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“兵敗”麗江后，李亞鵬再戰文旅地產。

10月15日，江西贛州成功出讓蓉江新城4宗地塊，競得人為李亞鵬旗下贛州中書資源置業有限公司，總成交價為底價7.8億元。4宗地塊將用于建設“中國文谷”項目，包括書院小鎮、藝術小鎮等板塊。

四年前，李亞鵬2億出售麗江雪山藝術小鎮項目股權引起一片嘩然。折戟麗江后，其對文旅地產 “熱血”依舊。與麗江項目不同，“中國文谷”項目從所在區域位置來看，可謂占據“天時、地利、人和”，且項目另一投資方乃江西省屬國企背景，背后資金實力雄厚。

種種利好條件支撐下，這一次，李亞鵬會寫下怎樣的結局？

李亞鵬再戰文旅地產

10月15日，贛州蓉江新區4宗土地進行公開拍賣，最終由贛州中書資源置業有限公司（簡稱“贛州中書”）競得，其中商住、商服用地各兩宗，總成交價為7.8億元，總占地面積約22.04萬平方米（約330.6畝），折合樓面均價2300元/平方米。4宗地將用于建設贛州“中國文谷”項目。

4宗地塊所在位置（來源：贛州曬房網）

公開資料顯示，“中國文谷”項目由北京中書資源投資有限公司（簡稱“中書投資”）投資打造，項目占地面積800畝，主要開發建設書院小鎮、藝術小鎮、Wonteddy奇萌泰迪城等。項目建成后，將依托項目資源開展各類文化藝術活動。

早在兩年前，作為中書控股董事長的李亞鵬來到贛州蓉江新區進行考察，并表示將“書院中國公益計劃”落戶贛州。2018年5月，作為贛州10個重大文化產業項目之一的贛州·中國文谷項目在深圳會展中心簽約，總投資約61億元。隨后李亞鵬多次考察，合作最終成行。

此次贛州的土地出讓似乎也是為李亞鵬量身定制。

在宗地出讓規則中，設定了嚴苛的條件，例如宗地須建設以中國傳統文化為核心的主題園區，建設內容包括但不限于公益性書院及以中國傳統文化為主題的精品酒店、企業書院等；其中企業書院由競得人自持不少于20%建筑面積并運營3年以上，項目竣工驗收后，3年內不得對外進行銷售，且須定向引入相應的文化、藝術主力商戶。

資料顯示，“中國文谷”是李亞鵬創始的中書控股打造的生態體系，以COART為核心，把音樂、戲劇、舞蹈、藝術展乃至服裝秀、論壇、互聯網、創客等與居住生活相融合，實現文化藝術資源與街區商業綜合體的嫁接。

贛州市官方此次對該項目也頗為重視。中書控股微信公眾號發布的消息顯示，2019年10月16日上午，江西省自然資源廳黨組書記、廳長張圣澤一行領導到贛州市蓉江新區進行實地調研。調研期間中書控股集團董事長李亞鵬向相關領導介紹了贛州中國文谷項目進展情況，相關領導給予了積極肯定并表示將做好后續支持工作。

相較于麗江雪山藝術小鎮項目的總占地面積408畝，此次贛州“中國文谷”項目的總占地面積多出近一倍。如此大體量，李亞鵬為何選擇蓉江新區落地，背后有何考量？

為什么是蓉江新區？

1、經濟水平

先說贛州。贛州作為江西南大門，是江西省人口最多、區域面積最大的地級市，戶籍人口近1000萬，自古是“據五嶺之要會、扼贛閩粵湘之要沖”的戰略要地。

2018年，贛州市實現地區生產總值2807.24億元，比上年增長9.3%，比全國、全省分別高2.7、0.6個百分點，增幅連續三年保持全省第一。旅游業方面，2018年全年，贛州市旅游總收入、接待旅游總人數分別增長40.9%、30.1%，比上年分別提高5.9、6.9個百分點。

作為著名的革命老區，贛州是當年中央蘇區的核心區域，紅色旅游資源豐富，是全國12大重點紅色旅游區、30條紅色旅游精品線路和100個紅色旅游經典景區之一。

今年3月，贛州市出臺《關于加快文化強市建設的實施意見》，提出大力發展紅色旅游，以瑞金為龍頭打響“共和國搖籃”品牌，以寧都、石城、尋烏、會昌、安遠、大余、信豐等地多點支撐，加快形成紅色旅游協同發展格局。深化與井岡山、龍巖、桂林、遵義、延安等地合作，將贛州打造成全國紅色旅游“一線城市”。 

