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新加坡克拉碼頭作為新加坡城市發(fā)展的重要歷史街區(qū)，在上個世紀(jì)60年代開始由凱德置地耗資8500萬新幣進(jìn)行保護性改造開發(fā)，于2006年底完工，如今，已實現(xiàn)了當(dāng)初將其打造成為新加坡首要的餐飲娛樂生活景點的愿景，本文將以之為參照案例，對此類項目的操作關(guān)鍵進(jìn)行初步總結(jié)。
克拉碼頭位居新加坡國家的中心區(qū)位，坐落在里峇峇利路和新加坡河旁，總占地50多畝，曾是海上商貿(mào)貨運交易之地。克拉碼頭歷史街區(qū)由五座保有19世紀(jì)原貌的彩色建筑組成，每幢建筑擁有超過60間倉庫和店屋，顯現(xiàn)出當(dāng)年碼頭和倉庫歷經(jīng)滄桑的內(nèi)涵。但是，克拉碼頭改造開發(fā)給予外界的最大震撼就是，原來歷史街區(qū)保護性開發(fā)還可以這樣創(chuàng)新——
01傳統(tǒng) VS 現(xiàn)代
克拉碼頭的再造開發(fā)在原貌修復(fù)保護舊建筑的同時，充分根據(jù)現(xiàn)代城市的需求對建筑空間外部色彩、燈光、景觀，進(jìn)行了現(xiàn)代創(chuàng)意設(shè)計，呈現(xiàn)出傳統(tǒng)與現(xiàn)代的對話和協(xié)調(diào)融合、營造出適合現(xiàn)代城市風(fēng)貌的獨特氛圍空間。
老倉庫建筑磚瓦材料與玻璃、鋼框架、塑料頂棚等材質(zhì)的強烈對比，正是克拉碼頭樂于呈現(xiàn)的一種現(xiàn)代與傳統(tǒng)的碰撞。而追求時尚、展現(xiàn)個性的特質(zhì)，也在這群建筑中給自己寫下了最完美的詮釋。
02跳躍的建筑色彩
建筑色彩和建筑本身互相依存：如果沒有建筑，色彩就沒有依托；而沒了色彩，建筑就少了增飾，因而色彩就成為表達(dá)建筑心情最直接的方式。
在普遍的商業(yè)建筑應(yīng)用中，建筑物的墻體都強調(diào)運用過渡色，以淡雅色彩為主。而克拉碼頭則反其道而行之，用色極盡大膽，暖紅色的墻體，配以草綠色的門窗；粉色和天藍(lán)色交織的墻面，乍一看，還以為來到了迪斯尼樂園，充滿童趣和活悅。
不同的區(qū)域也順應(yīng)著不同的顏色而區(qū)分開來，這些美麗卻不張揚的顏色不僅將克拉碼頭裝點得美輪美奐，而且它們也猶如夜晚從餐廳或酒吧內(nèi)飄出的活力動感的音符一樣，將這里的休閑氛圍渲染得更加濃郁。而商業(yè)的識別性，也在這富有強烈視覺沖擊力的鮮艷色彩中得到了最大的展現(xiàn)。
03光與電的夢幻
克拉碼頭改造的最大創(chuàng)意，在于對現(xiàn)代光電的設(shè)計應(yīng)用。五彩繽紛、變幻多姿的彩光照明技術(shù)，真正讓克拉碼頭的夜晚“越夜越美麗”。五棟建筑在各色燈光的照射下，五彩繽紛，即使稍有距離，也會在這燈光的指引下，成為人們視線的聚焦點。
克拉碼頭的天棚是它的一大特色，綿延不絕的排布幾乎覆蓋了整個碼頭區(qū)域，來為氣候多變的新加坡遮風(fēng)擋雨。白天的頂棚，通透無奇；而一到夜晚，它也開始綻放出迷人的魔力，隨著節(jié)奏，變幻出不同的色彩，極具風(fēng)情。人類與生俱來便擁有“向光性”，克拉碼頭的商業(yè)地標(biāo)效應(yīng)在這些燈光的映襯下，即刻間得到展示。加之原本就透視的玻璃幕墻內(nèi)映襯出的點點星光，休閑氛圍在克拉碼頭發(fā)揮得淋漓盡致。
04豐富的業(yè)態(tài)構(gòu)成
曾經(jīng)的克拉碼頭，秉承著傳統(tǒng)業(yè)態(tài)配置特點，著重于零售購物，輔以餐飲、娛樂，缺乏的商業(yè)特色。2006年開始的二次改造不僅僅是對于建筑外觀的改造，更是對于業(yè)態(tài)的一次大調(diào)整，將原本所占比重最大的零售購物這顆大樹幾乎全部“砍除”，取而代之的是更多的餐飲和娛樂項目。“餐飲45%、娛樂20%、酒吧20%、零售4%、加之少量辦公”組成了如今的克拉碼頭的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)。可以說它極富創(chuàng)意的改造成就了如今這一堪稱經(jīng)典的商業(yè)作品，使其躍然成為了新加坡最頂尖的餐飲娛樂休閑廣場。
