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12月25日，住房和城鄉建設部、國家發展改革委、公安部、市場監管總局、銀保監會、國家網信辦等6部門對外發布《關于整頓規范住房租賃市場秩序的意見》（下稱“意見”），對當前租賃市中存在的發布虛假房源信息、惡意克扣押金租金、違規使用住房租金貸款、強制驅逐承租人、侵害租房群眾合法權益“等問題進行了規范。

其中，針對近兩年頻頻出現的長租公寓爆雷事件，《意見》強調要防范住房租賃金融風險，防止住房租賃企業形成資金池、加杠桿，還對租金貸比例劃定了“紅線”：一個住房租賃企業租金收入中，住房租金貸款金額占比不得超過30%，超過比例的應當于2022年底前調整到位。此外，還提出要加強對采取“高進低出”“長收短付”經營模式的住房租賃企業的監管。

“長租公寓這個概念已經被錯用。對于市場來說，國家鼓勵的長租公寓應該是業主改造，將過去限制的房源變成租賃市場的增量房源。而現在市場議論的‘長租公寓’，其實都只是吃差價的二手房房源。”中原地產首席分析師張大偉對《華夏時報》記者表示，新規歷史上首次明確了這類企業并非政策鼓勵的長租公寓，要對其加大監管力度。

嚴控租房市場金融風險

2016年5月，國務院印發了《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，明確要在2020年要基本形成供應主體多元、經營服務規范、租賃關系穩定的住房租賃市場體系。2017年7月，住建部等9部門發布了《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，其中提出加強對人口凈流入的大中城市發展住房租賃市場工作的督促指導，健全激勵和容錯糾錯機制，允許進行差別化探索，發現問題及時糾偏。

而《意見》正是在過去幾年租賃市場發展經驗的基礎上，面對新情況、新問題出臺的完善政策。事實上，從2019年6月以來，北京、深圳、山西、河南、江西等全國多個省份開展了整治住房租賃中介機構亂象工作，黑中介、租金貸成為打擊重點。

在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，此次發布的14條意見主要提出了6個方面的工作任務，包括加強從業主體管理、加強房源信息發布管理、規范租賃住房改造行為、防范住房租賃金融風險、加強平臺建設和建立常態化管理機制。

其中，針對最近兩年出現的租賃領域的金融風險，政策明確必須積極進行管控。一方面是對具體貸款業務進行管控，要求金融部門加強住房租賃金融業務的監管，租金貸要以合同為依據，合同和躉交期限應與貸款期限相匹配；做好貸前調查，認真評估借款人的還款能力；加強貸后管理，防止住房租賃企業形成資金池、加杠桿。

另一方面，對具體企業進行管控，加強住建部門與金融監管部門在租賃合同網簽備案、租金貸的信息共享，對“高進低出”（支付房屋權利人的租金高于收取承租人的租金）、“長收短付”（收取承租人租金周期長于給付房屋權利人租金周期）經營模式的住房租賃企業的監管，指導其在銀行設立租賃資金監管賬戶，將租金、押金等納入監管賬戶。對不具備持續經營能力、擴張規模過快的住房租賃企業，可采取約談告誡、暫停網簽備案、發布風險提示、依法依規查處等方式，防范化解風險。

“長租公寓”政策寒冬已至？

上述直指亂象的政策，對于這幾年野蠻發展、頻繁爆雷的長租公寓而言，無疑是一劑猛藥。

2017年下半年后，資本在政策催動下進入長租市場，一年之內長租公寓領域融資近30起，融資額在30億元左右。到2018年，這一數字變為74億人民幣。其中，自如、蛋殼、魔方等頭部企業拿到了大量的融資，自如2018年初便拿到了40億A輪融資。

資本大鱷進入租賃市場不是請客吃飯。在張大偉看來，越來越多的資本進入租賃市場，把中低端租賃房源升級成為中高端，這種情況下，租賃市場已經失去了梯級消費，整體租金價格都在被推動上漲。

而更重要的是，這一金融化的模式帶來了“資金池”。長租公寓企業將房主的預期租金通過平臺項目轉移到公司名下，實際控制人可以隨意動用，這些金融工具帶來了巨大的市場風險。許多企業還依靠多收租戶租金，晚付房主租金的形式加快擴張速度，一旦爆倉，就會出現上下游的多重糾紛。2018年以來，超過20家長租公寓因資金鏈斷裂爆雷，寓見公寓、鼎家公寓、樂伽青年公寓等公司停止運營后，眾多租客、房東都不同程度遭受了經濟損失。

當然，這些企業并非長租公寓行業的全部。“《意見》主要是限制‘二房東’企業利用資金杠桿炒作、壟斷房源。目前長租公寓行業的模式有很多，有自持的，也有代管的，當然‘二房東’式的比例可能更大一些。”中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組組長鄒琳華對《華夏時報》記者表示。

據張大偉測算，長租公寓類的企業在北京、上海等一線城市市場份額占比已經超過20%，其中“二房東”的模式大約為60%。他指出，如果市場上類似長租企業規模不大，那么影響的只是一部分中高端租賃市場；但現在租賃市場仍然粗放化，玩這種以時間為核心要素的期限套利游戲的企業跑路的概率越來越大，租金上漲的預期也越來越大。實際上，這樣的模式也并不符合國家的鼓勵方向。

這一點上，新的政策明確了對資金池的限制，還規定涉及違規建立資金池等影響金融秩序的，各相關監管部門按照職責，加強日常監測和違法違規行為查處。鄒琳華表示，控制炒作、壟斷房源有利于促進市場供求平衡，平抑租金價格。

*本文來源：華夏時報，作者：劉詩萌，原標題：《住建部新規嚴防租賃企業加杠桿、形成資金池 長租公寓這次真的要“涼涼”了！》。