殘障人士的租房訂單很少被預先批準，被Airbnb房東直接拒絕的可能性更大。該研究還提出，Airbnb上的房源是否真的像廣告宣傳的那樣容易查到，也令人懷疑。

羅格斯學院研究人員麗莎舒爾（Lisa Schur）表示，“房東在選擇時可以看到他們租賃的房屋有無障礙通道，但并沒太大實際意義，因為沒有與之對應的任何指導說明或標準。最簡單的做法是，讓房東按照美國殘疾人法案（ADA）頒布的清單標準執行。”

針對羅格斯的研究結果，Airbnb發言人回應稱，“任何發生在Airbnb平臺上對智障人士任何形式的歧視行為都是不允許的，也違反公司的反歧視政策，一旦查實，我們會把這些人從平臺上永久地清除出去。Airbnb會繼續與加利福尼亞州盲人理事會（CCB）等合作伙伴合作開發房東培訓工具，讓所有用戶都能夠在我們的平臺上找到滿足他們需求的房源。這僅僅是個開始，我們未來會繼續保證這個社區的開放性及可達性。”

麥克康奈爾指出，對Airbnb及類似公司而言，要與其平臺上一切形式的歧視作斗爭，這個挑戰性非常大。不過，Airbnb一直在嘗試通過鼓勵平臺上的房東注冊在線可預訂房源，來解決這個問題——在這個過程中也能增加房東收入。

Airbnb最近專門為選擇此功能的房東推出一套可使他們的房源變成在線即時預訂的工具。目前，Airbnb的500萬套房源中，有190萬是可即時預訂房源，公司稱網站70%的新房源都來自于房東激活即時預訂功能后的可用房源，目前用戶60%的訂單都通過即時預訂功能處理。

即時預訂的興起與房東“疲勞”問題

Airbnb推出的即時預訂能夠直接解決平臺上出現的歧視問題，因為只有在特殊情況下或給出具體原因時，房東才能拒絕用戶的租房申請。這種做法帶來的其他好處是，它能夠吸引度假租賃房屋管理公司，促進其業務增長。但每個硬幣都有兩面，在給Airbnb帶來更多好處的同時，即時預訂功能也讓Airbnb與房東之間的關系發生了微妙的變化。

一些房東已公開贊賞使用即時預訂帶來的各種利好，比如，搜索結果中優先顯示房源，尤其是現在，可即時預訂房源已成為Airbnb網站默認搜索設置。

已使用即時預訂功能的雅各比（Jacoby）表示，“作為房東，我很喜歡立即收到訂單的感覺。如果不喜歡租客，Airbnb肯定也會讓你免費取消即時預訂訂單，且不收取其他任何費用。此外，Airbnb會在‘客人要求’方面給你展示很大的靈活性，這些要求能夠幫助你控制預訂房客的質量。比如，他們在Airbnb上是否已有預訂記錄？房東給他們的評價如何？”

但也有一些房東觀點不同，他們認為，即時預訂功能推出后，Airbnb正在從體驗式平臺向交易型平臺轉變，不再是之前人們可以在此分享房屋真正的P2P平臺。

獲Airbnb 四年超級房東的克里斯汀利（Kristin Leigh）表示，“Airbnb現在給人的感覺就是大巨頭，創業之初那樣的客戶服務已不復存在，他們不再像以前那樣對待房東。”

克里斯汀之前曾講述一段她拒絕一個單身派對團體租房的請求。目前尚未加入即時預訂功能的她，后來收到一封來自Airbnb客戶服務中心的郵件，郵件稱客人投訴她可能違反Airbnb平臺上的非歧視性政策。

但是，在克里斯汀嘗試主動向Airbnb詢問真實情況后，她再也沒有收到公司的任何答復。“現在他們像是在隨機挑選回復房東提出的問題。三四年前，每次我有問題，我就會發郵件或在推特上給他們留言，他們會立即給我打電話，問題很快得到解決。”

有類似遭遇的房東不止克里斯汀一人，很多有經驗的Airbnb房東都出現“房東疲勞”癥狀。

雅各比還說，“在不同的場合討論時，大家普遍關心的問題是，房東沒有得到足夠的關愛。Airbnb每一次做出的變化都有利于用戶，而不再像之前那樣關注房東。”

“房東職業疲勞癥”是Airbnb前全球酒店業及戰略總監切普康利（Chip Conley）經常提及的概念。2013年初，康利成為Airbnb與全世界數百萬房東社區的主要聯絡人。2014年，他創立了每年一次的愛彼迎全球房東大會（Airbnb Open），被譽為房東的盛會。

康利還嘗試拉近Airbnb與酒店業之間的距離，在酒店業30多年的工作經歷對這方面工作有很大幫助。他曾任職酒店高管，對下一個旅游行業顛覆者Airbnb的崛起保持開放、擁抱的心態。酒店業很尊敬他，Airbnb的領導層也很仰仗他，他在這兩大陣營里能夠靈活應對各種問題。

