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萬達和萬科“走”在了一起。

公開信息顯示，7月8日，萬科入股長春北方影都投資有限公司拿下15%的股份，萬達在后者中的股份也由此從100%降為85%。

長春北方影都投資有限公司成立于今年3月，負責長春國際影都項目投建，該項目規劃面積達1051平方公里，僅次于超過1200平方公里的好萊塢，是目前國內屬最大的（在建）影視文旅項目，受到吉林省、長春市省市兩級政府重視和支持。

這一項目號稱擬投資1000億元，此時距離王健林打包出售青島東方影都項目，并未過去多久。有不完全統計數據顯示，去年上半年，萬達的文旅項目簽約概算金額已超過2000億元，而大量拿地動作至少持續到今年4月份。

與前幾年高舉高打模式相比，萬達當前既有動作有類同，也有不同，背后也映襯出萬達的變與不變。

萬達走得并不輕松。公開信息顯示，7月6日，萬達地產集團總裁呂正韜正式離職，其加盟萬達18年。而受疫情等多重因素影響，萬達地產今年上半年僅完成200多億元的銷售，目標完成率僅30%。

江湖已變，也有不變，君雖敗退欲遠離，但實難舍也。關鍵是，想歸來的王健林，能歸來嗎？

挺進東北，引萬科入局

早在去年8月初，萬達與長春市政府簽訂戰略合作協議，決定投資1000億元建設影視文旅項目，該項目計劃于去年9月份開工建設。不過應該沒有如期開工。

3個多月后，去年11月底，王健林再次北上，到長春洽談上述影視產業鏈項目合作，得到了吉林省高層的會見。該高層表示，政府將大力支持萬達集團該項目建設，加快推動項目落地落實，推動影視產業高質量發展等。

王健林也有表態，萬達集團將把促進吉林電影文化事業振興作為重要抓手，深入推進在吉林項目建設進度，大力培育發展影視全產業鏈，全力推動吉林全面振興全方位振興。

一個很大的實質動作出現在今年3月。公開信息顯示，今年3月16日，長春國土資源局成功整體出讓凈月高新區16宗地塊，包括4宗商業用地和12宗居住用地，總面積約為215萬平方米，這些地塊均被長春北方影都投資有限公司“拿下”，而該公司由萬達全資控股（萬科入股前）。而根據企查查的信息，早在去年9月，該公司已受讓了其中10宗土地。

按規劃，這些土地都將用于上述影視文旅項目建設，打造長春新地標，被命名為“長春國際影都”。長春北方影都投資有限公司成立于2020年3月9日，專為影都項目而設，下轄酒店投資、房地產及影視文化產業投資三家公司。

單從規劃面積看，長春國際影都達1051平方公里，稱得上世界級，僅次于面積約為1204.4平方公里的好萊塢，是目前國內屬最大的（在建）影視文旅項目。其主要規劃有六大主要業態：影視拍攝基地、文旅綜合體（內含滑雪樂園、滑冰樂園、雨林樂園、體育樂園、游購樂園等）、電影節酒店接待區、國際潮流時尚街區、國家影視創客區、國際生態住區等。

這一項目備受當地政府重視。公開報道提到，今年6月初，長春市委高層圍繞長春國際影都建設，與王健林在北京進行了“深入交流”，前者希望雙方共同推動合作不斷深入，培育發展與影視相關的旅游、文創、數字制作等產業，努力克服疫情影響，推動長春國際影都影視拍攝基地早日投入運營。同時，共同高標準籌備好長春電影節，把“電影城”的城市名片擦得更亮。

王健林當時也表示，將全力加快項目建設進度，加快建設長春國際影都影視拍攝基地，為長春振興發展作出貢獻。

影都項目號稱投資千億（應有不少水分），縱萬達恢復了一些元氣，也難以全部“吃下”，加上疫情影響，萬達的營收和現金流也受影響不小。拉上萬科這一巨頭幫手，或既有分擔投資壓力，也有減輕投資風險的雙重考慮。

這其中有些2009年萬達投資打造長白山國際旅游度假區的“影子”，彼時，這一項目擬投數百億元，萬達較為吃力，于是拉上泛海集團、一方集團，以及億利資源集團、聯想控股和北京用友五家企業一起參與，當時這一項目主體公司的股東結構分別為：萬達占28%股份、泛海27%、一方集團20%、億利資源10%、聯想控股6%、北京用友5%，以及融科物業4%。

在之后萬達開發第二個文旅地產西雙版納項目時，其仍與上述幾家伙伴共同入股聯合投資。這一投資模式雖各家分利，但有助于將大型項目前期的現金流風險大大降低。待萬達財大氣粗有能力“吃獨食”，那又是另一邏輯了，不過后來萬達流動性危機出現，也和自己獨自投資多個大體量文旅地產項目有關，因果關系有時就是這樣。

力有不逮時，多馬拉大車，不失為明智之舉。工商資料顯示，7月8日，長春北方影都投資有限公司的股權信息發生變更，海南萬駿管理服務有限公司注資持股15%，萬達地產持股比例降為85%。北方影都投資注冊資本從5000萬元增加到5882.3529萬元。

其中，海南萬駿管理服務有限公司由深圳市盈達投資基金管理有限公司100%持有，后者由萬科企業股份有限公司全資持有。也即萬科入股了15%，與萬達正式搭伙。

（截圖來源：企查查）

萬科其實是長春國際影都項目所在地長春凈月高新區的“老人”。長春萬科的官方微信號信息顯示，早在2006年，萬科即已在凈月布局并開建多個地產項目，之后不斷加碼。

澎湃新聞提到，萬科將建造總建筑面積超過68萬平米的“影視文化綜合住區”。在長春萬科的官方微信號信息中，這一綜合住區名為“萬科·星光城”是全國萬科首個「影視文化」綜合住區，其臨近影視基地，總建筑面積約68.6萬平米，整體規劃將緊扣影視文化主題。

