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上一期的文旅康養大變局第一篇文章，我們聊了聊騰沖，這次我們聊聊黑龍江省鶴崗市。鶴崗對于峨眉峰來說簡直再熟悉不過，熟悉到一直不知怎么動筆去寫這個城市。

自從“一萬元一套房”的鶴崗火了之后，峨眉峰一直在觀察鶴崗官方的反應，不出所料，鶴崗官方并沒有什么正式的反應。鶴崗太過于慵懶，它是一座在國內基本沒有存在感的城市，本該借助此次事件順勢做一波城市營銷卻沒有任何作為，哀莫大于心死？

鶴崗并非無名，可能很多人不知道姜昆、濮存昕等在文革期間都是鶴崗農場的知青，文革期間近萬名北京上海等地知青在鶴崗度過青蔥歲月。現在的他們年過花甲、古稀，卻正是康養文旅的核心消費人群與度假地產的潛在客戶。

如果你家里有老人在北大荒插過隊，你跟老人家提起名山農場、綏濱農場、寶泉嶺農場、鶴立河農場時，他們應該感慨萬千，若你提到梧桐河，他們更會眼光熠熠。

在北京或上海的小區廣場，你可能會頻繁聽到佳木斯（東北地級市，緊鄰鶴崗）快樂舞步的廣場舞曲調，不要懷疑，老年人懷念青春的方式天然帶有東北特色。從文旅角度來看，鶴崗的康養資源極為豐富，康養地產+工業旅游的模式最為適合這座城市。

鶴崗城市布局呈南北長條形狀，西靠小興安嶺，東側為三江平原。從文旅產業的特征要素看，這個城市基本占據了康養文旅產業的基礎要素：健全的城市基礎設施與成熟的交通體系、跨越平原丘陵山脈的優越地形與豐富物產、夏季舒適的避暑氣候與空氣質量、帶有蘇聯風格的老舊異域礦山建筑、龐大廉價存量房與大片廉價土地。 

所有這一切，不是累贅，是財富。

（1）土地

鶴崗的空置土地很多，尤其是在這個城市的東部一帶,有不少未利用空置土地。不過，你不要以為這些土地是建設用地，鶴崗市作為一座煤城擁有近百年的采煤史，百年的采煤歷史也造成了這個城市有著面積極其龐大的塌陷區，這些所謂的空置土地就是塌陷土地，這些塌陷土地面積有多大？鶴崗有多少大型煤礦，就在這些煤礦附近存有多少個連片塌陷區。

媒體上報道的總價一兩萬元的樓房，其實就是塌陷區的居民安置社區的房產。相比較而言，鶴崗城市的西側靠近小興安嶺山麓帶有不少丘陵與農田，湖泡也較多，無論從交通距離還是城鎮設施完善來說，都屬不錯的土地資源。

上個世紀80年代到90年代初，這些點狀的旅游景區較為繁榮，目前這一地帶開發強度不大，不少為鶴礦集團所屬各國有煤礦歷史上的療養地或農場，鶴崗人應該知道青石山在哪里，老峻德怎么去，也應該游玩過5號水庫。

上述區域都屬于距離城區相對較近，自然資源稟賦不錯的土地資源。不過鶴崗的土地資源也分為不同權屬，這個所謂的權屬指的是企業產與政府產，龍煤集團下屬鶴礦集團亦擁有不少農場，當然，農墾系統的土地權屬亦有不少。 

（2）交通 

鶴崗沒有高鐵。這座煤城共有兩條鐵路線路，一是礦務局所屬礦山線，一是鐵路局所屬旅客線，兩條線路貫穿鶴崗南北，通過佳木斯鐵路樞紐接入全國鐵路路網。

黑龍江有哈（哈爾濱）齊（齊齊哈爾）牡（牡丹江）佳（佳木斯）四大城市說法，佳木斯位于鶴崗南部屬于黑龍江東部最大城市，是鶴崗與省內溝通的必經首選之地，兩地相距一小時車程。2018年十一期間，哈爾濱到佳木斯的動車開通，隨后北京到佳木斯的動車也相應開通。從鐵路便利程度來看，如果你要乘坐火車從北京或上海始發達到鶴崗，你需要中間至少轉一次車。 

