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曾被視為新風口的長租公寓市場，到了泡沫破滅之時。

自去年至今，市場已明顯看清長租公寓短期難以盈利的現狀，房企主要玩家紛紛退場或沉寂，長租公寓創業企業更多因“租金貸”暴雷紛紛倒下，幸存者亦陷入資金鏈緊張、增長乏力的困局。

長租公寓困境

過去幾年，隨著政策支持及資本熱潮，長租公寓市場成為熱門風口。一時間，市面上涌現了不同類型的長租公寓運營商，主要包括“房企系”、“中介系”、“酒店系”、“創業系”等。

按房源規模，房企系頭部玩家分別為萬科泊寓、龍湖冠寓和旭輝領寓，第二梯隊主要是碧桂園的碧家國際社區、朗詩寓及華潤有巢等。

創業系及中介系的前三名玩家分別為鏈家的自如、我愛我家的相寓及蛋殼公寓，房源規模分別為85萬間、70萬間及50萬間，青客公寓（青客國際集團）排在第四位，房源規模為10萬間。

但無論是背靠開發商的房企系、經驗豐富的中介系、還是懂互聯網運作的創業系，長租公寓重資本運行模式下，均面臨著盈利難的困局。

萬科曾力推長租公寓，但發展并不順利。“萬村計劃”是萬科泊寓品牌下推出的租賃住宅業務模式之一，即萬科從城中村居民手中租入2000多棟房子，租期10-12年。今年7月份，萬科對“萬村計劃”主動違約，宣布徹底放棄城中村房源。萬科“黑馬”職業經理人薛峰，升至萬科長租公寓事業部總經理不到半年便離職。

另一家房企朗詩綠色集團（0106.HK）旗下長租公寓品牌“朗詩寓”長期難以盈利，今年已從上市公司剝離。據了解，“朗詩寓”運營兩年，合計虧損2.4億元。此外，遠洋集團（3377.HK）稱將在年內剝離長租公寓業務。

中介系與創業系的長租公寓本質是“二房東”生意，通常依靠融資“燒錢”擴張，以期形成規模效應降低成本。急切圈地思路之下，平臺更聯合第三方金融機構以“租金貸”撬動杠桿，以獲得足夠擴張資金。

所謂“租金貸”模式，即租客與金融機構簽訂分期付款的租賃貸款合同，金融機構將該筆貸款一次性付給長租公寓公司，后者需按季或按月分期付給房東，剩下的資金形成資金池用來規模擴張。

上述模式下，一旦長租公寓公司資金鏈斷裂，房東會因未收到租金而收回房子，租客則不僅沒房住還要背負一筆金融貸款。隨著長租公寓暴雷現象增加，從去年開始“租金貸”引發的糾紛不斷，引來監管部門嚴查。

進入2018年后，由于金融政策收緊，中小型長租公寓大量暴雷，如上海寓見公寓、杭州鼎家公寓、愛公寓等；進入2019年，雷潮仍在繼續，近期就出現河南悅如公寓因經營和資金壓力被收購、南京的君創公寓直接爆雷跑路等事件。據不完全統計，去年至今超過25家長租公寓運營商因資金鏈斷裂而破產。

上市能否破局

在此背景下，蛋殼公寓、青客公寓近期均謀求上市融資輸血。鏈家旗下長租公寓品牌自如也傳出明年上市的消息。

成立于2015年的蛋殼公寓，目前已經經歷了6輪融資，投資方包括螞蟻金服、老虎環球基金、愉悅資本等。而蛋殼公寓在提交上市申請前一天，還獲得華人文化投資基金和春華資本的1.9億美元融資。

目前，老虎環球基金持有蛋殼公寓20%的股權，蛋殼公寓創始人高靖持股14.2%，愉悅資本持股15.7%，螞蟻金服持股7.8%。

成立于2013年的青客公寓，自成立以來總計獲得4輪融資，投資方包括鈕信創投、賽富基金等，其最近的一筆融資為2018年4月獲得的數千萬美元的C輪融資，投資方為摩根士丹利旗下基金和凱欣資本。

目前青客公寓由創始人金光杰持股27.6%，凱欣資本持股30.6%，鈕信創投、賽富基金及摩根士丹利的基金分別持股9.3%、8.9%和8.9%。

招股書顯示，截至今年三季度，蛋殼公寓總計在全國13個城市運營40.7萬間房，其房源數量在不到4年的時間里增加了166倍，在長租公寓企業中增速最快。截至6月底，蛋殼公寓租客入住率為89%，租客續租率超過了51%。

但蛋殼公寓近兩年虧損持續擴大。2017年蛋殼公寓營收6.56億，2018年營收同比增長307%至26.75億，2017年的凈虧損為2.7億，2018年虧損同比擴大403%至13.7億。今年前三季度，蛋殼公寓營收50億，凈虧損擴大至25.16億。

青客公寓也不例外。2017年至2018年營收分別為5.2億、8.9億，凈虧損分別為1.9億、4.3億。今年上半年，青客公寓營收8.98億，同比增51%，凈虧損為3.7億元。

蛋殼公寓與青客公寓的現金流也堪憂。截至今年9月底，蛋殼公寓經營現金凈流量為-8億，資產負債率為99.8%；青客公寓截至今年6月底的資產負債率達133%。 

值得注意的是，蛋殼公寓主要的資金來源為租金貸。招股書披露，2017年至2019年9月底，其來自金融機構的預付款分別為9.4億、21.3億和31.1億；租客預付款分別為1.1億、2.8億和7.9億。二者之間的資金差額產生資金池，用于擴張房源或資本開支。

青客公寓也對租金貸依賴較高。招股書顯示，截至今年6月底，青客公寓與11家金融機構合作，主要是為分期付款貸款提供融資，在其租賃平臺中，有65.2%的租金由分期貸款支付。

隨著國內部分主要城市出手整治“租金貸”亂象，蛋殼公寓已減少使用租金貸支付租金。數據顯示，2017年至2019年9月底，其租金貸支付租金的比重分別為91.3%、75.8%和67.9%。

為了穩定現金流和獲得更多資金支持，蛋殼公寓、青客公寓等選擇上市融資，自如則在去年發行了多個房租信托計劃。

*本文來源：微信公眾號“大摩財經”（ID：damofinance），作者：海星，原標題：《長租公寓大退潮 蛋殼公寓等急謀上市》。