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風雨飄搖的中弘，終究滑向了黑暗的深淵。

10月18日，逼近退市邊緣的中弘股份（000979.SZ，以下簡稱中弘）早盤跌停，股價被定格在0.74元。

至此，連續(xù)20個交易日每日收盤股價低于股票面值（1元）的中弘，正式被深交所啟動退市程序。如最終退市，中弘將成為A股市場第一個因股價連續(xù)低于面值而退市的企業(yè)。

成也蕭何，敗也蕭何。王永紅并沒有重演韓信的歷史，他成于地產(chǎn)，但敗于文旅。這是中國新興文旅地產(chǎn)下的一次試錯。

債務(wù)雪球

2010年，中弘借殼ST科苑上市，主營房地產(chǎn)開發(fā)與銷售，巔峰時期，其股價曾觸及37.66元。

2018年10月18日，深交所發(fā)布公告稱， 9月13日至10月18日，中弘股票已連續(xù)20個交易日每日收盤價均低于股票面值（1元）。

根據(jù)《深圳證券交易所股票上市規(guī)則》第14.4.11條的規(guī)定，公司股票自10月19日開市起停牌。深交所已啟動中弘股份股票終止上市程序，將自公司股票停牌起十五個交易日內(nèi)作出公司股票是否終止上市的決定。

這一切不難預(yù)料。畢竟，中弘在8月28日就已開啟“絕地求生”模式。

彼時，中弘聯(lián)姻加多寶的消息為市場帶來了一波重大利好，早間開盤即漲停。但加多寶一紙聲明使得中弘不得不在盤中暫時停盤，當日股價收于0.87元。

重組事件真真假假撲所迷離，無疑加重了市場的疑慮。之后，中弘在市場上的聲音只剩下每日按時披露的“可能被終止上市的風險提示”。

順著時間線往回看，近幾年，中弘負面新聞不斷。侯輪凍結(jié)如意島項目100%股權(quán)、濟南兩個地產(chǎn)項目停牌、傳聞王永紅“跑路”、項目爛尾……表現(xiàn)在財務(wù)數(shù)據(jù)上，最終都指向了中弘的資金缺口。

“風險與收益并存”是資本市場顛撲不破的道理。沒有堅實的業(yè)績支撐，激進擴張冒險，中弘的債務(wù)雪球越滾越大。

歷年財報顯示，中弘股份2015年和2016年凈利潤分別為2.92億元、1.46億元。但在2017年，這一數(shù)字表現(xiàn)為虧損，-25.4億元，同比減少1699.01%。2018年上半年，中弘股份繼續(xù)虧損13億元。

退市在即，中弘又添新債。據(jù)10月22日晚間中弘發(fā)布的公告，10月20日和10月21日，公司及下屬控股子公司新增逾期債務(wù)本息合計金額為14.28億元，全部為各類借款。截至公告日，公司及下屬控股子公司累計逾期債務(wù)本息合計金額為77.65億元，全部為各類借款。

夢碎文旅

財務(wù)黑洞背后，隱患早已埋下。

2014-2015年，國內(nèi)旅游事業(yè)與線上金融的蓬勃發(fā)展，王永紅開始有意識地盤活他早年布局多地的旅游地產(chǎn)。

在轉(zhuǎn)型文旅地產(chǎn)的道路上，中弘極力向萬達看齊：線下布局旅游度假區(qū)，線上收購整合旅游資源，近十年發(fā)起了多起并購。在業(yè)內(nèi)，它被視為“小萬達”。

2015年，中弘在一年之內(nèi)布局三個上市平臺，王永紅似乎再次迎來了他人生中的高光時刻：首先通過中弘的BVI子公司著融環(huán)球、耀帝貿(mào)易，先后收購了H股的中璽國際（前稱卓高集團）和開易控股（KEE），接著又拿下了新加坡上市公司亞洲旅游。

2016年年報中，中弘宣布其“A+3”戰(zhàn)略初步完成——“A”即在A股上市的中弘，“3”即公司收購的三家境外上市公司。

具體的計劃是，KEE公司采取采購或者合作的方式打造成互聯(lián)網(wǎng)金融平臺和營銷平臺；以亞洲旅游為主體，打造互聯(lián)網(wǎng)旅游平臺，進行在線旅游營銷；以中璽國際為主體，在管理運營“新奇世界”品牌的基礎(chǔ)上，打造成一個全開放的品牌管理及運營平臺。

這套戰(zhàn)略布局的邏輯至少看起來是自恰的——以中弘的旅游地產(chǎn)為標的，靠互聯(lián)網(wǎng)金融和在線旅游平臺來盤活，并通過收購一些境外公司來運營這些平臺，從而實現(xiàn)一個完整的閉環(huán)。

2017年年報顯示，中弘分別持有中璽國際、開易控股及亞洲旅游60.09%、70.16%、29.7%的股權(quán)。先后成為三家公司的控股股東或第一大股東后，中弘開始實施其文旅全產(chǎn)業(yè)鏈計劃。

然而，理想豐滿，現(xiàn)實骨感。2017年，三家境外上市平臺均處于虧損狀態(tài)。

禍不單行，位于海南的兩個項目慘遭滑鐵盧——海口的如意島項目和三亞的半山半島項目分別被迫停工、收購失敗。

2012年，中弘斥30億元取得如意島項目，這是一個填海人工造島的項目進行旅游度假開發(fā)的項目。中弘原計劃在該項目投入129億元，截至2017年年底，中弘實際投入的資金已達44.9億元。

倘若順利推進，或許能讓債務(wù)壓頂?shù)闹泻胗写⒌臋C會。但去年9月，如意島項目因為非法填海被當?shù)睾Ｑ蠛蜐O業(yè)罰款3700萬。年底，又被海南省政府實施“雙暫停”。

