午夜免费电影-中文字幕丰满乱孑伦无码专区-久久久久久亚洲精品无码-国产精品天天狠天天看

新華聯文化旅游發展股份有限公司（簡稱”新華聯文旅”）自2016年不斷向文旅轉型后，最近遇到了“大坎”。

2019年，新華聯文旅營收和凈利潤雙雙同比下滑，為近五年來最差業績。而疫情再添重擊，今年一季度營收同比下滑61.1%，凈利潤由盈轉虧，虧損3.3億元。

更甚者，其控股股東新華聯控股資金極度緊張，多個債務違約，無奈出售旗下優質資產舒緩流動性危機，但危機仍可能在壘高。其所持新華聯文旅全部股份已累計被凍結和被輪候凍結，而新華聯文旅短期償債壓力也可能加劇。

據新華聯控股官網信息，其2019年總資產超過1300億元，年營收首次超過1000億元，躋身千億集團。

而2019年新華聯文旅總資產超過530億元，營收近120億元，結合文旅在新華聯控股業務版圖中的地位，新華聯文旅堪稱后者的“關鍵先生”，但也是危險因素，這體現在其謀求轉型多年，地產依然是絕對營收重頭，多個文旅項目的布局以及不夠樂觀的業績等，推高了資金、債務和持續穩定發展的多重風險。

接下來，我們嘗試從新華聯文旅的產品、模式等切入拆解，以一窺其危局背后境況。我們也希望新華聯文旅能提供更多更詳實的項目數據，以促進更多更全面的探討。

產品的風險

在目前新華聯文旅的文旅項目中，有三個是古鎮項目，即湖南長沙銅官窯古鎮、安徽蕪湖鳩茲古鎮和四川閬中古城；一個主題樂園，青海西寧新華聯童夢樂園。

這里我們以被稱為新華聯文旅“一號工程”的銅官窯古鎮（號稱投資百億元）為例，來嘗試看看新華聯文旅的產品能力和競爭力。

當前已有的古鎮項目眾多，多大同小異，一個古鎮以歷史文化作為主要賣點，其競爭力至少要看兩個點：形與神。

形，一個好的古鎮必然要求最大程度還原歷史文化場景，大至整體建筑風格，小至每座建筑甚至每根梁等都力求逼真。為此，新華聯文旅從江西、安徽、浙江和福建等地收購古宅，花費上千萬將古宅原樣復遷至銅官窯古鎮。新華聯文旅原董事長蘇波曾提到，古鎮其中一處建筑“古戲樓臺”，從江西“搬”過來，每一根梁、每一根檁條都要編碼，復建中反復拆過四五次。難度大、過程復雜，所追求的是達到最好效果。

神，可以理解為項目的文化內核、IP內核。銅官窯古鎮仰賴附近的長沙銅官窯國家考古遺址公園而起，該公園是國家級非物質文化遺產。此外，千年沉船“黑石號”（阿拉伯船）于1988年在印尼勿里洞島附近的爪哇海域被發現， 其中67000多件古代器物有57500余件來自銅官窯。

2018年11月，征集的162件（套）“黑石號”沉船文物被運抵長沙。“銅官窯”、“黑石號”成為銅官窯古鎮的兩個文化IP。

綜合來看，古鎮的復原，縱然材料和建筑等場景逼真，但它加工的痕跡，那種帶給游客距離真實歷史的疏離感，以及在游客心智占領先期不足等方面，都相對明顯。

同時，“銅官窯”、“黑石號”這兩個IP并不是很強，銅官窯文化偏向區域性文化，“黑石號”屬外域文化，且載體只是一條船，所能延展的IP內容相對有限。 

具體看銅官窯古鎮的業態。新華聯文旅官網顯示，銅官窯古鎮計劃恢復一批長沙古城的歷史街巷、名人會館、樓堂廟宇、園林宅院以及盛唐時期的陶瓷交易區——“石渚湖”，并規劃設計了五星級酒店、文化演藝中心、博物館、兒童游樂場、書院以及5D 電影院、水上運動、叢林運動、陶瓷論壇、藝術家創作基地等業態。該古鎮共有30處人文景點、19大民宿客棧群、7大博物館、4大實景演藝、3大星級酒店，是一個集旅游、藝術、人文、商業、餐飲等于一體的多功能綜合特色文化旅游項目。

長沙新華聯銅官窯國際文化旅游開發有限公司董事長李建剛曾透露，新華聯文旅打造的是一個“古鎮+主題樂園”的概念，比如烏鎮+迪士尼，古北水鎮+環球影城，既有文化的底蘊，又有科技娛樂和大型演藝，這種模式和規模在全國是首創。

這種模式，一方面在于古鎮與主題樂園兩種不同業態的疊加，歷史文化體驗+現代旅游項目體驗，有助打通全年齡段客群。同時集合體做厚項目也是差異化；另一面，這種集合體也可理解為大雜糅，核心吸引物相對模糊，調性差異明顯的兩種不同業態的共融互促與聯動都是挑戰，且增加項目打造與運維成本，以及未來項目更新迭代的成本等。

