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長租公寓還有沒有下半場？

接二連三的長租公寓品牌資金鏈斷裂、大型房企相繼宣布業務“割裂”、一例又一例“失蹤”或作假的空氣質量報告……整個行業似乎突然從炙手可熱的風口跌落到了危如累卵的深淵，資本、企業、市場開啟了靈魂拷問——國內長租公寓的商業模式還有價值嗎？

即使是浸淫行業多年的從業者，對此也并不堅定，租賃市場是關乎民生的敏感問題，政策、金融、輿論等各個方面的因素對長租公寓行業都有著足以動搖根本的影響力，沒有哪個企業確信自己能逆風行走。“長租公寓是一種新生事物，他的發展需要時間，希望大家可以寬容一些。”世聯行旗下的紅璞公寓原總經理甘偉曾對記者這樣說，但在今年，甘偉離開了由他領頭創立的紅璞公寓，世聯行的年報數據顯示，紅璞公寓持續出現了高額虧損。

長租公寓業務難見盈利，高管團隊隨之變動，類似的情況也發生在了萬科泊寓、龍湖冠寓的身上，此外，朗詩、遠洋也相繼因業績原因選擇從上市公司中剝離長租公寓業務。在社會和輿論給長租公寓的發展“一些時間”之前，入局的先行者們也猶豫了。

大房企們能夠及時踩下剎車以避免傷筋動骨，擺在創業型長租公寓品牌面前的路卻寥寥無幾，大中小型的玩家們在迷茫中探索出路，資本們在冷卻的情緒中挖掘藍海，行業在掙扎與自省中尋找走進“下半場”的契機。

“不如去養豬”

“去年底的時候，有個老板找到我，說想要做長租公寓，我問他打算多久回本，他說三五年，我又問他，你是不是手里有現成的地，他說沒有，我就告訴他，‘兄弟，這個行業你做不了，不如去養豬’。”自從在徐州開了一個長租公寓品牌，楊宏鑫被朋友們稱作“楊闊老”，意指他是闊氣的大老板。

盡管在面子上并不排斥這樣的稱呼，但楊宏鑫心里有些別扭，“朋友覺得，我店都開了三家，外面還有幾百套房子拿出來租，可以算是個老板了，其實是賺是虧我心里有數，要不是我有家店買的早，還有家店用的是家里的地，估計現在也得上新聞（暴雷）了。”

2009年，楊宏鑫利用家里一直空著的宅基地，開了自己的第一家店“友住”，彼時還沒有長租公寓的概念，楊宏鑫將幾個房間長租給了汽修廠里的同事，另外十幾個房間則作為旅館客房對外出租，由于接近高速入口，客房單價也低，每日都有相熟的長途司機前來住宿，客房供不應求，于是，楊宏鑫在2011年買下了旁邊的一棟樓，開了第一家分店。

到了2016年，長租公寓的概念開始逐漸成熟，楊宏鑫偶然從一位長途司機的口中聽說了一線城市的公寓，決定大干一把，參考網上的公寓和酒店圖片，他把原本的兩棟樓進行了徹底的翻修，效果出乎意料的好，周邊一些工廠的年輕人在房子裝修完半個月的時間里就把所有房源租走了。

這使得楊宏鑫的信心急劇膨脹，他用最早的兩棟公寓樓做抵押，通過銀行貸款等方式拿到了五百多萬啟動資金，押上了自己數年的積蓄，陸續在周邊拿下了一棟老樓以及上百套普通出租房源，并進行了一番整修。周邊工廠旺盛的租賃需求讓這些房源又一次被快速租完，“每個月看著賬戶里數字在那兒跳，別提多高興了”。

然而，楊宏鑫還沒高興半年就遭到了當頭一棒。

周邊的房產中介、小老板甚至居民都發現了租賃的商機，大批自建公寓如雨后春筍般冒出，“對面的兩棟平房，幾個月時間就搞成了自建公寓樓，房產中介呢就開始漲價收房源，之前簽合同的房東一看也都要漲價，關鍵是房東要漲價我對租戶還不能漲價，一漲價他們就去租別人的了，弄得我焦頭爛額。”

