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2019年3月18日，陜西省西安市政府發布《西安市秦嶺生態環境突出問題整治方案》。方案要求，制定整治方案，夯實整治責任，明確整改時限，強化督導檢查，有序推進整改，確保2019年6月底前，秦嶺違建專項整治后續工作全面完成。

然而，就在秦嶺支脈驪山西部，位于驪山國家森林公園西側約2公里處，區域面積達20多平方公里的西安曲江臨潼國家旅游休閑度假區（以下簡稱“臨潼度假區”）正在開發建設中。中國房地產報記者注意到，度假區內村莊拆除遷移、耕地毀損、削山毀林，各個建筑工地吊塔林立，正在如火如荼的建設中，諸多知名房企參與房地產開發中，多個別墅項目也在悄然興建中。

整個度假區內，挖掘機斗劈山體，填埋溝壑或裝車運走；裝載機鏟高推低，一片片山林變成裸露的禿嶺。一邊是秦嶺的大力整治，一邊卻是度假區大肆削山造地，而“不在整治范圍”的驪山生態保護出路在哪里？眼前的場景令人心酸和無奈。

當年，地方政府為盤活驪山旅游資源，搞度假區開發的規劃出發點無可厚非，但是具體執行層面，曲江投資跟臨潼區政府在執行過程中扮演的角色是否“越界”，度假區永久性占用林地的審批是否規范，存疑。

目前，臨潼國家旅游休閑度假區整體開發20多平方公里，作為區域內永久性占地，林木被砍伐。西安市自然資源和規劃局在接受中國房地產報記者采訪時表示，建設項目永久性占用林地的批準，只有省級以上政府有審批權，市、縣級根本沒有權力審批。“目前為止，臨潼國家旅游休閑度假區項目建設所占用林地究竟有多少還不清楚，所占用的林地還沒有看到有審批。”

驪山隱現別墅群

3月22日，中國房地產報記者穿梭在曲江臨潼度假區的鳳凰大道、驪山大道上，這是臨潼開發區成立后修建的兩條南北貫通且相平行的主要道路，緊鄰驪山西側。

自驪山大道東側沿路而上，一個個村落只剩下碎磚瓦礫堆積如山，雖有個別殘存的房子，也是空無一人；一眼望去，數千畝耕地荒蕪，大片果林砍伐幾乎殆盡，忙碌的工地現場都在削山推土，粉塵四起。

公開資料顯示，驪山之上是驪山國家森林公園，總面積2359公頃，是華清宮景區的一部分；驪山國家森林公園不但是國家級森林公園、國家級重點風景名勝區、全國重點文物保護單位，也是國家地質公園、世界地質公園。幾乎涵蓋整個驪山山脈。

臨潼素有“中華源脈”之稱，歷經周、秦、漢、唐，一直為京畿之地，歷史遺存眾多， 地熱資源豐富，地方政府也“不失時機”把驪山列為旅游開發建設項目。2010年2月2日，西安市發布實施《曲江新區擴區發展規劃》和《臨潼國家旅游休閑度假區規劃建設實施方案》（簡稱“方案”），將曲江新區面積翻番；決定由曲江新區“出錢”，臨潼區“供地”模式，開發建設“西安曲江臨潼國家旅游休閑度假區”，曲江+臨潼（西安曲江臨潼國家旅游休閑度假區）總用地面積達40.97平方公里；于2009年正式啟動，計劃2014年建成，預計開發建設總投資為930 億元；開發成為集文化旅游、休閑度假、康體養生、溫泉療養、商貿會展為一體的具有“國際影響力”的旅游目的地。

自2014年起，中海、華僑城、新城控股等品牌房企扎推進駐臨潼度假區，均參與商品房開發。諸如高新地產開發了高新驪山下的院子，大明宮實業拿到同區域原驪山花城項目的3期和4期地塊、大明宮實業的南側則被中海和新城控股瓜分，西側為華僑城3000畝用地，與此同時，3000畝紅星美凱龍城市綜合體也將在該區域落成。

綜合西安市國土資源交易網消息，驪山花城項目開發所用的幾宗相鄰土地，分別于2014年1月、7月及2016年8月獲得，編號分別為QJ15-1-13、QJ15-1-20、QJ15-1-45，凈用地面積分別為82畝、103畝、12.8畝；規劃用途均為居住。

上述所競得土地，均位于曲江臨潼度假區鳳凰大道與芷陽四路交會處，近200畝建設驪山花城小區（1、2期）， 項目區域限高且純低密規劃， 小高層及疊拼、聯排別墅等為其主要戶型，譽稱“低密、生態、私有的新中式中國豪宅。”

據知情人透露，驪山花城早在半年多前都銷售完了，部分已入住，驪山花城基本都是疊拼、聯排別墅，附近的新城等房企都建有獨棟別墅或合院，量也不大。中海閱驪山也在建設中，除高層外，大概有11棟獨棟別墅，今年6、7月份會有2套上市，與其它與期房一樣，到明年11月份才能交房。如果有相當“關系”才能買到獨棟別墅產品，否則很難拿到；該別墅戶型面積400平方米左右，地上三層，地下一層，預估價格500萬元/套~600萬元/套。