在娛樂部分，克拉碼頭除了成功引入倫敦的Ministry of Sound這一世界級的娛樂場所，還引進(jìn)了其它幾個國際時尚娛樂品牌，同時利用周邊綠化區(qū)引入G-max蹦極跳等娛樂項目。事實也驗證了這一策略的可行，開業(yè)伊始，便輕松吸引了眾多年輕人的目光，國內(nèi)外顧客紛至沓來。在餐飲方面，克拉碼頭更像是一個世界餐飲的集聚地，有瑞士料理、波斯料理、日本料理、中華料理、古巴料理、印尼料理，不定時地還會舉辦德國啤酒節(jié)等風(fēng)格各異的活動來吸引人們的駐足。
05綠色節(jié)能環(huán)保設(shè)計
克拉碼頭在開發(fā)中充分運用現(xiàn)代環(huán)保科技的創(chuàng)新，實現(xiàn)了對微環(huán)境的改造：
【扇風(fēng)系統(tǒng)】
面朝河流的克拉碼頭通過運用“文丘里效應(yīng)”導(dǎo)入自然風(fēng)，即當(dāng)空氣從一個比較廣大的空間流向比較狹窄的端口時，產(chǎn)生的吸風(fēng)作用使空氣流動自然加速。加之每個頂棚都裝有風(fēng)扇裝置，使得風(fēng)在到達(dá)克拉碼頭的過程中自然加速，促進(jìn)街道上空氣的流通，既實現(xiàn)了生理上的涼爽感覺，也有效發(fā)揮了節(jié)能作用。
【“水立方”天棚】
碼頭天棚材料選擇了可再循環(huán)利用的ETFE膜，這也是北京“水立方”的膜結(jié)構(gòu)使用材料。造型獨特的膜制遮陽設(shè)施，像一把把巨大透明的遮陽傘，把建筑、步行街、行道樹全部遮蓋，起到了遮陽擋雨的作用。如此巨大的透明“帳篷”引入自然光線，讓街道保持自然風(fēng)貌，又使碼頭的休閑商業(yè)活動不受氣候的影響。
【降溫“噴水池”】
克拉碼頭噴水池內(nèi)的水全部來自于地下，溫度保持在16攝氏度，當(dāng)河面的風(fēng)吹拂而來，碼頭的溫度會瞬間下降。創(chuàng)造這舒爽宜人的28攝氏度恒溫。克拉碼頭摒棄了將產(chǎn)生巨大能耗的露天空調(diào)降溫，采用了被動式環(huán)境控制法，在盡可能降低運行能耗的條件下，創(chuàng)造出適宜的室內(nèi)外物理環(huán)境，在這里我們看到了新加坡人的“環(huán)保心”。
新加坡克拉碼頭保護改造實例，帶給了我們關(guān)于國內(nèi)歷史街區(qū)、古鎮(zhèn)開發(fā)的思考和啟發(fā)。
早期比較成功的案例，如麗江古鎮(zhèn)、鳳凰古鎮(zhèn)、成都錦里街區(qū)等，還有沒有繼續(xù)創(chuàng)新開發(fā)的可能？新古鎮(zhèn)如大同古城、平遙古城等再造開發(fā)還有沒有新模式、新思路？ 現(xiàn)有特色街區(qū)如成都寬窄巷子、烏鎮(zhèn)等還有沒有新的業(yè)態(tài)創(chuàng)新？
本文便在此基礎(chǔ)上給與了更多借鑒和分享。
第一對于歷史街區(qū)、古城鎮(zhèn)保護開發(fā)的理念要創(chuàng)新。
充分理解歷史傳統(tǒng)街區(qū)建筑等對于現(xiàn)代城市發(fā)展的價值作用，進(jìn)行歷史街區(qū)的保護開發(fā)是為了更好的推動城市向現(xiàn)代化發(fā)展，純古的東西要保護好，同時也要利用好。要“以古帶今”，利用歷史街區(qū)的文化內(nèi)涵，吸引帶動現(xiàn)代城市發(fā)展。在此宗旨之上，任何創(chuàng)意設(shè)計都不為過，而不能不顧及現(xiàn)代城市、現(xiàn)代生活、現(xiàn)代消費模式的變化，一味的強調(diào)古、建成一片假古董。
第二不能只重建設(shè)形象，不重視持續(xù)運營。