整個2018年，楊宏鑫自己算了算賬，除了兩棟原本的公寓樓收益穩定，新改的公寓樓以及翻修的上百套普通房源凈利潤總共才10余萬元，如果要收回買樓、裝修的成本，至少需要30年，而且未來必須保持95%以上的總體出租率。

2019年，楊宏鑫開始頻繁地參加長租公寓品牌聚會，抱著取經的想法與同業溝通，他發現，越來越多的中小型品牌正萌生退意，而那些遍布全國的大品牌也并不“闊綽”，只想輸出管理模式，并不打算出手并購，“說白了，就是他們幫忙管理，收加盟費，旱澇保收，所謂的從管理中要效益，就是把成本摳死，但不賺錢還是不賺錢，再怎么摳也摳不出幾兩肉來。”

目前，楊宏鑫正計劃把新改的公寓以及外面的房源打包脫手，原本的兩棟公寓樓“如果價格合適也打算賣掉”，但令他啼笑皆非的是，當他找到周邊一些較大的公寓品牌老板時，僅有一家表示可以考慮，更多的人反問他，是否愿意低價接手他們的資產。

楊宏鑫說：“就跟股市一樣，大家看到在漲就沖進來了，進來一看，這不是什么潛力股啊，市盈率都是負的，每年都可能是虧錢的，然后就都想跑了。”

長租不“長”

楊宏鑫的“創業史”或許并不精彩，但卻是長租公寓行業的一個縮影。

2009年，魔方公寓的南京戴家崗店開業，這是目前知名連鎖集中式公寓品牌中已知的首家門店，其后，you+、微領地、青年匯等自主創業型長租公寓品牌逐漸涌現。2013年開始，華平資本、順為資本等明星資本入場使長租公寓行業進入了更大視野。

一家大型房企的長租公寓板塊創始團隊成員對經濟觀察報表示，2015年是長租公寓行業的重要年份，租售并舉的概念在一些城市的政府會議上被提出，并被提交到了決策高層，政策的風口初步凝聚。也正是在2015年，萬科成立了泊寓，2016年龍湖成立了冠寓，大型房企入局長租公寓的序幕拉開。

2017年成為長租公寓的“新時代”，租購并舉正式在十九大報告中被提出，各地方政府隨后針對租賃市場密集發布了大量鼓勵政策，長租公寓行業成為風口，魔方公寓副總裁金喆當時對記者感嘆，“以前上銀行說我們是租賃機構，要融資，沒人愿意理我們，現在銀行排著隊上門來。”

政策風口下，資本、玩家瘋狂涌入，類REITs破冰，長租公寓規模如吹氣球般膨脹。例如，分散式的蛋殼從2017年到2018年3月，房源數量從7000套增長到了40000套，集中式的萬科泊寓房源則從1萬余間增長到了超十萬間。

令人瞠目的規模競賽為野蠻增長的行業埋下了諸多隱患。

以分散式長租公寓為例，房租的上漲是最直接的結果。我愛我家研究院發布的《北京房屋租賃2018年年報顯示》，在各大長租公寓品牌爭搶激烈的北京，全年普通租賃月租金環比上漲幅度達到19.7%，達到5251元/套，以年計算，平均每套房多交房租超過一萬元。

而為了給房源爭奪準備彈藥，以租金貸為代表的“金融創新”應運而生，一位資深業內人士對記者表示：“租金貸就是2017年普及的，其實最早做租金貸的就是蛋殼、自如這些分散式巨頭，因為需要迅速擴大規模，所以在競爭激烈的時候，甚至會對業務員提出硬性的考核，導致了租金貸在操作中逐漸變形，出現大量的違法違規操作。”

諷刺的是，抬高的房租價格又讓長租公寓品牌承壓。前述業內人士表示：“企業用很高的價格拿下了房源，規模是增長了，但新問題在于，房租價格過高，在市場冷卻后，房源很容易出現空置，相當于企業自己在支付高額的房租，而為了保持周邊其他房源的價格，企業又不能降價，如果空置太久，資金鏈的壓力又很大。”

自如等被曝出“甲醛門”，實際上也是在急速擴張期，記者曾與多位自如工作人員溝通發現，為了盡量壓縮空置率，自如對業務員消化庫存提出了嚴格的考核指標，這使得業務員不得不盡快將所有房源租賃出去。