同時，記者在調查中還發現，區域內多個項目均受到西安市水土保持監督站發出的行政處罰決定書，其處罰內容多為：項目建設過程中，未依法報送水保方案，且未采取相應的水土保持措施，造成水土流失，處以數十萬元的罰款，責令其停止違法行為，并于15日內補報水土保持方案。這幾乎成為區域開發當中的普遍性問題。

記者在走訪過程中，據周邊多位村民反映，自2010年開發區開始動工后，所涉村莊整體遷移，村民住房被拆，一座座山嶺、一片片樹（果）林被推平，大片耕地荒蕪達5、6年之久。村民告訴中國房地產報記者，臨潼旅游度假區表面上說的是開發旅游產業，但是當地人看到的是到處都在搞房地產開發，20多平方公里面積的大開發，對驪山自然生態資源破壞程度難以估量。

調查發現，位于陜鼓大道東端南側，在建的華清愛琴海3期項目——酒店別院，透過圍墻看到，一棟棟別墅正在興建中，陜西華清愛琴海生態發展有限責任公司開發建設；施工單位為陜西秦嶺建筑工程有限公司。

據國家工商登記信息顯示，陜西華清愛琴海生態發展有限責任公司，2005年10月登記成立，由澳門中旅（國際）酒店管理有限公司（注銷）、陜西陽光企業集團有限責任公司、沈紅等法人及自然人股東構成；華清愛琴海生態發展有限責任公司公司經營范圍包括住宿、餐飲、沐浴服務；旅游紀念品及日用品的零售；愛琴海項目的開發經營及物業管理；酒店管理咨詢。

東安村居民王勝利介紹，臨潼區是國家認定為“石榴之鄉”，東安村古石榴園原有約300畝，隨著城市的發展擴建逐年減少，至2008年只剩100多畝，因開發建設“臨潼區國際會議中心”每畝石榴樹補償4萬多元，也就是現在建成的“華清·愛琴海國際大酒店”。自此這片臨潼古石榴園地理性標志再也不復存在了。

公開資料顯示，華清愛琴海總占地面積73113平方米，總建筑面積41956平方米，產權年限50年；容積率0.66；其中，華清愛琴海3期，建筑面積20723.17平方米。

知情人介紹，該項目不屬于度假區規劃開發建設項目，同樣位于驪山腳下開發建設，與度假區相鄰。華清愛琴海產品為獨棟、雙拼和聯排別墅等；規劃15幢獨棟別墅均已完工，目前剩余5棟待售，根據面積不同，每棟1000萬元至1200萬元之間，工程抵押房800萬元左右就能買到；五證齊全，業主按正常辦理產權登記即可。

據此，西安市自然資源和規劃局不動產中心接受采訪時表示，“根據相關法律規定，50年產權的房子一般是商業用地和綜合類用地，例如酒店式公寓、SOHO公寓、寫字樓等；而70年產權的房子一般是指普通的商品房；商用建筑用地的使用權年限為40年。使用權年限為50年別墅，是否可以產權登記，要看雙方售房合同內容。”

驪山開發建設別墅是否屬于秦嶺北麓西安段違法建設、以及是否屬于破壞生態環境整治范圍。中國房地產報記者致電西安市紀委、市監委投訴電話后回復稱：“臨潼度假區及驪山的開發建設及其別墅不在秦嶺整治范圍。”

曲江+臨潼，聯手開發背后

根據西安市整體規劃方案中度假區整體分布顯示，華清池——烽火臺景區（1.18平方公里）、溫泉療養教育區（2.87平方公里）、半山養生度假區（2.12平方公里）、國際旅游休閑區（13.76平方公里）、商貿居住區（4.67平方公里）；臨潼度假區的開發建設周期為5年，即2009年至2014年。

“臨潼度假區前期開發總投資約180億元，開發土地等收入約180億元，基本可以實現投資平衡。”據此，該度假區前期建設的投資資金全部來自土地的收入，大體量開發自然也不足為奇。僅鳳凰池國際景區規劃總占地面積約為5000余畝，總建筑面積約為187萬平方米。其中商業用地1042畝，建筑面積約61萬平方米；居住用地1563畝，建筑面積約117萬平方米；其他用地415畝，包括文物古跡、停車場、教育科研及公用設施用地，建筑面積約9萬平方米。

方案還顯示，度假區成立西安臨潼國家旅游休閑度假區規劃建設領導小組，下設辦公室，成立西安曲江臨潼國家旅游休閑度假區管理委員會（簡稱“曲江臨潼度假區管委會”），為曲江新區管委會派出機構，和西安市臨潼國家旅游休閑度假區規劃建設領導小組辦公室合署辦公。 曲江新區管委會對臨潼度假區的管理年限自雙方簽訂協議日起計為13 年（至2022年）， 13年后，曲江新區管委會從臨潼度假區退出， 并將臨潼度假區的所有管理職權全面交付臨潼區人民政府，臨潼區政府不承擔曲江管委會在對臨潼度假區實施13年管理權限期間內的建設經營所產生的債權和債務。 “自第 4 年（2013年）起至第 13（2022年）年，曲江新區管委會和臨潼區政府雙方按 5∶5 的比例分享。”

