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貝殼找房IPO的消息越來越密集。

近日，全天候科技從一位PE投資人處獨家獲悉，貝殼找房今年營收預期100%增長，正尋求美國IPO，計劃融資10-20億美元，目前正處于向潛在基石投資者詢價階段，摩根士丹利是參與其中的投行之一。

不過，上述投資人提到，貝殼找房上一輪融資估值很高，他身邊多家PE機構均表示“不會碰這家公司”。

近日有多家媒體報道，貝殼找房已向美國證券交易委員會（SEC）秘密遞表，最快將于今年三季度完成IPO，高盛和摩根士丹利擔任IPO牽頭經辦行。

針對上述消息，全天候科技向貝殼找房方面求證，對方不予置評。

今年以來，關于貝殼找房上市的消息持續不斷，上市地點也從最開始傳出的“香港或者美國”聚焦到“美國”，上市時間則從“今年”縮短至“最快今年三季度”。

只不過，對于IPO，貝殼找房稱沒有時間表。

一級市場最新估值140億美元

上線于2018年4月的貝殼找房，一直以來在資本運作方面表現得頗為低調，但融資能力強悍。

公開資料幾乎查不到其早期融資情況，貝殼找房首次公開的融資從D輪開始。2019年3月25日，貝殼找房官宣啟動D輪融資，并透露已經獲得由戰略投資方騰訊領投的8億美元。

貝殼找房融資歷史（圖片來源：天眼查）

界面新聞獲得的一份文件顯示，貝殼找房超過12億美元的D輪融資中，騰訊領投8億美元，Gaw Capital/基匯投資、高瓴資本、源碼投資、碧桂園創投、新天域投資、華興資本、海峽資本等均是其投資方；本輪融資前，貝殼找房估值95億美元；融資后估值超100億美元。

從這個“超豪華”投資陣容就可以看出，貝殼找房彼時獲到了資本市場熱捧，儼然一副資本寵兒的態勢。

還有投資人向PropTech研習社透露，騰訊投資的8億美元其實在2018年上半年就已經敲定了，騰訊甚至還在微信九宮格為貝殼找房打開了流量入口，可謂是誠意滿滿。

2020年3月，貝殼找房又確認了D+輪超24億美元的融資信息，這輪投資方除了騰訊、高瓴資本、紅杉資本這些頂級投資者，還有一方非常值得關注——“瘋狂賭徒”孫正義執掌的軟銀。

有媒體報道稱，軟銀在這輪投資金額高達10億美元，是領投方。全天候科技獨家獲悉，這輪投后貝殼找房估值已達140億美元。

根據CB Insights數據發布的截至2019年12月31日《中國獨角獸榜單》，這一估值遠超威馬汽車、商湯科技、曠視科技、網易云音樂等一眾明星企業。一時間，貝殼找房風光無兩。

前述投資人透露，2020年貝殼找房營業額預期實現100%的增長。

不過，他仍明確表示，“這一單我們肯定不會做”，不僅如此，他提到，自己身邊的幾家知名PE機構也有類似想法，因為估值太高，很難賺錢。

貝殼找房新故事

2020年是貝殼找房的關鍵年，外界之所以對其上市消息如此關注，除了其影響力，可能還與一份對賭協議有關。

2016年4月，鏈家獲得B輪融資時就有消息稱，鏈家掌門人、現貝殼找房董事長左暉與投資人簽訂了對賭協議。

協議大致內容為：承諾（鏈家）在B輪交割后5年內完成IPO，否則投資人有權按照基本投資價格+8%/年（單利）進行回購。

眾所周知，貝殼找房是由鏈家網升級而來。2019年1月，隨著貝殼、德佑、鏈家三家“鏈家系”管理團隊合并，幾方界限變得更為模糊，貝殼找房承擔主導角色的趨勢漸顯。

早在2018年11月，貝殼找房大中華南區COO張海明明確表示，未來上市主體將是貝殼找房，而不是鏈家，鏈家只是貝殼找房的一部分。

2019年，鏈家資本結構發生了一系列變化，原鏈家投資方股權已經通過協議鏡像平移至貝殼找房。

按照時間推算，2021年就是傳說中的對賭協議的大限，投資人留給左暉的時間還有不到10個月了。

面對投資機構釋放出的估值過高壓力，貝殼找房亟需新的故事來論證其價值，重新挽回投資人信心。

貝殼找房最初是為了實現租房中介互聯網轉型這個目標而誕生，所以其定位是以技術驅動的互聯網居住服務平臺。

通過將真房管理標準、經紀人評價體系等手段作為信用基礎數據，貝殼找房搭建起了經紀平臺、租賃平臺、新房平臺、裝修平臺等業務平臺。

在這些平臺之后，還有技術平臺、品質平臺等為其支撐、賦能。數字化手段被認為是貝殼找房最核心的競爭力。

不過，貝殼找房的出現一度引發了全行業反彈。以58同城旗下房地產交易信息平臺安居客為首的“反對派”甚至發起了“全行業真房源誓約大會”，包括我愛我家、中原地產、21世紀不動產、麥田房產等公司創始人均是該行動的擁護者，他們指責貝殼找房“既做運動員、又做裁判員、還做售票員”。

再加上互聯網信息高度透明化，這樣導致的一個結果是，貝殼找房很難吸引到大企業入駐平臺，只能將生意聚焦在門店數量較少的中小企業身上。

想明白了發展路徑后，貝殼找房也不再突出強調其互聯網租房信息平臺的身份，而是全力打造其“連接者”的標簽，在大居住市場講述新故事。

據貝殼找房公布的數據，成立2年，其已進駐全國110個城市，入駐合作新經紀品牌超過250個，連接經紀門店超過4萬家，服務超過37萬經紀人。2019年，貝殼找房更是為超過2426773名客戶提供買房和租房服務。

未來，貝殼找房稱還要連接100萬服務者，滿足3億家庭買賣、租賃、裝修家居、社區服務等需求。

在左暉看來，“貝殼（找房）給產業帶來的變化在于，門店開始成為產業鏈的基礎核心和運營軸心。”

隨著數字化手段在門店落地，傳統門店不再只售賣傳統房源信息，而是能夠滿足消費者和經紀人更多個性化的定制需求。

只是，從目前門店發展的情況看，貝殼找房距離推動行業變革仍有一段距離。

今年4月，左暉透露了一組數據，在全國的房地產經紀門店中，年均GMV5000萬的門店處在溫飽線，年均GMV1億的門店為中產線，2019年只有12%的門店達到中產線，四分之一的門店達到溫飽線。

所以，貝殼找房針對店東群體推出了三項計劃：今年將幫助超過兩萬家門店超越年5000萬GMV，幫助1000家門店規模翻倍；同時，今年將有超過10%的店東和店長能夠認證成為中國第一代職業店東和店長。

*本文來源：微信公眾號“全天候科技”（ID;iawtmt），作者：張超 ，原標題：《獨家｜貝殼找房赴美IPO推進中：正向潛在基石投資者詢價》。