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2019年，長租公寓如期進入洗牌階段。

在過去一年中，行業內迎來了首家上市公司，但這樁好事卻因為融資縮水、股價腰斬極大失色。隨著頭部企業財報的披露，行業面臨的盈利難題也再次被擺上了臺面。

與此同時，行業各層級玩家的態度出現了極大分化，頭部企業幾乎“壟斷”了行業的全部融資，進一步保持規模的快速增長；相對的，融資困難的中小參與者則面臨著更為尷尬的處境，活下去成為眼前最現實的問題。

青客成功上市，頭部企業虧損加劇

在2019年，長租公寓迎來上市時刻。

11 月 5 日，金光杰最愛的青色覆蓋了美國紐交所，一聲鑼響后，青客公寓成為了首家成功上市的國內長租公寓品牌。而在同期，規模更勝于青客的蛋殼公寓終于也按捺不住心情正式遞交了招股書。

58同城、安居客房產研究院首席分析師張波對藍鯨房產表示，蛋殼公寓也好，青客公寓也罷，計劃上市不但為了增強自身的資金實力，更是為規模化競爭儲備好充足“彈藥”。

而無論基于怎樣的原因，迎著“朝陽”奔跑數年的長租公寓行業，似乎終于等來了收獲的季節。在有了青客的成功范例后，可以想象，在2020年將有更多長租公寓運營商達成上市目標。

然而，與同行們在看到未來出路而表現得激昂澎湃不同，首家長租公寓的上市并未在資本市場得到良好的反饋。

可以看到，長租公寓上市第一股IPO融資路并不順遂，在數月的時間內，便經歷了募資規模以及股價的兩次“腰斬”。一方面，青客公寓最終實際募資額4590萬美元僅為早期傳言的1億美元的不足五成，另一方面，17.00美元的發行價僅維持7個交易日便宣告跌破，甚至在12月13日曾一度觸及9.8美元。

事實上，行業整體估值下滑已成為不爭的事實。易居企業集團CEO丁祖昱便在近日的演講中指出，2019年公寓估值出現了一個大滑坡，回到了兩年前的起點。

而讓投資人對行業估值預期下降的主要原因之一，便是長年難有建樹的盈利狀況。青客同樣亦不能免俗，作為排在國內長租公寓行業第三位的運營商，青客公寓在2017財年、2018財年、2019財年前9個月，分別凈虧損2.45億元、4.99億元、3.73億元，虧損額度同比進一步擴大。經過連續3年的虧損，累計虧損額度已達到11.17億元。

顯然，在規模與利潤以及投入與回報之間，即使是完成上市的行業前三企業依然沒有找到一個平衡點。與此同時，截至今年上半年，青客公寓賬上的現金、現金等價物和限制性現金合計僅為4.5億元，以往期的虧損額度計算，尚難支撐一年的經營。

行業大幅分化，房企類品牌放緩腳步

事實上，進入2019年，被虧損所困的長租公寓運營商，受制于大比例租金貸被限，不得不開始為自身的將來打算。同前幾年的行業集體一往無前相比，2019年長租公寓行業對于未來的打算出現明顯分化。

在自如、蛋殼等長租公寓領軍企業依然樂此不疲地擴張規模，過去一年，自如在管房間數量依然保持翻番增長，總量已達到百萬級別，而蛋殼在三季度末時，運營房間數也由年初的16萬間提升至40.67萬間。

然而，與自如、蛋殼、魔方、城家等資本寵兒不同，更多中小公寓品牌融資愈加困難。

其中，房源已達到萬間規模的樂伽公寓“暴雷”成為行業的標志性事件。

8月份，在被曝資金鏈斷裂一個月后，樂伽公寓終于官宣接受了現實，坦言公司因經營不善，無力履行合同。在此之后，河南悅如公寓、南京君創公寓、南京友居公寓等規模企業相繼被曝出資金鏈斷裂，被迫選擇被收購或者關停。據房東東統計，截至12月1日，年內全國爆倉的公寓品牌在50家左右。

與獨立長租公寓運營商作著“擴張與退出”的選擇題不同，“房企類”長租公寓運營商則在2019年多了一些觀望。過去一年，遠洋、朗詩相繼將培育多年的長租公寓業務從上市公司中剝離；此外隨著“萬村計劃”的暫停，萬科在長租公寓領域的擴張也已基本停滯。

事實上，相較于獨立長租公寓運營商每一步都壓上“身家性命”，房企類長租公寓更多是作為開發業務之外的一種多元化補充。

在業內人士看來，今年以來，租賃類資產證券化產品發行難度的加大，使得開發商想要推動長租公寓業務發展，就需要開發主業給出支持，這對于有沖規模壓力的開發商來說是一個很難的取舍。

可以看到，面對極長的投資周期以及巨大的投入，更加謹慎的“房企類”長租公寓運營商或已開始重新審視行業的前景。

多數業內人士認為這樣的分化格局仍將今年得到持續。綜合來看，在2020年，行業集中度提升的仍將持續，頭部企業將占據七成以上份額，而中小玩家或被進一步出清；在持續分化的長租公寓行業中，產品力將成為競爭力，減輕外部資金以來，精細化經營或是生存下來的必要選項。

同時，在未來行業或將迎來新的參與者。據克而瑞數據顯示，今年前11個月，全國總計供應租賃用地逾180幅，超1000萬平方米，但截至11月，上述租賃用地近七成尚未開工，且無一項目入市。

而隨著“國家隊”入場開始倒計時，留給當前行業頭部企業未來實現盈利的時間或已捉襟見肘，能否實現質的改變仍將是新一年中行業最受關注的問題。

*本文來源：藍鯨財經，作者：莫遲，原標題：《激蕩2019|長租公寓分散式企業資本遇冷，房企類玩家腳步放緩》。