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近年來興起了兩個值得關注的細分市場，一個是旅居市場，一個是旅拍市場，用好他們能夠給旅游地帶來新的機遇。

旅居市場是由原來的避暑與避寒市場發展而來的。目前來說，旅居市場的主題仍然是這兩個為主。即在夏季和冬季，尋找天氣較為涼爽或較為溫暖的地方，度過不舒適的季節。

目前旅居市場的特點

目前而言，旅居市場呈現以下特征：

第一，人群以老年人為主。

因為旅居對于時間方面的要求高，一般而言，需要有一個月以上的空閑期，因此目前而言，旅居的人群以退休人員為主，一般年紀在60歲以上。

第二，目前旅居的消費水平不高，基本不會超前消費。

目前的旅居人群多為20世紀40后、50后人群、60后，這些人群長期的生活觀念以節儉為主，即使是外出旅居，只要兒女不在身邊，其消費也是“能省則省”，更不會出現超前消費的行為。因為可供消費的收入是比較確定的，因此，“花錢有度”是其特征。

第三，結群出游行為居多，女性在其中作用巨大

一方面與年齡有關，年紀越大，人越趨于保守，獨自出行旅居的意愿減少，而結伴同行，往往能夠降低風險，成為良好的選擇。另一方面，老年人退休后，女性更容易通過社交，比如廣場舞、帶娃、文娛活動等場合產生新的交流，結識新的朋友，更容易促成結群出游，因此女性在旅居中的主導性更強。

而在旅居行為的發生中，女性的社交群，往往能夠發揮較大的作用。

第四，部分早期購置第二居所的旅居較為固定，而大部分未購置的會較為自由。

部分旅居旅游者，早期在較為理想的價格下購入了第二居所，他們的旅居會相對固定，且更加生活化，這一批反映在海南等地較為明顯。據報道到海南的旅居的東北人，從2000年的不足千人，至2019年已經超過100萬人（因此進入海南的航班自10月開始往程比返程貴，而3月后就會返程比往程貴，賺取這部分旅居者的差價）；他們每年的旅居較為固定，因為擁有第二居所，每年會固定的自10月初至次年5月左右居住于海南。

但也有大量的沒有第二居所的旅居游客，他們的場所會相對自由，在能夠選擇的區域，會廣泛的進行挑選，然后進行抉擇，這也是海南限購之后，大量的北方人開始在廣西、廣東沿海冬季旅居的原因。

2017年鏈家旅居發布“新家在海南”數據報告

第五，淡旺季非常明顯，而且淡長旺短。

由于目前的旅居市場就是由于避寒避暑市場而來的，因此淡旺季非常明顯，是跟避寒避暑的需求直接相關的，而實際上非常炎熱或寒冷的日子是相對較少，因此帶給旅居目的地的是淡季長而旺季短。旅居開發者除了旅居地產，其他的服務很難深入進行，因為淡季的維持成本太高，而旺季則由于周邊競爭太大，又難以提升價格。

因此不以賣房為核心的旅居產品生存得非常艱難，而賣房的旅居產品，熱門地區被限購，冷門地區由于房地產稅的影響，人們購買欲望下降。

第六，還是以居住為主，旅居市場的產品還在初級階段。

目前的旅居產品基本還是以解決旅游居住為主的，都市圈外圍的旅居兼顧養老功能，比如上海周邊的昆山、嘉興、太倉、平湖等地，京津的外圍地區等，都有了大量的兼顧養老的旅居社區出現，既有租賃型的，又有售賣小產權的，也不乏一些旅居的商業樓盤。

但是旅居的產品體系探索還處于初級階段，基本還停留在按摩、保健等基礎的系列上，更深化的產品還很缺乏。

第七，旅居落到實體項目上，運營好壞與區位直接相關。

還是旅居營地為主，淡旺季的存在加大了項目的運營難度。不論是租賃型的，還是購買型的旅居產品，最終都或多或少落在實體運營上。而從目前的運營來看，它們與區位直接相關，在大都市周邊，或者臨近景區等能有較好流量轉化的地方，一般能夠就近轉化流量，能夠較好的生存。遠離大都市和流量的其他地區，運營總體而言不言樂觀，如果沒有政府補貼支持，很多項目生存艱難。

