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富力紅樹灣項目的“麻煩”還沒解決。

9月17日，海南日報官方微信號文章顯示，針對富力紅樹灣項目占用林地、毀壞紅樹林和未批先建等違法違規行為，海南澄邁縣相關職能部門已對富力地產公司依法依規進行處罰、對相關責任人進行嚴肅問責，截至今年8月，已問責處理11人。已暫停富力紅樹灣所有在建項目、查封違建工地，暫停項目商品房銷售及商品房相關不動產手續登記辦理。

文章還提到，由澄邁縣林業局等職能部門聯合設置路卡，每日對富力紅樹灣項目工地開展巡查，對出入的工程車輛進行檢查，杜絕違規違法行為再次發生。

一片“嚴卡死守”、緊張應對的氛圍。

廣州富力地產股份有限公司（簡稱：富力地產）的子公司海南富力房地產開發有限公司的工作人員告訴執惠，從5月1日至今，富力紅樹灣項目一直處于停售停建狀態，接下來將積極配合政府核查和整治。關于何時可能“解禁”，其沒有透露。

海南的“環保風暴”，從去年“刮”到現在，且還可能延續。海南意圖擺脫房地產依賴的高層聲音也還在釋放。

這些情境下，海南的文旅地產乃至整個地產的風向會變嗎？

11人被問責，項目停售停建

富力紅樹灣按計劃是個超百億大盤。

根據生態環境部8月9日官方微信文章信息，1995-1996年，海南華僑農場將花場灣7873畝土地以旅游用地名義轉讓給海南省中大旅業公司等企業，2009-2011年又陸續轉手給海南富力房地產開發有限公司7852畝。

這些應該即為富力紅樹灣項目用地來源。

據海南省澄邁縣2013年3月政府公開信息顯示，富力紅樹灣項目位于海南西線高速澄邁三林出口處（澄邁華僑農場鹽丁作業區轄區內），總用地面積7852畝，容積率只有0.45，綠化率高達40%，總建筑面積2786453平方米。

項目主要功能集生態景觀、體育運動、購物休閑、度假居住為一體的高端生態旅游度假社區，總投資金額將超過150億。項目是海南省西部規模最大的生態旅游地產項目，是海南省作出加快西部開發建設重大決策后西部動工建設的第一個重大項目，也是海南省重點建設項目之一。

此外，項目建設內容包括紅樹林生態度假屋、高爾夫景觀度假屋、五星級度假酒店、紅樹林濕地保護公園、國際標準高爾夫球場、國際游艇會，以及銀行、商場、超市等相關配套。

彼時，該項目一期開發已初具規模，已完成56億元投資，建筑面積45萬平方米，另建成2200畝的濕地紅樹林公園，五星級希爾頓酒店于2015年10月建成投入營業。

（海南富力紅樹灣交通圖。來源：海南富力房地產開發有限公司官網）

今年4月，富力紅樹灣“遇挫”，項目建設破壞紅樹林的問題被媒體披露。

彼時海南當地媒體報道稱，澄邁縣當地村民投訴紅樹灣項目“活埋”大片紅樹林、推倒保護區界樁。

5月1日，海南省澄邁縣住房保障與房產管理局印發《關于暫停富力紅樹灣項目商品房銷售的通知》，其中提到，對海南三林旅業開發有限公司、海南富力房地產開發有限公司等開發建設的富力紅樹灣項目所有商品房暫停銷售許可，關停相關公司商品房合同網簽系統。并提到，在暫停銷售許可期間，相關公司不得對該項目商品房進行銷售和宣傳，直至下發解除暫停通知為止。

事件繼續發酵。

8月9日，生態環境部官方微信號發文《典型案例（1）丨海南澄邁縣肆意圍填海、破壞紅樹林》提到，海南富力房地產開發有限公司（以下簡稱“海南富力”）權屬用地中，有4641.61畝屬紅樹林區域，以及灘涂、魚塘、海洋等海域，位于海洋保護區范圍內。

