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“10年之后，人們活到120歲左右是可以實(shí)現(xiàn)的。”山水文園掌舵人李轍曾暢想過(guò)對(duì)“生死”的掌控——未來(lái)如何延長(zhǎng)人的壽命。這個(gè)暢想尚未變成現(xiàn)實(shí)，他自己的公司卻在經(jīng)歷一場(chǎng)“生死考驗(yàn)”。

12月6日，業(yè)內(nèi)流傳一份房企內(nèi)部裁員文件稱：“集團(tuán)公司只留65人，大部分同事將離職，離職同事工資開(kāi)到12月30日，給n+1或n+2的補(bǔ)償（根據(jù)工齡），明年6月30號(hào)之前支付，期間支付10%的利息。留下的65人，自1月1日起開(kāi)30%工資，開(kāi)到6月30日，后續(xù)根據(jù)公司狀況待定。”

自媒體文章委婉地指出，這份文件出自在行業(yè)頗具知名度的公司山水文園。

雖然“大裁員計(jì)劃”暫時(shí)還未對(duì)外公布，但山水文園的內(nèi)部高管也證明了該計(jì)劃的真實(shí)性，“因?yàn)橘Y金鏈出了問(wèn)題，已經(jīng)存在大量員工欠薪問(wèn)題，老板目前努力籌錢發(fā)工資，但效果很不明顯。”

裁員并非空穴來(lái)風(fēng)，今年7月，李轍引以為傲的山水文園策研院也曾陷入裁員風(fēng)波。與此同時(shí)，山水文園也屢次爆出欠薪、欠獎(jiǎng)金（寫(xiě)到合同里的獎(jiǎng)金）、欠公積金的傳聞。

組織架構(gòu)膨脹

1985年，伴隨改革開(kāi)放的春風(fēng)，脫下海軍軍裝的李轍，縱然投身商海。90年代初期，敏銳的目光和獨(dú)到的商業(yè)思維讓他開(kāi)始在房地產(chǎn)領(lǐng)域一展拳腳。

據(jù)企查查顯示，山水文園由李轍和李李分別持股75%和25%，二人乃父子關(guān)系，是一家典型的家族企業(yè)。

知乎網(wǎng)友透露，“山水文園組織結(jié)構(gòu)極其龐大，高薪養(yǎng)了很多人，單單規(guī)劃設(shè)計(jì)部門就分了很多條線，幾百人。李轍底下有8個(gè)總裁，平均月薪40－50萬(wàn)。2019年裁員，不裁員時(shí)副總裁有50多個(gè)，裁完還剩40多個(gè)?！?/p>

從山水文園集團(tuán)官網(wǎng)披露來(lái)看，高管團(tuán)隊(duì)僅為8人，包括董事局主席李轍、集團(tuán)CEO張曉梅和文旅集團(tuán)CEO孫繼泉，以及高級(jí)副總裁周克、邢文明、李磊、李李和王軍。

更有員工在知乎平臺(tái)爆料，“2018年后半年，公司就拖欠工資、住房公積金和個(gè)稅。2018年整年因?yàn)樯剿?fù)債太多，績(jī)效不了了之。2019年整年都在拖欠工資，公積金更是拖欠9個(gè)月，個(gè)稅8個(gè)月，今年7月前才補(bǔ)發(fā)了2018年的公積金和個(gè)稅。雖然補(bǔ)發(fā)，但影響個(gè)人信譽(yù)和積分落戶。此外，7月到11月，只發(fā)了7月份的半個(gè)月工資?！?/p>

山水文園集團(tuán)內(nèi)部通訊錄顯示，集團(tuán)總部目前擁有754人，區(qū)域公司634人，合計(jì)1386人。此次裁員，總部公司計(jì)劃只留65人。也就是說(shuō)，單單總部裁掉的人數(shù)就高達(dá)689人。

11月25日，山水文園會(huì)議報(bào)告中“人資中心的工作要求”顯示：第一，按照領(lǐng)導(dǎo)要求，2020年春節(jié)將提前兩周放假，具體情況以正式通知為準(zhǔn)；第二，強(qiáng)調(diào)本次集團(tuán)各中心輪休是以自愿為原則，各分管常委按照工作需求自行掌握，休假人員數(shù)量與天數(shù)不設(shè)比例。