第八，租賃型旅居項目受規模及季節影響，既難擴大，又難轉化二消。

回到旅居項目本身的層面，租賃型旅居產品受到資金及規模的影響，一般而言在旅居能夠提供的產品在100-300間，這樣的規模能夠形成的效應非常有限，加上是1-3個月的常住，價格方面也很難提升，常住旅居人群又對項目極其熟悉，很難增加更多的二消。

另一方面，淡旺季的存在（尤其很多地方是旺短淡長），讓租賃型旅居產品的開發要付出較大的人力成本，也很難擴大產品體系，卻又讓旅居的吸引力下降，加大了租賃型旅居產品的生存難度。

但單體的引流之后，旅居房間很多在100-300間，能夠形成的規模效應非常有限，能夠展開的業務也非常有限，任何的二消轉化都需要相應的流量作為支撐。

旅居未來發展趨勢

未來的旅居會隨著人群的變化、觀念的變化以及消費水平的變化等諸多方面的變化而變化。

趨勢一：養老與旅居的界限越來越清晰，租賃型旅居日漸興起，購買型旅居也不會降溫。

目前而言，養老和旅居的界限非常模糊，客群大體一致，因此養老的客群與旅居的客群高度重合，但未來養老與旅居的細分將會更加清晰。養老會更加偏向于居住、護理，而旅居則會更加偏向于康養、度假。在這種背景下，1個月至3月的短期租賃型旅居將會日漸興起，冬夏的旅居目的地也會實現一定程度上的有序運營。

租賃型旅居興起，也不意味著購買型的旅居會衰落，在一些旅居環境適宜的地方，購買型還是能夠得到加強，另外就是都市圈周邊環境好、基礎設施好、價格較低的地方，購買型旅居需求還會增加，例如惠州之于深圳，江門肇慶之于粵港澳大灣區。

趨勢二：城市旅居向近郊鄉村的挺進，將會加快兌現城市赴鄉村旅居的趨勢。

隨著城市生活的日益緊張,有經濟實力的城市人將會逐漸開始向城市近郊鄉村的挺進,隨著國家新的土地政策的實施,集體用地的使用權可以實現流轉,未來將會有越來越多的城市人涌向周邊的鄉村進行旅居，而小產權房將成為這種旅居的重要載體。

以企業形式介入，整體租賃或者整體拿地，然后進行旅居業態的建設，并一次性出售小產權房或者一次性出售20-30年的使用權，成為了這種旅居開發的重要方式。

趨勢三：旅居的人群結構隨著時間將會發生變化，新的消費理念將會誕生。

目前的旅居群體以20世紀60年代以前出生的人群為主。未來，隨著20世紀60年代后的人群進入60歲，這一群經歷改革開放，親手創造極大社會財富，受過一定教育，同時還能夠積極接受新生事物的人群開始影響到旅居人群的消費理念和消費項目，在花費方面將會大大增加。

同時越來越多的其他年齡階段的人群開始加入旅居群體，尤其是一些年輕的自由職業者加入到旅居的行列，會使得旅居的消費結構、消費理念發生根本性變化。他們會更加追求旅居的度假性，將旅居作為自己工作生活的一種調劑，當成異地生活與體驗的一種類型，是一種深層次的生活感悟，花費也是以舒適舒服為主，未來這種趨勢還會增加。

趨勢四：未來旅居將會越來越多的走出國門，與全球游牧的重合會是一個新趨勢。

目前旅居的市場主要是國內旅居市場，未來隨著市場的進一步發展，未來國人走出國門進行全球旅居的趨勢將會越來越明顯。目前旅游簽證一般停留時間為3個月，部分的國家在6個月，在旅游簽證到期之前，還可以進行延期續簽。

這就將旅居與海外求學、海外度假、海外工作等方式能夠緊密結合，形成全球游牧的生活新方式，未來中國人的旅居將會在全世界更加廣闊的地區中得以實現。這也為中國旅游在海外的拓展提供了很好的機遇。

趨勢五：多業態將會介入旅居的，比如酒店、景區、地產等，讓旅居具有更多更好的選擇。

隨著旅居人群的變化以及旅居消費理念的變化，更多的旅居業態將會誕生，也會有更多的業態將會介入旅居，度假型的旅居將會催生度假旅居市場，目前的酒店、景區等都可能會涉足其中，在它們原有的度假服務的基礎上，讓旅居的質量更加得到提升。

