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1、自然資源決定圣淘沙適合開發成度假海島

圣淘沙是新加坡本島南部的一個離島，是新加坡本島以外的第三大島嶼，類似廈門和鼓浪嶼的關系。它長4.2公里、寬1公里，占地約5平方千米。三面環海, 境內較少山坡地, 以沙灘、平地為主。擁有較長的海岸線、充足的陽光和優良的沙灘。生態和氣候適宜進行觀光和休閑為主的旅游開發。

2、與本島便捷相通，保證了龐大的客群基礎

圣淘沙離本島的距離最近端僅500米左右，由一條跨海步道、一條索道纜車和圣淘沙捷運相連。與新加坡新興的金融中心MBFC（濱海灣區域）隔海相望，只需10分鐘車程，距離樟宜國際機場也只要25分鐘車程。

優異的地理位置使其成為當地人和游客休閑度假目的地。在金融區工作的員工在午休或下班后可以前往圣淘沙娛樂放松；游客則可以通過多種交通方式直接從機場前往小島度假。

1、國內假日旅游景區（1967年-2002年）

新成立的新加坡政府于1967年從英國政府手中重獲圣淘沙島。1972年，新加坡政府成立圣淘沙發展局（Sentosa Development Corporation)對圣淘沙島及另外9個位處南部的島嶼進行開發和管理。經過2年的評估規劃后，決定將圣淘沙開發成國內假日旅游景區。

這時候的圣淘沙旅游開發還處于摸索階段，從1980年到1990年的十年間，新加坡政府在圣淘沙島上陸續興建了多項旅游游樂設施，但由于絕大多數旅游項目都是收費項目，新加坡當地民眾對圣淘沙興趣索然。當時人們的評價是“既昂貴，又沒東西可看”。

2、世界級旅游度假島（2002年-2017年）

21世紀初，圣淘沙發展局聘請曾經執掌過美國加州迪士尼樂園、東京迪士尼樂園與香港海洋公園的經理人來重新規劃圣淘沙，宣布要在十年內將這座島嶼建設成為世界旅游度假島。

這項為期10年的2002年總體規劃做了幾項工作使圣淘沙發生翻天覆地的變化。

邀請國內外知名專家確立規劃定位, 打造特色, 與其它東南亞濱海景點進行差異化競爭。

對島內大部分基礎設施進行全面改造，客群目標不僅定位本地客而是更大力度的吸引海外游客。

不斷引入纜車、大橋、碼頭、捷運等更為快捷的交通方式聯通島內外, 提升通勤質量, 增加吸引力。

開發“升濤灣”。通過吸引外籍人士購買住宅, 積聚大量海外人氣。

解禁博彩業以吸引人氣, 打造國際度假勝地。

引入馬來西亞云頂集團開發經營圣淘沙名勝世界，引入環球世界、海洋生物園等世界級別主題公園。通過不同類型的景點的有機結合, 形成包括觀光、度假、休閑、會議、教育、購物、娛樂、餐飲等服務的一站式集合度假產品。變單一、觀光性質為集合、參與式景區，景點密集, 可玩性強。

3、可持續性吸引國內外訪客（2017年-2030年）

圣淘沙2002年的十年規劃相當成功。去年，圣淘沙發展局開始著手擬定圣淘沙島未來十幾年的發展總藍圖，以進一步提升圣淘沙的吸引力，確保這個度假島嶼可繼續吸引國內外訪客。

規劃藍圖的幾大要點如下：

打破圣淘沙島的地域限制，探索南部幾個島嶼，共同發展為低密度的休閑度假勝地，滿足游客增長的需要。

繼續提高交通等輔助基礎設施，緩解圣淘沙過重的訪客負擔。

淘汰舊的娛樂項目，打造新景點。

1、多種交通方式進入島內

新加坡政府為重塑圣淘沙旅游地位，投資巨大。其中最重要的一點是加強交通規劃，目前從本島進入圣淘沙共有5種不同的方式。

除了自駕和出租車還有如下3種交通方式。

步行

Vivo City可以說是本島進入圣淘沙的前站。這個購物中心內有多種方式與圣淘沙連通。

其中位于L1層的Sentosa Boardwalk(圣淘沙步行道)，全長670米，步行時間約15分鐘。

這是新加坡唯一一條主題式花園濱海長廊步道，連接Vivo City和圣淘沙名勝世界，占地面積16500平方米。

步行道在最寬的中間段上的觀景平臺設置零售及餐飲建筑, 包括圣淘沙紀念品商店和一個特色酒莊。建筑整體與木平臺緊密結合, 下層為濱海休閑商業, 上層則為觀海眺望臺, 可讓游客在高低不同的角度欣賞壯闊海景。

