新用戶登錄后自動創(chuàng)建賬號
登錄
登錄表示你已閱讀并同意《執(zhí)惠用戶協(xié)議》
注冊
第三方登錄
請輸入您要查詢活動名稱或日期
搜索
在做出烏鎮(zhèn)雅園等一系列產(chǎn)品后，宋衛(wèi)平再擴其養(yǎng)老地產(chǎn)版圖。
日前，藍(lán)城集團摘得位于浙江嘉興海鹽縣澉浦鎮(zhèn)的兩宗商品住房用地，計劃打造南北湖康養(yǎng)小鎮(zhèn)。項目總投資約20億元，擬三年內(nèi)竣工并投入運營。
宋衛(wèi)平在小鎮(zhèn)開發(fā)方面經(jīng)驗頗豐，此前成功打造了烏鎮(zhèn)雅園、桃李春風(fēng)系列、莫干山觀云小鎮(zhèn)等多個項目，其中，烏鎮(zhèn)雅園是“宋氏養(yǎng)老”的首個大作，被外界譽為“中國最成功的養(yǎng)老度假小鎮(zhèn)”。為達(dá)成小鎮(zhèn)的理想狀態(tài)，藍(lán)城從硬件、服務(wù)到文化都進(jìn)行了構(gòu)建。其“學(xué)院式養(yǎng)老”以頤樂學(xué)院為組織形式，提供交流、娛樂、學(xué)習(xí)、養(yǎng)生、休閑、度假等多重功能。
憑借成功案例和其獨特模式，宋衛(wèi)平不斷擴圍與布局康養(yǎng)度假小鎮(zhèn)。不過，此類項目能否成功取決于多方面的因素，外在的自然條件、交通區(qū)位、消費需求，內(nèi)在的資金運作、管理運營等，無一不構(gòu)成考驗。
此次海鹽澉浦拿地打造南北湖康養(yǎng)小鎮(zhèn)，宋衛(wèi)平面臨哪些難題？能否再造“烏鎮(zhèn)雅園”式的爆款？
為何選擇海鹽南北湖？
養(yǎng)老地產(chǎn)對區(qū)位和景觀環(huán)境的要求極高，尤其是高端型養(yǎng)老社區(qū)，不僅要求地處城市近郊和遠(yuǎn)郊區(qū)，還要有稀缺和獨特的自然、人文資源。
宋衛(wèi)平選擇海鹽澉浦落戶康養(yǎng)小鎮(zhèn)，這與當(dāng)?shù)氐淖匀毁Y源條件和交通區(qū)位優(yōu)勢不無關(guān)系。
項目所處地理位置
藍(lán)城此次包攬的18-151號地塊與18-152號地塊位于海鹽縣澉浦鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)中心、緊鄰南北湖風(fēng)景區(qū)（如上圖所示），其中，南北湖風(fēng)景區(qū)是我國唯一融山、海、湖為一體的景區(qū)，也是國家AAAA級旅游景區(qū)。該景區(qū)三面環(huán)山一面臨海，湖光、山色、海景相互映襯。
此外，南北湖地處長三角中心地帶，距離上海110公里，杭州80公里，蘇州120公里，嘉興58公里，滬杭高速公路，杭浦高速公路、乍嘉蘇高速公路穿境而過，跨海大橋建成通車，形成了南北湖至上海、杭州、蘇州、寧波四大都市“一小時的交通圈”。
項目所在地與核心城市距離
以優(yōu)質(zhì)的自然資源和良好的交通區(qū)位為基，藍(lán)城選擇此地打造康養(yǎng)小鎮(zhèn)，先天條件得天獨厚。不過，作為地處知名旅游風(fēng)景區(qū)的地產(chǎn)項目，環(huán)境影響評價問題無疑也是藍(lán)城后期開發(fā)需解決重要內(nèi)容之一。不僅要評價開發(fā)項目對環(huán)境的影響，還要討論周圍環(huán)境對項目的制約，并提出保護(hù)措施和減少這些制約的對策。
當(dāng)然，康養(yǎng)小鎮(zhèn)項目的打造光看自然、交通條件遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。未來是否有足夠的養(yǎng)老客群？客群置業(yè)需求如何？都是項目開發(fā)前期需考慮的重要因素。
養(yǎng)老置業(yè)需求如何？
