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從山東到海南，從最初單一的購物中心到如今“商業地產+文化”策略下的多業態綜合體，清晰記錄下了寶龍地產上市十年來的商業發展軌跡。

立冬已過，溫度計上的刻度慢慢下降，人們身上的衣服逐漸增多。與熟知季節奧秘的候鳥一樣，每逢凜冬，冷空氣總會為海南送去大批南遷避寒的游客。

每一年，如潮汐般規律的游客潮中，寶龍地產無疑是其中一個受益者。在海口市西海岸邊，有一個名為“海口寶龍城”的項目引人矚目，這是寶龍地產在海口的首次落子。

該項目占地約6000畝，總建筑面積約400萬平方米，包含了集主題樂園、影視產業、商業購物、品質社區等業態。值得一提的是，海口寶龍城是海口市目前體量最大的文旅項目。同時，被列為了海南省文化產業一號工程。

頭頂多項光環，海口寶龍城被寶龍地產視為文旅名單上的一個重點項目，也是寶龍媒體行今年參觀考察的對象。

在此之前，寶龍地產選擇的參觀對象包括了山東蓬萊寶龍廣場、青島寶龍大沽河藝術村等文旅項目。

說來巧合，海南與山東雖然各處南北，但這幾個項目都離海不遠。寶龍地產文旅版圖的首站落在了山東，版圖開啟時間為2009年，這也是其成功赴港上市的一年。

從山東到海南，從最初單一的購物中心到如今“商業地產+文化”策略下的多業態綜合體，清晰記錄下了寶龍地產上市十年來的商業發展軌跡。

海口300億貨值

深秋，海口市酷暑漸漸褪去，取而代之的是海風輕拂中20攝氏度的舒適。

不冷不熱的溫度預示著旅游季節的到來，海口寶龍城里的游樂園也漸漸熱鬧了起來。在打造海口寶龍城項目時，寶龍地產拉來了長影集團進行合作。其中，游樂園業務便主要交由長影集團負責運營管理。于去年12月31日起，該游樂園全面進入試營業階段。

走到游樂園入口處，便看到三只卡通造型的小動物正張開雙手迎客，在雕像的底座上寫著“長影環球100奇幻樂園”幾個大字。

三只小動物旁邊，便是海口寶龍城住宅部分的售樓中心。根據分工，住宅、商業等地產業務交由寶龍地產負責。據工作人員介紹，該項目位于西海岸的中軸線上，項目北邊和海岸線的距離為7公里。售樓中心波浪形的白色外墻結構，正好與項目臨海的特點相契合。

“出于推盤節奏和穩健發展的考慮，我們今年的銷量基本上依然保持海口前十的位置，今年的業績指標差不多是30億元。”

進入樂園，隨處可見游客們在四處拍照。由于萬圣節臨近，游樂園里還應景地在或樹上、或路邊做了一些裝飾道具，用來烘托氣氛。

游樂園里游玩項目不少，過山車、鬼屋等常規項目一應俱全。頗有特色的是，一座高度超過150米的塔樓內，甚至還安置了一個室內跳樓機。

以家庭為單位的游客是該游樂園里的主力人群，對于整個海口寶龍城項目而言，這些游客也是寶龍城住宅業務的主力消費人群。

“家門口即享奇幻樂園”，正是寶龍地產在銷售時打出的旗號之一。

“從去年情況來看，島內和島外的客戶比例大概是3：7，很多島外的客戶會選擇過來置業作為養老使用，如此一來，我們良好的環境和游樂園等豐富的配套自然會成為他們的選擇。”寶龍地產海南海口項目營銷總經理魏斌介紹道。

不過他表示，隨著政策的調整，海口寶龍城今年的銷售客群與去年截然相反。“今年來看，島外的客群占比大概是30%，70%是市區的剛需人群。”他指出，雖然有各種因素的影響，但由于項目內還有酒店式公寓等各種業態，對于島外的投資客而言，依然具有吸引力。

雖然已經開發了一些時間，但從數據上看，這個“大盤項目”未來仍將為寶龍地產提供源源不斷的收益。據魏斌介紹，如今海口寶龍城項目的可售貨值大約還有300億元，在建工程量約為110萬平方米，“現在實際開發量應該是還不到30%。”

說到這，寶龍地產副總裁兼寶龍置地總經理林峰立在一旁補充說，海南受政策影響較大，項目的開發周期也會跟著政策節奏去走。

“現在樂園只是第一期，未來還會有包括影視工作室、影視IP等元素會陸續推出，未來市場仍然可期。”

寶龍十年商業漫步

海口寶龍城已經是寶龍地產第三個獨立的文旅項目，不過，對于這家已經浸淫商業地產近三十年的企業來說，未來的路還很長。

“寶龍的文旅開發嚴格來說最早起源于煙臺蓬萊的寶龍廣場，這個項目地段很好，但在我們沒進去之前，原來的生活配套很缺乏，游客在那里的生活居住天數平均為0.9天，基本不在那過夜。”

林峰立介紹說，根據當地情況，寶龍在開發項目時覆蓋了旅游酒店、購物中心、精品客棧等，“現在游客再去，基本上會在那兒呆個三兩天，這給當地的整個旅游和經濟有一個很大的帶動。”

如此看來，不管是山東還是海口，不管是把握政策與市場的節奏，還是在項目中融合文化、旅游等元素，寶龍地產的文旅風格其實早在山東時就已經初現端倪。

“像這樣的經營模式，接下來比如說我們還在福建的漳州，也已有規劃中的文旅小鎮項目。”林峰立進一步透露。

有人笑稱，雖然相信這僅僅是“無巧不成書”，但林峰立所提到的福建漳州，從地理位置上看似乎又恰好處在了連貫山東到海南的這條海岸線上。

拋開那些玄之又玄的說法，如果從共性的角度去分析，不管是山東、福建還是海南，寶龍地產或許更看中這些地方蘊含的政策利好、旅游價值以及豐富的當地文化。

不過，不僅僅是在“海邊”，國內有這幾項優勢的地區不在少數。世界這么大，寶龍地產同樣想要去看一看。

房企的快速擴張必然離不開資本的驅動，而上市所帶來的發展契機，無疑給寶龍地產創造了加快擴張的機會。

十年過去，寶龍地產的項目數量從17個增至137個，增幅706%，版圖囊括了全國40多座個城市。十年新增商業中心35座，總運營面積由99.8萬方增至443.5萬方，業態上則延伸到了酒店、文化藝術領域。

對于未來，寶龍地產執行副總裁王亞軍介紹說，寶龍仍會堅持深耕長三角的發展策略。

“長三角作為中國未來增長的一個重要議題，我相信這個趨勢不會減。”他進一步指出，寶龍地產多年的商業積累，再加上在住宅方面不斷提高，長期來講這會是一個很好的組合。

十年前寶龍地產的上市，引來了一波資本紅利的涌入，也讓其迎來了一次快速發展的機會。十年后，寶龍再度計劃將寶龍商業分拆上市，而這一步棋能為寶龍未來的發展帶來怎樣的影響，或許有待寶龍地產在下一個十年交出答卷。

*本文來源：觀點地產網，作者：陸欣，原標題：《現場 | 寶龍商業尋找樂園》。