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改革開放的前40年，城市是核心。而隨著政策利好、社會資源向鄉村傾斜當下，鄉村為經濟發展創造著新的機遇。

長三角一體化視野下的鄉村振興，也在探索著更多產業融合、城鄉一體化的發展模式。在長三角，嘉興是最有經濟活力、開放程度最高、創新能力最強的區域之一。作為土地改革的先行地，嘉興“兩分兩換”模式曾為各地土改打造樣本，而如今，“鄉村未來社區研究中心”落戶嘉興，能否為我國鄉村發展提供新的參考案例？

從特色小鎮、美麗鄉村到未來社區，關于鄉村發展的概念在持續優化延伸，農文旅融合的想象空間也在不斷拓寬。

生意基于土地

去年7月，投資6億的秀麗東方在一夕之間被夷為平地，引發輿論一片嘩然。盡管該景區在建成后不乏好評，但無奈其本質上仍屬于“非法項目”，難以逃脫被拆除的命運——根據官方回應，秀麗東方被強制拆除是由于其擅自占用耕地，并未獲取合法的建設用地指標。這是一個典型的沒有處理好鄉村土地問題的案例。

鄉村旅游、鄉村建設，繞不開的是土地問題。在鄉村振興上升為國家戰略后，新導向持續鼓勵利用四荒地、集體建設用地發展非農產業，特別是旅游業。在城市邊界受限、建設用地收緊的大背景下，不少企業、投資人將目光轉向了占國土面積超94%的鄉村，但在這里“做生意”，要先解決“地”的問題，要摸清鄉村土地改革的風向和邏輯。

鄉村土地改革，改的是現有集體土地和宅基地的問題。2017年12月4日，國家發改委、國土資源部、環保部、住建部聯合發布《關于規范推進特色小鎮和特色小城鎮建設的若干意見》 ，在鼓勵發展鄉村旅游用地的同時，也特別指出，要盤活存量和低效建設用地，嚴控新增建設用地規模。從政策層面明確，鄉村項目規劃要嚴格控制新增建設用地，在存量上做文章。換而言之，鄉村旅游、鄉村建設要在盤活集體用地、宅基地的存量方面做更多的文章。

國務院發展研究中心農村經濟研究部部長、研究員葉興慶在接受執惠采訪時表示，三產融合、休閑觀光、農產品加工、設施農業等項目需要建設用地，這個用地需求得不到滿足，項目就無法落地。而原先的土地制度是原先土地管理制度不適應這個需求，其導致了很多鄉村本就沒有基地建設用地，而隨著三權分置，農村集體建設用地將成為未來主要的項目用地。而對于宅基地，則是通過三權分置適度放活使用權，適應一部分集體之外、到鄉村創業和生活用地需求，進而解決鄉村空心化現狀。

三權分置意味著確權，通過確權，才能明確產權邊界，避免土地流轉過程中可能會產生的矛盾糾紛。在確權的基礎上，新的《土地管理法》破除了集體經營性建設用地進入市場的法律障礙。其允許集體經營性建設用地在符合規劃、依法登記，并經本集體經濟組織三分之二以上成員或者村民代表同意的條件下，通過出讓、出租等方式交由集體經濟組織以外的單經或者個人直接使用。同時，使用者取得集體經營性建設用地使用權后還可以轉讓、互換或者抵押。

這一制度的突破結束了多年來集體建設用地不能與國有建設用地同權同價同等入市的二元體制，為推進城鄉一體化發展掃清了制度障礙。

集體建設用地入市，將極有可能加大資本市場對鄉村的興趣。浙旅集團鄉悅投資副總經理陳亮表示，土地資源、土地資源的溢價是鄉村文旅產品盈利模式的內核。鄉村產品原本不具備資產屬性的，而隨著集體土地入市、土地制度的改革，會觸發整個資產評估邏輯的改變，這是資本市場所看重的。

鄉伴文旅CEO吳沖認為，確權后的下一步是實現租賃和交易，而之后一旦實現抵押登記制度，便可打通銀行信貸的通路，可以作為金融抵押品將是集體土地和宅基地物權的一次重大躍遷。最終的一步應該就是和城市國有土地的全面接軌——引入類似招拍掛這樣的集中競價的交易模式，最終實現鄉村土地的完全價值。整個的過程可能需要5年以上的時間才能完成，但基本的政策方向應該是清晰的。

鄉村土地改革的邏輯，即通過改革存量集體建設用地、宅基地，將土地變為資產，吸引企業、資本進入鄉村發展非農產業，最終反哺鄉村經濟。

“鄉村未來社區”