現(xiàn)在國內(nèi)大多歷史街區(qū)和古城古鎮(zhèn)主要由政府主導(dǎo)進(jìn)行開發(fā)，開發(fā)中重視形式大于經(jīng)營、或者疏于后期的管理，導(dǎo)致古城鎮(zhèn)很難有持續(xù)發(fā)展。需要不斷地根據(jù)城市發(fā)展、內(nèi)部經(jīng)營狀況進(jìn)行持續(xù)的開發(fā)調(diào)整。不僅定期對老建筑外觀進(jìn)行修繕、刷漆；還要對內(nèi)部經(jīng)營業(yè)態(tài)結(jié)合市場消費需求變化進(jìn)行調(diào)整。只有這樣，才能保證長久的吸引力。
第三整合國際資源、打造國際品質(zhì)，才能實現(xiàn)國際營銷、吸引國際消費。

克拉碼頭的設(shè)計團隊、內(nèi)部業(yè)態(tài)核心旗艦店都是國際知名品牌機構(gòu)。一方面國際團隊保證了項目的特色、標(biāo)志、和品質(zhì)；另一方面是他們帶來了國際化的市場客群。同時通過市場客群的宣傳效應(yīng)，實現(xiàn)了項目的國際營銷和知名度。而國內(nèi)歷史街區(qū)和古城鎮(zhèn)開發(fā)，對國際資源整合能力更弱，導(dǎo)致真正持續(xù)具有國際影響力的成功項目極少。
第四注重現(xiàn)代科技的應(yīng)用與“以人為本”人性化設(shè)計。
國內(nèi)歷史街區(qū)與古城鎮(zhèn)開發(fā)過度求古，不敢在技術(shù)或者形式上進(jìn)行創(chuàng)新，尤其是忌諱對現(xiàn)代科技的應(yīng)用，認(rèn)為是對古城鎮(zhèn)形象的破壞，繼而對人性化的細(xì)節(jié)設(shè)計就更加缺乏。但事實上，現(xiàn)代科技的合理應(yīng)用，不僅沒有影響、破壞古城鎮(zhèn)形象，而且極大地提升了古城鎮(zhèn)氛圍和舒適度，讓歷史街區(qū)更具魅力特色。
第五把握歷史街區(qū)開發(fā)的三大關(guān)鍵環(huán)節(jié)和階段。一是建筑空間復(fù)建創(chuàng)新，打造獨具文化內(nèi)涵和形象特色的建筑，如克拉碼頭老倉庫建筑與濱河“蓮葉傘”、街頂“水立方”等形成了克拉碼頭獨有的形象標(biāo)志；二是開發(fā)經(jīng)營業(yè)態(tài)的復(fù)活經(jīng)營，構(gòu)建具有獨特吸引力和生命力的業(yè)態(tài)組合。三是通過歷史街區(qū)項目開發(fā)帶動周邊城區(qū)整體發(fā)展。克拉碼頭區(qū)區(qū)五十畝地的開發(fā)，已經(jīng)帶動了周邊方圓3平方公里的整體發(fā)展。對比國內(nèi)歷史街區(qū)的開發(fā)發(fā)展，在遠(yuǎn)期帶動發(fā)展戰(zhàn)略方面，很多項目都考慮極少。
綜觀國內(nèi)外著名的文化歷史街區(qū)都有這樣的幾個基本的成功要點：
1、大部分位居城市中心地段
地段論在歷史文化街區(qū)這類產(chǎn)品中，是個必然的存在。歷史文化街區(qū)的成型，是沉淀了幾十年甚至上百年時間的產(chǎn)物。
在農(nóng)耕文明或者工業(yè)化初期階段的時代，碼頭集市、工廠市鎮(zhèn)就是當(dāng)時最重要的城市聚集地。隨后中國多數(shù)城鎮(zhèn)的發(fā)展，都是在這些老城的基礎(chǔ)上進(jìn)行同心圓式的擴張。直到近20年內(nèi)，因快速城鎮(zhèn)化大潮的需要，才出現(xiàn)了現(xiàn)代城市規(guī)劃的格局。這種新規(guī)劃格局就是通過拉開城市結(jié)構(gòu)，興建基礎(chǔ)設(shè)施，從而建立現(xiàn)代化的城市都會。對比近10多年興建的新城，老城的功能在逐步衰退。辦公、展覽、貿(mào)易、會展、居住等現(xiàn)代化的功能移至新城，老城功能受制于拆遷壓力巨大、市政基礎(chǔ)設(shè)施承載力有限，因而逐步轉(zhuǎn)變?yōu)槲穆谩⑸虡I(yè)聚集的場所。
而歷史文化街區(qū)，就是老城功能的集中體現(xiàn)，是不同于新城建設(shè)的城市名片。這里，蘇州的建設(shè)案例就是個典范。
2、承載著濃郁的城市文化，具備功能的多樣性
