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飽暖思淫欲，有錢(qián)就想浪，這年頭，每逢節(jié)假日不出去溜達(dá)一圈總感覺(jué)假期不完整，朋友圈旅游攝影大賽也是每年準(zhǔn)時(shí)上演，窮則朋友圈爆照，富則倫敦喂鴿子，旅游已經(jīng)成為一種生活方式，人均收入水平的提升和閑暇時(shí)間的增加是旅游行業(yè)消費(fèi)增長(zhǎng)的核心驅(qū)動(dòng)因素，兩者目前都是在上升階段。

對(duì)于旅游消費(fèi)而言，“有錢(qián)”意味著在居民日常的吃穿等必需的物質(zhì)消費(fèi)支出之外，增加的收入將會(huì)更大比例的用于旅游娛樂(lè)等精神層面的消費(fèi)；而“有閑”則是生產(chǎn)效率提高、假期制度完善推動(dòng)下的閑暇時(shí)間增加。

在所有旅游項(xiàng)目中，最土豪的需求是出境游。土豪需求的變化是領(lǐng)先大眾需求的變化，通過(guò)觀(guān)察出境游數(shù)據(jù)的變化就能大致預(yù)測(cè)行業(yè)的發(fā)展速度。按照日、韓的經(jīng)驗(yàn)，在人均收入突破5000美金后，出境游需求會(huì)持續(xù)性的爆發(fā)增長(zhǎng)，2015年全國(guó)人均GDP為8000美金，部分省市突破1萬(wàn)美金，加上之前在升值周期的人民幣，強(qiáng)勁的推動(dòng)了出境游的發(fā)展。參考日本的出境游數(shù)據(jù)，人均收入突破5000美金后，出境游持續(xù)高速增長(zhǎng)，在失落的二十年中，也還是維持在相對(duì)的高位，有些需求，上去了就下不來(lái)了。再想想爆刷朋友圈的熊本熊，其實(shí)是個(gè)熊本縣的旅游形象大使...今年上半年，上海機(jī)場(chǎng)國(guó)際游客吞吐量同比增長(zhǎng)16.54%...這數(shù)據(jù)簡(jiǎn)直了...

即使是L型經(jīng)濟(jì)，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增速也是遙遙領(lǐng)先世界的，有這么大的人口基數(shù)和內(nèi)需市場(chǎng)，個(gè)人堅(jiān)信中國(guó)經(jīng)濟(jì)一定是螺旋式上升的，有錢(qián)、有閑這兩個(gè)基礎(chǔ)性要素一定會(huì)持續(xù)的增長(zhǎng)，旅游業(yè)的發(fā)展某種程度上還是相對(duì)弱周期的，除了苦逼的80后還在夾層掙扎，已經(jīng)解放的70前和毫無(wú)壓力的90后在旅游這個(gè)類(lèi)目上的需求驅(qū)動(dòng)力還是相當(dāng)強(qiáng)勁的~

還是那句話(huà)：飽暖思淫欲，有錢(qián)就想浪，人性使然，有需求，缺供給。

一、旅游消費(fèi)升級(jí)機(jī)遇

出境游的火爆除了反映購(gòu)買(mǎi)力的增長(zhǎng)和大眾消費(fèi)的升級(jí)，某種程度上也體現(xiàn)了國(guó)內(nèi)旅游項(xiàng)目的不爭(zhēng)氣...

當(dāng)下整個(gè)大消費(fèi)領(lǐng)域最大的bug是：人民日益增長(zhǎng)的娛樂(lè)需求與落后的服務(wù)行業(yè)供給之間的矛盾。

想想這幾年韓國(guó)歐巴在國(guó)內(nèi)有多紅，韓劇的播放量有多兇殘，再看看國(guó)產(chǎn)電影保護(hù)月那不可描述的國(guó)產(chǎn)電影，自己不爭(zhēng)氣，賺不到錢(qián)能怨誰(shuí)...即使說(shuō)回電商把超市干趴下的劇本，我只想說(shuō)，華潤(rùn)旗下Ole'精品超市，賣(mài)得比線(xiàn)上貴，但是架不住裝修好，體驗(yàn)好啊...如果到現(xiàn)在，線(xiàn)下還要和線(xiàn)上比價(jià)格，那簡(jiǎn)直是自尋死路...體驗(yàn)和服務(wù)才是當(dāng)下線(xiàn)下業(yè)態(tài)安身立命的根本，自己做不好，不要把鍋甩給電商...純價(jià)格導(dǎo)向的線(xiàn)下零售必然是要轉(zhuǎn)型為服務(wù)導(dǎo)向的業(yè)態(tài)，有些業(yè)態(tài)倒下了，會(huì)有另一種業(yè)態(tài)站起來(lái)的。

