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房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下半場，房企紛紛通過多元化尋找新的業(yè)績增長點(diǎn)，基于地方產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢建設(shè)特色小鎮(zhèn)已成為“變道超車”的動(dòng)力。

日前，綠地南昌VR特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目正式奠基。該項(xiàng)目總占地9平方公里，將以VR產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求為導(dǎo)向，建設(shè)VR企業(yè)服務(wù)平臺(tái)、教育培訓(xùn)平臺(tái)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)等。一期預(yù)計(jì)投資500億元，2022年基本建成。

目前，類似這種有著明確特色產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、投資不菲、定位清晰的特色小鎮(zhèn)來越多，包括碧桂園、華夏幸福、龍湖等房企均在不同維度進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。而在5G即將商用的背景下， 以VR產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)的VR小鎮(zhèn)、VR產(chǎn)業(yè)基地、VR園區(qū)等紛紛開始興建。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前已有南昌、福州、合肥、青島、成都、鄭州、嘉興等十幾個(gè)市縣已經(jīng)或正在進(jìn)行VR產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)劃。

綠地南昌VR小鎮(zhèn)將對標(biāo)達(dá)沃斯小鎮(zhèn)等世界同類產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)，在會(huì)展、旅游等方面都有所動(dòng)作。這個(gè)VR小鎮(zhèn)背后，是政府的強(qiáng)力意志、新興產(chǎn)業(yè)的藍(lán)海，以及綠地、華為和阿里巴巴這類地產(chǎn)、科技和互聯(lián)網(wǎng)“三巨頭”的合力。

而不可不關(guān)注的是，這個(gè)VR小鎮(zhèn)建設(shè)背后，是產(chǎn)業(yè)開發(fā)還是賣房概念？

對標(biāo)達(dá)沃斯小鎮(zhèn)？

10月20日，綠地VR特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目（又名“VR科創(chuàng)城”）正式奠基，一期已簽約企業(yè)包括華為、阿里巴巴等。該項(xiàng)目位于南昌市紅谷灘新區(qū)九龍湖片區(qū)鐵路貨運(yùn)線以南，昌樟高速以東，贛江以西，南外環(huán)高速以北，總占地9平方公里，首期建設(shè)用地約3平方公里，總投資約500億元。

南昌VR特色小鎮(zhèn)所在區(qū)位

據(jù)了解，該項(xiàng)目將結(jié)合人工智能、5G、云計(jì)算、大數(shù)據(jù)打造智能產(chǎn)業(yè)網(wǎng)絡(luò)，探索搭建VR企業(yè)服務(wù)平臺(tái)和VR教育培訓(xùn)平臺(tái)，建設(shè)VR產(chǎn)業(yè)園區(qū)并提供綜合運(yùn)營服務(wù)，形成完整的VR產(chǎn)業(yè)發(fā)展新生態(tài)鏈，具體建設(shè)包括創(chuàng)新小鎮(zhèn)、生態(tài)小鎮(zhèn)、產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)、共享小鎮(zhèn)、人文小鎮(zhèn)等。

今年7月，綠地與南昌市政府、華為三方就建設(shè)南昌VR特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目簽署協(xié)議。彼時(shí)綠地控股董事長張玉良表示，南昌VR特色小鎮(zhèn)將對標(biāo)達(dá)沃斯小鎮(zhèn)等世界同類產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)。

達(dá)沃斯小鎮(zhèn)的成功因素中，獨(dú)特而豐富的自然生態(tài)資源（比如冰雪資源）是關(guān)鍵之一，使其在運(yùn)動(dòng)度假、康養(yǎng)旅游方面具備較強(qiáng)的競爭力，加上達(dá)沃斯論壇這一世界級會(huì)議的廣泛持續(xù)的影響力，進(jìn)而形成醫(yī)療康養(yǎng)、旅游度假和會(huì)議三個(gè)較完整的主要業(yè)務(wù)鏈條，彼此間的連接和協(xié)同效應(yīng)也較強(qiáng)，產(chǎn)業(yè)活力明顯。

再看VR小鎮(zhèn)，綠地將發(fā)揮區(qū)域綜合開發(fā)、基建、科創(chuàng)、會(huì)展等產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的資源資本優(yōu)勢，建設(shè)路網(wǎng)和基礎(chǔ)配套設(shè)施，通過“會(huì)展+應(yīng)用”等體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)VR全產(chǎn)業(yè)鏈集聚。而華為將提供智慧園區(qū)解決方案，提供網(wǎng)絡(luò)、通信、云計(jì)算及大數(shù)據(jù)等領(lǐng)先的信息通訊技術(shù)，參與VR產(chǎn)業(yè)園的智慧化建設(shè)，實(shí)現(xiàn)園區(qū)的智慧化管理運(yùn)營與服務(wù)，降低園區(qū)運(yùn)營管理的成本。