在李轍看來(lái)，輪休是自愿原則：第一，大多數(shù)員工的工作不飽滿，上班時(shí)間都在干自己的事情，所形成的氛圍對(duì)努力工作的員工造成了不好的影響，所以不如放假；第二，馬上到年底，考慮到部分員工的實(shí)際需要，所以提出了輪休方案。而且，通過(guò)放假也可以節(jié)約成本。”

內(nèi)部員工則普遍認(rèn)為，“因?yàn)閾?dān)心欠薪員工集中在年前鬧事，才采取了這種部署方式?！?/p>

文旅項(xiàng)目延期困境

曾經(jīng)的“百?gòu)?qiáng)房企”山水文園是如何走到大裁員這一步？一句話難以說(shuō)清楚。不過(guò)，山水文園轉(zhuǎn)型文旅是一個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。

據(jù)官網(wǎng)顯示，山水文園集團(tuán)創(chuàng)立于1986年，在北京以開(kāi)發(fā)住宅起家。其正式開(kāi)發(fā)的第一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，是在六鋪炕，那是李轍曾經(jīng)居住過(guò)的區(qū)域，包括危改、房改，還有商品房。

2001年前后，憑借著在北京三環(huán)邊上開(kāi)發(fā)的“山水文園”住宅項(xiàng)目而名聲大噪。2003－2008年期間是山水文園在房地產(chǎn)市場(chǎng)的高光時(shí)刻。

隨后的10年間，山水文園在房地產(chǎn)住宅開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的聲音越來(lái)越弱，幾乎處于蟄伏狀態(tài)。土地儲(chǔ)備方面，除了發(fā)家致富的北京東三環(huán)土地，拿地的眼光和能力也十分有限。

李轍的興趣也開(kāi)始逐漸轉(zhuǎn)向文旅。2014年，李轍牽手美國(guó)六旗集團(tuán)，山水文園正式進(jìn)軍文旅地產(chǎn)。彼時(shí)，他豪言壯志：要打造世界級(jí)IP。

山水文園集團(tuán)總裁張曉梅則公開(kāi)表示：公司計(jì)劃未來(lái)10年在全國(guó)范圍內(nèi)建10個(gè)“山水六旗文旅小鎮(zhèn)”，目前正在京津冀地區(qū)為第一個(gè)項(xiàng)目選址。事與愿違，這個(gè)計(jì)劃投資約300億元、預(yù)計(jì)2018年開(kāi)業(yè)的京津冀項(xiàng)目，因?yàn)槔茁暣鬀](méi)雨點(diǎn)，很快被外界遺忘。

山水文園真正落地的第一個(gè)六旗項(xiàng)目在浙江。2015年9月山水文園與浙江省簽約，宣布在浙江嘉興市海鹽縣打造“山水六旗國(guó)際度假區(qū)”，許諾投資300億，2016年開(kāi)工、2019年開(kāi)園。不過(guò)，開(kāi)業(yè)時(shí)間已推遲。

今年10月，“六旗主題樂(lè)園”官微中顯示，浙江山水主題小鎮(zhèn)-六旗颶風(fēng)港水樂(lè)園各項(xiàng)工程正緊張有序的開(kāi)展。整個(gè)項(xiàng)目經(jīng)過(guò)復(fù)雜艱苦的地下工程施工階段，進(jìn)入到了地上設(shè)備安裝調(diào)試階段。

而從浙江省發(fā)改委印發(fā)《2018年省重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃》中了解可知，自簽約以來(lái)六旗一期項(xiàng)目總投資47.1億元，累計(jì)已完成投資16.1億元，2018年計(jì)劃投資10.0億元。截至2019年3月，整個(gè)度假區(qū)已累計(jì)完成投資140.2億元，未達(dá)此前允諾投資300億的50%。

2016年7月，山水文園又與重慶璧山區(qū)簽約，投資300億元打造重慶山水主題小鎮(zhèn)——六旗樂(lè)園，預(yù)計(jì)一期項(xiàng)目將在2019年6月底前開(kāi)業(yè)迎客。2017年9月，山水文園與南京市溧水區(qū)政府聯(lián)手打造南京溧水山水主題小鎮(zhèn)，總投資超350億元，計(jì)劃2021年開(kāi)始正式投入運(yùn)營(yíng)。

