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一、短租市場的可能性

1、中國旅游市場的潛力

在國外的旅游住宿市場中，酒店和短租幾乎各占一半，而國內短租市場還遠未達到這個滲透率。但我們依然可以從在線旅游市場、酒店市場和度假市場的規模和增速中看到短租行業的發展空間。

根據艾瑞監測數據，2014年中國在線酒店預定市場的模達632.5億元，同比增長28.0%，復合年增長率在近3年內均保持在20%到30%之間。而縱觀中國在線旅游市場，艾瑞監測數據顯示2014年該市場交易規模達到3078億元，同比增長38.9%，高于在線酒店預訂市場規模。

再看在線旅游市場的結構，機票預訂市場所占份額最大（60%左右），但已趨于穩定，正在迅速增長的是酒店和度假業務，其中度假業務在整體在線旅游市場中所占比重逐年升高，目前同比增速在40%以上。

這兩組數據可以得出一個結論：住宿、尤其是與度假相關的住宿在整個在線旅游市場中的比重將增大，后勁較強。而短租要切的就是這個市場。

不僅如此，中國的在線旅游市場本身還存在較大增長空間。根據全球旅游業研究機構PhoCusWright的統計，美國和歐洲地區的在線旅游滲透率在接近40%后增速才相對放緩，從成熟市場的發展經驗來看，在線滲透率的飽和水平可能在40%-50%左右。而與全球其他主要 24個國家相比，我國在線旅游的線上滲透率明顯偏低，為15%左右，具備可期的增長空間。

除了國內市場，聯合國世界旅游組織的數據顯示，去年中國出境游人數達到1.09億人次，已經連續三年成為全球最大的出境游市場。這使得國內針對出境游人群的短租服務也具備了牢固的市場基礎。

2、向商旅市場拓展

不管是Airbnb，還是國內的途家、小豬短租、木鳥、住百家等短租平臺，大家都是從旅游和度假場景切入人們的短期住宿需求。然而，這個定位正在發生變化，商旅市場會是它們的下一塊蛋糕。

Airbnb最先看到了這個市場的潛力。2014年，Airbnb與差旅管理服務提供商Concur展開合作，讓 Airbnb 可以與公司共享出差日期、地點等信息，并將這些信息納入到公司內部的差旅管理系統里面去。另外，Airbnb上線了一個只提供商旅房源的新產品，有可能成為Airbnb的子品牌，足見其對商旅市場的重視。目前，Airbnb的1700萬用戶中商旅用戶的比例已達到10%左右，這個比例還在增加。并且，企業用戶的數量已經超過1000家。

當然，差旅用戶對住宿的要求普遍會比旅游用戶更高，要滿足這類需求的話，短租的服務能力還需要加強。Airbnb已經意識到這一點，它為商旅用戶提供的都是整套公寓，配有WiFi、熨衣板等基本設施，并且支持實時預訂。但國內的短租平臺中，大家都面臨房屋和房東服務質量良莠不齊的問題，供給端不夠成熟，B2C模式的途家或是現階段最容易向商旅市場擴張的。

差旅之外，過渡性短租需求正變得越來越多，包括異地求職、看病等。這些用戶通常對價格更為敏感，更傾向于選擇小豬、螞蟻等C2C短租平臺，對于這些平臺來說，多樣化的短租場景所帶來的市場空間更大。

3、房屋共享的能量

Uber讓人們意識到了共享經濟的顛覆性能量：它改變了人們對物品所有權的概念，讓信息和服務流動起來，并以“按需分配”的思路改變了需求和供給的匹配方式和效率。在房屋共享領域，這個能量同樣存在。

在供給端，中國房地產市場的持久繁榮使得房屋對于一部分人來說已成為一項盈余資產。通過共享盈余房屋資產來獲取額外收益使得短租的商業模式比起酒店來說擁有明顯的成本結構優勢。并且，這將帶來巨大的增量市場，而這對于酒店來說可能構成根本性的威脅。擁有多家酒店集團的Mark Carrier認為，酒店盈利能力的根本是“在旺季時候靠供給不足來提高價格”。但房屋共享使得整個行業的供給規模大大提升，旺季時大量需求有了被滿足的可能，這將可能擊潰酒店的利潤之本。