在國際城市規(guī)劃名著《城市歷史街區(qū)的復(fù)興》中，對多樣性的必要性有段精彩的論述：“一個歷史場所的美感應(yīng)當(dāng)是由許多建筑的組合并列產(chǎn)生的，而不是其中任何一棟就能單獨作用的結(jié)果。”其實，這種多樣性不僅體現(xiàn)在建筑立面形態(tài)方面，更重要體現(xiàn)在業(yè)態(tài)的多樣性上。
歷史街區(qū)的多樣性從旅游角度來看，就是給游客更多“淘”的趣味。在當(dāng)前城市微旅游爆發(fā)的時代，淘各種城市文化的東西，收獲眼界和驚喜，將個人從繁瑣單調(diào)的日常工作中解放出來，讓孩子體悟所在城市的精華與特色，就是一種愜意的微旅游方式。
3、建筑修舊如舊，保護性創(chuàng)新對于歷史街區(qū)的改造手法，往往有以下三種方式：
第一，拆除后再開發(fā)。這是過往最常用的手段。建筑大師梁思成上書北京政府，要求保護老北平城的故事，就是這種模式最好的記憶。但是，相比歐洲的歷史保護，中國太多的經(jīng)典已經(jīng)被這種粗暴的開發(fā)模式抹滅。
第二，建筑整治以適應(yīng)當(dāng)前社會的功能。修舊如舊，并在如舊的基礎(chǔ)上融入創(chuàng)新和現(xiàn)代時尚的元素，是所有歷史文化街區(qū)通行的操作模式。
第三，不做硬件調(diào)整，直接改變現(xiàn)有功能。這是種比較理想的方式，但在操作中，要求建筑的結(jié)構(gòu)、設(shè)計模式與即將裝入的功能相統(tǒng)一，這種成功配對的概率較低。
4、業(yè)態(tài)內(nèi)容大幅置換，與時尚潮流貼近
歷史文化街區(qū)的前身多數(shù)是城市的商品集市、廟會、漕運碼頭、老城廂、工業(yè)城市的廠房遺址所在地。隨著時間的流逝，業(yè)態(tài)變遷，新興的商業(yè)大多集中在新城核心商業(yè)帶，原先的商業(yè)集市逐步衰退。
改造歷史街區(qū)首先是整體功能定位的轉(zhuǎn)換。這種定位一般情況下，可以分為兩種模式：第一，改造成文旅街區(qū)；第二，改造成新型居住、辦公和商業(yè)混合社區(qū)。因此在呈現(xiàn)方式上就有了區(qū)別。文旅街區(qū)偏重的是展示功能，體現(xiàn)的是熱鬧與繁華的氛圍；而居住和商業(yè)區(qū)則以酒店、SOHO、LOFT公寓、特色商業(yè)為主，是一種改良的生活方式。
5、商業(yè)模式設(shè)計科學(xué)合理經(jīng)濟基礎(chǔ)決定文化形態(tài)，沒有盈利模式的開發(fā)是不可能成功的。盈利模式的設(shè)計也是操盤的關(guān)鍵。
目前來看，有幾種通行的商業(yè)模式：
第一，整體租賃，投入資本改造提升，依靠后期成功運營的租金價差，補足前期投入，并獲得項目操作利潤。
第二，投入資本改造，并通過其他土地資源置換補償，獲得經(jīng)營利潤收入。
第三，混合租賃與投資開發(fā)模式。即將上述兩種模式結(jié)合，根據(jù)實際需要進(jìn)行混合設(shè)計。
這里涉及到復(fù)雜的商業(yè)談判過程。在政府要求、目標(biāo)消費、原住民、未來經(jīng)營商戶等多個組織團體之間尋找到最佳的合作點，就是成功的關(guān)鍵。精細(xì)的財務(wù)測算和精巧的商業(yè)模式設(shè)計、準(zhǔn)確的市場調(diào)查、定價及盈利預(yù)測，是決定成敗的關(guān)鍵。
6、專業(yè)團隊是核心。
從目前操作來看，對于歷史街區(qū)的改造，一定是市場化的行為。江蘇一德集團操盤的南京1912、香港知名開發(fā)商瑞安一手打造新天地、成都文旅集團復(fù)建寬窄巷子、中青旅打造烏鎮(zhèn)，這些品牌開發(fā)商的細(xì)致、專業(yè)的創(chuàng)造性開發(fā)手法，都是項目成功的基礎(chǔ)因素。
受制于體制和資金的影響限制，以政府為主體主導(dǎo)開發(fā)的歷史街區(qū)，基本尚未看到成功的案例。企業(yè)主導(dǎo)、政府配合是打造一個成功街區(qū)的基本操作條件。