2、交通區位

贛州雖作為戰略要地，但近年來城市發展卻與其顯要地位不相匹配，亟待找到發展新的突破口。在此背景下，2017年5月蓉江新區掛牌成立。

蓉江新區位于贛州中心城區幾何中心，地理位置上與城市主中心章江新區、三江文化科教區、鳳崗高新技術產業園區隔江相望，直接對接贛州西站，南靠峰山國家森林公園，東至繞城高速，西北至章江，三面環江。

蓉城新區主干道網

從蓉江新區的整體規劃來看，該地的快速路、地鐵、主干道、航空、高鐵形成密集的立體交通網。贛州市規劃的“四橫六縱”快速路網中，有“三橫三縱”經過蓉江新區。在城西大道-武陵大道-東江源大道快速路，贛南大道快速路、繞城快速路、蓉江七路快速路、蓉江三路快速路等密集快速路網的幫助下，可在40分鐘內到達老城區、章江新區、經開區、南康區、贛縣區。不久后的地鐵，更是有3條線路經過蓉江新區，并在蓉江新區形成三個樞紐站，形成贛州市地鐵路網最密集的地域之一。

3、文化氣息

贛州是歷史文化名城，也是古代書院的重要起源地，贛南書院文化在中國歷史發展中具有重要的歷史地位，并起到了巨大的推動作用。

根據蓉江新區城市設計，蓉江新區作為城市未來發展的市級主中心，將以“商務商業中心、休閑游樂小鎮、科創文化小鎮、產業服務小鎮、濱水活力小鎮”五大片區為主導的現代服務業聚集區。其中，科創文化小鎮致力于打造產、學、研深度融合、科研氛圍濃厚、具有強創新能力的共享平臺，促進創新創業，成為贛州實現人才發展戰略的驅動引擎。

《贛州市中心城區科創人才小鎮城市設計》顯示，蓉江新區將建設人才小鎮，總用地面積約128.91畝，總建筑面積約25萬㎡，估算總投資約17.65億元，將建設一棟高度150米的人力服務中心與占地23000㎡商業綜合體。

此外，蓉江新區科教資源豐富，贛南師范大學、贛南醫學院等大批大專院校云集與此，無論科研還是項目落地，蓉江新區都極具優勢。

“中國文谷”項目周邊院校云集

從 李亞鵬“中國文谷”所處位置來看，該項目緊鄰科創人才小鎮，周邊院校圍繞，文化氣息濃厚，未來人流客流與文化溢出效應有望為項目提供有力支撐。此外，作為未來贛州經濟發展的核心區，蓉江新區正在建設“產業服務小鎮”，這無疑會吸引更多電商創客人才、國際精英人才、企業高管入園。

與國企聯合，李亞鵬還缺啥？

“中國文谷”項目還有一重要依托，投資方之一乃國企背景。

股東結構顯示，贛州中書由北京中書銳佳文化發展有限公司100%持股，而該公司的股東由北京中書資源投資有限公司和江西省旅游集團文旅產業投資發展有限公司分別持股45%和55%。后者由江西省旅游集團股份有限公司（簡稱“江旅集團”）持股65%，雖已混改，但仍是省屬國企。

江旅集團的優勢在于有資金，其官網顯示，目前通過組合融資工具，集團已形成300多億元投資能力。從大面上來看，國企想要拓展文旅產業，文旅地產無法回避，地方有土地，開拓更多文旅項目發展文旅產業的訴求也較為明顯。而李亞鵬有文化資源、文化“IP”。雙方利用文化資源、資金、土地等優勢匯集，進而促進該項目。

近年來，贛州也吸引了較多開發商前來 “掘金”擴儲，其中就不乏中糧地產、龍湖、中海、富力等紛紛落子。地產中介平臺數據顯示，目前贛州整體房價在8575元/m2，而蓉江新區平均房價在11705元/m2，整體價位優勢并不明顯。

贛州房價走勢

從賣房子的角度來看，李亞鵬“中國文谷”項目的房子想要完全依靠本地人消化不現實，而要賣給贛州的外地人，難度也不小。目前贛州樓市仍處于限購狀態，根據政策，非贛州市戶籍居民需提供1年及以上在本市中心城區逐月連續繳納個人所得稅或職工基本養老保險證明，并且在限購區無住房。

四年前，李亞鵬在接受媒體采訪時表示，“文化產業不是快活，整合資源找到商業模式需要一定的過程。做文化，十年一點都不長?！?/p>

此言非虛。文旅地產要求開發商既具備強大實力和長期抗風險能力，又要求運營商具備極高的操盤能力和強有力的后期運營能力。縱然與國企合作能強化優勢整合，但單靠這些，李亞鵬就能將項目打造成功嗎？

說實話，挺難的。