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這是一個最好的時代，也是一個最壞的時代。

近年來，隨著消費升級、消費需求的多元化，民宿市場盛極一時。

城市民宿作為其中的一種形態，在民宿行業興起的短短幾年內，迅速由北上廣向新一線城市滲透，并逐步下沉至低線級市場。在經歷著野蠻生長的同時，不少從業者也漸漸意識到，在灰色地帶游走的城市民宿生意并沒有想象中那么好做。

灰色空間里野蠻生長的生意

無論是借著民宿行業興起的東風，還是由于網紅經濟的推波助瀾，早期的城市民宿確實是很多人眼中的好生意。投資小、回報快、門檻低，彼時投身城市民宿的人，嘗到甜頭的大有人在。

簡單來說，我國的城市民宿并非照搬國外模式，而是隨著與社會文化相結合，由原本民宿主向住客提供小型住宿設施租賃，演變為為租用他人房屋（多為民用住宅）經營非標準住宿業務的一種商業模式。大多城市民宿開設在居民區，更趨近于日租、短租房的概念。

這種商業模式的對與錯尚未得到市場驗證，但從法律法規層面看，它至今仍是一種處于灰色地帶的生意。2015年，國務院辦公廳印發了《關于加快發展生活性服務業促進消費結構升級的指導意見》，從國家層面鼓勵并支持包括客棧民宿、長租公寓、短租公寓等多種非標住宿業態的發展，這是民宿行業向著規范化發展的一個信號。

然而，在更進一步落地規范化上，民宿，特別是城市民宿，面臨的難度不小。中國旅游協會民俗客棧與精品酒店分會會長張曉軍曾向媒體分析過城市民宿的監管難度，他表示：

首先，這是一個監管主體不明的行業，民宿的經營管理涉及治安、衛生、消防、稅收、旅游等多個部門監督管理，而由于這些主體之間沒有隸屬關系，也沒有形成聯合聯動機制，使得民宿監管主體主體缺失。

其次，按照現行政策體系，一家城市民宿要合法經營至少須取得6個證件：衛生許可證、營業執照、稅務登記證、特種行業許可證、消防檢查合格意見書及食品流通許可證或餐飲服務許可證。其中，按照消防部門對于住宿業的要求，住人的房間必須設置獨立式感煙火災探測報警器或噴淋頭。但城市民宿大多是房東的個人閑置住宅，并不具備這樣的條件。

房屋產權性質、建筑結構、消防規定等問題無法解決，也不知道該向哪個部門申請相關手續，因此，我國大部分城市民宿經營者都沒有辦理營業執照或相關備案，使得城市民宿一直處于在黑暗中運行的非法狀態。

政策的不明確，同時也限制了資本對城市民宿的青睞。盡管攜程、美團等勢力早已以投資托管公司、線上平臺的形式介入到城市民宿領域。但在業內人士看來，現階段多數資本對于城市民宿行業持觀望態度，在大風向未知的前提下，資本力量并不會輕舉妄動。無論是OYO，還是瑞幸，都證明了一個道理，在互聯網時代，新物種實現發展并不困難，只要商業模式成立，資本介入投錢、快速復制就能變成市場的寵兒。只是城市民宿這種在法律法規層面都未受到認可的商業模式，又何談成熟呢？

參與者眾 誰在“過冬”

城市民宿生意不好做，但也不缺少玩家。總的來說，大致可分為在線民宿預訂平臺、民宿托管公司、團體/個人房東這三大類。

先來說說在線民宿預訂平臺。歷經十余年發展至今，虧損仍為行業常態。根據公開消息，2018年途家仍虧損，愛彼迎中國區業務亦未盈利，以上兩家先后經歷高管變動，傳出籌謀上市消息。不難看出，在線民宿預訂平臺在緊抓成長機遇應對激烈競爭的同時，如何實現盈利已成當下最大考驗。

而在度過民宿興起初期百家爭鳴的時期后，在線預訂平臺最先被洗牌，頭部格局逐漸清晰。途家依托于攜程系，榛果背靠美團系，流量、資源和品牌背書的加持下，二者與愛彼迎一起占據國內民宿預訂平臺的前三。而缺乏靠山的玩家就要慘得多，小豬短租已跌出行業頭部；木鳥短租等玩家則逐漸被市場淡忘甚至淘汰。

嚴格意義上講，在線預訂平臺并不是城市民宿的參與者，但在政策空白期，它的監管角色顯得尤為重要。2019年1月1日，《電子商務法》正式實施，其中規定電子商務經營者應當依法辦理市場主體登記。也就是說，如果城市民宿經營者加入在線民宿預訂平臺，就需要辦理營業執照及相關行政許可并依法納稅。平臺有權對民宿資質進行審核管理，這是引導、規范城市民宿發展的機遇。但就目前各平臺情況來看，資質審核并不是必選項。

再來看民宿托管公司。民宿熱潮之下，各式托管公司層出不窮，其中有家、城宿、路客等較具代表性。這對于整個住宿市場來說，托管公司本應是一件好事，有利于提升整個民宿市場的房源和服務品質。

