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5月9日蘭州公共資源交易中心發布了同一批次的28宗地塊掛牌公告，這些地塊都位于蘭州的七里河區的崔家大灘，總面積1356.857畝，起始價總額達到了71.74億元。初步測算大致價格為520萬元/畝，當然還包括有教育、市政等設施用地。

這次掛牌公告對該批次的地塊的競買人資格要求頗高，一是競買人需一并競買項目28宗地塊在內的全部土地；二是競買人須具備不少于10個高端酒店管理運營的經驗。上述宗地分別為商業、商用、住宅、娛樂性質用地，毫無疑問這肯定是個大型文旅地產項目。

去年11月，蘭州政府高層曾與萬達在北京舉行過一個簽約儀式。彼時雙方確認，萬達將在蘭州投資萬達文旅城，項目占地約1300畝，總投資近300億元，內容包括萬達茂、度假酒店群、旅游觀光塔、酒吧街、旅游集散中心等。項目計劃2019年開工，2021年開業。毫無疑問，這些地塊的競買人只有一個，那就是萬達。

從拿地價格來看，上述地價優勢并不明顯，可做對比的是，這些地塊中的住宅地塊畝均單價基本與同區域的地價相差不大，且上述地塊位置分布又較散。當然這也并非短板，地方政府對萬達認可度極高的原因之一就是萬達入場就是房價上漲的保證。

盡管萬達廣場早已布局蘭州，但是萬達文旅城則是一個不同于商業賣場的物種，無論是客群運營還是選址定位都與萬達廣場存在極大差異。而作為一個西部城市，蘭州的文旅市場仍然與東中部城市有不同、有不足、更帶有鮮明特征。

在出售13個文旅城之后，萬達急需用一個成功的文旅項目來證明自己真有這種能力，讓迪士尼不盈利。

在過去二十年時間里，“現金流滾資產”是萬達從小變大的看家法寶。這套理論適用于過去二十年快速城鎮化+經濟快速發展的中國，在這套理論指導下，萬達有著標品化的房地產產品甚至是文旅產品，甚至拿到一塊地不用強排就可以直接把方法論套用進去。

此次蘭州推出的這28宗土地，一看就帶有濃厚的萬達拿地風格。

圖片來源蘭州方程式，峨眉峰對照位置和詳規看了下，這張圖很準。

風景最好的沿河宗地作為住宅和商業用，連片大宗土地設置為萬達茂，與萬達茂緊鄰一定為公寓類產品，住宅產品要至少開出兩款，以待未來一二三四.....期逐次推出。

目前在這28宗土地周圍，已然建成有保利理想城、恒大名都、天泰世紀嘉園等多個成熟小區，商業物業還有一處奧萊，目前上述小區二手房的價格在八千到一萬二三之間。從同區域新樓盤價格分析，同屬崔家灘范圍距離更為偏遠的華潤譽瀾山也將價格定在萬元左右。

1、住宅、商業地塊較為零散。結合規劃來看，在上述的28宗土地中，住宅地塊為15塊，分為萬達茂組團和萬達茂隔壁組團，其中萬達茂隔壁組團的住宅地塊分布很有意思，這個組團的地塊基本是圍繞著保利理想城這個樓盤轉了一圈。按說萬達何時吃過這個虧，好好的樓盤被十字形分割，只因入住太晚被保利搶了先，而且隔壁組團最西端的住宅地塊接近蘭州石化，不過好在有兩處地塊緊鄰黃河可打造河景房。

綜合來看，峨眉峰覺得萬達將住宅價格定在一萬二以上應該很正常，當然按照戶型和樓棟位置不同，價格會有所差異。此次推出的住宅用地均為二類容積率可以做到3，各位看官可自己強排算算價，此處就不展開了。

另外，這批次地塊中的商業物業的位置也不錯，地塊位置緊鄰主干道南濱河西路對面就是黃河，握住客流上風向，而且又把緊鄰的東立奧特萊斯擋在了里面，位置上是異常強勢。不過其他幾處商務地塊的分布略顯零散，給人以撿剩之感，其中27、28、29三個地塊便是貼著恒大已交付的樓盤轉圈。