藍(lán)城集團此次拿地共耗資6.17億元，兩宗地塊總出讓面積17.24萬㎡。其中， 18-151號地塊成交總價2.82億元，樓面價3829元/㎡，溢價率0.37%，容積率1.05，為一宗住宅地塊。18-152號地塊，成交總價3.35億元，樓面價3119元/㎡，溢價率0.46%，容積率1.05，為一宗商住地塊（如下圖所示）。
項目地塊指標(biāo)
從容積率來看，該項目與烏鎮(zhèn)雅園相當(dāng)（烏鎮(zhèn)雅園容積率為1.16），應(yīng)以養(yǎng)老公寓和別墅產(chǎn)品為主。一般來說，康養(yǎng)地產(chǎn)的戶型配置會傾向于低總價的小戶型。目前來看，正常的康養(yǎng)地產(chǎn)項目的容積率都較低，在適當(dāng)?shù)奶砑觿e墅數(shù)量時，多數(shù)康養(yǎng)地產(chǎn)項目都是低總價的中小戶型為主流，且以多層、小高層居多，這種配置有利于促動銷售更快回流資金。
藍(lán)城的一個模式是“地產(chǎn)+養(yǎng)老”，由房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)生的效益反哺養(yǎng)老服務(wù)。這種模式主要是以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)，老百姓購房后在自己家養(yǎng)老，社區(qū)配建適當(dāng)?shù)酿B(yǎng)老、醫(yī)療、服務(wù)、教育等配套設(shè)施。該模式下，項目的選址則會著重考慮所在城市及周邊城市的養(yǎng)老需求，以及這些群體的購買能力。而藍(lán)城在開發(fā)此類小鎮(zhèn)項目時，偏愛地處一二線城市周邊的區(qū)域，以借力大城市溢出效應(yīng)。
數(shù)據(jù)顯示，2017年我國老齡化最嚴(yán)重的是上海，上海戶籍60歲以上老年人口達(dá)483.60萬人，老齡化率達(dá)33.2％，已完全進(jìn)入重度老齡化階段。此外，截至2017年末，浙江全省60歲及以上老年人口達(dá)1080.08萬人，占總?cè)丝诘?1.77%。其中，南北湖康養(yǎng)小鎮(zhèn)所在的嘉興市人口老齡化程度居該省第二位，老年人口占總?cè)丝?5.95%。
周邊大城市養(yǎng)老需求的外溢與本地養(yǎng)老需求的強勁，無疑使得該項目所在地未來能成為良好的承接地。
此外，相對于上海、杭州等高房價來說，南北湖地區(qū)房價目前處于萬元左右，環(huán)顧周邊城市，仍是價格洼地。執(zhí)惠查詢的信息顯示，目前浙江嘉興市平均房價為10999元/㎡，其中，嘉興市區(qū)、嘉善、南湖、桐鄉(xiāng)等地均過萬元，唯獨海鹽縣平均房價處于萬元之下，價格優(yōu)勢相對明顯，對上海、杭州、蘇州等周邊城市有養(yǎng)老置業(yè)需求的群體來說，無疑具有吸引力。
海鹽及周邊房價一覽
不過值得注意的是，目前海鹽縣仍處于限購狀態(tài)。根據(jù)此前政策規(guī)定，海鹽縣范圍內(nèi)已暫停向擁有一套及以上住房的非海鹽縣戶籍居民家庭出售住房（包括新建商品住房和二手住房）。
限購何時松動未可知，政策的不確定性無疑會影響未來項目居住空間的銷售。同時，出售之后如何解決入住率問題，這亦是一道難題。入住率的高低直接決定項目的成敗。
入住率難題何解？
藍(lán)城集團養(yǎng)老業(yè)務(wù)主要在藍(lán)城頤養(yǎng)體系下，包含頤養(yǎng)房產(chǎn)品開發(fā)及頤養(yǎng)服務(wù)產(chǎn)品的提供。藍(lán)城“學(xué)院式養(yǎng)老”以學(xué)校（頤樂學(xué)院）為組織形式，提供交流、娛樂、學(xué)習(xí)、養(yǎng)生、休閑、度假等多重功能。如果追溯其第一個學(xué)院式養(yǎng)老落地項目，便是烏鎮(zhèn)雅園。