2015年，中弘的大股東中弘卓業(yè)計劃以58億元收購半山半島項目，但這個項目經(jīng)歷多次抵押，權(quán)屬復(fù)雜，收購以失敗告終。2017年，中弘重啟對半山半島項目的收購，原計劃與世隆基金聯(lián)合間接收購，國家環(huán)保督查一聲令下，收購再次以失敗告終。

至此，盡管有意布局，中弘依舊陷入文旅苦局。究其根本，既有大勢的影響亦有對政策局勢的錯判，更有中弘對自身能力與經(jīng)驗的高估。

在眾多進軍文旅產(chǎn)業(yè)的房企中，萬達表現(xiàn)較為突出，然而，一個無法忽略的事實是萬達文旅項目近年來也多地“受挫”的現(xiàn)實。去年7月，為了解決流動性危機，萬達將13個文旅城拋售給了融創(chuàng)。

中國日報網(wǎng)相關(guān)文章分析稱，文旅項目前期投資大，屬于重資產(chǎn)項目，必須靠地產(chǎn)反哺，但是地產(chǎn)的后期溢價需要建立在旅游的成功運營來提升。

反觀國內(nèi)的以萬達、中弘等為代表的文旅項目開發(fā)商，在項目運作上慣用“激進”的資本運作，“蛇吞象”式的發(fā)展路徑，高舉高打、大步擴張的方式動輒需投資數(shù)百、上千億。而高速擴張意味著資金需求量的上升，這極其考驗當事企業(yè)的融資能力和資金運轉(zhuǎn)能力。

此番中弘退市，為行業(yè)敲了一次警鐘，也許能引發(fā)行業(yè)內(nèi)對文旅地產(chǎn)的重新審視。

成敗之間

“她那時候還太年輕，不知道所有命運贈送的禮物，早已在暗中標好了價格。”

——茨威格

顛沛流離的中弘背后，是其實際控制人王永紅過山車般的人生。

從經(jīng)營連鎖加油站發(fā)家，到操盤北京像素，再到轉(zhuǎn)型文旅，在不斷擴張商業(yè)版圖的同時，又陷入債務(wù)危機，頻頻被傳“跑路”，如今又面臨退市囧境。

有人質(zhì)疑，身家不過百億的中弘為何敢大力押注文旅地產(chǎn)？也許，是因為王永紅年輕時的成功來得太過“容易“。

20多年前，出身于江西宜春公務(wù)員家庭的王永紅也有過一段“北漂”歲月。

1992年底，大學(xué)畢業(yè)后的王永紅選擇進京，最開始接觸的行業(yè)便是汽車保潔和連鎖加油站。3年后，他開始創(chuàng)業(yè)，成立了永順發(fā)汽車保潔公司，又一次偶然的機會開始涉足加油站，并逐漸成為北京地區(qū)的連鎖加油站品牌。

1999年，將加油站打包賣給中石油后，王永紅挖到了人生第一桶金。

從初出茅廬的大學(xué)畢業(yè)生到小有成就的創(chuàng)業(yè)者，王永紅只用了7年時間，可謂少年得志。

2000年，他以及極低廉的價格在北京朝陽區(qū)五環(huán)外的常營鄉(xiāng)附近一次購買了600畝土地。

當時的北京連四環(huán)都沒有，那片土地還種著玉米、高粱，周圍還有大型垃圾場，很多人都不看好他的這次投資。彼時，房改剛剛過去2年，在銷售不佳的大環(huán)境下，王永紅按下了該項目開發(fā)的暫停鍵。

2008年，王永紅等到了一個絕妙的時機。隨著北京CBD東擴，常營地區(qū)的土地價值翻了近10倍，中弘隨即在這片區(qū)域開發(fā)了中弘國際商務(wù)花園，也就是今天的北京像素。

當時，由于體量龐大，且采用了當時較為前衛(wèi)的loft設(shè)計，9800多套商住房，4年就完成了銷售去化。有分析稱，憑借這個項目，王永紅至少賺取了50億元的利潤。

8年過去，從企業(yè)家到富豪，王永紅又進一階。借助這筆啟動資金，2010年，中弘集團在A股借殼上市。

此后，倚靠資本市場，王永紅開啟了一系列“騷操作”：2013年前后，王永紅通過大宗交易拋售股票，而后借由中弘高送轉(zhuǎn)、進軍手游領(lǐng)域等概念炒熱抬升股價，拋售獲取暴利，并一度介入徐翔案。

再完美的資本運作手段也需要地產(chǎn)實業(yè)的支撐。然而，在地產(chǎn)實業(yè)方面，王永紅主導(dǎo)下的中弘?yún)s壞消息不斷。資金缺乏，中弘大廈爛尾；受北京商住政策影響，平谷的御馬坊和夏各莊項目銷售停滯；因環(huán)保督查、股權(quán)糾紛，海南項目雙雙受阻……

王永紅無奈選擇避走香港，遙控指揮，而此時，背負巨債的中弘似乎已經(jīng)無力回天。多次尋求重組，求助無門，王永紅迎來了人生的至暗時刻，執(zhí)掌中弘多年，卻難逃退市運命。

王永紅曾說：“夢想從來不會被打折，只要有一直做下去的勇氣。”

曾經(jīng)以“穩(wěn)準狠”聞名地產(chǎn)界的王永紅，夢碎文旅地產(chǎn)之后，國內(nèi)誰將會把文旅地產(chǎn)的大旗抗到底呢？

*本文來源：樂居財經(jīng)，本文作者：王若君，原標題：《王永紅：成于地產(chǎn)，敗于文旅》。