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最新消息顯示，華僑城又在重慶交易所掛出了一則出售公告：重慶華僑城實業(yè)發(fā)展有限公司擬轉(zhuǎn)讓重慶悅嵐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)，底價40.54億元。

據(jù)重慶華僑城發(fā)表的聲明，重慶悅嵐主要業(yè)務(wù)是開發(fā)位于重慶市兩江新區(qū)悅來生態(tài)城的222.49畝商住項目，該項目計容建筑面積38.4萬平方米（住宅30.3萬平方米，商業(yè)8.1萬平方米），于2018年4月在公開市場拍賣獲取。

重慶華僑城稱，此次轉(zhuǎn)讓是響應(yīng)國務(wù)院國資委“降負債”、“強主業(yè)”要求，按照集團“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”戰(zhàn)略發(fā)展思路，通過資金回流反哺文旅主業(yè)。

賣項目對于華僑城來說已經(jīng)成為家常便飯。據(jù)時代財經(jīng)不完全統(tǒng)計，今年以來，華僑城已經(jīng)累計19次掛牌轉(zhuǎn)讓旗下子公司股權(quán)，其中已公布轉(zhuǎn)讓底價的15項涉及金額約192.45億元。

華僑城出售項目情況 圖片來源：時代財經(jīng)

針對這一系列的股權(quán)出售動作，華僑城在回應(yīng)時代財經(jīng)時也強調(diào)，公司通過調(diào)整非主業(yè)資產(chǎn)，聚焦文旅主業(yè)，通過快速周轉(zhuǎn)一定程度上緩解了文旅項目投資周期與回收匹配的問題，實現(xiàn)內(nèi)部動態(tài)平衡。

左手賣，右手買，華僑城也在不斷地進行資產(chǎn)換倉。財務(wù)報告顯示，今年前三季度，華僑城一共新增了45個土地項目，而去年全年華僑城拓展的項目也才40多個，華僑城將其解釋為不斷擴大文旅版圖。

大賣大買

從去年開始，華僑城的項目就開始頻繁出現(xiàn)在各大產(chǎn)權(quán)交易所，有不完全統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018年華僑城至少轉(zhuǎn)讓了18家子公司及一個資產(chǎn)包。2019年，轉(zhuǎn)讓動作有過之而無不及，截至目前至少轉(zhuǎn)讓了19家子公司。

根據(jù)華僑城披露的數(shù)據(jù)及部分公開報道，被出售的子公司大多尚處于虧損狀態(tài)或開發(fā)進展緩慢。

以最新轉(zhuǎn)讓的重慶悅嵐為例，截至2019年10月31日該公司營業(yè)收入為0萬元，營業(yè)利潤虧損165.42萬元，凈利潤虧損165.42萬元，資產(chǎn)總計38.02億元，負債總計168.34萬元。

而2月份轉(zhuǎn)讓的云南華僑城置業(yè)主要負責開發(fā)昆明陽宗海生態(tài)旅游項目，但據(jù)媒體公開報道，該項目除了2013年試營業(yè)過溫泉水公園之外，其余部分至今仍在停擺。

2018年樓市調(diào)控進一步加強，在融資收緊的大環(huán)境下，抓緊回款成為了房企們的當務(wù)之急。在談及新一年的經(jīng)營計劃時，華僑城首次提出了2019年要全力以赴抓回款，加快項目周轉(zhuǎn)去化速度，同時創(chuàng)新回款方式，對于部分貨值高、去化慢的項目，采用合作開發(fā)、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)處置或資產(chǎn)證券化等方式加快項目開發(fā)和資金回籠。此后于2019年半年報中，“現(xiàn)金為王”、“回款才是硬道理”等再次成為華僑城強調(diào)的重點。

在此經(jīng)營策略下，那些虧損和開發(fā)緩慢的項目也被送上了交易席。從公開資料來看，融創(chuàng)成為了華僑城轉(zhuǎn)讓項目的最大接盤方。