烏鎮(zhèn)雅園集“頤樂學(xué)院、雅達(dá)國際康復(fù)醫(yī)院、國際養(yǎng)老中心、養(yǎng)生居住區(qū)、特色商業(yè)區(qū)和養(yǎng)生度假酒店”六大功能于一體。 前期規(guī)劃有大量養(yǎng)老配套的投入，這部分配套后期需要運營維護(hù)。后期配套設(shè)施的運營主要與入住率相關(guān)，如果沒有一定數(shù)量的老年群體入住，這些規(guī)模巨大的配套設(shè)施將會陷入運營的困境。
相關(guān)報道顯示，目前烏鎮(zhèn)雅園交房戶數(shù)在1000戶左右，入住率為三分之一，相對較低。老人也多以“候鳥式”居住為主，長住戶在300戶—500戶左右，占比大約為50%。此外，項目前期開盤時不少非老年人的投機者涌入，在運營階段，也存在實際購買人年齡小，需求不符合配套設(shè)施的運營風(fēng)險。
能否真真切切的留住老人，則需要在持續(xù)創(chuàng)新運營上下功夫。養(yǎng)老地產(chǎn)并非養(yǎng)老院，應(yīng)結(jié)合新時代的養(yǎng)老需求，豐富完善相關(guān)配套，滿足老年人更多精神需求。如果只注重對老年群體的日常生活照料、病后的醫(yī)療護(hù)理，而忽視精神層面的需求，老年人便無法獲得精神慰藉，也就缺乏歸屬感。
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，烏鎮(zhèn)雅園這種將老年人作為特殊群體，與社會群體硬性割裂來區(qū)別對待的模式不可取，忽視了他們內(nèi)心真正的心理需求。在養(yǎng)老營造上，定位的人群和出發(fā)點應(yīng)該是所有的社會群體。
相較于烏鎮(zhèn)雅園，藍(lán)城的“桃李春風(fēng)”則主打輕養(yǎng)老模式。“桃李春風(fēng)”定位偏向提供豐富城市生活的小鎮(zhèn)，營造適宜全齡段社會群體居住的社區(qū)。在住區(qū)配套規(guī)劃上，“桃李春風(fēng)”也從全齡化考慮，除了規(guī)劃有休閑娛樂運動購物等生活配套之外，引進(jìn)幼兒園學(xué)區(qū)配套，老年人頤樂學(xué)院的生活文娛配套和醫(yī)療健康配套，為住戶營造歸屬感。
不同的產(chǎn)品模式?jīng)Q定了客群定位的不同，如何根據(jù)客群定位提供相應(yīng)的配套服務(wù)，這取決于開發(fā)商創(chuàng)新且可持續(xù)的運營能力。藍(lán)城南北湖康養(yǎng)小鎮(zhèn)未來會采用何種模式？如何結(jié)合客群需求差異化運營？對宋衛(wèi)平來說，或許又是新的挑戰(zhàn)。
執(zhí)惠主編評論：
目前凡是有山有水的地方，都有做康養(yǎng)文旅和康養(yǎng)地產(chǎn)的想法。原因也很簡單，中國人口的老齡化速度正在加快，未來十年60歲以上老年人總體基數(shù)只多不少。正因為以這種不斷增長的人口為客群基礎(chǔ)，很多投身于康養(yǎng)文旅+地產(chǎn)的機構(gòu)對這個事業(yè)敢于投入。
說實話，峨眉峰到是覺得康養(yǎng)文旅+地產(chǎn)的前景并非如此樂觀。
1、康養(yǎng)文旅+地產(chǎn)對氣候的要求很高。海南是中國康養(yǎng)文旅+地產(chǎn)做的最好的地方，很大原因在于這兩個地方的氣候優(yōu)勢使然，比如，全年無冬，國內(nèi)除了海南外，少有省份符合全年無冬的氣候特點，比如長三角省市的冬天亦是十分難熬，珠三角的空氣質(zhì)量則遠(yuǎn)落后于海南。
2、環(huán)保政策趨嚴(yán)。可能很多人會說，避暑勝地可以解決康養(yǎng)文旅對氣候的要求，峨眉峰覺得有句話說的很好：做生意既要低頭拉車也要抬頭看天。