該項(xiàng)目是綠地和華為合作的首個(gè)落地項(xiàng)目。在項(xiàng)目進(jìn)度上，計(jì)劃到2020年完成一期雛形，2021年總部基地修建完成，屆時(shí)已簽約的“華為VR/AR軟件中心”、“阿里巴巴創(chuàng)新中心”將進(jìn)入，而整個(gè)一期項(xiàng)目的完成時(shí)間為2022年。

南昌已舉辦兩屆世界VR產(chǎn)業(yè)大會(huì)，屬國家相關(guān)部門與省級政府合力主辦的會(huì)議，其規(guī)格和持續(xù)性及影響力都將得到一定保障，而當(dāng)前VR產(chǎn)業(yè)還屬于方興未艾的發(fā)展階段，這個(gè)大會(huì)在VR產(chǎn)業(yè)內(nèi)的影響力及范圍層級，預(yù)計(jì)還將得到擴(kuò)增，華為和阿里巴巴在這里的落地，也是積極推動(dòng)因素。但也有一些影響因素，包括南昌及江西的影響力層級、南昌VR產(chǎn)業(yè)發(fā)展的速度等。

而從VR應(yīng)用落地和體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)角度來看，新的技術(shù)或產(chǎn)品應(yīng)用的推出，在技術(shù)和產(chǎn)品展示展覽等方面也提供了更多空間，推動(dòng)會(huì)展旅游的發(fā)展。

綜合來看，世界VR產(chǎn)業(yè)大會(huì)具備成為世界級會(huì)議IP的潛力，在會(huì)議會(huì)展、旅游等方面也有新的想象空間，但其間歷程應(yīng)該不短，最終成效還不好具體而言。

為何是江西南昌？

近年來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)從高速增長轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展，越來越多的房企投資布局產(chǎn)業(yè)特色小鎮(zhèn)，并將其作為自身戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型升級的選擇之一。不過，產(chǎn)業(yè)特色小鎮(zhèn)的選擇有著多方面的考量，包括地域環(huán)境、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、政策支持等，綠地選擇南昌落地VR特色小鎮(zhèn)，背后布局有何邏輯？

江西南昌作為2018年、2019年兩屆世界VR產(chǎn)業(yè)大會(huì)的主辦地，正全面引進(jìn)和推進(jìn)虛擬現(xiàn)實(shí)產(chǎn)業(yè)，VR企業(yè)、項(xiàng)目、技術(shù)、人才和資金不斷向江西匯聚、向南昌集中。圍繞打造VR產(chǎn)業(yè)“江西高地”的總目標(biāo)，江西已制定“一鎮(zhèn)、一中心、一展廳、N應(yīng)用”等“3+N”重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃，其中的“一鎮(zhèn)”即綠地南昌VR特色小鎮(zhèn)。

南昌VR特色小鎮(zhèn)一期布局

1、政策支持。今年5月，國家高層親臨視察江西，指示江西省“要用好首屆世界VR產(chǎn)業(yè)發(fā)展大會(huì)成果，加強(qiáng)國際交流合作，推動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展”。同時(shí)，國家多部委出臺(tái)支持舉措，，制定專項(xiàng)扶持政策，支持5G和VR、超高清視頻技術(shù)融合發(fā)展。

在首屆世界VR產(chǎn)業(yè)大會(huì)前夕，江西出臺(tái)了33條升級版措施支持VR企業(yè)。比如對新成立、新入規(guī)企業(yè)給予10-30萬資金扶持；對產(chǎn)值首次超過1000—5000萬元企業(yè)給予30—100萬一次性獎(jiǎng)勵(lì)；對并購境外或省外科技型企業(yè)分別按并購額10%和5%給予一次性補(bǔ)助等等。

此外，江西省還發(fā)布了全國首個(gè)省級VR產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，編制VR產(chǎn)業(yè)鏈圖、技術(shù)路線圖、應(yīng)用領(lǐng)域圖、區(qū)域分布圖，構(gòu)建形成“五大目標(biāo)、四大重點(diǎn)、一大布局、七大工程、五大保障”的VR產(chǎn)業(yè)發(fā)展行動(dòng)綱領(lǐng)。

