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與城市住宅地產(chǎn)不同，旅游地產(chǎn)的吸引力更多在于未來的潛在價值，而在開發(fā)之初，這種價值很難被評估，同時對于本性是逐利的資本來說，這種投資大、回報周期長的業(yè)態(tài)并不受偏愛，旅游地產(chǎn)項目融資難一直困擾著業(yè)內(nèi)企業(yè)，而旅游綜合體盛行的開發(fā)趨勢下，大規(guī)模開發(fā)的模式使得旅游地產(chǎn)更顯資金饑渴。

對于旅游地產(chǎn)項目的金融支持，國家相關(guān)部門近年來也多有關(guān)注。

從2009年《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展旅游業(yè)的意見》國發(fā)[41]號文到2012年《金融支持旅游業(yè)加快發(fā)展的若干意見》，再到2014年《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)旅游業(yè)改革發(fā)展的若干意見》，多個文件中都提出，對符合旅游市場準(zhǔn)入條件和信貸原則的旅游企業(yè)和旅游項目，要加大多種形式的融資授信支持，合理確定貸款期限和貸款利率，同時鼓勵門票收入質(zhì)押貸款、發(fā)行企業(yè)債券、上市融資、消費信貸等多種形式的融資渠道，并提出政府引導(dǎo)、推動設(shè)立旅游產(chǎn)業(yè)基金，發(fā)展旅游項目資產(chǎn)證券化產(chǎn)品等多種金融創(chuàng)新方式。

在政策的引導(dǎo)和市場的探索下，多種形式的旅游地產(chǎn)融資方式在不斷涌現(xiàn)。華僑城與長隆的資產(chǎn)證券化、北京與海航旅業(yè)設(shè)立的旅游發(fā)展基金、中信信托發(fā)起的旅游消費信托、紅樹林發(fā)行的分時度假卡、鄉(xiāng)村度假領(lǐng)域的眾籌產(chǎn)品等等。

然而，市場也在分化，產(chǎn)品并不具有獨特性的小微旅游地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在融資方面并不具有創(chuàng)新能力，加之靠地產(chǎn)養(yǎng)旅游的銷售市場的滑落，這類企業(yè)及項目的生存發(fā)展陷入困境，即使是房企經(jīng)常使用的類信托基金，目前也難以拿到，或者面臨著更高的成本。

逐利的資本

看到國民生活水平的提高帶來的巨大旅游消費潛力，國內(nèi)外資本一直在盯著這塊蛋糕，這兩年已有數(shù)萬億元資金涌入旅游領(lǐng)域，中國旅游業(yè)正進(jìn)入空前的并購活躍期。

僅在2009年至2012年，我國就成立了8只旅游產(chǎn)業(yè)投資基金，總募資規(guī)模達(dá)到212.96億元，2012年到2013年，旅游業(yè)并購涉及的資金額達(dá)幾十億元甚至上百億元，越來越多的企業(yè)通過并購介入旅游業(yè)。

但在各種旅游業(yè)態(tài)中，資金更加傾向漂流、溫泉、水樂園、滑雪等賺快錢的項目，但是大型旅游度假項目需要多種業(yè)態(tài)的配合，其中很多業(yè)態(tài)并不具有較快回收投資的能力，這也在一定程度上迫使旅游度假項目變得急功近利。

華僑城開創(chuàng)的"旅游+地產(chǎn)"的模式成為了國內(nèi)旅游地產(chǎn)領(lǐng)域大多數(shù)的選擇，即通過售賣地產(chǎn)項目回收現(xiàn)金流，進(jìn)而反哺旅游部分。若選擇先發(fā)展旅游，待旅游拉動地產(chǎn)升值后，再以地產(chǎn)反哺旅游的開發(fā)節(jié)奏，會拉長開發(fā)周期，傳統(tǒng)地產(chǎn)融資工具將很難被有效利用。

從資金使用年限方面講，目前與旅游地產(chǎn)更加吻合的資金是保險，但遺憾的是，目前此類資金往往更偏向于投資養(yǎng)老地產(chǎn)。

從投資形式上看，資金在參與旅游地產(chǎn)項目時多以財務(wù)投資者的身份介入，投資人本身對旅游地產(chǎn)并不一定具有太多個人興趣。

2013年，關(guān)注到國際資本動向以及住宅市場變化的華盛基金創(chuàng)始人王寧將在2010年左右投資的5、6個旅游地產(chǎn)項目全部賣出，用他的話說，旅游地產(chǎn)的概念已經(jīng)褪色，而僅把旅游地產(chǎn)作為一個投資標(biāo)的對待的他也開始意識到自己并不能跟上該領(lǐng)域的主流思維。旅游度假地產(chǎn)領(lǐng)域已經(jīng)成為越來越專業(yè)的玩家的游戲。