某種程度上講，現(xiàn)在越來(lái)越發(fā)達(dá)的線(xiàn)上服務(wù)把流程優(yōu)化了其實(shí)節(jié)省了個(gè)人的時(shí)間，創(chuàng)造了更多的可供娛樂(lè)的時(shí)間，線(xiàn)下的機(jī)會(huì)還是足夠多的。旅游目的地也是，傳統(tǒng)的業(yè)態(tài)那種宰一波，此生再不相見(jiàn)的項(xiàng)目也必然會(huì)走到盡頭...

這幾年中青旅（600138.SH）的烏鎮(zhèn)項(xiàng)目就這么神奇的走出來(lái)了（PS：中青旅實(shí)際控制人是共青團(tuán)，第一大股東占比才17.17%，這么好的旅游資產(chǎn)，土豪們，你懂得...），烏鎮(zhèn)背靠著長(zhǎng)三角強(qiáng)勁的客流加上世界互聯(lián)網(wǎng)大會(huì)舉辦地的紅利，硬是刷出一片天。

不過(guò)真正讓它客流能持續(xù)增長(zhǎng)的是用心規(guī)劃，細(xì)心經(jīng)營(yíng)，最簡(jiǎn)單的一點(diǎn)是景區(qū)內(nèi)的消費(fèi)都是和正常消費(fèi)水平相近的，沒(méi)有傳統(tǒng)景區(qū)那種把游客當(dāng)水魚(yú)狠宰的兇殘...想做回頭客的...

中青旅中報(bào)顯示：2016年上半年烏鎮(zhèn)累計(jì)接待游客477.85萬(wàn)人，比增23.38%，實(shí)現(xiàn)收入7.04億，同比增長(zhǎng)30.56%；凈利潤(rùn)3.81億元，同比增長(zhǎng)76.79%，這增速，就問(wèn)還有誰(shuí)...烏鎮(zhèn)項(xiàng)目的成功再次說(shuō)明一點(diǎn)：大眾的休閑娛樂(lè)需求足夠強(qiáng)，關(guān)鍵是你有沒(méi)有與之匹配的旅游項(xiàng)目供給，像中青旅（600138.SH）、黃山旅游（600054.SH）這種行業(yè)領(lǐng)先的企業(yè)市場(chǎng)也常年給到了30倍PE左右。

現(xiàn)在就是要挖掘新旅游業(yè)態(tài)的時(shí)候，市場(chǎng)空間足夠大，看看誰(shuí)有可能抓得住~

二、青島海上嘉年華

剛好到青島出差，溜了圈青島，才發(fā)現(xiàn)這個(gè)北方第三大城市（2015年全市常住總?cè)丝跒?09.70萬(wàn)，人均GDP10.2萬(wàn)），傳說(shuō)中的旅游城市，還真挺好的，且不說(shuō)那無(wú)敵的海景，就整個(gè)城市相對(duì)低樓層的建筑形成開(kāi)闊的視野比起深圳這個(gè)高樓林立的城市簡(jiǎn)直不知道高到哪里去了...彩蛋是市中心居然是香港路...

作為北方的海洋旅游城市，青島的旅游增速還是相當(dāng)給力的，2016年上半年，青島市接待游客總?cè)藬?shù)3339.61萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)8.46%；實(shí)現(xiàn)旅游消費(fèi)總額525.49億元，同比增長(zhǎng)13.81%，從本地消費(fèi)能力及旅游數(shù)據(jù)來(lái)看，青島的旅游項(xiàng)目還是有非常大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

在青島溜了圈海昌海洋公園（2255.HK）青島海昌的極地公園，公司這個(gè)頭牌項(xiàng)目相對(duì)傳統(tǒng)的業(yè)態(tài)vs茫茫多的游客，真心感覺(jué)這錢(qián)真的是太好賺了...后來(lái)又去轉(zhuǎn)了轉(zhuǎn)位于黃島的嘉年華國(guó)際（996.HK）海上嘉年華，發(fā)現(xiàn)這個(gè)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)很有意思，彩蛋又來(lái)了：青島、黃島，隔海相望，那不就是某成語(yǔ)了...