目前尚難明確這一住宅區具體的地塊位置，但大概率應為萬達讓出影都項目部分住宅用地，來換取萬科的資金支持和對項目建設的支持。

王健林“不滅”的文旅地產之心

在將青島東方影都項目打包賣給融創不久，王健林為何又要在長春打造一個規劃體量規模更大的影都項目？

王健林或心有不甘，在文旅地產乃至整個地產板塊，重回跡象較為明顯。且距離2017年那場“世紀交易”，也有些時日了。

王健林在去年初即有了較多高調之舉。去年上半年，王健林頻頻與地方政府簽下巨額投資大單，所投項目涉及萬達廣場、文旅項目等，所涉地域包括武漢、廣州、上海、沈陽和四川等。

其中去年5月15日，萬達宣布與沈陽市政府簽訂全面戰略合作協議，萬達將在已完成投資250億元的基礎上，在沈陽再投資800億元，建設大型文化旅游項目、國際醫院、國際學校和5個萬達廣場。

去年6月25日，在已經累計完成對四川1600億元投資后，萬達與四川省續簽戰略合作協議，將再向四川增加1100億元投資，建設3個文化旅游項目、頂級國際醫院、國際體育賽事和新建20個萬達廣場。

有媒體曾有不完全統計，去年上半年萬達各區域簽約投資超過2500億元，其中超過2000億元用于文旅項目投資。

王健林沒有停下來。

去年7月底，萬達與陜西省政府簽約，雙方將在體育、文旅、影視、國際醫院、企業總部、商業綜合體六個方面深化合作。按此前協議，萬達預計在陜西的投資額將超過1000億元。

同年10月，王健林再次出手東北，在沈陽以17.69億元底價拿下三宗地塊，用以建設萬達廣場。

雖然上述項目投資額或簽約額，會有不少水分，且項目多是分期進行開發，但萬達前期大量拿地等階段，也需要大量資金支持，這個壓力也不小，上述引入萬科入股影都項目公司，當有此應對考慮。

王健林慢慢減少并最終停掉房地產開發業務的“誓言”還言猶在耳，但綜觀上述動作表現，王健林在地產業務板塊，正不斷加強布局，這一動作還延續到今年。公開信息顯示，今年4月23日，萬達拿下江蘇鹽城純住宅地；4月28日，萬達拿下青島即墨區2宗商住地塊，其中住宅占70%以上。

參考樂居財經統計信息，2020年初至今，萬達地產集團在天津、沈陽、杭州、西安、河源、青島、西寧、肇慶、上海、重慶等地，新增28家投資企業，注冊資本合計19.2億元。

整體來看，受制于輕模式的管控、營收等弊端，萬達廣場的輕模式擴張并未完全達到預期目標，這對于期待通過擴增萬達廣場體量、提升租金收益來做高萬達商管價值的期許，也受到影響，同時，萬達在影視、體育和電商等業務板塊也各有不順，這些可能導致重資產的（文旅）地產開發，再被重視，況且，以文旅項目名義推動大量低價拿地，擴大土儲，于萬達商管來說也有利，對萬達本身也有一定戰略價值。

但文旅地產項目中的區域很關鍵，而萬達當前新簽約或開建的項目區域，要么屬非文旅高地，要么是文旅高地的非熱門優選區域。

王健林是怎么想的？

以沈陽來說，王健林此前表示，自己首先是看好沈陽的未來發展；其次，沈陽投資營商環境發生深刻改變，現在市委市政府大力招商引資，服務熱情周到，效率極大提升。沈陽市政府和萬達集團的戰略合作從談判到簽約，只用時一個月。再者，萬達已在沈陽持續投資18年，開業6個項目，在沈陽的全部投資項目都賺了錢，在沈陽運營的商業和酒店效益也不錯，這些都讓萬達堅定了投資沈陽的決心，而且王健林堅信沈陽會在東北率先振興。

這其中也道出了部分事實。一方面，國家高層加快推進東北振興，在政策幫扶和資金支持上給予傾斜；另一方面，政策支持影響，以及自身發展經濟的訴求下，東北不少區域確實在營商環境上尋求改觀，比如黑龍江、吉林和遼寧相繼制定優化營商環境條例，遼寧還成立了全國第一個“營商環境建設監督局”，嘗試從“先政治后經濟”，改為“先經濟后政治”，但很本質的改觀依然需要一個較長過程。

由此具體到長春國際影都項目，亦有幾個重要因素：

其一，東北地區經濟提振在國家層面仍有政策，大環境下巨頭挺進東北之意不言而喻；其二，萬達進一步拓展商業版圖的可選優質區域著實不是很多，長春的省會之利、影視文化積淀及影視產業鏈等是優勢，況且萬達早在2015年，就在長春投資建設影視文化街區等，存量資源+增量項目，進行相關產業的進一步激活和延伸；其三，影視、商業地產等是當前王健林手中相對突出的資產，需要進一步落地拓展版圖；其四，萬達的元氣雖恢復了一些，但手上的錢應該還是不多，號稱千億體量項目要完整落地也殊非不易，拉入合作者，再加上當地政府相關的政策、資金等支持，當是關鍵；其五，東北的土地資源優勢相對突出，萬達要大量拿地，東北是個還可以的的選擇。

但是，對比青島東方影都，長春國際影都所在區域，經濟發展水平、潛力空間，消費水平及輻射市場，以及交通區位等，都遜上一籌，能否撐起王健林未去的目標？

大佬曾敗退，今欲再重來，只是江湖變，誰解其未來？