鶴崗有兩條主要外連公路。鶴崗到達省內其他城市的公路有兩條主要干線，一是鶴崗到伊春的鶴伊公路，一是鶴崗到佳木斯的鶴佳公路。從客流量規模看，顯然后者更大。

鶴崗沒有支線機場。 

鶴崗沒有水路運輸。 

鶴崗的交通劣勢很明顯，可以讓游客來得了。但是如果從文旅產業的角度來看，游客也確實走的難，這屬于變相的優勢。 

（3）氣候 

以峨眉峰二十多年的人肉體驗來說，鶴崗的夏季氣溫最熱的情況不會超過半個月，某些年份夏季的極端氣溫也能沖到35度以上，但是晝夜溫差大，所以在鶴崗的居民社區，你很少見到樓體外側懸掛空調壓縮機。 

前幾天網上有一篇熱文說如何把鶴崗的房子賣給外國人，文中提到鶴崗冬季可以看雪云云。其實這個作者應該沒有在鶴崗生活過。鶴崗夏季的空氣質量一直不錯，但是冬季的空氣質量則令人堪憂，很大一部分原因為冬季燃煤取暖所致，所以從氣候和空氣質量來說，鶴崗更適合夏季避暑度假，并不適合冬季看雪。

夏季宜人的氣候，讓鶴崗比全國90%以上的城市更宜居，宜居時間可橫跨6、7、8三個月。

（4）在地物產 

除了煤炭之外，鶴崗的在地物產也極其豐富，鶴崗處于我國主要山脈小興安嶺與主產糧區三江平原的交接帶，森林、平原、丘陵、湖泡交相輝映。山林野果、林下副產品、中藥材等在地物產更為多樣。 

除此外，鶴崗早年作為一個礦山城市，融匯了全國各地的人群，并發展出自身特有的餐飲種類，比如肉類熟食制品、礦工食品、燒烤、特色面食、地域型碳酸飲料和酒水、奶制品冰淇淋等等，這些看似普通的在地餐飲，對于東北域外的人群具備特色吸引力。

目前來看，在上述在地物產中鶴崗尚未有成熟品牌，也沒有形成上中下游的產業鏈支撐。旅游產業六要素之“吃住行游娛購”中，鶴崗在旅游產品銷售、旅游餐飲打造程度上仍有巨大潛力，存在整合零散業態的需求。

（5）醫療資源

鶴崗擁有礦務局總醫院和市人民醫院兩個三級甲等醫院，這兩個醫院盡管總體醫療水平一般，但卻完全可以滿足老年病治理、康養護理、健康保健等基礎需求，同時鶴崗市人民醫院的醫療基礎設施也算不錯。

這些都是鶴崗發展康養旅游的成熟可用資源。

打通交通瓶頸。

（1）考慮設立支線機場。鶴崗需要依賴佳木斯作為域外游客到達的交通中轉，航空、鐵路受限頗多。建議考慮設立支線機場，直鏈北京或天津等主要北方城市。

（2）增加佳木斯到鶴崗的公路客車班次與達到游客的搭乘便利度，在佳木斯機場設立專門的鶴崗旅游巴士。

（3）嚴厲打擊黑車，全力以赴打擊宰客行為。這一點最為重要。

打造精品文旅輕業態。 

所謂輕業態是指利用現有特色進行差異化改造，進而發揮最大作用。 

（1）發展工業旅游。 

峨眉峰從小就在礦山邊長大，鶴崗從南到北大概有峻德礦、興安礦、大陸礦、南山礦、東山礦、興一礦等數個國有巨型礦山，這些礦山具備發展工業旅游的有利條件。 

首先，上述數個礦山之間有一條鐵路線貫通，早年礦工往復不同礦山之間的通勤工具就是乘坐火車。通過礦山間鐵路交通連接，多個不同礦山之間可串聯成為一個礦山主題景區。而且從北到南的礦山火車通勤時間應該不會超過一個半小時。

其次，礦山鐵路之間應該打造特色景觀帶，利用現有礦山、關廢礦山與塌陷區土地，打造沿線觀光景觀帶。 

再之，發展礦山承接業態。峨眉峰從小在鶴崗的礦山邊長大，對礦山體驗算得上沉浸小二十年。比如可以打造游客體驗百米豎井文旅業態、參觀蘇式煤礦建筑、深度體驗地下百米的地心探險業態。鶴崗的巨型礦山也是一個微型小鎮，這里面有澡堂、食堂、食品加工廠不同社會產業。針對康養游客可發展深層地下水溫泉康養業態，利用現有五六十年代蘇式辦公樓打造特色住宿業態。 