同時，步行道鋪設了大型園林花園，增添了步道的綠意與生氣。夜晚時分, 步行道上會亮起絢爛的景觀燈, 人群可以在燈光下欣賞夜晚海景。

在圣淘沙步行道末端以及售票處, 設有一排排設計新穎的燈柱, 引導游人通向圣淘沙游客中心去。

纜車

圣淘沙纜車有兩條線：花柏山線和圣淘沙線。前者接連圣淘沙與本島，后者則是圣淘沙島內幾大景點間串聯。

花柏山線在本島有兩個乘坐點，一個是在新加坡僅有的一座海拔僅117米的山——花柏山，在這里可以鳥瞰漂浮在海上的圣淘沙及新加坡南部全景。

另一個點是在VivoCity旁的港灣大廈二期。

捷運

圣淘沙捷運系統是新加坡政府投資1.4億美金打造的，俗稱小火車。在本島的站點位于VivoCity的L3，島內還有三站，分別連接圣淘沙幾大景點。

2、四通八達的島上公共運輸交通網絡

圣淘沙島內的交通網絡發達，可以用“大環島、大十字、小環路”來概括，把整個圣淘沙立體式地貫通，讓游客可以隨時方便快捷地往返各景點和區域。 

“大環島”：環島的圣淘沙巴士A線B線C線

“大十字”：串聯幾大景點的圣淘沙捷運和空中纜車圣淘沙線，呈“十字”交叉。

“小環路”：往返于三大沙灘的海灘小火車。

1、保留中部植物群落，娛樂建設布局在外圍

我們來看圣淘沙島的總圖。整個島嶼的植被覆蓋率達到80%, 以天然林為主, 經過多年的更替, 已經形成比較穩定的植物群落, 主要分布在島的中部地區, 它是圣淘沙作為一流景區的天然優勢和基礎。

政府依勢開發，中部地區主要以占地面積少、建設規模小的服務設施和具有游覽內容的開發項目為主。整個島嶼中心部分，將近全島1/3的面積被兩個18洞72桿的國際錦標賽級別的高爾夫球場覆蓋，分別為北部的色拉逢球場和南部的丹戎高爾夫球場。

對于占地面積多、規模大的建設項目如大型停車場、酒店、度假村、圣淘沙接待中心和游客離境中心等主要布局在島嶼的周邊。

整體布局呈現“中部留白，周邊密集”之勢。這樣的布局使游覽動線呈現“由外向內伸入”的態勢, 自然地把人流密集的場所留在景區的外圍空間。不僅有利于交通系統的布局, 也便于旅游高峰期人流疏散，讓游客有更好的游覽體驗；同時，減少對圣淘沙島嶼內部自然生態環境的破壞。

2、區域功能定位精準，旅游元素互相補充

外圍部分大致按照功能來分，可以劃為：

西部以圣淘沙名勝世界為主的娛樂度假休閑綜合體

東部以升濤灣海濱豪宅區為主的高端住宅區

南部由西羅索海灘、巴拉望海灘和巴戎海灘組成的海灘休閑度假區。

每個區域都有自己的精華和主題，使圣淘沙通過主題公園、自然公園、探險旅游等旅游體驗中集中了沙灘、熱帶動植物、歷史遺跡、極限運動、浪漫聲光電節目、博彩娛樂、休閑度假酒店等眾多差異互補的旅游元素，打造成一站式度假旅游海島目的地，為游客提供全方位的度假休閑需求，這也是圣淘沙的核心競爭力所在。

圣淘沙名勝世界是云頂集團耗資65.9億新元興建的、占地0.49平方公里（幾乎是整個圣淘沙島的1/10面積），是圣淘沙2002年版規劃中重點打造的集酒店、娛樂、環球影城、購物、美食于一體的一站式綜合娛樂城。