2、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。截至目前，有近百家VR企業(yè)落戶南昌，產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展態(tài)勢明顯。據(jù)了解，南昌現(xiàn)有VR注冊企業(yè)100多家，南昌VR產(chǎn)業(yè)基地已落戶世界500強(qiáng)企業(yè)2家、國內(nèi)500強(qiáng)企業(yè)2家、行業(yè)龍頭企業(yè)3家、國家級重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室1個(gè)。

今年8月，《南昌市虛擬現(xiàn)實(shí)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃（2019~2023年）》公布。規(guī)劃提出，到2023年，打造形成“南昌世界級VR中心”、產(chǎn)值過千億元的總體目標(biāo)。目前，南昌已擁有小派科技、聯(lián)想新世界等VR企業(yè)，擁有歐菲科技、聯(lián)創(chuàng)光電、聯(lián)創(chuàng)電子等配套設(shè)備和元器件企業(yè)，擁有中直新經(jīng)濟(jì)、世弘高科、江西色達(dá)等具備一定軟件和行業(yè)應(yīng)用解決方案開發(fā)能力的企業(yè)。

此外，南昌市VR產(chǎn)業(yè)基地“四大中心”“四大平臺(tái)”已完成改造提升，南昌VR標(biāo)準(zhǔn)檢測平臺(tái)成為全國首個(gè)獲得行業(yè)資質(zhì)認(rèn)定證書的檢測機(jī)構(gòu)，展示中心采用先進(jìn)“AR全息成像”技術(shù)，實(shí)現(xiàn)裸眼可視化動(dòng)態(tài)展現(xiàn)。

3、環(huán)境優(yōu)勢。從交通區(qū)位來看，滬昆高鐵全線貫通江西，京九高鐵江西段即將通車，長贛高鐵即將開建，500公里的高鐵經(jīng)濟(jì)圈已然成型。而南昌VR特色小鎮(zhèn)距離省政府12公里，距南昌西站11公里，項(xiàng)目所在的紅谷灘新區(qū)有重要的交通干道九龍大道從南至北穿越，南昌地鐵8號線在此規(guī)劃兩個(gè)站點(diǎn)，地鐵2號線將南延VR特色小鎮(zhèn)。

南昌VR特色小鎮(zhèn)交通區(qū)位

此外，南昌55所高校、近80所職業(yè)技校紛紛開設(shè)VR專業(yè)，培養(yǎng)VR人才。如南昌工學(xué)院、先鋒軟件學(xué)院、泰豪動(dòng)漫學(xué)院等院校均已開設(shè)VR設(shè)計(jì)專業(yè)和VR方向班，主攻VR+家裝、旅游、醫(yī)療、影視動(dòng)畫等方面技能課程，培養(yǎng)一批VR方向高精尖緊缺性人才。

而延伸到更高維度說，非發(fā)達(dá)區(qū)域?qū)π屡d產(chǎn)業(yè)的投注，有希望通過盡早占位發(fā)展，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型乃至經(jīng)濟(jì)彎道超車的目的，比如南昌提出到2023年，打造形成“南昌世界級VR中心”、產(chǎn)值過千億元的總體目標(biāo)。參考貴州發(fā)展大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)的邏輯，或會(huì)有所啟發(fā)。

產(chǎn)業(yè)開發(fā)還是賣房概念？

VR產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，國家政策幫扶推進(jìn)，在地方政府對VR的高度期望下，VR行業(yè)呈現(xiàn)一波又一波熱潮。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前已經(jīng)有南昌、合肥、福州、青島、成都、鄭州、嘉興、武漢、寧波、重慶、長沙等十幾個(gè)市縣已經(jīng)或者正在進(jìn)行VR產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)劃，VR小鎮(zhèn)、VR產(chǎn)業(yè)基地、VR孵化器紛紛開始興建。權(quán)威機(jī)構(gòu)預(yù)測，到2021年，我國虛擬現(xiàn)實(shí)市場規(guī)模將超過500億元，年復(fù)合增長率超過95%。

這些城市多為各省省會(huì)城市，在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、新產(chǎn)業(yè)占位及經(jīng)濟(jì)發(fā)展新動(dòng)力營造等方面，都有較強(qiáng)的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力，外部則既有壓力，也有具體方面的政策和資金支持，比如前述江西發(fā)展VR產(chǎn)業(yè)的政策。具體到省會(huì)城市，它要充當(dāng)這些產(chǎn)業(yè)占位的直接抓手或載體。