2、萬達在蘭州的文旅業態可能是其過去類似項目中最小的。文旅業態的占地面積只有341畝。此前萬達文旅城基本由室內室外兩個板塊構成，其中室內的板塊包括滑雪、海洋世界，室外則是水樂園、過山車等動力設備樂園，在以往項目中萬達室內室外的文旅業態占地千畝屬于常態。不過，此次僅有341畝面積大小的萬達茂可延展空間相對不足，也僅夠打造室內的萬達茂，室外的文旅業態相對來說不會太多。

萬達曾表示，蘭州的萬達茂包括有海洋樂園、娛雪樂園、體育樂園、水樂園等。也就是說，室內的萬達茂有海洋樂園和娛雪樂園，這兩類文旅業態屬于萬達以前的標準化產品，今年新開業的無錫和廣州項目都有這兩種業態。體育樂園與水樂園應該屬于萬達茂的室外文旅業態，不過占地面積應該不大。

綜合來看，蘭州的萬達茂從單位面積投資強度上看，肯定是要高于別地同類項目了，如何把控開發強度就會極其考驗萬達運營開發團隊的功力，當然更要在質量和檔次兩面之間把握平衡。

簡單分析以上兩點，不知你發現沒有，萬達與蘭州的合作似乎有些突然。

保利、恒大進入蘭州崔家大灘之時，正是萬達在全國各地拿地開建萬達文旅城的攻堅期，萬達當時沒有看得上蘭州？那為何此時又來蘭州？甚至蘭州為了吸引萬達，還在去年特意對崔家大灘調了圖。

怎么解釋這個突然呢？其實仔細想想，也很好理解。一個貌美如花的少女，年少時多交幾個既帥又暖的男朋友很容易，人一到四十，就難以挑挑揀揀了。

突然背后有一個問題，萬達真的了解蘭州文旅市場嗎？

相比而言，蘭州年輕人的娛樂觀念可能不太強。

峨眉峰篩選出兩個細分數據來分析，一個是跨年夜（12月31日）的看電影人數，一個是啤酒消費量。

這個兩個細分數據，估計很多正統咨詢公司的人會覺得很奇葩，這是什么數據？為什么要看這兩個數據來判斷年輕人娛樂觀念行不行？

道理很簡單，這是基于人性的沉重判斷。

12月31日大學生還沒有放寒假，歡度跨年夜的主流人群是年輕人尤其以在校大學生為主，而這個時間就是一座城市活力的最直接最客觀的表現。

城市有沒有荷爾蒙，跨年夜是最有意思的觀測指標。看電影的前戲一般是吃飯逛街，看電影的后戲一般由住宿來承擔，所以看電影是個不可缺少的中間行為。當然峨眉峰不可能拿到這一天的酒店間夜數，所以只能統計觀影人數。

峨眉峰統計了蘭州主要院線16-18年的跨年夜也就是12月31日這一天蘭州的觀影人次，這個數據分別為4.4萬人次、6.5萬人次、7.2萬人次。盡管這與北上廣比起來是小巫見大巫，但你要知道蘭州的跨年夜觀影人次已經達到平常時間的5—10倍。

但是這個指標能直接證明什么呢？我們再來看另外一座城市呼和浩特的數據。

峨眉峰選取呼和浩特與蘭州進行對比，一是呼和浩特的經濟總量與人口數量與蘭州基本相當，而且人口外流趨勢亦大體相等，又同屬西北多民族聚居區。

但是在校大學生數量蘭州則遠遠多于呼和浩特，蘭州大學生在校數量為44.5萬人，而呼和浩特大學生在校數量僅為23.9萬人，兩者人數相差了一半?？梢钥隙ǖ恼f，盡管城市人口總量相近，但蘭州的年輕人數量肯定多于呼和浩特。