同時，它是圣淘沙面對乘坐纜車、捷運、步行進島游客的第一站，是進入圣淘沙腹地旅游的咽喉要地。在這個地方打造引爆點項目直接決定了圣淘沙能否抓住游客。顯然，打造圣淘沙名勝世界這樣的綜合娛樂體是政府決心重塑新加坡國際旅游形象。

1、業態豐富

我們看這張地圖，圣淘沙名勝世界業態豐富、項目眾多，的確是個超級娛樂度假休閑綜合體，它有：

6個娛樂景點：分別為4個主題公園（新加坡環球影城、水上探險樂園、海豚園和S.E.A.海洋館）、1個海事博物館和1個特麗愛3D美術館

5項大型娛樂活動：包括1個賭場和4個秀

1條購物大道：包括34家零售店鋪

6家風格各異的酒店和1個大型水療度假村

45家餐飲

1個大型會議中心

2、布局合理，動線簡單

圣淘沙名勝世界動線設計簡單合理，購物、娛樂、住宿通過不同樓層的出入進行有效區隔，避免人流擁擠。各酒店內部以購物大道相連，外部以圓形廣場為中心，環形動線為主。

每層的業態分布分別為：

B2: 全部空間作為M.I.C.E.(會展旅游)的宴會廳。

B1：以賭場、餐飲為主。

L1：6個娛樂景點主入口全都集中在1樓，另外有單獨通道去往酒店，餐飲和零售分布在景點周圍。

L2：以購物大道零售為主。

新加坡環球影城

東南亞首個也是唯一的環球影城。擁有好萊塢、紐約、科幻城市、古埃及、失落的世界、遙遠王國、馬達加斯加七個主題區，24個娛樂項目，運用尖端科技與電影特效相結合，為觀眾帶來身臨其境的驚險體驗。

公園的動線是經典的環形動線環繞中央水域。區域按照驚險刺激的程度有序分布，可以根據年齡層的不同需求，從入口順時針游玩或逆時針游玩。主街不時會有電影角色人物出沒。

總體來說，環球影城與迪士尼樂園相比，更適合成人游玩，尤其是熱愛環球公司經典電影的成人，比如小黃人、速度與激情、馬達加斯加、變形金剛等電影。

每個區域的設計都是以一部電影為主題。場景布置、人像制作都極力還原電影的元素，讓影迷感到親切熟悉。

再次，環球影城驚險刺激的極限游樂設施居多。每個設施，無論規模大小，都強調突出電影的主題和場景感，且設計十分有創意。連過山車的設計也是有情節的，從過道處就開始渲染緊張刺激的氣氛。

另外，新加坡環球影城在閉門后，室內和戶外設施還可突破一貫的場地局限，用來舉辦私人或企業活動。這也是新加坡把有限資源利用到極致的案例。

S.E.A.海洋水族館

新加坡這家水族館最大的特色是將海洋生物觀賞、水上探險娛樂、海洋保育和教育三者結合。

海事博物館

通過一段4D電影，讓游客重回海上絲綢之路。

海豚園

特麗愛3D美術館

娛樂秀節目

圣淘沙名勝世界節慶劇場上演的娛樂節目，為圣淘沙名勝世界的海濱坊樹起了夜間娛樂的新地標。

鶴舞

游輪體驗

皇家信天翁

水療度假村

豪華水療中心ESPA亞洲旗艦店，占地超過1萬平米，是ESPA在亞洲最大的水療中心，為旅游者帶來高級休閑享受。

6家風格迥異的度假酒店

圣淘沙名勝世界擁有6家世界級酒店，超過1800間客房。每個酒店都有獨一無二的設計主題，為游客提供獨特的體驗：

康樂福豪華酒店：極盡奢華尊貴，只招待受邀貴賓，設有國際級娛樂場。

邁克爾酒店：全球獨有的精品藝術酒店。

硬石酒店：充滿搖滾神話的酒店

節慶酒店：家庭客首選。

逸濠酒店：主打純自然生態，森林咫尺之遙的住宿選擇

海濱別墅酒店：區域內首個全面提供SPA服務及療程的海濱別墅。

名勝世界會議中心

是M.I.C.E.(會展旅游)中心，從各類功能廳到區域最大規模的無柱式宴會廳，均可提供適合大小型會議或展覽，有室內或戶外場地多種選擇。活動場所可同時容納35000名賓客，擁有最先進的設施、組織設備及世界一流的服務。