在需求端，短租并不像出行一樣是個高頻剛需，人們看重的是它所能帶來的兼顧多樣化、個性化和性價比的住宿體驗。事實上，“共享”本身就更適合于滿足各種非剛需的長尾需求。相比出行，住宿的非標準化程度很高，并且帶有更強的社交屬性，因此供給兩端都具備更強的“進化”能力，碰撞出在酒店無法得到的體驗。

房屋共享的價值直接體現在了Airbnb的估值和交易額上。在最近一輪15億美元融資完成后，Airbnb的估值已達255億美元，超過希爾頓、喜達屋、萬豪等高端酒店連鎖集團的市值。并且，投資銀行Piper Jaffray的數據顯示，2014年Airbnb的總交易額約為40億美元，收入估測為4.23億（Airbnb從未公布過其營收），并預計今年可達6.75億美元。Airbnb在2014年的預定間夜數達到4000萬，高于任何一家酒店。一些連鎖酒店集團和資產管理公司也公開表示Airbnb將成為酒店行業的直接威脅。

有意思的是，雖然共享經濟的創新在不同國家一直在遭遇員工合同訴訟和政府監管困境，但一些政府卻正在承認房屋共享的價值。據彭博社消息，Airbnb已成為2016 年里約奧運會的合作方，官方訂票頁面有 Airbnb 的預訂鏈接。民宿成為奧運舉辦方指定住房，這在歷史上是頭一次。之所以這么做，是因為里約官方可提供的酒店住宿房間無法滿足到時候的住宿訂單需求。這同樣也在說明一件事：除了個性化體驗帶來的需求，目前未被滿足的旅游住宿需求正是民宿短租最大的機會。

再看國內市場，艾瑞咨詢數據顯示中國短租市場規模從2011年的700萬元迅速增長到了2014年的40.5億元，并預計在2015年可以按160%的增速達到105億。隨著小豬短租完成C輪6000萬美元融資，業界開始有聲音：國內的房屋共享經濟已經度過了最艱難的時刻。而Airbnb入華也將加速國內的市場教育速度。當然，仍然有一些檻要過，后文將詳述。

二、國內短租行業的發展脈絡

整個住宿行業基本可以分為三大類：酒店、傳統房屋租賃（可理解為長租）和民宿短租。其中，短租是介于酒店和傳統房屋租賃之間的一種房屋租賃業態，比酒店擁有更豐富的房屋類型和多樣化住宿體驗，比起長租則擁有更靈活的租期，且能賦予更多服務性體驗。

短租業態早已存在于線下，有著比較成熟的業務鏈條。在這個鏈條中，扮演平臺角色的是大量“職業二房東”，他們手上有少量的閑置個人房源，類似于小型中介。成立于2004年的HomeAway其實最初連接的就是這些職業二房東與用戶，將它們的業務搬到了線上。2011年，HomeAway成功上市，也成為了至今唯一一家上市的短租平臺。截至2015年第二季度，HomeAway在190多個國家擁有100萬套房源。

但是，HomeAway并不能算的上真正的創新。一方面，它的房源來自于線下已有的職業短租客，并且隨著公司業務的不斷擴展，HomeAway采取的方式是不斷收購產業鏈上的相關機構，包括小型中介和OTA等，它所整合的依然是已有的存量市場；另一方面，HomeAway的商業模式較為傳統，與分類信息網站相似，向供應端收取信息展示費和廣告費（提高展示效果的增值服務）。

2008年成立的Airbnb則帶來了顛覆式的創新。它不僅未短租市場帶來了真正增量，而且把“人”的因素引入了這個行業。C2C的模式建立起了人與人之間的連接與溝通，而基于此建立起來的信用體系和社區則是Airbnb的壁壘。有業內人士認為，Airbnb或將一步步蠶食HomeAway現有的市場。