但托管公司的真實表現，卻讓不少投資人失望了。收益未達預期、失信、管理混亂，不少投資人選擇與托管公司終止合作。

據一位從民宿托管公司離職的員工介紹，投資人與托管公司的合作模式基本類似，即投資人與托管公司簽訂合作協議后，由后者負責房源尋找、確定和承租，然后進行裝修、設計和改造，最終正式上線運營，上線后的房源保潔和接待均由托管公司負責，投資人只需坐享收益即可。整個過程看似一勞永逸，但其中的“可趁之機”不少。比如裝修，托管公司在報價中承諾的”大改“，真正做的或許只是”微調“，而花錢之后便無暇顧及的投資人，對此可能完全不知。而一旦投資人發現這種情況，解約退出也就不難預料了。

在上海擁有20多套房，目前仍在經營城市民宿的李先生表示，自己曾將半數房子交給某托管公司，前期業績尚可，但與自己管理時仍有差距，比如一套市區靠近淮海路的城市民宿，自己管理時月收入可以達到9000-10000元，利潤率100%以上，交給托管公司后平均收入在6000-8000，但這種情況也勉強可以接受，畢竟自己從管理房源的瑣事中解脫出來。然而今年情況卻突然變得糟糕，有一個月收入為零，他發現原來是管理公司人員結構調整（大量裁員）導致他的房子無人接管，房態根本沒有打開。因此，李先生一怒之下收回房源自己管理，并表示民宿管理公司已經失信。

在對托管公司失望后，不少投資人選擇自己去做房東，與原本就在自營城市民宿的團隊及個人，在城市民宿經營的賽道上相遇。據《2019年中國在線民宿預訂行業發展研究報告》報告顯示，中國在線民宿房東數量呈現增長趨勢，預計2019年將接近40萬人。在茫茫大軍中，親力親為做城市民宿的個人房東，生意究竟有多難做呢？

首先，他們要面對拿房難的問題。除自有房產的個人房東外，大多數城市民宿房東都面臨著從房屋所有者手上拿房的情況。而據業內人士反應，房屋所有者更愿意相信公司、平臺，個人房東拿房是很困難的。

其次，是運營管理難。城市民宿既是一門生意，那便意味著它自有一套生意經。盡管市場準入門檻低，但真正的運營管理過程要求卻很高。個人房東要面臨著計算投資回報、研究定價、成本控制、制定營銷推廣策略等重重挑戰。

再次，是競爭難。有不少房東向執惠反應，城市民宿市場上普遍存在著以價格戰、惡意舉報等方式進行的不良競爭，讓做好城市民宿生意變得更加艱難。有業內人士表示，城市民宿大多開設在居民區，難免會發生住客擾民的情況，有人反應就會有人來查，一般協調處理即可。但遇到惡意舉報的，下線審核，甚至直接查封都是有可能發生的。這種情況，對于缺少話語權又不具備經營資質的個人房東而言，是很難處理的。

城市民宿的歸宿

城市民宿的商業模式尚未得到驗證，但行業的困惑期也許已經到來，如今的城市民宿如何突破困境，未來又會如何發展？

首先我們需要思考的是，城市民宿需要什么，是政策支持，是消費者喜歡。以莫干山為例，當地民宿在社交媒體上的火爆，讓諸多消費者聞風而至，帶動了當地旅游業的發展，也促使當地政府制定出相對完善的民宿機制。也就是說，城市民宿呼喚政策，需要先證明其對于城市發展的價值。

城市民宿需要證明其存在的價值、商業模式的可行性，也要找準方向。攜程、美團這類大資本的入局有利有弊，在為行業提升影響力的同時，也難免帶著民宿走向過度商業化、規模化的發展。城市民宿不該，也不能走向酒店的標準化發展模式，否則將會失去其存在的意義。當然，規模化、標準化的發展模式也是城市民宿所不具備的能力，酒店投資之所以高效，是由于其可復制性，但城市民宿走的是低效率的個性化非標模式，前期的硬、軟件改造是個性化的，而基于用戶多元化的訴求，后續的運營也不能是標準化的。在這種大背景下，諸如愛彼迎這類，發展以民宿為中心的泛旅游業務，或許更能為城市貢獻價值。

而對于各玩家而言，行業的優勝劣汰正在加速，抱團取暖或許是求生之道。相較于在線民宿預訂平臺的格局初定，有家、城宿、路客等托管公司的去向更有看頭，目前各自為政的生存狀態并不樂觀，從對手變成隊友或許是個不錯的選擇。至于個人/團隊房東，“強者越強，弱者越弱”的馬太效應將繼續加劇，專業的、優質的民宿肩負著為行業保留調性、提升口碑的重任，以小而美的方式去做小眾生意。而更多身處泥沼的個人房東，或許還是逃不開依賴預定平臺、托管公司的命運，但前提是，后兩者足夠可信。