以山水文園南京項(xiàng)目為例，原計(jì)劃在2018年先行啟動(dòng)部分項(xiàng)目建設(shè)的計(jì)劃，一直推遲到4月底才舉行動(dòng)工儀式。而且啟動(dòng)建設(shè)的還只是用來(lái)展示山水主題小鎮(zhèn)業(yè)態(tài)的展示中心，預(yù)計(jì)2019年9月份建成對(duì)外開(kāi)放。

不到四年的時(shí)間里，山水文園在沒(méi)有任何經(jīng)驗(yàn)的保證下，接連拿地和落子布局，并激進(jìn)地簽約擴(kuò)張，先后宣布在浙江、重慶、南京三地打造11個(gè)主題公園。很顯然，李轍只看到了文旅市場(chǎng)這塊“大肥肉”，完全沒(méi)意識(shí)到“骨頭”的難啃。

今年上半年，山水文園在浙江、重慶、南京等地主導(dǎo)的文旅項(xiàng)目遭遇“延期劫”。

同時(shí)，山水文園被媒體曝出，內(nèi)部已發(fā)生部分崗位工作人員工資被延遲發(fā)放的問(wèn)題；為了紓解資金困境，山水文園或計(jì)劃將“山水六旗小鎮(zhèn)”項(xiàng)目五大產(chǎn)業(yè)板塊的部分板塊轉(zhuǎn)售。雖然，山水文園方面已否認(rèn)，但卻不能掩飾資金鏈吃緊的事實(shí)。

六旗集團(tuán)CEO Jim Reid-Anderson曾在年初解釋，由于中國(guó)市場(chǎng)貸款受到“限制”、房地產(chǎn)新政出臺(tái)等原因，使山水六旗延遲在華主題公園的開(kāi)業(yè)時(shí)間。業(yè)內(nèi)人士透露，山水文園旗下多個(gè)項(xiàng)目已遇到非常大的阻力，其中不僅包括政府方面給山水文園施加的巨大壓力，也來(lái)自美方，因?yàn)槠放剖褂觅M(fèi)也開(kāi)始停止支付。

山水六旗建設(shè)周期長(zhǎng)、施工難度大、資金需求大，是主題樂(lè)園開(kāi)發(fā)建設(shè)的共同特點(diǎn)。業(yè)內(nèi)人士分析，近年來(lái)，迪士尼、環(huán)球影城等世界頂級(jí)主題樂(lè)園紛紛進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，融創(chuàng)等品牌房企也爭(zhēng)相布局文旅，并不占據(jù)一線城市優(yōu)勢(shì)的山水六旗小鎮(zhèn)，將面臨越來(lái)越嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。

李轍自救

現(xiàn)金為王的時(shí)代，山水文園只是揭幕。據(jù)人民法院公告網(wǎng)顯示，截至11月20日，房地產(chǎn)開(kāi)放商的破產(chǎn)數(shù)量已經(jīng)高達(dá)446家，平均每天就有1.5家房地產(chǎn)企業(yè)倒地破產(chǎn)，創(chuàng)下歷史記錄。

一位山水文園老員工留言道，雪崩時(shí)沒(méi)有一片雪花是無(wú)辜的。企業(yè)如同一艘大海中航行的船，負(fù)擔(dān)過(guò)重就應(yīng)卸甲，及早下船給企業(yè)留出更長(zhǎng)的航行時(shí)間才是負(fù)責(zé)任之人，都拽著船舷不撒手只能一同沉沒(méi)。

“山水文園”這樣一個(gè)充滿詩(shī)情畫(huà)意的名字，是否會(huì)被不幸言中，成為那艘沉沒(méi)的船？

為了踏過(guò)這道坎，李轍也開(kāi)始了自救行動(dòng)，“公司正在布局整體股權(quán)合作重組和局部重組，正在推進(jìn)用我們的IP、策研等核心力量與大型央企合作?！?/p>

他本人在11月25日的內(nèi)部會(huì)議上，也反思到公司抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱，并坦言，“最近這段時(shí)間，我面臨著巨大的壓力，但我絕不會(huì)離開(kāi)大家，我沒(méi)有海外資產(chǎn)，我沒(méi)有做離開(kāi)的準(zhǔn)備，我也沒(méi)有離開(kāi)的資本，我一定會(huì)與大家在一起共渡難關(guān)的?！?/p>

然而李轍喊出的“我在陣地在”，是否真的能穩(wěn)定軍心？

*本文來(lái)源：樂(lè)居財(cái)經(jīng)，作者：林振興，原標(biāo)題：《山水文園：文旅地產(chǎn)沉淪的樣本》。