2011年5月，Airbnb剛完成來自A16Z的1.12億美元B輪融資，風頭正勁，中國也迎來第一批短租平臺的創業者。2011年4月，“愛日租”上線，這是國內第一家基于線上業務的短租平臺。同時，一些位于住宿（包括酒店、長租）這條產業鏈上的平臺型公司也開始進入短租市場：8月，趕集網旗下的“螞蟻短租”上線；9月，搜房網旗下的短租業務 “游天下”發布。而目前國內短租行業內最大的玩家途家則是在2011年12月成立。

2012年是短租創業的高峰期。2月，58同城繼趕集之后推出了“日短租”業務，隨后有一大批創業公司出現，包括木鳥短租、米途、快樂租、程途、自由家、美租、租這兒等，不過，這其中大部分平臺現在都已經宣告失敗。被認為與Airbnb最相似的國內短租平臺“小豬短租”也是在2012年8月上線，它當時依托的也是58同城的資源。

2013年，短租行業經歷了冰火兩重天。上半年，短租行業迎來了第一輪融資潮：1月，螞蟻短租和小豬短租同時宣布獲得數百萬美元A輪；2月，途家宣布完成 A、B 兩輪共4億人民幣融資。但2013年7月10日，國內短租的鼻祖愛日租卻因為資金鏈斷裂宣告倒閉。兩年燒掉千萬美元，但卻沒找到一個能夠持續增長的有效模式，最終資本撤離團隊解散。從業者把這一事件視為中國在線短租行業遭遇困境的重要信號，國內短租創業也隨即轉入寒冬，此后人們對純 Airbnb 模式的中國落地多抱以觀望。

整個2014年，國內短租行業的洗牌開始，許多以模仿Airbnb的C2C模式平臺都在尋求轉型，找到更適合國內市場的運營模式，以避免愛日租的命運。率先開始做重線下運營的小豬短租在6月獲得了1500萬美元B輪，成為了C2C模式中的領跑者。而與Airbnb在模式上完全不同的途家在融資路上額一路高歌猛進，在4月再次獲得2億美元C輪融資。另外，關注出境游人群的住百家也在8月獲得了數百萬美元A輪，這是國內短租市場細分化和差異化的開始。

2015年，短租行業熱度再現，行業格局初現。7月，木鳥短租和小豬短租分別獲得6000萬人民幣A輪和6000萬美元C輪；8月，途家獲得3億美元D及D+輪融資，成為國內短租行業內第一家獨角獸級別的公司，做出境游市場的住百家也獲得2億人民幣B輪。可以說，小豬、途家和住百家已經成為了國內短租市場的領跑者。同時，Airbnb在8月宣布正式入華，這一方面會加速國內的市場教育，另一方面則也可能破壞現有的行業格局。

三、短租業務的玩法

1、C2C的信息撮合平臺模式

Airbnb是該業務模式的典型代表，它的運營重心集中在線上，對線下的服務幾乎不做運營和監管。該模式的核心在于搭建一個能夠實現有序管理的平臺規則，并盡量通過這套規則來規范供給端的服務能力和用戶的行為，具體可以分解為以下幾個方面：

其一，搭建一個線上評價體系，形成一個能連接實名信息的內部信用體系，并且能夠形成良好的數據閉環，也就是讓這些評分數據能夠真正變得有用，不斷自我優化，從而提升服務。

其二，生產優質的內容，讓平臺兩端的用戶都能夠自發的參與到這件事情中來，并且優化內容呈現，這其實也是Airbnb做的最成功的一點：它為房東拍攝精美的照片，并且總是讓優質的房源呈現在最容易被用戶注意到的位置。這也是Airbnb能迅速從Craigslist手中截取到流量的重要原因。當然，這些精美的內容并非都符合房屋的真實情況。

其三，基于平臺培育社交關系，通過論壇、社區等形式加強平臺雙方的粘性，尤其是供給端的粘性。例如，Airbnb就有一個向房東開放的論壇，讓大家交流自己的經驗和體驗。

其四，搭建一個高效且具備學習能力的客服系統，盡量降低交易過程中的障礙，如信息不清晰、支付不流暢等，并在運營過程中很對常見的問題不斷優化客服流程，做到建立在標準化基礎上的個性化。