土地的“解放”，將賦予鄉村建設更多的發展方向，它可以是特色小鎮，可以是美麗鄉村，也可以是未來社區。

10月24日，鄉村未來社區研究中心在浙江嘉興揭牌，旨在探索“鄉村未來社區”的可行路徑。

葉興慶認為，在改革開放的40年里，嘉興在農業農村發展方面，有改革創新的傳統。無論是基于土地問題的“兩分兩換”嘉興模式，還是在特色小鎮、美麗鄉村等鄉村振興領域的探索，嘉興都是先行者。因此，鄉村未來社區研究中心落戶嘉興將是該地區對于鄉村發展思路的又一次探索。

“鄉村未來社區”是以滿足人民美好生活向往為根本目的的人民社區，圍繞社區全生活鏈服務需求，以人本化、生態化、數字化為價值導向，以未來鄰里、教育、健康、創業、建筑、交通、能源、物業和治理等九大場景創新為引領的新型城市功能單元。

它是浙江省重點工作的一部分，也是嘉興對于“未來社區”進入鄉村的一次嘗試。

今年浙江省兩會上，“未來社區”被寫入《政府工作報告》。在多數人的理解里，未來社區是一個針對于城市的構想，但鄉伴文旅董事長朱勝萱表示，這是一個誤讀，在浙江省《政府工作報告》里，未來社區既有城市版，也有鄉村版規劃。雖然從城市角度更容易解讀“未來社區”，但在城鄉融合發展的理念下，鄉村版的“未來社區”是必然會存在的。

關于未來社區，目前還沒有統一的標準和定義，但與之類似的模式其實已滲入到世界各國社會發展規劃中，新加坡的“居者有其屋”計劃、日本的“5.0社會”、加拿大Quayside未來之城等都屬于未來社區的概念范疇。

在這些相似規劃模式背后，是一個共同的路徑，即借科技發展之機，以社區為基本單元，讓社會變成更加充滿人文關懷、智慧、低碳、共享的地方。

通過與業內人士的探討，我們不妨以以下幾個關鍵詞來對“鄉村未來社區”稍作理解。

關鍵詞一：營運

朱勝萱指出，“未來社區”是一個關注點由硬環境轉向軟環境的概念。也就是說，不是再去追求社區的推翻重建，而是在原有基礎上，通過科技、智能化等手段，去實現社區資源更高效的利用、居民的精細化管理等，這是一個從建設變成營運的概念。

而由政府來主導未來社區建設，是為社區及城市的更新打開了一個政策端口，在社區營造、城市建設、醫療教育等方面的營運，政府作為主體，更具優勢。

關鍵詞二：跨越式發展

“未來社區”的理論其實是可以運用于鄉村的。在很多人看來，鄉村的基礎設施尚未完善，升級難度會比城市大得多。但在業內人士看來，相較于城市，鄉村其實是省去了推翻重建這一過程，是復制城市“未來社區”的理念和場景，從而少走彎路，實現跨越式發展的。

“例如，鄉村小、散、不集中的特性，恰恰是互聯網及科技手段應該去覆蓋的，智能化設備是可以直接附加，而不需要再去更新的。再如，在房屋建造上，鄉村大可引入被動屋、節能建筑，從而省去城市‘改’的階段。

關鍵詞三：“+農業”

相較于城市，鄉村未來社區多了一重課題，即需要實現農業產業與社區生活的結合。

葉興慶認為，“未來社區”是一個具有前瞻性的鄉村發展思路。但它與城市版不同的是，鄉村的未來社區要與農業產生強關聯，這個社區需要保留鄉村特色、文化特色。

據朱勝萱介紹，目前，嘉興東浜頭的河山鎮畫圣浜理想村項目正在探索當地農業產業、文化與生活場景的結合，是將“未來社區”的概念融入到鄉村項目建設的一次實踐。

總體而言，無論是鄉村還是城市，未來社區都還是一個“新物種”，理論與實踐都處于探索階段，距離打造出樣本，還有一系列的研究工作有待完成。

農文旅融合的想象空間

土地問題的解決是基礎，而無論是特色小鎮、美麗鄉村、未來社區是鄉村內核的優化升級，鄉村旅游產業則是能夠賦能鄉村發展的著力點。

種桃賣桃，可以賺錢，讓人來看桃花，同樣可以賺錢，這就是鄉村產業發展的魅力。清華大學中國農村研究院副院長張紅宇表示，2018年全國鄉村旅游增加值8千億，相當于6.47萬億農業增加值的12%，解決吸納800-1000萬勞動力就業問題。鄉村旅游業在鄉村發展中具有相當大的潛力。

解決土地問題，規劃未來社區，核心在于讓鄉村變得更加“宜居宜游宜業”，讓更多人留在鄉村，也要讓更鄉村的資源“走出去”，更多城市游客走進來，進而推動鄉村振興。在這一范疇內，農文旅的想象空間是在持續增加的。

在葉興慶看來，未來鄉村的打造，就是在盤活土地的基礎上，注入更多產業，包括休閑觀光、生態旅游、文創、民宿等，以多元化的產業形態去支撐未來社區的建設，避免房地產化，而成為又一個走向誤區的“特色小鎮”。