另一方面，對資產更重的集中式長租公寓而言，迅猛的規模擴張需要巨額的資金支持，但長租公寓本身的造血能力并不強。華菁證券測算，入住率95%的情況下，拿房成本達到租金收入60%，企業息稅前利潤率為0，也就是說，企業必須控制拿房成本在60%以下，入住率在95%以上，才能實現盈利。

而新開業的集中式長租公寓項目，開業前六個月都很難達到入住率95%這一項指標，這就意味著，急速擴張的集中式長租公寓品牌不僅要付出前期的建設、拿地成本，在擴張中培育市場的成本迅速累積，虧損隨之擴大。例如，世聯行的年報信息顯示，其2017年在紅璞公寓及世聯空間上的虧損額為2.95億元，2018年則擴大到了4.18億元，泊寓冠寓也都提出，數年內不考慮盈利。

資本“斷糧”

極低的盈利，極長的周轉周期，沉重的資產負荷，長租公寓行業能夠狂奔至今，資本是重要助力。“房源數量是資本早期對長租公寓企業的最重要考察指標，企業規模夠大才能拿到融資，而融資之后還需要繼續擴大規模，以支撐再下一輪的融資，這就是長租公寓的‘互聯網思維’。”北京中介協會秘書長趙慶祥說。

但在經歷了一輪野蠻擴張之后，冷靜下來的市場發出了謹慎的信號，一家大型券商固收團隊的研究員表示，“資本是逐利的，而長租公寓目前暴露出的問題就是不合理的租售比、較高的稅收使得盈利極低、極難，租賃房屋本身又是一種低頻的消費，如果拋開政策紅利，這個模式聽起來一點也‘不性感’。”

2018年6月，樂乎城市青年社區獲得了資本市場冷卻前的最后一筆融資，此后的整個2018年下半年，股權融資銷聲匿跡，直到2019年，分散式長租公寓的領頭羊自如及蛋殼分別獲得了超過5億美元的融資，而中小長租公寓的股權融資依然靜默。

多位業內人士認為，這有點像當年共享單車的資本局，一開始大家哪兒都投，只要是做長租公寓就投，生怕自己沒趕上風口，但隨著商業模式問題的暴露，資本逐漸開始只押注龍頭，賭上市。

一位自如的內部人士曾對記者表示，2019年是長租公寓領跑企業為上市做準備的重要時間窗口，頭部企業開始收縮戰線，暫緩規模競賽，專注精細化運營，“很多企業擴房源的速度都減緩甚至停滯了，你算一算，頭部幾家企業的庫存房源接近20萬套，這些庫存是必須要盡快消化掉的。”

為上市做出一份漂亮的成績單，成為頭部企業2019年的主要任務。國內一家大型集中式長租公寓CEO表示：“上市意味著相對廉價的資金、更加多樣的融資渠道、更強的增信，讓收并購等一系列資本運作也變得更加簡單高效，對缺乏融資手段的長租公寓品牌來說，上市是必須沖刺的目標。”

重籌押注上市是無奈之舉，原本被寄予了厚望的銀行、保險長線資金以及REITs開閘都與行業預期有一定出入。

前述CEO表示：“本來很多企業希望銀行、保險資金可以直接注入企業作為股權融資，讓創業企業品牌能夠有充足的資金，但是大家很快發現不是這樣的，銀行保險利用自己國企和資金的優勢，在各地拿下了廉價的土地和不少政府項目，自己建設開發管理，相當于，原來大家希望來一個大財主資助一下農民工，結果大財主領著一批保鏢下地搬磚搶飯碗了。”

不僅是險資，一些新成立的社會資本也在做類似的事。例如華平資本旗下的燕鄰資本，通過接手一些國企單位的大型宿舍樓項目，改造升級后出租，既有穩定客源，拿地成本也相對較低。

而對REITs開閘，一些業內人士表示，行業已經做好了“長期抗戰”的準備。

2017年10月，新派公寓權益型類REITs成為了長租公寓行業類REITs的破冰者，但行業逐漸發現，新派公寓的成功發行并不具備代表意義。前述CEO表示：“他（新派公寓）拿的地很早，而且只做高端，成本低、收入高，盈利能力很強，所以能夠發行類REITs，但實際上絕大部分企業的現狀是，在稅收沒有優惠政策的情況下，以現有4%左右的利潤率去發REITs，企業只能貼息，只要稅收政策不改變、租售比狀況不改善，REITs就發不出來。”