但與其他房企不同的是，華僑城在賣賣賣的同時，也在不斷買買買。今年前三季度，華僑城新增了45個土地項目，幾乎相當于去年一年的量。

不僅如此，華僑城方面還向時代財經(jīng)透露，今年7月華僑城在云南簽約了37個文旅綜合項目，截止目前，今年華僑城簽約或落地的項目已超過60個。

而這些擴儲動作，被華僑城定義為“聚焦文旅主業(yè)”。華僑城稱，公司在不斷擴大文旅版圖，今年上半年在廣東、四川、云南、山東、海南等旅游資源較為豐富的區(qū)域布局了20個主業(yè)項目。

動態(tài)平衡

有著“歡樂谷”、“世界之窗”等代表作品的華僑城，一直是國內(nèi)文旅地產(chǎn)的排頭兵，在很長一段時間內(nèi)，“旅游+地產(chǎn)”都是華僑城的發(fā)展戰(zhàn)略。2015年是一個重要轉(zhuǎn)折點，這一年在國家政策倡導(dǎo)下，特色小鎮(zhèn)風(fēng)靡地產(chǎn)圈，華僑城對公司發(fā)展戰(zhàn)略進行升級調(diào)整，提出了“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”以及“旅游+互聯(lián)網(wǎng)+金融”的發(fā)展模式。

在新戰(zhàn)略的推動下，華僑城加快了獲取項目的步伐。其中2016年在旅游大省四川，華僑城一口氣簽下天回、安仁、黃龍溪三大文化名鎮(zhèn)項目，2017年又新增洛帶古鎮(zhèn)項目，四項目總投資額達1500億元。

2018年7月，在旅游資源同樣豐富的云南省，華僑城集團吹響了“云南大會戰(zhàn)”集結(jié)號，華僑城集團18個子集團簽約項目60個，簽約金額超過1000億元。

年報顯示，華僑城的總資產(chǎn)由2015年的1152.7億元增加至2019年三季度的3643.95億元，增長超過2倍。存貨也從2015年的511.92億元增長至2019年三季度的2073.69億元。

擴張往往帶來債務(wù)增長。2015年隨著總資產(chǎn)破千億，華僑城的資產(chǎn)負債率降至63%，為上市以來最低值。但之后出現(xiàn)上揚，至2019年上半年，資產(chǎn)負債率增長至76.7%。

不過，華僑城方面向時代財經(jīng)強調(diào)，目前華僑城集團整體財務(wù)狀況良好，資產(chǎn)負債在可控范圍。

文化旅游類項目開發(fā)投資大、回報周期長，往往需要沉淀大量資金，但華僑城通過一番資產(chǎn)騰挪之后，在一定程度上穩(wěn)住了現(xiàn)金流。

2015-2019年三季度，華僑城經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額分別為-18.7億元、44億元、-77億元、-99.8億元、-36.99億元。雖仍為負值，但出現(xiàn)了明顯增長。

此外，今年1-9月，華僑城投資收益為27.73億元，比上年同期增加437.37%，這主要是因為處置項目公司的收益同比增加所致。

轉(zhuǎn)讓項目股權(quán)，是目前華僑城在傳統(tǒng)房產(chǎn)銷售之外，另一實現(xiàn)高周轉(zhuǎn)、快回款的重要方式。在文旅主業(yè)仍需要反哺的階段，華僑城這種大買大賣的戲碼仍將繼續(xù)上演。

“公司通過調(diào)整非主業(yè)資產(chǎn)，聚焦文旅主業(yè)，通過快速周轉(zhuǎn)一定程度上緩解了文旅項目投資周期與回收匹配的問題，實現(xiàn)內(nèi)部動態(tài)平衡。”華僑城表示。

為了進一步推動項目的開發(fā)，11月25日，華僑城效仿同行推出了跟投制度，適用于新型城鎮(zhèn)化項目，每個項目跟投資金不超過該項目經(jīng)營資金峰值的5%。

*本文來源：微信公眾號“時代財經(jīng)app”（ID:tf-app），作者：黃銀橋，原標題：《年內(nèi)出售資產(chǎn)近兩百億，華僑城的換倉術(shù)》。