目前的民宿業，也會有部分逐漸轉向旅居，這些民宿的介入，會將原有的民宿營銷及管理的方式代入旅居，在獲客上讓旅居更加年輕化，更具時尚性。

地產介入旅居已經不是新的話題，但會有更多的形式參與，租賃型的、售賣型的；或者商品樓的，小產權的，會有許多產品涌現。

旅居市場需要注意的地方

雖然從趨勢來看，未來的旅居市場無論是消費水平，還是消費理念都會有很大的變化，會有這廣闊的天地，但是目前而言，旅居的發展還是非常考驗項目能力。以下方面需要特別注意：

第一，“先活著、后發展”，旅居的現狀還很考驗項目能力。

“先活著、后發展”是目前旅居項目需要實現考慮的一個問題，對處于現在的消費水平與消費氛圍下的旅居而言，產品更多的是需要先從收益考慮，不論是租賃型還是售賣型，都需要做好盈虧平衡，保證項目能夠正常的活下去，再談大發展。

第二，旅居的引流需要加大力度，特殊領域引流需專業化服務。

不論是是地方政府引流，還是企業自身引流，都需要加大力度，地方在整體的旅居營造，形象定位方面需要加大力氣，而企業則需要在社群營造，相關拓展方面進行較多的投入，由于旅居落到實體項目上，仍舊是單打獨斗的場面，穩定而長期的引流就需要充分考慮。

比如與醫療機構、健康機構等的充分結合，能夠讓比如“三高”人群等、亞健康人群等特殊領域的流量能夠有效的填充淡季。但這些特殊領域需要專業化的服務，比如專業營養餐，專業特殊護理等能夠加入其中。

第三，區位的選擇與項目的運營需要下較大的功夫。

目前而言，不論是哪一類型的旅居項目，都需要在區位的選擇及項目的運營上花較大的功夫，大都市周邊的旅居項目需要充分考慮交通、地價及城市政策變化，景區周邊的旅居項目則需要平衡淡旺季，能夠在景區旅游淡季，也能夠吸引到相應的旅居客人。

而遠離大都市區和景區的旅居型產品，需要的是更多的將旅居與其他產品類型相結合，沖淡淡季，例如與自駕游營地相結合，與研學相結合，與康養相結合，使得其他的流量能夠補充淡季的流量不足。

第四，加大旺季供給及收益，縮小淡季支出是基本的操作，產品形式可以多樣。

需要加大旺季的旅居產品供給，許多的臨時建筑及臨時居住產品可以解決類似的問題，例如低成本小木屋、帳篷房、集裝箱改建房等（甚至還可以租賃旅居單元），在旺季的時候，可以利用這些使得旅居住宿單元短時間內翻倍甚至更多，而在淡季這些臨時場所無需太多打理。

旺季時的長租客人的收費與短租客人的房間比，長租客人與短租客人的比例都需要進行考慮。同時，旅居項目在用工方面也是如此，需要兼顧淡旺季的需求，在旺季的時候員工可以浮動性提高，而在淡季則需要適當的縮減，從而降低成本。

產品形式也需要多樣，有合作性的項目可以加以引用，比如活動類項目，共擔承成本，共分收益。同時旅居與短租度假等也可以適當調配比例，使得收益最大化。

第五，針對未來的布局，需要現在的積累。

未來的旅居變化，相應的布局，需要現在的積累，例如針對年輕人以及對于國外的布局，需要的是對于旅游目的地的深耕，在現有的定制旅游、深度游的基礎上，能夠逐步的把部分深度游與定制游的客群逐步轉化為旅居型的客人。

這個轉化的前期就是現在的積累，利用現在的逐步介入，比如研學、體育、深度游、定制游、小圈層旅游等，建立品牌信任，并加大產品研發的力度，未來才可能適應旅居的新風口。

旅居市場在國內已經蔚然成風，它的未來發展也有著非常大的潛力，但是目前的經營壓力也不小，“活下去、后發展”，結合多業態，靈活運營產品，逐步做好，并深耕現有能夠涉足的領域為未來留足空間，就非常重要了。

*本文來源：微信公眾號“博看文旅”（ID：Bokanwenlv），作者：劉杰武，原標題：《旅居：一個值得關注的旅游新熱點 》。