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近期，長租公寓頭部企業蛋殼公寓謀求赴美上市的消息在業內盛傳。與此同時，行業內的另一家頭部企業自如公寓考慮明年赴美IPO的消息也隨之傳開。一時間，長租公寓行業的兩大頭部企業步入了長租公寓第一股的爭奪賽中。

無論花落誰家，可以預見的是，隨著資本進一步向頭部聚攏，百花齊放的長租公寓行業整合洗牌無疑加劇，而資本市場也將助力魚龍混雜的長租公寓市場進一步健全行業生態，使其走向規范發展。

相繼計劃赴美上市

近日有消息稱，自如公司考慮明年美國IPO，募資金額最高10億美元。而就在前一天，蛋殼公寓也據稱計劃最快于今年赴美上市，募資金額為6至7億美元。但隨后蛋殼公寓相關負責人對媒體表示，“目前尚未接到任何消息，對市場傳言一律不予置評。”長租公寓的兩大頭部企業一前一后傳出IPO的消息，在2019年平靜的長租公寓市場里泛起了一絲漣漪。

曾幾何時，長租公寓一度是資本追逐的風口，特別在政策引導發展住房租賃市場的背景下，長租公寓運營商以及其他相關業態相繼出現，野蠻生長，更有業內推測其背后潛藏著一個萬億級市場，吸引了各路資金紛紛入局、跑馬圈地。

但隨著近兩年一級市場資金收緊，長租公寓爆雷現象屢見不鮮，行業在今年進入了“冷靜期”，相比此前資本的狂熱，今年可謂“涼涼”。從融資情況來看，去年至今行業的融資情況并不樂觀，鮮有的融資案例都在幾個頭部企業身上。

2018年1月，自如完成了40億人民幣A輪融資，估值200億元人民幣，由華平投資、紅杉資本中國基金、騰訊3家機構領投，華興新經濟基金、融創中國、泛大西洋投資、源碼資本、海峽、新希望等機構跟投。據了解，這是當時中國長租公寓行業規模最大的一筆融資。

而在今年3月，蛋殼公寓宣布完成了5億美元的C輪融資，由老虎環球基金、螞蟻金服聯合領投，春華資本跟投以及CMC資本、高榕資本、愉悅資本等老股東繼續跟投，此輪融資結束后，蛋殼公寓的估值超過20億美元。

2019年6月又有消息稱，自如正在進行的B輪融資接近尾聲，已募集約5億美元，估值約45億美元，不過并未官宣。在邁點研究院、易居克而瑞、睿和智庫等各第三方評比榜單中，蛋殼公寓和自如幾乎一直維持在行業前二位，從企業規模和品牌影響力等方面均優于其他競品。其中，自如對外透露的最新數據為85萬間，近乎于蛋殼公寓45萬間的兩倍。

為整合尋求長足資金

2016年，國務院推出《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，長租公寓因此迎來了新的機會，各大房企、金融機構開始陸續布局長租公寓市場。2017年租售同權政策的提出讓長租公寓這一新興行業迎來了爆發式發展，更多的地產商、酒店集團等也紛紛入場。有數據顯示，2018年，隨著資本的大量涌入，長租公寓全年總融資規模超過700億美元。

但是，資本欣欣向榮、企業快速擴張也引發了諸多行業亂象和爭議，房屋質量隱患、甲醛超標問題、誘導租金貸問題頻頻被曝出，包括蛋殼公寓、自如在內的多家長租公寓運營商都一度被推向風口浪尖。據了解，2019年上半年，多家長租公寓品牌被租戶質疑甲醛超標。

隨著甲醛超標、頻涉租金貸等問題被擺置臺面，長租公寓迎來“分水嶺”，2019年行業“洗牌”仍在加速。據不完全統計，從2018年9月至今，共有13家長租公寓因資金鏈斷裂跑路或者被收購，例如麥家公司收購上海寓見，蜜蜂村落收購蘇州樂棧，安歆集團收購逗號公寓等；今年初，拿到融資僅三四個月就被曝出提前與房東解約的愛上租被蛋殼公寓收購；此外，我愛我家宣布將全資收購藍海購。

行業的整合洗牌需要長足資金的支持，因此有業內人士揣測，自如、蛋殼公寓紛紛謀求赴美上市，或許并非是長租公寓的業務已經做得很好，更多的是為了“活下去”，而前期投入的資本也已經開始著急退出。

盈利模式待解行業仍需規范

值得注意的是，看似欣欣向榮的長租公寓背后卻是頻頻虧損的傷痕累累。據媒體報道，今年6月，中信國安集團旗下公司管理的房地產運營平臺“國安家”，由于資金狀況緊張拖欠房東的租金，諸多租客遭到房主逼迫搬家，租客已經支付的房租也較難退回。與此同時，朗詩集團5月亦公告稱，將處于虧損階段的長租公寓業務等業務剝離至控股集團。2018年，隨著規模的擴張，朗詩集團長租公寓業務虧損從0.44億元進一步擴大至1.9億元。近期的南京樂咖公寓宣布停止運營也為行業敲響了警鐘，部分長租公寓企業“高進低出”的經營模式存在嚴重缺陷，已為長租市場帶來較大風險。

從2018年年報數據來看，大部分長租公寓品牌處于虧損狀態。而自2018年下半年起，已有數十家公寓品牌因資金鏈斷裂停止運營。受制于“地貴、錢貴、周轉慢”，看似前景可期的長租公寓至今未能給出清晰的盈利模式。

對于長租公寓這個住房租賃市場的新事物，易觀高級分析師陳濤認為其在法律法規、金融管理環境等方面的限制下，運營模式暫時沒有很大的突破。此外，由于長租公寓快速的盲目擴張，部分運營商在企業內部管理上還相當不完善，導致后續的一系列混亂現象無法解決。因此，在行業的整合洗牌期，長租公寓要告別過去粗放式的發展，走向精細化運營，才能謀求長足的可持續性發展。

在盈利方面，2018年下半年開始，國家針對企業利用租金貸實現高杠桿擴張開啟的嚴監管模式，也讓長租公寓平臺面臨更大的現金流壓力。即便頭部平臺也仍面臨盈利難題，如蛋殼公寓方面上半年曾回應媒體表示目前蛋殼單間模式是盈利的，但整體尚未盈利。業內人士認為，且不說蛋殼、自如急于上市是否真的為了尋求充足資金的支持，如果行業的這兩大頭部企業真能登陸資本市場，在資本市場的助力下，起碼能規范其發展，從而進一步引領行業健全生態，加速行業的整合洗牌和規范行業的運作。但持續改善經營模式、實現正向現金流對其來說更加重要。

*本文來源：證券時報，作者：卓冰，原標題：《自如、蛋殼爭做長租公寓第一股，行業洗牌急謀資本“輸血”？》。