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聯合國世界旅游組織及開發計劃署聯合公布的旅游產業分類體系的統計顯示，與旅游直接相關的產業類型有70多個，間接相關的甚至達140-150多個。因此旅游投資是一個十分寬泛的概念，所有和旅游產業發展相關的投資都可被定義為旅游投資。

以景區投資為例，涉及十多個政府部門之間的權屬及利益協調。從旅游產業鏈構建的視角來看，既包括“吃、住、行、游、購、娛”傳統六大要素，也包括李金早局長從產品類型角度提出的新六要素，在實際運營過程中，旅游產業發展涵蓋的要素類型更加多樣。

從旅游活動的角度來看，一個完整的旅游活動是由旅游信息獲取、旅游決策制定、機票預訂、目的地訪問、酒店入住、餐館就餐等一系列行為構成的，涉及多產業、多部門之間的相互協作。

現有旅游資本聚焦熱點：一般來說，現有的旅游投資熱點集中在“行前”和“行中”兩大領域。

在線預訂成為OTA投資熱點

行前投資以OTA類為主，以攜程、途牛、驢媽媽等為代表的在線旅游服務供應商，將業務拓展的焦點集中在機票、酒店、門票的在線預訂業務。2014年我國國內出游人數約36億人次，有出游能力的人數保持在5-6億，2013年BCG與Trip Advisor的研究結果顯示，到2030年我國將成為全球最大旅游市場。

而目前通過各類網站，如途牛、攜程、驢媽媽、去哪兒，甚至百度、大眾點評等，在線預訂的門票僅占整體市場不足10%的份額，仍有90%的市場等待開發。巨額的市場是不斷吸引各類資本注入的根本原因。

此外移動終端的普及，將會對現有的旅游預訂方式和體系產生極大影響，臨時預定將會成為重要的客源來源渠道；此外APP開發也是一大熱點，和旅游相關的APP發展是相當快的。

景區開發吸引大型資本注入

大型旅游投資公司，比如首旅、海航等的投資業務主要集中在景區投資版塊，這類投資也是政府最需要的。任何一個省、或地市級旅游規劃中，重點項目建設所需要的投資量都十分大，因此需要拓展多來源、多渠道的社會投資。大型投資屬于目的地投資的范疇，風投、基金型投資，都屬于目的地投資。

鄉村旅游開發需求與風險并存

就現狀來看，我國各類資本主要集中在城市，農村的金融資源十分有限。而新農村建設，農村第一產業、第三產業融合發展的產業結構轉型升級都需要各類市場資本提供強有力的支撐。農村地區土地產權不明晰；農村信用制度不完善等現狀同時也增加了農村投資的法律和社會風險。

國家公園體制助力打破國有土地投資壁壘

在我國，一塊土地的所有權可能涉及到林業部、農業部、文物保護部、建設部等多個部門，目的地投資時代的到來，亟需突破部門所有制的瓶頸。

國家公園體制是解決這一現狀的有效途徑。2013年11月召開的十八屆三中全會通過了《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》，其中提出：“堅定不移實施主體功能區制度，建立國土空間開發保護制度，嚴格按照主體功能區定位推動發展，建立國家公園體制。”

以美國為首的西方發達國家擁有完善的國家公園管理體系，慣常的做法是成立直接隸屬于中央政府的國家公園管理局，統一協調公園開發與經營的大小事務。西方的國家公園管理體系，將自然及文化遺產的管理都納入管理局的管理范圍，在該垂直管理體系下，所有與自然及文化相關的資源管理部門都并入統一的管理體系中。

單一高效的管理部門，確保了西方國家公園旅游資源保護與旅游機會提供兩大核心價值的實現。在美國和德國，國家公園內的餐飲、娛樂、住宿等配套服務全部進入市場，引入外來資本進行經營，特許經營制度是確保國家公園旅游機會提供的重要途徑。

國家公園體制的優勢就在于徹底改變多頭管理的現狀；同時兼顧保護與利用的雙向需求。在保護的基礎上制定開發的規范，在政策規范的引領下，企業將更加明確如何回避國有土地開發投資過程中的政策風險。

未來旅游資本運營策略及走向

在觀光旅游時代，旅游投資的運營模式為依托地域資源優勢、投資基礎設施建設，通過收取門票來獲取經濟收益。隨著我國度假旅游時代的到來，旅游投資也應逐步向度假旅游產品的研發集聚。

在我國以三亞為代表的度假旅游產品失敗的原因就在于被房地產綁架，三亞房地產銷售一空，但約90%無人居住，度假類生活旅游產品開發不足導致三亞無法實現從觀光向度假目的地的轉變。

因此未來中國旅游的投資將會出現兩大趨勢：1.委托具備專業知識和經營能力的團隊投資；2.成立自身的旅游規劃團隊，比如萬達，在從商業地產商向旅游地產商的轉變過程中，成立了專業的旅游景觀規劃院。

旅行社在資本經營過程中的優勢在于，通過價格優勢集聚大量游客，將游客帶往集團公司自建景點進行觀光、游憩、休閑、娛樂等一系列活動，通過游客在景區的各類消費提升集團整體收益。因此，未來一個大的景區投資集團，在旅行社的購買過程中一定會伴隨自建景區、景點的開發。

總體而言，旅游投資不是建設單個的景點，也不是購買單個的項目，而是通過投資不斷完善旅游全產業鏈的構建。