這即帶來直接的新產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)，傳統(tǒng)地產(chǎn)商整體有錢、有資源，在互聯(lián)網(wǎng)+、人工智能、VR技術(shù)等領(lǐng)先技術(shù)挺立風(fēng)口的背景下，他們也瞄準(zhǔn)了前沿科技領(lǐng)域，把角色從“城市建設(shè)商”轉(zhuǎn)向“城市綜合運(yùn)營服務(wù)商”，從主營房地產(chǎn)，向以房地產(chǎn)為主、相關(guān)產(chǎn)業(yè)集群并立的多元化經(jīng)營格局轉(zhuǎn)型。

從大面上來看，綠地抓住契機(jī)進(jìn)入VR產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的方向是對的，但能不能落在實(shí)處是為關(guān)鍵。目前不少開發(fā)商進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)更多是偏重地產(chǎn)而非產(chǎn)業(yè)。從南昌VR特色小鎮(zhèn)前期推出的規(guī)劃圖來看，項(xiàng)目周邊圍繞住宅地塊和商住地塊，涵蓋住宅數(shù)量并不低。但產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不是簡單賣房子，而是包括出租部分物業(yè)、服務(wù)園區(qū)企業(yè)、甚至投資部分園區(qū)企業(yè)。只有產(chǎn)業(yè)先行，才能創(chuàng)造更多的增值機(jī)會(huì)，如果僅用簡單的買賣結(jié)構(gòu)來做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)則行不通。

南昌VR特色小鎮(zhèn)規(guī)劃圖

在當(dāng)前地產(chǎn)市場和政策環(huán)境下，地產(chǎn)龍頭之一綠地在地產(chǎn)方面的開疆拓土，需要有更多其他產(chǎn)業(yè)概念，不管是文旅還是科技或其他，其在區(qū)域綜合開發(fā)、基建、科創(chuàng)和會(huì)展等產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的資源、資本優(yōu)勢，是其能敲開南昌大門的重要緣由，而這些優(yōu)勢的疊加在拿下大體量土地時(shí)也顯現(xiàn)出來。

財(cái)經(jīng)評論員嚴(yán)躍進(jìn)對執(zhí)惠表示，南昌是一個(gè)正在崛起的區(qū)域，需要新產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入發(fā)展，而通過產(chǎn)業(yè)元素有助房企拿到更優(yōu)質(zhì)的土地，或價(jià)格更低的土地。但房企要謹(jǐn)慎的做一些開發(fā)，比如不積極做產(chǎn)業(yè)，而是做住宅等，這是需要注意的。

目前多數(shù)房企進(jìn)入VR產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域乃戰(zhàn)略考慮，而運(yùn)營能力是制約房企做好項(xiàng)目的核心。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)周期長，需要企業(yè)沉下心來長期精細(xì)化深耕方能成效。比如華夏幸福運(yùn)營的河北固安工業(yè)園區(qū)新型城鎮(zhèn)化項(xiàng)目一做就是14年，碧桂園的“科技小鎮(zhèn)”項(xiàng)目從實(shí)施到模式成熟大概也需要10年。傳統(tǒng)地產(chǎn)的開發(fā)是分享區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來的紅利，而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)要將某一產(chǎn)業(yè)發(fā)展成熟后，方可能獲取相關(guān)利益，因此，具備持續(xù)的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營能力是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新發(fā)展的關(guān)鍵。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)土地獲取成本較低，使用非常靈活，既可以作為工業(yè)用地出讓，也可以當(dāng)作綜合類商業(yè)用地出讓。對于房企來說，關(guān)鍵是要把生地做成熟地，才能獲取土地增值效益。除此之外，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)對資金的要求也頗高，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的復(fù)制性較差，如何理清盈利模式，這都是地產(chǎn)商們面臨的問題。

涉水VR等科創(chuàng)領(lǐng)域，綠地已不是第一次。今年6月份，綠地曾在半月內(nèi)投資4家科創(chuàng)企業(yè)。目前也搭建了一個(gè)較為全面的科創(chuàng)發(fā)展體系，從戰(zhàn)略合作、建設(shè)運(yùn)營、項(xiàng)目投資均有涉足。“VR+地產(chǎn)”是將形成一個(gè)產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)，還是將VR做成了地產(chǎn)的噱頭，還有待觀察。