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5月31日，首批公募REITs公開發售，底層資產主要是大基建行業。中國證券報記者采訪了解到，在政策支持下，截至2021年第一季度，國內已發行租賃住房類REITs產品19只，為住房租賃REITs推出提供了初步經驗和項目積累。

REITs市場潛力大

戴德梁行高級董事、北區估價及顧問服務部主管胡峰在接受中國證券報記者采訪時指出，首批9只公募REITs中，有3只底層資產是產業園區、2只底層資產是倉儲物流、2只高速公路、1只污水處理設施和1只垃圾發電項目。目前，底層資產主要圍繞大基建行業發行，而包括商業地產、寫字樓、商場在內的房地產業態，沒有作為本次REITs試點發行的底層資產。

“對直接融資市場來說，首批公募REITs發售是里程碑式的事件。”胡峰指出，“去年4月30日，公募REITs試點政策出來后，市場參與方就開始緊鑼密鼓地進行研究，之后符合政策規定的企業開始匹配和對接券商、評估、律所、會計師事務所等專業機構，各家機構也在幫助這些企業理清思路，盡早實現基金的發售。公募REITs的上市流程和上市公司IPO復雜程度不分上下。這么短的時間完成首批9只公募REITs的審批和發售，可以說是相當迅速和有效率的。”

2020年4月30日，中國證監會、國家發展改革委聯合發布《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》，并出臺配套指引，標志著不動產投資信托基金公募試點政策正式落地。

中國證券報記者了解到，REITs最早出現于美國20世紀60年代初，意在使中小投資者能以較低門檻參與不動產市場，獲得不動產市場租金與增值所帶來的收益。目前，國際上流行的REITs基金大多指的是房地產信托投資基金，通過這一手段把流動性較低的、非證券形態的房地產投資，直接轉化為資本市場上的證券資產金融交易過程。

“據北大光華預計，中國REITs市場的潛在規模保守估計將在5萬億元-14萬億元。參考美國相對成熟的REITs市場經驗看，公募REITs的規模大概占到股票市場總市值的3%左右，新加坡REITs規模占到股票總市值的12%左右。市場潛力較大。”胡峰指出。

“公募REITs產品要想讓投資者取得更好收益，基金管理者首先需要對基礎設施資產有正確的理解，在選擇正確的標的上有獨特的思路和眼光；其次要有主動管理基礎設施資產的能力，為投資人提供分紅收益及可能的資產增值收益。同時，購入更為優質的標的，保證基金持續運作。”

類REITs產品逾90只

胡峰介紹，此次9只REITs公募產品問世之前，我國已經進行了大量類REITs產品發行。截至2020年12月31日，國內類REITs產品累計發行93只，發行總規模達1752.1億元，平均每只規模約18.8億元。其中，已有18只類REITs產品通過主體回購、續發、市場化處置方式實現退出，退出產品總規模為374.3億元；存續期類REITs產品有75只，產品規模為1377.8億元。

“類REITs產品和公募REITs產品最大區別在于，類REITs產品大多數是融資手段，沒有真正形成‘投融管退’良性的投資循環。”胡峰指出，“目前市面上常見的類REITs產品一般實行的是‘3+3+3’的模式，每隔3年開放一次，通過續發的模式可以一直存續下去。此外，類REITs產品主要針對的是機構投資者，是一種私募形式的融資方式。而公募REITs則可以針對公眾投資者，讓公眾投資者可以以較低門檻投資不動產項目。大部分公募REITs產品要求將90%或以上的收益作為股息定期分配給投資者。但是，REITs作為權益投資工具，上市后本身價格也會有波動。”

胡峰表示，資產合理估值是防范REITs市場風險的重要手段，不動產估值定價對投資人的投資決策、管理人的經營決策有著非常重要的影響。在不動產交易市場中，資產定價的邏輯都具有一定規律性。

“在公募REITs資產盡調環節中，如何對底層資產進行合理定價并建立可參考的價值衡量體系顯得尤為關鍵。其中，資本化率在不動產大宗交易市場中可以真實地體現資產運營凈收益與價值之間的關系，客觀反映投資者對于收益回報的要求，研究資本化率對不動產定價具有重要意義。”胡峰指出。

住房租賃REITs有望獲政策支持

針對REITs未來發展方向，多位業內人士指出，住房租賃REITs相比其他領域更有可能獲得政策支持。

2018年4月25日，中國證監會和住房城鄉建設部聯合發布《關于推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》，明確了開展住房租賃資產證券化的基本條件、優先和重點支持領域，完善了住房租賃資產證券化的工作程序，提出加強住房租賃資產證券化的監督管理。同時，鼓勵專業化、機構化的建設或運營機構開展住房租賃資產證券化。

截至2021年第一季度，國內已發行住房租賃類REITs產品19只，發行規模達260億元。市場參與企業類型多樣，包含政府投資平臺，如深圳人才安居、海南省發展控股；企業有保利、越秀、華發等；公寓服務公司有新派公寓等。底層資產細分領域豐富，包含人才公寓、服務式公寓、白領公寓等多種租賃住房類型，為住房租賃REITs推出提供了初步經驗和項目積累。

胡峰指出，以資產證券化實現住房租賃企業從投資、運營、退出渠道構建完整的產業鏈和商業模式的閉環，為企業加大投資租賃住房提供信心和動力，也有利于提高資產運營管理能力，提升項目投資收益。

*本文來源：中國證券網，原標題：《政策助力 住房租賃REITs推出條件初具》。