蘭州相比呼和浩特更有活力或者說更有荷爾蒙？

答案可能讓你意外。

呼和浩特的年輕人可能更加樂于娛樂，還是用跨年夜當天的觀影數據來做對比。16-18年的跨年夜當天，峨眉峰統計到的呼和浩特的觀影人次分別為3.4萬、5.8萬、6.5萬。

大學生人數比蘭州少了接近一半，16-18連續三年跨年夜呼和浩特的觀影人數卻達到了蘭州觀影人次的77% 、89%、 90%。通過對比數據，你是不是能得出這樣一個結論：呼和浩特的年輕人比蘭州的同類更愿享受，也更為世俗化？

一重數據論證，需再一重數據交叉驗證。當然如果要求更高還需要更多重數據，峨眉峰在這里只做一次交叉驗證就好，感興趣的看官可以加峨眉峰微信（tripvividzh），我們聊聊基于不同維度的前端模型該怎么做的話題。

我們再來看第二重數據的交叉印證，也就是前面提到的啤酒消費量。

啤酒消費量也是衡量一個城市荷爾蒙的有意思指標。論起喝啤酒的豪邁，各個地方有不同的喝法。比如有的地方是踩著箱子喝，有的地方是按照空酒瓶擺放長度喝，這些都說明一個道理，啤酒是中青年人群的最愛。

峨眉峰確實沒有找到蘭州的啤酒消費量的確鑿數據，不過即使找到了也不太敢用，因為一種大眾商品的消費量非常難以精確統計。不過以當地啤酒產量來估算大致消費量則相對可行，相比于其他酒水飲料產品，啤酒企業多圍繞區域市場在地布局生產線，也就是說分析蘭州當地的啤酒產量就能把消費量情況猜出個大概。

這個數據可真不好看。

從2013年開始直到2017年，蘭州的啤酒產量呈現斷崖式下跌局面，2013年啤酒產量為456851千升，到2017年這一數據僅為329367千升，五年時間蘭州啤酒產量下降了39%，但是2013年以前這一數據則是節節攀升。

五年下跌近四成，這似乎表明這座城市在最近幾年里對啤酒的消費能力正在走弱。在這五年里蘭州的大學生在校人數則是逐年增加。一方面啤酒消費需求走弱，一方面年輕人還在不斷地涌入這座城市。

一重數據是跨年夜觀影人數，我們驗證的是年輕人的娛樂行為，一重數據是啤酒消費能力，我們觀測的是年輕人的荷爾蒙能量。兩重數據交叉，我們大概可以得出一個初步結論：蘭州年輕人的整體娛樂行為并不頻繁，甚至比呼和浩特的同類更為保守。

為何會出現這種現象？

峨眉峰覺得，一是與蘭州娛樂休閑產品供給質量不高不多有關，此為其一。至于第二點就要說的含蓄些，這可能與近年來某些風俗因素加強有關，蘭州也是一個少數民族聚集區。

年輕人僅是客群分類中的一個細項，后續還有兒童、親子客群、老年人、商務人群，若把這四類人群打開之后則又能分出無數細分項，這些細分項人群所產生的需求背后就是各種文旅產品的設計、營銷、運營、留客復購的思路.......

做文旅項目不能被仿真數據蒙住眼，也不能被表象欺騙。類似萬達這種動則百億的大項目，更需要把前期數據做透、顆粒度做細才能推演出項目所在地的深層基因，以此為準才能給產品定位，為產品打造出匹配的特征。

文旅地產是房地產復雜程度之集大成者。

其一者，文旅產品要有持續引流的運營能力，就算賣完房子也當不了甩手掌柜。

其二者，文旅地產需利用房地產盤活現金流，此中的指導理論不是地段決定論而是造城理論。所謂造城理論，就是你要通盤考慮所在地的產業前景、交通變量、甚至是高層政策走向。

并非峨眉峰說教，僅僅一個簡單的客群細分研究，目前文旅地產商就做的不好呀。

（本文作者張啟安是執惠首席內容官、主編，筆名峨眉峰。）