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9月3日，成都市大邑縣出讓三宗土地，合計面積約158畝，其中一二號宗地為“回鍋地塊”，曾在6月13日因故終止出讓。

最終，三宗地全部由成都安仁華僑城文化旅游開發有限公司（華僑城地產）以底價競得，成交樓面價分別為2000元/㎡、2000元/㎡、2600元/㎡，合計總價約3.1億元。

事實上，自2016年與大邑縣政府簽署合作協議以來，華僑城誓要將安仁建設成為世界文博小鎮，并自2018年起在安仁拿下多宗地塊，加上9月3日競得的3宗，合共9宗，面積合計約622畝。

華僑城地產在安仁鎮土地市場競拍情況

“買買買”

值得關注的是，據華僑城官網資料，其2018年在文旅產業投資已達1400億元，在四川簽約并持續推動的項目投資總額達2400億元，位列華僑城集團單省投資力度第一位。

除了在安仁頻繁拿地規劃新建項目外，華僑城在成都黃龍溪、洛帶等地的項目也已初見規模，另外在廣元、自貢、宜賓等城市的項目也相繼落地。

另外，據華僑城2019年上半年業績報告，公司共落地18個項目，權益口徑總投資金額181.4億元，新增權益建筑面積436.78萬平方米，同比上升了90%。

在未計入財報的下半年月份，華僑城的買地動作依舊頻繁。

9月2日，華僑城11.47億元拿下廣州羅崗村一宗宅地；8月28日，華僑城以14億元拿下東莞黃江鎮2宗商住地塊；稍早前7月和8月，華僑城在佛山、東莞、江門、三亞等地也在不斷買入土地。

甚至7月，華僑城還在云南與多方簽約37個項目，簽約金額約490億元。

“賣賣賣”

令人詫異的是，華僑城在“買買買”的同時，也在毫不手軟地“賣賣賣”。

以成都為例，據公開資料顯示，自2018年以來，華僑城轉讓了包括大邑安仁古鎮項目在內的多個項目股權。

華僑城在蓉轉讓項目股權情況

而據不完全統計，2018年至今，除股權轉讓成都多個項目外，華僑城還掛牌轉讓了包括深圳、上海、海南、南京、西安、重慶等地的多個公司股權以及債權。

包括今年8月轉讓天津嘉運置業有限公司49%股權、云南世博華兆置業有限公司（標的企業）50%股權；6月轉讓西安思睿置地有限公司80%股權及相關債權、盈江縣大盈江玉石城有限公司100%股權；5月轉讓重慶悅嵐房地產開發有限公司100%股權；1月轉讓南京康星科技產業園運營管理有限公司17%股權。

另外，有媒體統計，2018年全年，華僑城至少擬轉讓18個公司股權和1個資產包。

尷尬

一邊是不停地“買買買”，而另一邊卻在不停地“賣賣賣”，進進出出，華僑城意欲何為？

界面四川注意到，自2015年華僑城轉型起，便提出了“文化+旅游+城鎮化”“旅游+互聯網+金融”的發展模式，并著力搭建文化產業、旅游產業、新型城鎮化、電子產業及相關業務投資五大業務板塊。

但在近幾年新進項目中，文旅項目才是華僑城“買買買”的重頭戲。

甚至有媒體統計，在華僑城宣布的新投資計劃中，文旅綜合類項目占比超70%，地產類業務占比卻相對較少。截至目前，華僑城文旅項目已在50余個城市布局，每個項目投資總額均超百億元。

而出售的項目，則主要是一些經營狀況不好的項目，通過轉讓有助于降低成本，同時加大資金的回籠，進而補充現有文旅項目的投資。

以被100%股權轉讓的成都安仁華僑城仁里文化旅游開發有限公司和成都安仁華僑城仁嘉文化旅游開發有限公司為例，兩家公司均成立于2018年5月30日，注冊資本均為1000萬元，均為旅游資源開發、房地產開發與經營、房屋經紀服務等。

而據轉讓標的公告顯示，截至2018年9月30日，成都安仁華僑城仁里文化旅游開發有限公司的營業收入為0，營業利潤為-10.13萬元，凈利潤為-10.13萬元，資產總計1.240977億元，負債總計1.19199億元，所有者權益489.87萬元。

成都安仁華僑城仁嘉文化旅游開發有限公司的營業收入也為0元，營業利潤為-9.55萬元，凈利潤為-9.55萬元，資產總計1.183161億元，負債總計1.134117億元，所有者權益490.44萬元。

4年下來，華僑城轉型成效如何？

據8月30日華僑城A（000069.SZ）披露的2019年上半年業績報告：

2019年上半年，華僑城實現營業收入177億元，利潤總額41億元，歸屬于上市公司股東凈利潤28億元，分別同比增長20%、23%和40%。基本每股收益為0.3425元，上年同期為0.2455元。

根據報告，2019年上半年，華僑城總資產達到3346億元，較年初增長14%；歸屬于上市公司股東的凈資產達到598.64億元，較上季度末的591.23億元，同比增長1.25%。

分地區來看，華僑城五大地區（華北地區、西部地區、華東地區、華中地區、華南地區）中，以華南地區表現較為突出，地區營業收入達153.69億元，成為其總收入主要貢獻者。

但西部地區表現最弱，地區營業收入雖高于華北和華中區域，但毛利率僅為2.55%，營業收入比上年同期減少50.93%，營業成本比上年同期減少47.84%，毛利率比上年同期減少5.78%。

圖片來源：深圳華僑城股份有限公司2019年半年度報告

另一方面，上半年，華僑城資產負債率為76.7%，較上年末增加2.93%。凈負債率106.2%，同比提升35.4個百分點。

其負債則由2170億攀升至2566.5億，環比增長18%。若把時間線拉長還會發現，華僑城的資產負債率一直處于上升中。2017年69.9%、2018年73.77%、2019年上半年76.7%，未來大概率會繼續往上走。

一方面是公司負債率持續走高，另一方面是文旅產業增速逐年放緩。

據公開數據，2016年，華僑城旅游綜合業務同比增長29.91%，2017年該業務同比增速大幅降至15.77%，到了2018年，這部分業務同比增速再次大幅降至6.08%。

聯合信用發布的數據指出華僑城旅游版塊所占比例略有減少的同時，還特別指出，華僑城運營的單體主題公園和綜合旅游項目，均面臨游客數量下滑和門票收入減少的情況。

統計數據顯示，成都歡樂谷2017年接待游客208.2萬人，比2016年減少約10萬人，收入減少近2000萬元。有評論認為，歡樂谷游客減少，收入下滑的主要原因是成都周邊同類產品競爭所致。

值得注意的是，華僑城文旅業務增速下滑的同時，其財報顯示的文旅業務收入占總收入的比重也在不斷降低。

據公開資料，2016年，旅游綜合收入占華僑城A總收入的比重是45.11%，但到2018年，這一業務比重降至40.83%，下降近5個百分點。

文旅項目具有極高的復合性，投資金額大，回報周期長，這無疑也對華僑城的運營能力提出了更高的要求，尤其是IP產業鏈的打造，更是需要走很長的路。

*本文來源：界面，作者：曉雁，原標題：《說市 | “買買買，賣賣賣”，高負債下的西部華僑城轉型遇尷尬》