同時，以懷舊情懷，引入輕量級五六十年代帶有革命特色的廠礦演藝、廣場舞活動，激發知青青春回響。

（2）打造農事體驗輕業態。

康養旅游的核心就是留住游客6、7、8三個月的避暑時間，而農事體驗最為匹配。鶴崗應利用大量塌陷區土地，根據土壤肥力程度，打造各種不同類型的農事體驗項目，比如花卉種植體驗、果蔬種植體驗、垂釣體驗等等，同時劃分出產品收益模型。

（3）打造知青+革命激情的演藝活動 

鶴崗是趙尚志將軍的殉國地，天然帶有紅色文化基因；同時鶴崗又是北上一線城市知青的插隊主要地點，帶有軍墾文化、兵團文化、知青文化特征；鶴崗煤炭開采歷史悠久，移民來自四方，可深度挖掘創業精神、革命精神。

厚重的現代文化基因，足以支撐鶴崗打造出輕重結合的大型演藝、小型劇目、更具基礎的紅色回憶廣場舞、歌唱比賽等等。凡此種種，皆可帶動鶴崗夏季的宵夜經濟。

打造康養地產是政府與企業可以匹配投資強度與收益的項目。但是盡管目前鶴崗的土地價格極其低廉，但同時又擁有海量的存量房資源，二手房庫存量較大地區并非房地產開發福地。 

所以如果以企業層面介入鶴崗的康養地產，如何面對存量房就是一個必須要考慮的難題。

以這個角度為引，鶴崗當地政府需要發揮“有形的手”的作用，弱市需重典，要有“土地+資本+產業+營銷”一盤棋的思路，主政者要有大擔當與大魄力。

（1）從煤炭稅收與費用中提取一部分資金作為城市發展基金。用這部分城市發展基金在二級市場收購存量二手房變為共有產權住房，隨之出臺人才政策，凡落戶或在鶴崗工作的年輕人均可無償使用共有產權住房，吸引北京、上海、哈爾濱的年輕人回流。 

此舉好處很多，可降低二手房庫存量，為土地升值創造市場空間；更可提升城市年齡結構，改變老齡化人群結構，為城市創造活力打下基礎。 

（2）鶴崗當地政府要充分采取金融手段，爭取央省財政支持與債券發行便利條件。以獨特的康養地產產業與家居服務產業為切入點，要足政策，喊響口號。

（3）有運營土地思維。土地開發中要先建文旅標桿聚流、引流帶動周邊地塊升值。提升土地價值無外“產業+人”，這一塊說起來非常具體，我們今天暫先放一放。

（4）要有營銷思維。看一個城市有沒有活力，城市營銷是考慮指標之一。鶴崗的營銷應該以北上廣等一二線城市的老年客群為主，提升城市康養認知度，打造“知青文化+紅色文化”之城，線上與線下相結合。峨眉峰特意看了下，鶴崗的線上社交媒體，說實話，有跟沒有沒區別。

（5）打通不同權屬利益機制。鶴礦集團屬于黑龍江省省屬國資，這家企業目前仍承擔不少社會功能，所占土地和工礦為相對不錯資產，同時農墾系統亦屬黑龍江省屬國資。如何打通鶴崗市政府與不同省屬國資的利益藩籬極其考驗主政者的智慧，峨眉峰曾密切觀測過2013年—2018年期間的黑龍江改革措施，其中不少涉及省屬國資集團與所在城市政府的博弈，受限于經濟大周期等不利影響，最后博弈結果并不樂觀。

（6）服務更為重要。發展康養旅游不怕東西賣的貴，就怕宰客。黑車、宰客甚至偷搶等不法行為是很多資源型城市都要面對的難題，建議鶴崗設立全民治安、調解志愿者隊伍，適時適度建立權責范圍更大的旅游警察隊伍。

以上是鶴崗當地政府在短期和長期內要做的事，政府之手的宏觀調控非常重要，尤其像鶴崗這類處于懸崖邊上的城市，所以更需要政府之手的力量。政府調控宜早不宜遲，宜快不宜慢，宜重干預不宜蜻蜓點水，否則城市破敗之象為期不遠。

如果你要去鶴崗投資房產，那么你最好咨詢下峨眉峰；如果你的企業要去投資鶴崗，那么你更要咨詢下峨眉峰。加峨眉峰微信（tripvividzh），與我聊聊。

（本文作者張啟安是執惠首席內容官、主編，筆名峨眉峰。）