C2C純平臺模式的優勢就在于能迅速擴大供需兩端的規模，提高交易的潛在成功率。但它最大問題就在于無法對房源質量和房東的線下服務進行品控，所以復購率容易受到挑戰。雖然有業內人士表示過Airbnb的服務品控存在較大問題，但國外的短租市場比較成熟，房源數量多且質量普遍比國內好，供給端和市場的成熟度仍可以保證Airbnb在業務和營收上的持續增長。

2、C2C的重運營模式

國內短租平臺大部分也都是從C2C信息撮合平臺模式起家的。最初，螞蟻短租、小豬短租、木鳥短租等平臺將線下職業二房東和個人房東手中的房源搬到線上，實現信息化，可以理解為垂直于短租業務的58同城或趕集網。平臺為雙方提供信息撮合服務，不介入線下運營環節。就好像Airbnb最初分流的也是Craigslist上的需求。

但Airbnb式的純平臺模式并不適合中國短租市場，單純依靠平臺規則對房東和用戶形成自律比較困難，所以需要進行本土化改造。2013年，愛日租倒閉后，小豬短租等C2C平臺紛紛尋求轉型，從純平臺走向重運營。而與Airbnb有直接競爭關系的住百家也擯棄前者的模式，以品牌思維做重線下運營。重運營模式會表現在以下幾個方面：

其一，平臺會靠自己的BD團隊主動去發掘更優質的房源，若是自主提交的房源，平臺也會有線下人員進行審核。例如，住百家就會按照房東普通話能力、對待華人是否友好，接待華人游客成功率、響應速度、房屋實際情況是否與網站顯示照片相符、整潔程度、交通便利度等條件進行篩選，最后選擇符合要求的房源上線。

其二，線下運營團隊會幫助房東做房屋改善，一方面是打消房東關于安全性的顧慮，另一方面則是讓房子變得更適合分享居住，如安裝智能門鎖實現PMS管理、為雙方購買保險、提供軟裝方案優化房屋等。

其三，平臺會對房東做基本的服務培訓，將可標準化的服務環節進行規范，并鼓勵房東在此基礎上提供更多個性化和多樣化的體驗給用戶。

其四，平臺安排專門的線上客服提供全程對接服務。純信息撮合平臺的客服服務在交易完成后就結束了，但這類客服服務會貫穿用戶從預訂到入住結束的整個周期。

3、B2C的全托管模式

同樣考慮到Airbnb模式在國內的落地問題，比起其它玩家相對溫和的模式改良方式，途家則干脆推翻Airbnb，自己重建了一套運營模式。途家從一開始就沒有借鑒Airbnb的模式與邏輯：首先，它瞄準的是度假與目的地旅游市場，與HomeAway的市場定位更接近；其次，它做的是B2C自營模式，與信息撮合平臺是“一重一輕”的兩個極端，如同京東與淘寶的區別。

在房源端，途家獲取的都是開發商手中尚未出售的房子而非個人房源。這些開發商能為平臺一次性提供批量的、標準化的新房房源，同時解決了供給端數量不足和質量參差不齊的問題。

從管理模式上來看，B2C模式更接近“分散式酒店”的概念。具體來說，就是通過批量式承租物業、標準化服務、和龐大的線下團隊提供類酒店式的短租體驗，途家會對房源實行全托管。一些從業者也認為，在中國這樣一個不成熟的短租市場中，途家模式是更適合本土化的模式。

與途家在模式上相似的還有安途。安途從開發商和個人業主兩個渠道拿到質量較高的房源，再對其進行相當于四星級酒店的布草，做一些簡單的個性化裝修。雖然在房源獲取上有所差異，但它們的共同特點是：強調對房源、設施、服務標準的管控，并且依靠一套流程自動化工具將各個業務環節打通。

4、發展趨勢

縱然玩法各不相同，但隨著市場教育的推進和市場環境的逐漸成熟，秉持共享經濟、能夠適應中國市場環境的本土化C2C平臺是未來國內短租業務的方向。

國內的大部分C2C短租平臺是從整合線下短租資源和業務開始的，并非真正的共享經濟，但率先調頭做真正個人房源的小豬短租是目前同類平臺在資本市場中最被看好的。主導其B輪和C輪的投資人李瀟也表示看重的就是小豬對共享經濟的認同和堅持，以及它們正在摸索的一套適合中國市場基礎的C2C運營模式。