在中國的避暑勝地只有三種地理選擇，一是高山，一是高緯度的東北，一是水域面積廣闊的湖泊或濱海。但是不要忘了，大體量的康養(yǎng)文旅必然要配套成規(guī)模的地產(chǎn)，主要一二三線城市周邊的山岳景區(qū)和水域廣闊的湖泊、濱海都有嚴(yán)格的環(huán)境保護(hù)政策，每年的環(huán)保督查也絕非走個過場，不管是多大容積率的房地產(chǎn)建在上述這些區(qū)域都有一定的外部環(huán)保壓力。比如，萬達(dá)的長白山項目、各大地產(chǎn)公司的海南造島項目、拈花灣的房地產(chǎn)項目，這些項目都遭遇過環(huán)保督查。
峨眉峰覺得，大型房地產(chǎn)公司和地方大型國企的資源、人脈網(wǎng)絡(luò)遠(yuǎn)超你我，他們在面對環(huán)保督查時又能如何？一旦地產(chǎn)項目被停售半年甚至更長時間，項目現(xiàn)金流就會捉襟見肘，中弘股份的殷鑒不遠(yuǎn)，不看天可否？
3、運營重，地產(chǎn)補血效果不強。康養(yǎng)文旅搭配的地產(chǎn)項目一般的容積率都在1左右，而且戶型又不能做的太大，只能低價拿地廣鋪面積，天然增加營銷成本。此種輸血程度相比于其他文旅地產(chǎn)來說并不顯著。
最為關(guān)鍵的是，康養(yǎng)文旅又是一種重運營產(chǎn)品，地方政府一定會要求項目方把康養(yǎng)文旅的核心也就是康養(yǎng)業(yè)態(tài)搭建起來。比如康復(fù)醫(yī)療場館、運動娛樂休閑場館等等，這些設(shè)施的背后均要有比較專業(yè)的團隊來運營，起碼開業(yè)一年內(nèi)還得要保持持續(xù)運營。這里面的員工成本、設(shè)施維護(hù)成本、能源成本、團隊搭建成本等前后支出甚至折舊均為數(shù)不小，但是所針對客群卻非常單一，客流量存在風(fēng)險。同樣還有回收期的考驗。
當(dāng)然，我們還要考慮老年人的實際購買力問題、二銷的道德問題、金融方法的合規(guī)問題，這些問題涉及面較多，改天另辟一篇。
4、鄉(xiāng)村振興中的康養(yǎng)文旅。峨眉峰一直覺得，康養(yǎng)文旅在鄉(xiāng)村振興中一定能發(fā)揮更大作用。不可否認(rèn)的是現(xiàn)今老年人群體多為文革一代，受制于歷史原因，這一代人的中國傳統(tǒng)文化教育普遍缺失，不過這一代人對農(nóng)業(yè)、農(nóng)村、農(nóng)民并不陌生甚至非常熟悉。采菊東籬下那般的田園生活，正是這一代老年人所欠缺乃至追憶的一種情懷。小而美的鄉(xiāng)村文旅項目天然具備康養(yǎng)文旅的潛質(zhì)，至于說加不加地產(chǎn)，則是另外一番打法了。
版權(quán)聲明
執(zhí)惠本著「干貨、深度、角度、客觀」的原則發(fā)布行業(yè)深度文章。如果您想第一時間獲取旅游大消費行業(yè)重量級文章或與執(zhí)惠互動，請在微信公眾號中搜索「執(zhí)惠」并添加關(guān)注。歡迎投稿，共同推動中國旅游大消費產(chǎn)業(yè)鏈升級。投稿或?qū)で髨蟮勒埌l(fā)郵件至執(zhí)惠編輯部郵箱zjz@tripvivid.com，審閱通過后文章將以最快速度發(fā)布并會附上您的姓名及單位。執(zhí)惠發(fā)布的文章僅代表作者個人看法，不代表執(zhí)惠觀點。關(guān)于投融資信息，執(zhí)惠旅游會盡量核實，不為投融資行為做任何背書。執(zhí)惠尊重行業(yè)規(guī)范，轉(zhuǎn)載都注明作者和來源，特別提醒，如果文章轉(zhuǎn)載涉及版權(quán)問題，請您及時和我們聯(lián)系刪除。執(zhí)惠的原創(chuàng)文章亦歡迎轉(zhuǎn)載，但請務(wù)必注明作者和「來源：執(zhí)惠」，任何不尊重原創(chuàng)的行為都將受到嚴(yán)厲追責(zé)。
本文來源執(zhí)惠，版權(quán)歸原作者所有。
發(fā)表評論
登錄后發(fā)表評論