專業(yè)玩家的游戲

從之前打著旅游名義做房地產(chǎn)開發(fā)的無序競爭，到之后圈占旅游資源和資本的競爭，而今，旅游地產(chǎn)領(lǐng)域已經(jīng)是專業(yè)性的較量，項目的命運開始決定于項目產(chǎn)品本身，操盤團(tuán)隊的專業(yè)性就顯得尤為重要。

目前旅游綜合體的未來潛力很大，若開發(fā)商能形成一個核心的旅游項目，在形成長期收益的基礎(chǔ)上，又形成一定的旅游地產(chǎn)產(chǎn)品，包括度假產(chǎn)品和商業(yè)產(chǎn)品，這樣便可快速回現(xiàn)，像華僑城歡樂谷、長隆、迪斯尼，以及海昌極地海洋世界等都是非常好的案例。

旅游綜合體在快速回現(xiàn)的基礎(chǔ)上，若能繼續(xù)形成一個長期收益結(jié)構(gòu)，便可進(jìn)一步形成新的融資渠道，比如華僑城和長隆推出的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品已經(jīng)為其所用。

今典集團(tuán)開發(fā)運作的紅樹林度假世界，以其產(chǎn)品對休閑度假生活方式的真正關(guān)照，其配套經(jīng)營價值已經(jīng)遠(yuǎn)高于傳統(tǒng)酒店，從2014年末已經(jīng)停止了房間的銷售，據(jù)了解，近期正在籌備設(shè)計股權(quán)眾籌類、分時度假類產(chǎn)品，今典集團(tuán)董事長張寶全期待以紅樹林的旗艦項目三亞灣紅樹林全部開業(yè)后的實際財務(wù)結(jié)構(gòu)在資本市場講一個不同的故事，屆時不管是上市后的資本市場表現(xiàn)，還是通過多種股權(quán)形式的融資過程中，都會有區(qū)別于其他旅游和地產(chǎn)項目的估值。

除了上述提到的"航空母艦"規(guī)模的項目，很多小規(guī)模的精品項目同樣可以贏取市場的追捧。

由景域集團(tuán)開發(fā)運營的帳篷客酒店，在2014年11月正式開業(yè)一個月，就成為巨頭之戰(zhàn)的受益者，在獲得華住集團(tuán)數(shù)千萬元投資后，再獲納斯達(dá)克上市公司、國內(nèi)連鎖酒店巨頭如家酒店集團(tuán)的數(shù)千萬元投資。

專注一個地域或者精耕一類產(chǎn)品，形成具備自身特色的旅游項目，是未來旅游度假地產(chǎn)項目的最大出路。而對于很多具有較好的旅游自然資源，但并沒有專業(yè)操盤能力的項目來講，保持項目的原始狀態(tài)被專業(yè)團(tuán)隊收購將是最好的選擇。

上市融資的尷尬

旅游地產(chǎn)的一個非常中國特色的產(chǎn)物，在國際市場上，對于這類摻有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的旅游項目估值并不高，在2014年初上市的海昌控股，就因其收入中有一定比例的商業(yè)地產(chǎn)，致使以2.45港元在港交所上市后股價一直萎靡，據(jù)傳，海昌近期開始考慮將地產(chǎn)板塊進(jìn)行剝離。

而開創(chuàng)中國"主題公園+地產(chǎn)"模式的華僑城，一直被定義為地產(chǎn)概念股，其股價也并沒有因為有旅游元素而有不同。

另一類處于尷尬境地的是古鎮(zhèn)項目，由于受制于文物保護(hù)、無形資產(chǎn)等諸多問題，古鎮(zhèn)上市之門一直被緊鎖。

而古鎮(zhèn)旅游開發(fā)更多地依賴政府主導(dǎo)的開發(fā)模式，由于地方政府受財力和物力限制，在古鎮(zhèn)旅游開發(fā)項目的運作中存在投入不足、開發(fā)水平低、開發(fā)缺乏連續(xù)性等客觀困難，使古鎮(zhèn)旅游開發(fā)項目存在一定程度的旅游商業(yè)價值流失，從而導(dǎo)致古鎮(zhèn)旅游開發(fā)進(jìn)程中的相關(guān)資源和資產(chǎn)不能在資本市場上吸引到足夠的資本。目前，國內(nèi)也只有一個受資本追捧的烏鎮(zhèn)和古北水鎮(zhèn)。