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2011年，華僑城集團總經理任克雷在歡樂海岸的試營業典禮上表示， “歡樂海岸是華僑城集團的一種新商業模式，也是集團未來在經營發展方面新的增長點”。

許多業內專家認為，由于歡樂海岸模式盈利可觀、可復制性高，將是華僑城集團下一輪面向全國擴張的重點布局產品。

一、 從四代產品更新，看歡樂海岸的優勢與創新

華僑城集團成立于1985年，1989年開始進行主題公園類景區開發，是我國著名的旅游地產運營商。成功開創了錦繡中華、歡樂谷、東部華僑城、歡樂海岸等主題公園模式，隨著旅游業的發展，華僑城集團旗下主題公園也經歷了從單一功能到復合多元、從靜態觀光到動態參與、休閑娛樂的不斷轉變，大致可分為四個階段。

二、深圳歡樂海岸概況

1. 業態布局及市場定位

歡樂海岸項目于2005年立項，總投資額達20億元。項目占地面積125萬平方米，由北部城市自然保護區與南部都市文化娛樂區兩大中心，購物、餐飲、娛樂、展覽、旅游、商務六大主題板塊構成。

其中城市自然保護區擁有濕地、湖泊與林地約69萬平方米，是中國唯一地處城市腹地的濱海紅樹林濕地；都市文化娛樂區圍繞人工建造的中心湖區進行建設，占地約56萬平方米， 除了配備有購物中心、環球美食主題街、中影影城、高端會所等，還配套了歡樂海岸水秀劇場、海洋奇夢館等主題文化娛樂場館，目標群體為中高收入的都市家庭市場、白領市場及商旅人群。

2. 地位位置優越

歡樂海岸地處深圳福田、前海雙中心中核區，緊鄰深圳西部通道和深圳灣口岸，與香港隔海相望。南臨濱海大道，是深圳灣15公里濱海休閑長廊的東起點；北靠華僑城城區優質生活圈及主題公園群；東接福田，西面為濱海高端住宅。

3.商業配比與主要收益

歡樂海岸商業總體建筑面積約為30萬平方米，主要分布在以特色零售為主的歡樂海岸購物中心和以餐飲娛樂為主的曲水灣。歡樂海岸總體商業業態比例：零售：餐飲：娛樂：生活配套獨立項目約為39:32:26:4。

歡樂海岸項目中回流現金最快的是藍楹灣度假公寓與華會所，平均年收入可以達到10億元，購物中心年收入也在1.5億元左右，另外酒吧街、曲水街(餐飲)、藍汐精品酒店(房間數57間)、萬豪行政公寓(155間客房)等每年也有近億元收入。

4. 商業物業租金可成長空間大

2014年，深圳羅湖區萬象城商鋪租金在1500-1800元/月/㎡，金光華廣場租金在1200-1500元/月/㎡。2015年第一季度，深圳全市甲級寫字樓的平均租金達256元/月/㎡，其中福田CBD甲級寫字樓第一季度平均租金每月達273元/月/㎡，福田中心區卓越世紀中心寫字樓平均租金為330元/月/㎡。歡樂海岸購物中心于2013年投入運營，目前頂層商務中心租金約在230元/月/㎡，曲水街餐飲商鋪租金也在200元/月/㎡，與深圳平均水平相比，還有很大提升空間。

三、深圳歡樂海岸的經營模式分析

優勢：

歡樂海岸是華僑城第四代主題園區的開篇之作，是華僑城集團綜合多年旅游地產運營的成功經驗，并融合自身在文化、酒店、公寓等多方面的產業優勢，突破歡樂谷擴張模式瓶頸的一次創新。優勢集中表現在以下幾個方面：

1.歡樂海岸投入運營不到兩年，依賴高端物業實現了現金的收支平衡，未來如果配套部分住宅產品，將會在短期內獲得更大的經濟收益。

2.作為城市生活空間的一部分，兼顧生態保護的同時獲得可觀的經營性收益。從長期發展來看，優質城市生活中心的營建可極大提升周圍地塊價值。該模式讓華僑城在與地方政府的談判過程中更能掌握主動權，極易實現異地復制。

3.只租不售的經營模式確保了華僑城集團對產權的絕對擁有，有利于開發和經營過程中的統一規劃和管理，保留資源的完整性和高品味。最終形成高品質的主題商業景區，從而獲得長遠穩定的經營性收益。

4.從本質來看，歡樂海岸仍然是以“旅游+地產”開發模式為主，但不再以來住宅和商業地產的短期銷售來反哺旅游業，而是通過高端消費人群的集聚促進商鋪租金逐年提升，從長期發展視角來實現商業和旅游的優勢互補。

問題：

1.先建設后招商，建設現狀與經營需求脫節。歡樂海岸購物中心在沒有進主力店招商的情況下，就開始了規劃設計與施工建設，現有購物中心建設無法滿足商家的經營需求，導致項目招商困難重重。進入試運營階段之后，影城、海洋館、水秀劇場、會所等都步入實際運營，作為重要生活配套的O.PLAZA購物中心招商卻屢遭困境。

2.文化旅游項目回報周期長，優勢未顯現。2013年12月華僑城集團發布公告，把深圳歡樂海岸旗下的“水秀”及“海洋奇夢館”兩項資產作價2.26億元出售予華僑城集團的全資子公司深圳華僑城歡樂海岸投資有限公司，但華僑城將繼續保留這兩項資產的經營權，原因就在于水秀劇場和海洋奇夢館一直處于虧損的狀態。水秀劇場為全球最大的多媒體現代水秀劇場，投資規模近2億元，目前年均收入約3000萬元。

四、寧波歡樂海岸的開發模式提升

寧波華僑城歡樂海岸項目于2013年10月正式破土動工，該項目是華僑城集團在一線城市之外最大的文化旅游項目投資，總投資額超過百億。寧波歡樂海岸由位于鄞州集士港鎮桃源灣的四明山谷和位于鄞州濱江中心城區的歡樂海岸兩大主題板塊構成。

從構成內容上來看，寧波項目是集合了華僑城集團兩大主力產品東部華僑城和深圳歡樂海岸主要內容的更加大型的綜合體；從經營模式上來看，延續了深圳歡樂海岸“主題商業”的經營理念，通過“生態旅游”與“城市生活”功能的結合及免費開放的經營方式，吸引新都市旅游群體的聚集，開創城市優質生活空間打造新模式。

從盈利模式來看，寧波歡樂海岸除了由購物、餐飲、會所、文化娛樂等項目之外，還配套有860000平方米住宅出售，預計將于2015年5月開盤，將會成為寧波歡樂海岸后續項目開發的重要資金來源。