途家也開始著手從B2C走向包含C2C在內的混合業態。一方面，彌補開發商房源在多樣性和個性化上的短板，并進一步實現供給端規模化；另一方面，搭建一個房東與用戶可以建立社交關系、產生互動的平臺，向Airbnb的理念靠攏。

現階段，各短租平臺仍會集中自己的優勢資源，沿著自己現有的模式繼續走下去，在市場教育階段把品牌根基扎牢。但未來，純粹的“輕模式”和“重模式”會慢慢向中間狀態靠攏，混業經營或成為趨勢。

除此之外，圍繞短租業務的縱向和橫向資源整合也會持續發生。例如：在下游流量端，大部分短租平臺都與OTA或分類信息網站深度合作；在上游供給端，對房源掌控能力較強的平臺則會進一步加深合作深度，介入更上游的房產項目策劃階段；在布局海外市場時，與第三方合作獲取房源，即為一些房屋供應商做分銷渠道。未來，將更多旅游周邊服務和本地生活服務整合到短租業務中也會是一個趨勢。

四、國內外短租市場的差異和競爭

1、中國式困境

縱然搭上共享經濟這陣東風，背靠規模巨大的旅游、商旅等市場，民宿短租在中國卻沒能迅速復制出一個Airbnb，這背后是短租行業面臨的中國式困境。大部分Airbnb的模仿者必須向重運營模式轉型基本也是因為以下兩點原因。

供需兩端均不成熟

“住在別人家”在歐美的大部分地區是一種接受度較高的文化。1999年成立的CouchSurfing到2014年已經遍及20萬個城市，擁有 1000萬注冊用戶。Airbnb雖然在初期一度遭遇困境，但良好的市場成熟度下后勁強大。有業內人士指出，在美國選擇酒店和民宿的用戶比例甚至不相上下。

而國內的短租需求并不清晰，需求規模也遠沒有這么大，現有的需求也基本集中在一線城市，全國性擴張困難。并且，在目前所表現出來的需求中，除了旅游之外，求職、求醫、求學等需求比較明顯，這與國外大部分需求集中在旅游度假和差旅上也存在差異。

供給端的成熟度差異則更為明顯。在國內，樂于把自己的房屋共享出來的人明顯少于國外，更重要的是大部分房源相似度高，并沒有呈現出 “豐富、多元、個性化”等共享經濟特性，這對需求端的培育也非常不利。這需要短租平臺更主動的去做房源挖掘。

缺失的信用基礎

C2C的供需體系需要建立在一套信用基礎上。

歐美大部分地區不僅有完善的征信體系為各自創新的商業模式提供支持，而且人們有強烈的信用意識。利用這兩點，Airbnb要求注冊用戶和房主都必須綁定自己的信用卡和實名社交網絡賬號（Facebook或LinkedIn）。信用卡直接關系到用戶的征信水平，而征信水平可以影響到生活中的方方面面。社交網絡則是通過它的實名性和傳播力來約束用戶的行為。

但在國內，實名社交網絡的缺失使得基于社交網絡建立信用體系變得不可實現。同時，征信數據在各個平臺相互割裂的現狀也削弱了其約束力。中國社科院的一項調查顯示，約七成中國人不信任陌生人。不過，也有一些短租平臺在尋找改善的方法，比如接入二代身份證信息驗證機制、接入芝麻信用分等。

2、Airbnb的入華效應

8月19日，Airbnb宣布入華。面對國內外的市場差異，Airbnb會以怎樣的姿勢進入中國市場？又會對中國市場產生哪些影響？

爭奪出境游用戶

從供給和需求兩端來看的話，Airbnb首先要爭奪的是用戶，并且是出境游用戶。

一方面，在未正式入華之前，Airbnb已經在用戶端有了積累。其聯合創始人Brian Chesky透露，2014年預定Airbnb的中國出境游用戶增長了700%。同時，Airbnb與窮游簽訂了戰略合作協議，窮游成為其中國用戶的重要流量入口。2015年 第一季度，Airbnb 通過窮游網頁面總預定數量為 9634 單，總間夜數為 23389。