節慶大道

是圣淘沙島上唯一的零售商店區，高檔時裝品牌、前衛先鋒的概念店、令人驚嘆的奇胡利藝廊，還有獨一無二的精品店。

賭場

賭場位于圣淘沙綜合娛樂城中心部位，面積約達1.5萬平方米，僅工作人員就超過2300人，堪稱大型賭場。

賭場的問世增加了用以吸引游客的旅游資源。同時也完全暴露了新加坡政府“野心勃勃”的目標——與迪拜甚至紐約爭奪國際性集散中心的地位。

東部高端住宅區——升濤灣

升濤灣(Sentosa Cove)位于圣淘沙島的東南部，占地1.17平方公里，限量2140個單位（包括1720間公寓和420棟洋房），是新加坡最尊貴的海邊豪宅區。同時，升濤灣別墅區是目前新加坡政府唯一允許外國買家購買的別墅區域，為世界級的富豪聚居區。

升濤灣被兩座國際高爾夫球場和大海包圍，中間以新加坡最頂尖的游艇俱樂部(One 15')分成北翼(The North Cove)和南翼(The South Cove)兩個區。

北翼地區有3個人造島嶼，它們分別是珊瑚島(Coral Island)、樂濤島(Paradise Island)及財富島(Treasure Island)。北翼有1528間住宅，其中包括214間別墅、30間排屋及1284間公寓。從北翼往遠處眺望，可以看到新加坡最繁華的海港、金融區的高樓林立和夜晚璀璨的燈光。

南翼有兩個人造島嶼：珍珠島(Pearl Island)和麗沙島(Sandy Island)。南翼建有900多間住宅。從南翼往南邊眺望，可以看見新加坡南部的海島，和夢幻迷人的無敵海景。

南部海灘休閑度假區

圣淘沙島的南部由三大沙灘構成，擁有較長的海岸線、充足的陽光和優良的沙灘。三大沙灘各有特色，根據周邊不同的設施和活動項目，可總結如下：

1、西羅索海灘——探險家的游樂場

AJ Hackett Sentosa（蹦極塔）

前英軍軍事基地。

西羅索天空步道

這座11層高，181米長的天空步道為游客提供前往西羅索炮臺風景如畫的徒步旅行。

Ifly跳傘運動中心

16.5英尺寬，56.5英尺高的IFLY風洞是世界上最大的風洞，擁有18英尺高的丙烯酸玻璃墻，讓游客在室內跳傘和自由飛行的時候可以欣賞到無與倫比的南中國海和西羅索海灘景色。

2、巴拉望海灘——家庭親子海灘

新加坡最快樂的家庭海灘，擁有一座懸索橋，連接著亞洲大陸最南端（也是亞洲最接近赤道的地方）。

KidZania Singapore

占地面積超過81,000平方英尺，相當于6個奧運會規模的游泳池，通過在兒童城市舉辦的各種角色扮演活動，為孩子們提供真實的體驗。

3、丹戎海灘——成人度假勝地

丹戎海灘俱樂部(TBC)和FOC圣淘沙，這兩個海灘俱樂部為圣淘沙“Fun of State”增添了一絲清涼和魅力。

圣淘沙開發運營模式

1、政府是開發主體

圣淘沙發展局具有政府背景，在確保了政府為主體的開發地位，大力吸引外來資本，選擇有實力的投資商對圣淘沙進行開發運營。從項目立項到落地，工作非常緩慢，但全過程每個緩解都嚴格審核把關，經營管理以實現整體利益最大化為目標，由此平衡各方利益關系，也有利于各方的可持續發展。

2、圣淘沙島的兩次大規模投資

圣淘沙的第一次投資是在1972年-2010年，這是圣淘沙旅游業從無到有的建設，這次大規模地開發使圣淘沙從一個小漁村變成一年年接待量高達80萬人次的度假旅游勝地，由此帶來的經濟效益也是巨大的。

第二次投資在2010年，彼時全球各國剛經歷金融危機。新加坡政府再一次決定重塑國家旅游形象，使其成為國際休閑娛樂度假勝地。其中，最大的一項是云頂國際耗資約60億新幣興建的圣淘沙名勝世界，包括總投資約17億新幣的環球影城。