一個參考意見是，業內人士王攘（化名，曾被邀請操盤新華聯文旅某大型古鎮項目業務）告訴執惠，新華聯文旅的古鎮產品存在問題，但旅游體驗性不強，業態的創新度不夠，和市場上的傳統古鎮沒太大差異化。

在他看來，有些古鎮是“真古董”，有古宅院，有文化聚落在里面，但新建的古鎮相當于做了“一層皮”，但其中的文化內容可能不夠地道，如果將這種邏輯的產品進行復制，形成產品線，會面臨市場同質化競爭。

另從城市角度來看，長沙雖是首批國家歷史文化名城，但向外界傳遞的具有濃厚文化氣質或底蘊的形象并不夠強烈，受城市歷史進程和發展影響較多。1938年文夕大火，燒掉了長沙老城，長沙的歷史文化的基礎或根基受損，這對長沙的文化氣息也有不利影響；湖南電視臺多個娛樂節目的長期且較強的影響力，給長沙打上了“娛樂之城“的標簽，對城市的歷史文化反而有所遮蓋。

這使得除了歷史文化、文物考古等方面的學者和陶瓷愛好人士，以及長沙本地及周邊區域客群外，銅官窯古鎮要撬動更廣范圍更大客群，存在一些制約因素。

王攘認為，新華聯文旅的古鎮項目欠缺與眾不同的核心吸引物，導致古鎮的產品模型出現問題，進而可能導致人氣也不足。

模式的隱患

在新華聯文旅公開的模式中，文旅項目運營所獲收益，在整個項目只占少部分，地產收益是重頭。其模式核心沒有脫離文旅增值地產、地產回流資金反哺后續做好運營的窠臼。

新華聯文旅高層在2017年曾對外透露，公司在未來五年內，力爭開發不超過5家精品文旅項目，預計每個項目不超過100億元。成熟后所有文旅項目將達到一定收入規模（含門票、二次銷售等），以文化旅游為依托的房地產銷售占其比重可達60%-70%。

蘇波也曾提到，新華聯文旅做“古鎮+”模式，是把文化旅游與地產有機地結合起來，做一個文化旅游項目，就會配套一些地產項目以供租售。比如蕪湖鳩茲古鎮項目中，很多徽派的院子可以銷售，通過銷售這部分商業地產，有效解決前期投入資金回流的問題。

按他的說法，鳩茲古鎮項目可銷售物業的價格是周邊其他房地產項目的三倍以上，通過可銷售物業的銷售就能夠基本覆蓋公司資金投入的80%，其他長期的物業出租與門票收益等則能輕松回收剩余的20%資金投入。

王攘透露，鳩茲古鎮的商鋪當時定位賣4萬元/1平米，而旁邊的項目只賣15000元才能賣掉。他認為，蕪湖當地人多早被早期賣商鋪的項目盤“吸干了”，投資能力較為欠缺，只有高性價比，較為低價的商鋪才有較好的市場。

另看銅官窯古鎮曾經的數據作為參考。一房產平臺顯示，2018年4月，銅官窯古鎮物業均價為30000元/平方米（最新有平臺顯示為22000元左右），與周邊9個樓盤對比，與其中一個持平，低于其中一個5000元/平方米，高出其他3200元-17000元不等，當時長沙整個區域均價約13000元/平方米左右。目前去化到底怎樣，還有待新華聯文旅透露更多數據。

新華聯文旅在地產物業去化方面，還計劃采取“銷售+自持”的運營模式（有數據顯示自持和銷售占比為6：4），這樣其收益來自可售物業、古鎮運營、自持物業經營及其他邊際收益，目的還是保證穩定的現金回流，甚至盈利。

目前物業自持較突出的有烏鎮、古北水鎮，新華聯文旅的古鎮項目競爭力與之相比如何，暫不贅言。自持+銷售的模式自然利弊共有，古鎮項目通常多選擇盡可能銷售物業（也有弊端）。

這里主要說下自持，前期自營物業的具體項目、模式打造及投入成本挑戰不會很大，對項目中短期回流資金有幫助，也有助聚合商流，提升人氣，也能保證商業業態的質量和穩定性等；但弊端是壓力大，相比物業銷售資金回流慢和少，主要靠運營帶來收益，招商、營銷和運營迭代等要求高，對急需回流資金的項目來說，不算友好。新華聯文旅如果選擇多量自持，可能是有自信，也可能是物業不太好賣。

物業是否好賣，也看地域。新華聯文旅三個古鎮、一個樂園項目所選地域基本是中西部二三線乃至四線城市。這些城市的物業持續去化能力相對不高。當然文旅地產本身聚焦的多是外地客戶，購買用來投資的屬性偏強，看重保值空間尤其未來的升值空間，由此一般來說，文旅地產在大城市周邊或知名旅游景區景點，市場前景相對較好，但新華聯文旅這四個項目整體來說都不是很靠近這兩點。