文章提到，該公司在開發紅樹灣房地產項目過程中，不斷蠶食侵占海洋保護區，2016年以來該項目填海侵占澄邁縣花場灣紅樹林自然保護區核心區92畝，至今未恢復原狀。根據澄邁縣有關部門巡查記錄，紅樹灣項目建設過程中先后5次破壞紅樹林，累計毀壞紅樹林約4700株。2019年4月，紅樹灣項目繼續在保護區內填海建設樓盤，以致阻礙潮水交互，致使9.69畝保護區范圍內的1582株紅樹林枯死。

（海南富力圍填海致使紅樹林枯死。來源：生態環境部官方微信號）

直至9月17日，海南日報官方微信號發文提到，針對項目占用林地、毀壞紅樹林和未批先建等違法違規行為，澄邁相關職能部門已對富力地產公司依法依規進行處罰、對相關責任人進行嚴肅問責，截至今年8月，已問責處理11人。已暫停富力紅樹灣所有在建項目、查封違建工地，暫停項目商品房銷售等。

9月18日，海南富力工作人員告訴執惠，具體信息以政府通告為準，將配合政府核查整改，而項目從5月1日開始確實已停止商品房銷售、在建項目，之后一直在暫停狀態。

富力的文旅布局遇“重挫”

富力紅樹灣的當前境況，對富力的文旅布局乃至整個富力，都算是一個不小的“打擊”。

有媒體報道提到，據海南富力的公開數據，截至2019年初，紅樹灣項目總資金投入約100億元。不過上述海南富力工作人員對執惠表示，對項目在建進展不方便回復。

海南堪稱富力文旅地產的重要陣地。

企查查信息顯示， 富力文化旅游發展有限公司成立于2018年11月5日，由廣州富力地產股份有限公司直接持股95%，經營范圍包括“以自有資金對旅游業、房地產業、文化、影視、游樂園、養老項目投資;旅游項目的開發、建設;文化、影視、科普項目設施建設;游樂園項目投資……”。富力地產也由此正式切入文旅領域。

（富力的文體旅游體系。來源：富力集團官網）

據富力集團官網信息，富力的文體旅游體系主要由主題公園、度假酒店、養生餐飲、康養娛樂、特色展覽和星空營地等板塊組成，其旅游度假產品配備文娛、體育、商業、醫療和膳食五大中心。

整體看，體育、醫療是其中重要構成，富力在足球、高端醫院等方面的已有布局已打下一定基礎，對其通過康養形態打造文旅地產或撬動拿地，都有幫助。

海南富力官網信息顯示，目前富力地產海南公司已在海口、澄邁、陵水、文昌、臨高等地區儲備足量優質土地，在建在售項目有8個：富力首府、富力灣、盈溪谷、紅樹灣、月亮灣、悅海灣、閱山湖、富力海洋歡樂世界。其中包括多個文旅地產項目。

執惠另獲得的信息顯示，富力地產目前在海南已形成康養醫療、體育旅游、海洋旅游、文商旅開發、國際酒店等板塊。其中海洋歡樂世界項目是亞洲最大的熱帶海洋主題公園，占地2000畝，總投資150億元，欲打造海南島首個純生態海洋資源主題樂園。《海南日報》4月的報道提到，該項目預計年內可迎來一期園區試營業。

富力地產2018年年報顯示，當期紅樹灣（不含希爾頓酒店）未竣工建筑總面積150.2萬平方米，同時富力灣（不含萬豪酒店）、悅海灣、月亮灣、紅旗鎮、富力首府、閱山府未竣工建筑總面積合計191.4平方米。在富力的海南存量資源中，富力紅樹灣的地位可見一斑。

