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田園綜合體是基于企業和政府合作，在鄉村社會進行的大范圍系統綜合規劃、開發與運營，形成的是一個新的社區、一種新的生活方式，是企業參與的、農業+文旅+居住的綜合發展模式。

壹、田園綜合體四大“死穴”

1、缺乏合格的開發運營主體

開發運營田園綜合體項目，應當認識到：一方面，農村生產力水平太低，能夠具備投資運營能力的優秀農民稀缺；另一方面，城市產業資本、產業力量進入農村仍存在一定程度的政策障礙或者“陷阱”。

缺乏合格的開發投資運營主體，任何田園綜合體項目投資回收收益都將難上加難。

2、缺乏合理的“產業植入模式”

適宜的產業項目植入、完善的產業落地條件是田園綜合體發展必不可少的條件，單靠個人情懷和一腔熱情將難以為繼。

三產融合過程中，缺乏“消費流”導入渠道，更沒有客戶體驗價值，導致融合貌合神離，沒有真正創造出產業融合條件。

3、缺乏盈利模式的設計

清晰地盈利模式應該包括產品的打造、消費鏈設計、消費環境營造、投資收益的預測等，沒有真的解決“錢從哪里來”“錢到哪里去”和“如何更賺錢”的問題，即旅游項目的資金籌措途徑、投資戰略布局和收益模式設計。

缺乏真正的策劃設計專家，致使不少項目死在偽劣的策劃、規劃設計上。

4、拿到補貼是唯一目的

不少以投機心態騙國家補貼，一旦拿到政府扶持資金，就立即找退路，鄉村振興沒有帶來真正的農民、農村、農業的振興。

一是產業融合

在優勢特色產業基礎上，通過“農業+”，培育生產、服務、運營體系，積極推進配套產業、衍生產業的發展，形成一二三產業融合發展結構。

二是產居融合

田園綜合體對居住的提升絕不僅僅體現在硬件上，而是突破原有村莊發展結構，基于基礎設施、公共服務設施以及治理水平的提升，構建綜合型社區。

基于產業綜合發展和社區綜合發展的創新目標，田園綜合體必須突破簡單的農業綜合開發結構，充分利用農村集體土地政策，以集約化、規模化、智慧化的開發手法，實現生產資料與服務資料的整合，突破城鎮村規劃和建設結構，實現市場主體帶動下的農戶深度參與，促進城鄉融合發展。

2、解構：田園綜合體的5大構成部分

以產業融合與產居融合為核心，在鄉村振興與新型城鎮化構架下，田園綜合體由五部分構成：景觀吸引核、休閑聚集區、農業生產區、居住發展帶、社區配套網。

（一）景觀吸引核

吸引人流、提升土地價值的關鍵所在。基于豐富的地形、良好的生態基底以及規模化的農業種植，依托觀賞型農田、瓜果園，苗木、花卉展示區，濕地風光區等項目，田園綜合體可形成景觀吸引核，使游人感受田園風光和自然美景，放松身心，體會農業魅力。

（二）農業生產區

農業生產區通常選在土壤、氣候條件良好，有灌溉和排水設施的區域，主要通過現代農業科技的引入，開展循環農業、創意農業和農業體驗：

一是開展生態農業示范、農業科普教育示范、農業科技示范等項目；

二是通過農業科技和農業傳統知識的推廣，普及農業知識，加深游客對農業的了解。

（三）休閑聚集區

休閑聚集區，是為滿足客群的各種農業休閑需求而創造的綜合農業休閑產品體系，是各種休閑業態的聚集（Mall構架的游憩方式），主要包括農家風情建筑（如莊園別墅、小木屋、傳統民居等）、鄉村風情活動場所（如特色商街、主題演藝廣場）、田間游樂場所（兒童游樂、垂釣、農事體驗）等。

（四）居住發展帶

居住發展帶，是田園綜合體構建城鄉融合的重要支撐。旅游各要素的延伸帶動農業與休閑產業發展，形成以農業為核心、休閑為支撐的一二三產融合發展體系。

田園綜合體通過產業融合與產業聚集，帶動農民社區化居住、產業人口居住、外來游客居住、外來休閑人群居住、外來度假人群居住等五類人口聚集，形成生產、生活、生態相融合的居住空間，構成鄉村現代化的核心基礎。

（五）社區配套網

社區配套網是田園綜合體必須具備的鄉村現代化支撐功能，包括產業配套和生活配套：

產業配套是服務于農業、休閑產業的金融、商貿、物流、培訓等設施；

生活配套是服務于本地居民生活的醫療、教育、商業等公共服務，兩者共同形成產城一體化的公共配套網絡。

3、施策：田園綜合體打造的6大策略

（一）構建現代農業生產體系，形成合理的農產品供給結構

田園綜合體開發，要充分分析資源與環境條件，構建農業生產體系，對農業生產與產業升級所必需的供水、供電、農業設施等進行整體升級，推進中低產田改造和高標準農田建設，積極構建現代農業生產體系，形成合理的農產品供給結構。

（二）構建 “農業+”產業體系，促進產業融合升級

田園綜合體的核心是在農業生產基礎上，構建“農業+”產業體系，通過農業與科研、農產品加工、休閑旅游、運動健身、養生養老、電商物流等產業的深度融合，構建以一產為核心的一二三產業融合體系，有效解決科研、生產、銷售脫節造成的市場供給與需求錯位。

同時，通過二三產業的導入，可最大化提升農業產業價值，增加農民收入，提高產業活力，帶動區域社會經濟協同發展。

（三）以農事休閑體驗帶動觀光、養老等多業態發展

通過不同類型、不同層次、不同規模的鄉村旅游與休閑農業產品開發，塑造田園綜合體的重要吸引力，有效實現農業與市場的對接。

農事休閑體驗打造的核心在于形成觀光、游樂、運動、采摘、會議、養老、居住等多業態、多功能的復合與聚集，以滿足多樣化的市場需求。

（四）構建生態體系與配套服務體系，保障產業與社區一體化發展

在生態體系構建方面，優化田園景觀資源配置，打造良好的自然生態環境，積極發展循環農業，充分利用生態環保、農業生產、農業廢棄物處理及利用等新技術，實現農業農村可持續發展；構建生態人居環境，為田園生活的塑造奠定基礎。

在配套服務體系方面，完善區域內的生產性服務體系，打造農業種源、資本、市場、人才等生產要素服務平臺，完善科教文衛等綜合社會公共服務設施，加速田園綜合體一二三產業融合，推動農業新業態快速發展。

（五）培育新型農業經營主體，優化農業生產經營體系

要大力積極培育新型農業經營主體，引導和支持種養大戶、家庭農場、農村合作社、龍頭企業等組織的發展壯大。

同時，通過土地入股、代耕代種、土地托管等方式優化農業生產經營體系，實現區域內農民可支配收入的持續穩定增長。

（六）充分發揮田園綜合體的綜合性開放平臺作用

田園綜合體的綜合性開發平臺作用，體現在資源綜合開發、產業綜合發展、功能綜合配置、配套綜合建設、目標綜合打造、效益綜合實現等六個方面。

*本文來源：微信公眾號“ 綠維文旅”（ID：lwcj2005），原標題：《田園綜合體 | 四大“死穴”與開發邏輯》。