從大面上看，三四線城市地產市場受政策影響起伏更大，受地產調控政策及棚改政策等影響，不少三四線城市曾涌入房產投資潮，房價被迅速拉升，但這也將市場購買力透支，加上棚改貨幣化安置萎縮等因素影響，這些城市的房產升值空間或接盤潛力將被壓縮，從而滯緩地產包括文旅地產的銷售增速，這對寄希望于物業銷售盡快及持續回流資金的文旅項目來說，不是好境況。

在王攘看來，文旅地產的銷售相對更為講究，地產產品的打造能力（包括產品定位、設計等）、營銷能力包括講故事的能力，都有較高要求。他覺得新華聯文旅在這方面有所欠缺。

他表示，大部分文旅項目都不賺錢，也可以不賺錢，但需要地產做得好賣得好，如果地產賣不掉（賣不好）是最要命的事情。

壘高的危機

可以說，新華聯文旅做得基本還是地產的生意。從營收構成看，房地產業務仍是其收入主要來源（80%左右）和重要資產。從上述文旅項目的模式看，亦如是。

傳統地產不好做，文旅是大勢，新華聯接連重注文旅（地產）項目，是為時勢下的必然之選，但如上述若地產反哺文旅、文旅增值地產這一良性循環難以建立或難以持續時，項目帶來的運營壓力、資金壓力將愈加累計，不斷抬升危機系數包括資金危機。

新華聯文旅公布的2019年三季報顯示，其營收同比下降26.47%，凈利潤同比下降67.31%，賬面貨幣資金52.88億，而短期負債高達283.95億。 

另據其已發布的2019年業績快報，其2019年營收119.88億元，同比下降14.37%；利潤總額13.98億元，同比下降26.31%；歸母凈利潤8.21億元，同比下降30.80%。主因是本期房地產業務結轉收入較上年下降，以及景區開園導致費用化利息增加所致。

根據新華聯文旅業績公告，截至2019年年末，其總負債為433.44億元，資產負債率為81.67%，凈負債率為224.28%。

此外，新華聯文旅2019年的短期借款、應付票據及應付賬款、一年內到期的非流動負債分別為15.85億元、77.56億元和67.91億元，合計約為161.32億元，而同期，其貨幣資金為49.18億元，難以覆蓋相關債務。

新華聯控股股東新華聯控股（或稱新華聯集團）的債務境況更糟。2019年前三季度，新華聯控股流動負債為558.34億，超過流動資產526.65億。貨幣資金為92.06億元，難以覆蓋短期借款98.38億元。

作為優質資產之一（新華聯文旅占新華聯控股總資產比例近一半），新華聯控股所持新華聯文旅全部股份（61.17%）已累計被凍結和被輪候凍結。5月5日，新華聯文旅公告稱，新華聯控股質押股份數量、被凍結股份數量占其所持公司股份數量比例均超過80%。

疫情對新華聯控股包括房地產、文旅等業務帶來重創，1-2月減少經營回款超過60億元。加之持續受到“降杠桿、民營企業融資難發債難”的影響，償付貸款和債券導致現金持續流出，流動資金極為緊張，導致多個債券未能如期兌付而違約。

新華聯文旅的公告提到，若控股股東所持凍結的股份被司法處置,則可能導致公司實際控制權發生變更。

新華聯控股嘗試多渠道籌資自救。比如3月6日，新華聯控股以低于成本價減持北京銀行股份2.61億股，減持比例1.23%，回流資金約13.91億元，不再是北京銀行持股5%以上的股東。北京銀行算是新華聯的優質金融資產，并曾一度是新華聯的融資平臺。

據公開信息，新華聯控股實控人傅軍曾提到，為化解現金流危機，公司計劃引進戰略投資者，大膽開展混合制改革，來充實企業資金。這不僅限于控股公司層面，還涉及新華聯文旅層面。

這有計劃引入國資的節奏，當前國資相對有錢，國企介入乃至接盤，在文旅業已有多個先例，但其中無奈自是苦甜自知。

于新華聯文旅來說，在當前地產企業現金流普遍緊張、流動性危機加劇、短期償債風險增加的情況下，控股股東違約事件有可能推動債券回售，短期內增加其償債壓力。

疫情加劇了危機。新華聯文旅今年一季度財報顯示，其營收3.49億元，同比下降61.1%；歸母凈利潤由盈轉虧，虧損3.3億元；扣非凈利潤虧損3.25億元，同比下降157.27%。

隨著疫情進一步好轉，新華聯文旅的文旅（地產）業務、傳統地產等項目相比一季度，局勢可能樂觀一些，但其文旅項目、地產板塊的問題依然待解。

而一些細節，對新華聯文旅的未來留下了一些隱患。

公開數據顯示，新華聯文旅自2017年以來新增土儲規模較小，2018年該公司土地計容建面儲備僅約195萬平方米，2019年上半年也未增加土地儲備，整年僅新增一宗土地。資金緊張導致拿地的錢也緊張，可能是一大因素。

拿地緩慢，土地儲備這一根本性生產資料沒能有效增加，土儲規模小，從長期看是一大隱患，將為新華聯文旅持續穩定經營增加難度。