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孫宏斌曾將投資文旅業務形容為投資“詩和遠方”。但眾所周知，文旅業務投資成本高，回報周期長，就連一向財大氣粗的萬達也要宣稱“壯士斷臂”，甚至把“頭都割了”。從目前來看，在中國，文旅地產并沒有很好的成功先例，因而在接盤萬達文旅業務時，融創沒有太多可以值得復制或借鑒的成功經驗。

然而在2019年中期業績會上，孫宏斌表示，文旅的經營成果是超預期的。

據了解，2019年6月份，廣州、無錫兩個旗艦文旅城均實現開業。廣州融創文旅城首日入園人數達30萬人次，其中融創雪世界人氣“爆棚”。今年、明年直至后年都陸續有文旅城開業。

同時，據汪孟德透露，融創希望文化集團和文旅有比較好的結合，包括內容、平臺、IP、實景等等，比如今年推出的第一個試點IP阿貍，就跟文旅進行很好的聯動。今年對于文旅板塊是一個比較好的開端，希望接下來三年五年甚至未來十年會有很好的表現。

不管是簽訂的各種IP，還是消化收購回來的萬達文旅資產，都體現了融創對于文旅的看重與加持。作為四大板塊之一的文旅，在下一個十年能否為融創持續貢獻可觀利潤呢？

曲線拿地

投資“詩和遠方”也許只是一個由頭，孫宏斌接盤萬達文旅項目的真實目的，是看中了背后的土地儲備。

2017年7月10日，融創與大連萬達簽訂轉讓協議，融創以總額631.7億元接手萬達集團13個萬達文旅項目以及76個酒店項目。其中以438.44億元收購了13個萬達文旅項目91%股權。

2018年10月，融創再以62.81億元收購萬達原文旅集團和13個文旅城項目的設計、管理和規劃公司。至此，13個萬達文旅城的業務全權由融創負責，融創總計花了501.25億元來拓展文旅業務。然而，融創2017年全年現金流為人民幣967.2億元，2018年為1202億元，假設全部以現金結算，則收購事項花掉了融創2017年超過一半的現金額。

看似天文數字，卻藏著不容小覷的收益。據當時融創官方測算，13個萬達城91%股份對應的凈資產公允價值約為人民幣670億元，相比交易對價438.44億元，此次交易即獲利231.56億元。

與獲利一并而來的，還有近6000萬平方米的土地儲備。

數據來源：企業中報，觀點指數整理

據財報披露，13個文化旅游項目總建筑面積合計約為5897.05萬平方米，其中，自持面積約為927萬平方米，可售面積約為4970萬平方米，可售面積約占總建筑面積的84%。經過計算得知，收購過來的萬達文旅項目，約80%的土地儲備將會被出售。

文旅集團的“詩和遠方”

早在2018年3月召開的融創業績會上，汪孟德曾明確表示，融創2018年將成立專門的文旅集團，與地產集團分開，獨立運營，未來一兩年最重要的任務是快速增強文旅板塊的運營能力。

緊接著，2018年8月下旬，融創文化旅游發展有限公司（即融創文旅集團）在海口正式成立，注冊資本10億元，法人代表為融創中國執行總裁兼文旅集團總裁路鵬。行政總裁汪孟德和副總裁兼聯席公司秘書高曦等為董事。10月，融創又成功整合了萬達文旅團隊，形成了從設計、建造到運營的完整文旅體系架構。

目前，融創形成了四大戰略板塊：融創地產、融創服務、融創文旅及融創文化。

據2019年中期業績公告披露，于2019年6月30日，文旅城建設及運營分部資產總額約為人民幣910.27億元（約占總資產的10.80%），負債約為人民幣219.53億元（約占總負債的3.02%）。而去年年底的資產約為789.30億元，負債約為66.27億元，同比分別上升15.33%和231.27%。

數據來源：企業中報，觀點指數整理

對于文旅資產總額和負債的變動，融創在公告作出解釋稱，因自2019年1月1日起采納了新的會計政策，即香港財務報告準則第16號，集團為之前歸入“經營租賃”的相關租賃重新確認租賃負債。該等負債以剩余租賃付款額折現的現值計量，折現原則將按2019年1月1日的承租人增量借款利率。

于2019年6月30日，分部資產和分部負債均因會計政策變更而增加。其中，文旅城建設及運營分部資產及負債分別增加人民幣455.70萬元和374.00萬元。

據此計算，文旅資產總額及負債實際上分別增加120.92億元和152.89億元，同比分別上升15.32%和230.71%。

雖然文旅業務帶來的負債僅占總負債的3.02%，但另一方面，文旅帶來的收入也微乎甚微。

據融創2019年中期業績公告，截至2019年6月30日止六個月，集團總收入768.4億元，90%以上的收入來自銷售住宅及商業物業，較去年同期的465.8億元大幅增加64.9%。

數據來源：企業中報，觀點指數整理

其中，文旅城建設及運營分部收入總額約為人民幣10.77億元，占總收入的比例由去年同期的2.28%下降至1.40%；毛利約為人民幣3.93億元，而去年同期的收入約為10.61億元，毛利約為4.84億元，同比分別升降1.51%和18.80%。

汪孟德在2019年中期業績會上表示，對于文旅的管理是在去年下半年第四季度開始的，通過這半年的時間，集團成功讓廣州和無錫這兩個旗艦文旅城超預期開業。同時，經營和服務都在持續地作了比較大的提升和改變，但是文旅在這兩年的整個業績貢獻里占的比例還是比較小的，相信在未來三五年，業績會慢慢地釋放出來。

孫宏斌也透露，接下來是釋放業績的時候，年底負債也會降下來。據財報陳述，融創2019年6月底現金余額覆蓋下半年到期有息負債超3.1倍，下半年將繼續快速銷售，釋放經營現金流，并嚴控土地投資，努力使2019年年底的負債比率下降，并保持長期下降的趨勢。

從近三年融創的凈負債率指標或許可以看出下降的迫切性。2017年中期，融創的凈負債率達到最高點，為259.58%，隨后一直呈下降趨勢，2018年達到最低點，為149.39%。也就是說，融創的降負債動作，從2017年中期收購13個文旅項目之后就開始進行了。

數據來源：企業中報，觀點指數整理

直至2019年中期，隨著凈負債率回升將近一百個百分點，同時面臨融資收緊的大環境下，融創再次明確提出要重點進行負債管控。

據財報披露，2019年上半年，融創的有息債券金額合計3020.76億元，總現金合計1379.97億元，凈資產合計796.96億元。

而在文旅業務端，為了配合負債管控和業績釋放，融創也作出了一些要求：汪孟德透露，未來文旅資產占總資產比例會控制在15%以下，如果超過這個比例，即使再好也不會增加。

這或許是為了應對下半年融資收緊帶來的問題，同時也是對解決“詩和遠方”與現實差距的一種妥協方法。

*本文來源：觀點地產網，作者：黃柏堅 ，原標題：《原報告 | 孫宏斌的15%文旅生意》