3、圣淘沙發展局盈利模式

我們在讀圣淘沙發展局財報時，發現房地產銷售是圣淘沙發展局早期收回資金的主要方式。在2007年以前，圣淘沙發展局的主要盈利來自于東部升濤灣的開發銷售。升濤灣的開發不僅幫助圣淘沙發展局達到初期的收支平衡，還提高了圣淘沙全島的區域地位。通過吸引國際高凈值人群購買住宅，集聚了大量海外人氣。

2007年后，圣淘沙開始以旅游休閑業務為主。持續發展的旅游休閑業務是圣淘沙的主業和長期收益來源。根據2017年其公開財報顯示，目前圣淘沙發展局的收入主要由以下幾方面構成：景點門票和旅游套餐銷售、物業設施租賃、投資收入和其他收入，其中主要的門票、物業設施租賃、俱樂部會籍及相關收入、旅游及拓展服務占總收入的75%。

圣淘沙盡管擁有較長的海岸線、充足的陽光、優良的沙灘, 但是這些條件并不是頂級的。它能從當初的一個小漁村發展到今天年接待量達到2000萬人次的旅游勝地, 起主導作用的是它的市場因素以及政府的大力扶持。

作為世界著名的“花園城市”和“購物天堂”, 新加坡是國際著名的旅游目的地和重要的國際會議中心, 這為新加坡旅游帶來了巨大客源。但新加坡周邊的不乏泰國的普吉島, 印尼的巴厘島等都是世界著名的濱海旅游度假目的地, 因此圣淘沙的濱海旅游開發如果走傳統的發展將很難脫穎而出。

1、另辟蹊徑的定位

新加坡走錯位競爭道路, 2002年政府制定了10年計劃, 對圣淘沙重新定位, 要將其塑造成亞洲最強的綜合娛樂型濱海度假勝地。

新加坡政府的構想是在單一的度假勝地里發展出多個度假景區, 讓游客有更多豐富多彩的度假體驗。

2、綜合娛樂的旅游產品

“綜合”、“娛樂”是圣淘沙差異化定位的兩個核心點, 目前圣淘沙已經集觀光、購物、休閑、娛樂、度假為一體。旅游產品的組合以大型娛樂為主, 定位為主題樂園式濱海度假地, 區別于周邊馬爾代夫這類世界聞名的私密安寧型島嶼。

2010年建成的新加坡名勝世界集賭城、環球影城以及世界上最大的水族館為一體。麻雀雖小, 五藏俱全, 美麗的海灘、湛藍的海水、刺激的主題公園、賭城等所有這些吸引物集于一個小島上就是一種強大的魅力。

3、規范完善的交通系統

圣淘沙和新加坡中心城區的關系是離島與中心城市的關系。圣淘沙捷運系統投入使用后, 從新加坡市區前往圣淘沙島只需15分鐘, 為游客的造訪提供了便利。

景區內部交通系統組織也非常完善, 由巴士、捷運、沙灘火車、纜車四種類型組成。其中以巴士為主要交通工具, 其余四種類型兼有游覽性質。可以到達景區內的各個主要景點。

4、大力開展M.I.C.E.(會展旅游)，吸引商務客

圣淘沙面積不大，但是開展活動和會議的場地多且設施完善。除了圣淘沙名勝世界的會議中心可以為跨國大型公司提供M.I.C.E.(會展旅游)服務以外，許多景點包括環球影城等都可在營業時間外變身成為會議、婚禮、活動場所，同時配備齊全的酒店、娛樂設施。使圣淘沙世界級M.I.C.E.(會展旅游)中心的國際影響力提高。

參考資料：

1、小紅點，大格局——新加坡建國之路，韓昕余，2017年

2、圣淘沙發展局網站

3、圣淘沙名勝世界網站

4、新加坡旅游局網站

*本文來源：微信公眾號“房地產觀察家”（ID:realestatereview），作者：戴小西、鄒毅，執惠專家作者，領易咨詢總經理（個人微信號：brian378183884)，原標題：《年客流量2000萬，全亞洲首屈一指的海島度假勝地——新加坡圣淘沙是怎么做成的？》。