探索“下半場”

這是一個殘酷的淘汰時代，同時也是一個“套路”百出的探索時代。

繼續以“互聯網思維”在規模上高舉高打，資金鏈斷裂暴雷的十余家長租公寓品牌已經證明此路不通；保持現有規模，穩步“從運營中要利潤”，這對中小型企業來說并不穩妥，政策、租金等外部因素隨時可能擊破脆弱的資金鏈條；即使是頭部玩家，上市能否一勞永逸？答案是否定的，盈利低、周期長的根本問題依然會影響投資者。

長租公寓到底該怎么“變有錢”？

一些企業將目光重新投向了以租金貸為首的金融創新產品。多位業內人士均認為，本質上而言，租金貸產品并不是“惡”，相反，租金貸能夠為租房的消費者提供壓力小、多樣化的支付選擇，就如同信用卡的分期付款，這對一些資金緊張的群體如大學生來說并非壞事，同時，企業本身有了快速回籠資金的辦法，能夠維持資金鏈的健康。

但為了避免違法違規使用租金貸，需要相關部門及金融機構建立嚴格的監督體系，2019年7月，北京房地產中介行業協會聯合自如、相寓、蛋殼公寓等企業，承諾按要求規范使用租金貸等金融產品，同時，據業內人士透露，住房和城鄉建設部正在起草加強中介市場管理的法律法規，推動《住房租賃條例》的立法，而租金貸的合規使用條例也有望被列入其中。

此外，長短租結合的盈利點開始在中小長租公寓品牌中普及，事實上，這同樣不算是新鮮事物，但在新的環境和模式下效果顯著。

北京一家“國安家”公寓的負責人介紹，除了原本品牌企業既做長租又做短租的模式，目前也出現了將長租公寓租賃給專業的短租品牌、雙方按照實際入住率分成，共擔風險、共享收益的模式。

舉例而言，將十個長租房間裝修完后租賃給短租品牌，由短租品牌負責將房源掛到各個短租網站上，每日的清掃、布草更換等工作都由短租品牌負責，雙方按照約定比例按月進行收入分配，長租公寓品牌既節省了運營的成本，也享受到了短租行業的高利潤率。

該負責人做了一個簡單的計算，“同樣的房間，長租每個月固定收入4000元，而短租每天的租賃價格能達到400元，算上分成，只要出租率超過60%，短租的盈利就能超過長租，實際上，短租的出租率可以保持在80%以上。”不過，短租的需求量有限，長短租結合并非用短租完全替代長租，而是利用短租的高收益率彌補長租。

類似的，一些長租公寓開始在空間利用率上做文章，例如，將公共空間進行活動節日租賃、在公寓內增加收費的娛樂消費設施如娃娃機、增加收費性質的空間服務如咖啡店、便利店等，將空間利用最大化成為了精細化運營的重點。

頭部企業如魔方、樂乎等也在試圖進行輕資產模式的輸出，地方政府機關單位宿舍樓、人才公寓以及小型的長租公寓品牌是重要的管理輸出對象。樂乎城市青年社區CEO羅意曾對記者表示，大量的地方政府合作項目是未來樂乎增長的重要一極，“樂乎輸出專業的管理團隊和管理系統，能夠幫助這些項目實現良好的運營，帶來良好的居住體驗。”

此外，銀行、保險資金打造的公寓項目也是輕資產模式輸出的潛在對象，多位業內人士透露，頭部企業始終在積極與銀行、保險資金接觸，希望達成長期的戰略合作。

國內某分散式長租公寓CEO表示，“危機逐漸爆發出來，其實是好事，之前大家只知道拿國內外的供需來對比，而忽略了租售比、稅收政策、戶籍制度這些基本面，現在行業更趨理性，你問我還有沒有下半場，我敢肯定有的。”

他還表示，住房租賃行業真正要實現跨越式發展，租售并舉要真正落地，政府必須在稅收上讓利，在租購同權上落實政策，為行業和企業發展提供健康、良性的環境。

*本文來源：經濟觀察報，作者：饒賢君，原標題：《不如去養豬？ 長租公寓“消失”的下半場》