工商企業信息顯示，西安曲江臨潼旅游投資（集團）有限公司，是擔當臨潼度假區投融資平臺和開發建設機構的實體公司，由西安曲江文化控股有限公司、西安曲江臨潼國家旅游休閑度假區管理委員會共同出資設立，聯合開發度假區。而西安曲江文化控股有限公司，由西安曲江新區管理委員會、西安曲江文化產業發展中心共同出資設立。

西安曲江臨潼旅游投資（集團）公司（下稱曲江投資），屬曲江新區管委會下屬公司，承擔臨潼度假區的項目招商、重大項目建設、投融資、基礎設施建設、土地開發和經營管理工作。

在度假區開發、招商過程中，度假區管委會和曲江投資是兩塊牌子一套人馬，扮演了“裁判員”和“運動員”的雙層角色。在度假區官網的招商指南頁面，土地招拍掛供應方案的報批流程為：根據擬出讓土地的具體情況，進行土地評估、起草招拍掛供應方案及招拍掛出讓文件，經度假區聯席會議、曲江新區主任辦公會批準，上報市國土資源局審核。

綜合西安市國土資源交易網發布統計，西安市2017年度共成交土地224宗，成交面積約856.66萬平方米，折合12849.9畝，成交總金額348.84億元，土地成交面積和成交總金額已遠超2016年全年。僅中海、新城控股分別于曲江臨潼芷陽五路附近拿地289畝和140畝，共耗資11.2億元。

2018年度成交面積16757畝，同比2017年增長36%，折合面積約1107萬平方米，成交金額為665.56億元。其中，住宅用地成交12330畝，占比73.58%；商服用地成交4427畝，占比26.42%。

西安市國土資源局臨潼分局2018年度信息公開工作報告，臨潼區國有土地使用權出讓領域，劃撥供地9宗，面積6795.325畝。掛牌拍賣供地9宗，1191.723畝。僅去年8月14日，曲江臨潼成交3宗，299.573畝，為住宅用地和小學用地，最終三宗地均由西安榮廣盛業房地產開發有限公司以總價116410萬元競得。宗地最高581萬元/畝，樓面價5810元/平方米。

據芷陽村居民張敏（音）介紹，芷陽湖石榴生態休閑莊園莊園，是芷陽村委會以“為失地農民”謀利為名，于2013年3開發建設，園林總占地2400畝，總投資2.8億元；其中，占用園林100多畝，開發建設成為酒店、茶苑、別墅、游泳館等商業經營項目。

實地勘察發現，曾譽稱西北第一莊園（溫泉石榴酒店莊園、芷陽湖石榴生態休閑莊園）項目，相鄰曲江臨潼國際旅游度假區，與東側華清池遙望，南依臨潼驪山風景區；系西安芷陽湖旅游開發公司開發建設。在2000多畝石榴園深處，依山而建的客房120余套山頂溫泉酒店一幢、別墅式關中獨院9棟、溫泉游泳館、芷陽茶苑、會議接待等綜合性休閑配套設施。為此，村民多次舉報該項目砍伐果樹、建酒店和溫泉等問題，但至今沒有任何反饋。

秦嶺旅游開發亟待規范

2018年8月21日《陜西日報》消息，秦嶺生態環境保護區臨潼段總面積191.47平方公里。自2007年以來，臨潼區籌資10億元，在驪山景區集中實施驪山北麓森林植被恢復、驪山至洪慶直觀坡面綠化、都市水源涵養林保護等工程，綠化了驪山26座山頭，栽植側柏等苗木1300余萬株。

多年關注秦嶺生態環境保護問題的資深媒體人士胡野秋坦言，驪山承載著豐富的周秦漢唐文化，是秦嶺的一個重要支脈，由于驪山多為石質山地，加之山上無水源，植被本來就非常脆弱，隨著長期的人類活動，森林植被更遭受到了嚴重的破壞。在堅決查處各種危害秦嶺生態環境保護案件的同時，驪山區域卻還在削山造地大肆開發建設。

針對臨潼國家旅游休閑度假區整體開發20多平方公里區域內的永久性占地，大量林木被砍伐。作為職能部門的西安市自然資源和規劃局向中國房地產報記者答復稱，建設項目永久性占用林地，必須按照《中華人民共和國森林法實施條例》規定的權限以《使用林地審核同意書》形式批準，只有省級以上政府有審批權，市、縣級根本沒有權力審批，對于違法違規批準使用林地以及未經批準使用林地、不按批準內容和要求使用林地的，要依法進行處罰并追究相關人員法律責任。

在記者采訪結束之際，居高下望，度假區內長達約6公里的驪山大道、鳳凰大道兩旁，已建、在建的房地產開發尤為繁忙。這座美麗而盛名的驪山，不乏有中海、新城控股、德杰、紅星等大牌房企云集度假區，儼然成了房地產開發商的“逐鹿場”。

*本文來源：中房報，本文作者：樊永鋒；賈俊杰，原標題：《秦嶺要拆而驪山要建 “變味”的臨潼旅游度假區》。