另一方面，Airbnb在全球超過150套房源的使用率還有較大提升空間。北美部分城市中，Airbnb的房源使用率已經與酒店持平，而挖掘龐大的中國出境游用戶或將給歐洲、亞太等地區的空置房源帶去流量。

刺激國內玩家的差異化經營

雖然尚未開始在國內進行房源擴張，但不排除Airbnb未來會以收購的方式來布局供給端，就如同它在歐洲市場的擴張方式一樣。但國內的部分玩家似乎并不滿足于被收購的結局，雙方的競爭勢必難免。因此，已經有一定房源積累的途家、小豬短租等平臺將針對Airbnb在線下服務控制的這塊短板上繼續下功夫，以重運營的方式做差異化經營。

并且，Airbnb爭奪出境游人群的打法使得國內做跨境短租的住百家、一家民宿等短租平臺將不得不率先面臨直接競爭。這使得這類平臺更需要為用戶提供有差異化和特色的服務。一個可行的方向是做一家以住宿為核心的旅游服務提供商。以住百家為例，它就為用戶提供 “旅游達人”服務：旅游達人是來自各國旅游愛好者，他們免費為住百家用戶提供旅游線路規劃、產品推薦等攻略。另一個可能的方向就是整合本地化服務，如家政、美業、按摩等等。

加速中國市場教育

當然，除了帶來競爭，Airbnb也帶來了強大的文化輸入。雖然在境內出行的用戶并非Airbnb現階段的目標，但Airbnb的入華同樣將加速對這部分用戶的市場教育，從而加速國內短租平臺的規模化。

品牌建設是Airbnb的強項，可以說它向用戶充分的傳遞了“住在別人家”所能帶來的奇妙體驗與樂趣，甚至不少業內人士直言他們認為Airbnb本質上是一家媒體。入華后，Airbnb也會繼續通過多種渠道進行市場推廣，其中在招募的職位還包括“國家品牌市場經理”，向用戶傳播品牌定位。

同時，使用Airbnb的用戶很有可能成為一名房東，反哺供給端。陳馳曾表示，小豬短租上不少房東曾是Airbnb的用戶。因此可以推斷，使用Airbnb服務的出境游人群增多，國內市場的供給端也能加速獲得增量。

3、短租業務的壁壘

面對市場差異和跨地域市場的競爭，不同市場的不同玩家都在圍繞自己的優勢資源建立壁壘。那短租業務的壁壘在哪？

現階段，最大的壁壘是房源以及對房源的掌控能力。

一方面，能快速在供給端形成規模的平臺將建立起自己的第一道壁壘。這樣的平臺有機會通過供給端帶動需求端，從而形成網絡效應，甚至帶來用戶與房主之間的相互轉化。

另一方面，不同的玩家可以從不同的角度切入供給端，但這并不代表房源就永遠屬于這個平臺。資本市場對途家的認可很大程度上是因為途家找到了一套自己開發房源的方法，并且以托管的方式實現了對房源的深度掌控。

長遠來看，房東與房客之間建立起的基于“人”的生態圈會成為一個平臺的重要壁壘。

HomeAway與 Airbnb 之間的差異不光在于房源和管理模式，后者的估值能遠遠超過前者很重要的一個原因就在于它構建了一個基于“人”的生態圈，這其中不僅包括一套信任體系，還包括良好的社區氛圍。在平臺上積累的評價使得雙方對平臺產生了黏性和依賴，如此一來房東離開 Airbnb 去到另一個平臺將面臨較高的遷移成本。

最終，這些資源積累和機制設定都會沉淀到品牌中去。若想通過品牌進一步制造壁壘，還需要回歸到線下的服務環節中去。在成熟的市場中，平臺可以信賴房東，任由他們去把控服務質量；而在不成熟的市場中，平臺加重對線下環節的運營也將是必經之路。