雖暫不知截至5月1日，富力紅樹灣最新的項目建設進展情況，但自此至今的停建停售，對其商品房銷售收入依然影響不小。

針對該項目目前商品房銷售情況，以及暫停時間多長、尋求解禁時間等信息，上述海南富力工作人員沒有透露，并表示暫停商品房銷售等對海南富力乃至整個富力的影響多大“不好判斷”。

富力地產能否“脫困解禁”？

富力紅樹灣停售停建，于富力地產而言，首先是海南地產銷售目標直接承壓，進而影響到整個地產板塊收益。

它近來日子不太好過。

根據富力地產2019年中期報告信息，其純利為41.7億元，同比增長2.2%，歸屬股東凈利潤40.27億元，同比增長2.66%。而2018年中報其純利、歸屬股東凈利潤同比增長64%、63.28%，遠高于2019年同期。

按富力地產的計劃，其2019年的銷售目標為1600億，相比去年1300億增加23.1%。但今年上半年，其權益銷售額為602.2億元，只完成年度目標的37.64%。

雖然富力地產董事長李思廉在中期業績會上表示，富力下半年權益合約銷售額在900億-1000億左右，全年大概能完成1500億、1600億左右，但結合當前的市場環境，以及富力紅樹灣的“變數”等情況，這個目標要完成可能還要打個問號。

同時，富力地產的債務壓力在走高，其2019年中報顯示，當期公司短期借款153億元，長期借款當期應還426億，兩者共計597億元，同比增長14%。

另有數據顯示，富力地產凈負債權益比也逐年上漲，其中2015年-2017年，分別為124.3%、159.9%和169.6%，到今年一季度，已升至210%，資金缺口超百億元。

資本市場的錢也更不好拿。騰訊《棱鏡》報道提到，2018年，富力地產的平均融資成本為5.74%，到2019年上半年，其境內融資成本為6.27%，境外融資成本為7.29%。

如此種種，富力地產對于高周轉增加回款的訴求自然明顯。

根據《棱鏡》此前報道，李思廉在今年7月26日，親自起草了一份《關于要求地區公司確保完成銷售任務的通知》。該文件下發全公司，提出2019年下半年的工作重點應圍繞“促銷售、抓回款”開展，而且下半年原則上暫停拿地。

報道提到，該份文件明確強調，公司財務、開發、工程等部門均應以銷售為中心開展工作，全力以赴配合銷售目標的達成；堅持全民營銷，加強促銷力度，以完成項目銷售目標為第一優先級，在確保銷量的基礎上追求項目收益最大化。

后來，在8月的2019年中報業績會上，李思廉做了澄清，表示富力并不是完全不拿地了，文件中也提到，如遇有優質土地項目等特殊情況，可單獨呈報集團董事長審批。

富力地產的困境能否打破，作為重倉地之一的海南扮演著重要角色，但這里的地產“氣候”目前并不是很樂觀。

近期，海南省政府出臺《海南省省和市縣總體規劃實施管理辦法（試行）》，嚴格開發空間管控。其中，在規劃實施方面，嚴格生態保護紅線保護等；其中還特別明確，對全省生態保護紅線、永久基本農田、生態公益林地布局等進行調整，需依法經國務院、國家有關部門或省政府同意。

而在最近涉及海南經濟發展的回應中，海南省高層提到，在新舊動能轉換方面，海南主要是著力減少經濟對房地產的依賴。海南在相當長一段時間，房地產對投資和財政收入的貢獻在50%左右，經濟對房地產的依賴大。由于土地資源有限，生態環境承載能力有限，這樣的發展不可持續。海南要“避免歷史重演”。

從大面上看，海南的經濟轉型、產業升級等，依然還將有一個過程，不管在旅游發展更至高位的情境下，還是經濟貢獻需求下，地產還會扮演一定程度的角色，但地產商面臨的項目環保壓力、政府的“熱乎”態度也將有一些變化。

這或決定著富力紅樹灣的解禁時間、如何解禁，以及類同項目、類同富力的地產商在海南的騰挪施展空間。

（本文作者曾建中，執惠主編）