康利與美國大部分Airbnb房東年齡相近也有一些優勢。很多Airbnb房東年齡都在60歲以上，而在美國60歲以上的房東（尤其是女房東）是房東中增長最快的一類群體。Airbnb房東發現，他們可以跟Airbnb創始人之外的康利進行更好的溝通，因為三位創始人在創辦公司時只是20多歲的年輕人。

不過，為縮短工作時間，他只在公司擔任戰略咨詢角色。2017年1月康利宣布淡出自己目前的角色。據悉，2017年是Airbnb成立以來不舉辦全球房東大會的第一年。康利離開公司后不久，切斯基自己身兼房東社區總監一職，但至今尚未宣布替代康利人選。

在追求增長的過程中，Airbnb是否忘記是一個個房東將其帶入今天的輝煌地位？如果沒有房東的房源，Airbnb會成為什么樣的網站？如果沒有他們在全世界范圍與監管機構對抗為Airbnb爭取權益，Airbnb現在會成為什么樣的公司？

比如在2015年，房東的大力宣傳在擊敗舊金山市突然限制短租提議的過程中發揮了重要作用。但與之形成鮮明對比的是，2016年紐約市新法令對在Airbnb平臺上非法出租房源進行嚴厲懲罰時，Airbnb撤銷了因此事對紐約市政府提起的訴訟，而那些房東最終只能被迫繳納罰單。

切斯基在兼任房東社區總監一職后開始對世界各地的Airbnb房源進行視察，在這個過程中他還邀請一些房東團體參觀Airbnb總部。

Melanie Meharchand是其中被邀請的一員。這位Airbnb房東住在加利福尼亞蒙特里，為了讓房屋共享服務落地，她與本地的監管者進行多次抗爭。Meharchand認為，Airbnb盡量不讓房東承擔風險，這是他們的底線。她很理解Airbnb這樣做的原因。

Meharchand表示，她在跟同區域的Airbnb房東交談時了解到，這些房東真的會最先向Airbnb尋求幫助。因為這些房東覺得自己的房源對Airbnb很重要，Airbnb會為他們的房源權益作斗爭。但Meharchand告訴這些房東，Airbnb不會幫助他們爭取權利，因為Airbnb并不重視小城市的市場。Meharchand認為，Airbnb的確比VRBO、HomeAway及其他平臺做的多，但還有很大的提升空間。

除了與房東并肩作戰一起對抗監管機構外，一些房東還懷疑Airbnb是否為他們提供了所需的特定工具和信息，讓他們提升自己的專業素質。

Airbnb房東Jasper Ribbers認為，Airbnb要在與房東溝通和為他們提供教育方面加大投資力度。Ribbers表示，“Airbnb全球房東大會真的是在教育房東嗎？他們邀請的都是做得很出色的房東。如果Airbnb想教育房東，公司應該教育的是那些不是超級房東的房東。他們傳遞的信息只是房東大會上展示的關愛與連接，但如果仔細觀察Airbnb業務，人們會發現他們更專注于拓展其他業務，計劃成為一個更大的平臺。”

克里斯汀表示，她甚至沒有注意到2016年11月新服務協議和新的非歧視政策是同時發布的。她還表示，在跟其他房東一起分享自己作為房東在Airbnb平臺上的體驗時，很多房東告訴她，他們很害怕Airbnb把自己的房東信息標記起來。克里斯汀表示，“他們之所以害怕，是因為擔心自己說的話被雜志引用后遭到搜索。從某種程度上說，Airbnb成了行業老大，人們對一些事情的處理結果不報什么希望。”

當被媒體問及作為一名房東，想對Airbnb領導層說什么時，她表示，“作為房東，自己要感到有價值，但我現在感覺不到Airbnb賦予房東的價值。房東為他們開創業務立下很大功勞。沒有房東，他們就沒有開始的業務。”

克里斯汀認為，Airbnb發展之初會遭遇成長陣痛期，幾個創始人在創辦公司時還是20多歲的年輕人，既然他們成立了顧問團隊，這個團隊就應該建議創始人讓公司業務朝著最好的方向發展。她認為這方面并沒有得到改善，Airbnb創始人需要回歸常識，專注于連接旅行者與房東這一核心業務。

目前Airbnb的上市計劃一再推遲，除了監管政策不斷發生變化外，平臺歧視事件和與房東的關系這兩方面也是掣肘其IPO的重要因素。

監管機構提出Airbnb平臺上的很多房東非法運營房源，逃避納稅責任，還要求Airbnb提交平臺上的房東信息以便于監管。而各類歧視事件的主體正是平臺上的一小部分房東。即便Airbnb將業務拓展至酒店，甚至航空等領域，以房東為基礎的社區目前仍是支撐Airbnb核心業務的關鍵因素。

此外，Airbnb最近呼吁SEC更改規定，允許房東合法持有其股份，更顯示出公司對房東的拉攏與依賴。事實上，房東作為一個龐大群體在解決Airbnb與各地監管機構矛盾過程中也發揮著關鍵作用。由此看來，無論是IPO之前還是之后，Airbnb要打造一個以房東為核心的全球性社區都是一項系統性工程，帶來機遇也充滿挑戰。