然而事實(shí)的真相是，這個(gè)青島、黃島早就被膠州灣隧道接上了，而且政府規(guī)劃地鐵線(xiàn)路都規(guī)劃到16號(hào)線(xiàn)了...海上嘉年華項(xiàng)目在進(jìn)度最快的1號(hào)線(xiàn)邊上（石油大學(xué)站），去的時(shí)候有些業(yè)態(tài)還未開(kāi)業(yè)，但只有一個(gè)感覺(jué)：大！溜一圈感覺(jué)身體都被掏空了...回來(lái)扒了點(diǎn)資料之后發(fā)現(xiàn)這個(gè)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)豐富性實(shí)在是有點(diǎn)bug...先上點(diǎn)背景材料，青島海上嘉年華位于青島市黃島區(qū)鳳凰島旅游度假區(qū)，占地面積約34.89萬(wàn)平方米，總建筑面積約80萬(wàn)平方米，項(xiàng)目集合室內(nèi)外主題游樂(lè)園、娛樂(lè)休閑名品折扣購(gòu)物中心、五星級(jí)豪華酒店、會(huì)展中心和海上嘉年華沿海社區(qū)，是全方位多功能大型商、住、旅游綜合體。

整個(gè)項(xiàng)目主要由四大部分組成：澳樂(lè)購(gòu)、海洋主題公園、酒店與會(huì)展中心、海上嘉年華國(guó)際社區(qū)。

澳樂(lè)購(gòu)，娛樂(lè)休閑名品折扣購(gòu)物廣場(chǎng)，170-180個(gè)商鋪，覆蓋230-260個(gè)品牌，還有豐富的娛樂(lè)業(yè)態(tài)：中國(guó)最大型樂(lè)高教育體驗(yàn)中心、中國(guó)最大型的成龍耀萊DMAX電影院、海極星滑冰世界、海景摩天輪，滿(mǎn)足購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)及餐飲一站式的需求。購(gòu)物區(qū)域是品牌直營(yíng)奧特萊斯，與傳統(tǒng)的收租金的購(gòu)物商場(chǎng)不一樣，采用的是聯(lián)營(yíng)模式，和入駐商家分成，并且收款系統(tǒng)掌握在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方手中，與商家利益綁定，共享項(xiàng)目成長(zhǎng)。招商方面也很給力，吸引到了Armani、D&G這些牌子，這個(gè)業(yè)態(tài)完全可以滿(mǎn)足市內(nèi)消費(fèi)者的日常休閑娛樂(lè)需求。

海洋主題公園，總建筑面積約6萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)年均可接待游客約300-350萬(wàn)人次。以海洋探險(xiǎn)為主軸，包括三個(gè)室內(nèi)外主題游樂(lè)園。主題公園委托國(guó)際知名澳洲設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)Sanderson為項(xiàng)目總設(shè)計(jì)師，ProFun Management Group為主題游樂(lè)園營(yíng)運(yùn)顧問(wèn)，打造中國(guó)北方唯一全年恒溫的主題樂(lè)園，讓冬季在中國(guó)北方玩海照樣盡興。這點(diǎn)其實(shí)就解決了前段時(shí)間王爸爸怒噴上海迪士尼開(kāi)放式主體公園的bug...北方的冬季是不適合室外主題公園活動(dòng)的，結(jié)合青島的海洋資源，做室內(nèi)主體公園是比較理智的選擇。

酒店與會(huì)展中心，嘉年華廣場(chǎng)大酒店分為兩棟，擁有538間五星級(jí)酒店客房及499間五星級(jí)酒店式公寓，包含16個(gè)大小不同會(huì)議廳（包括會(huì)展中心）。會(huì)展中心總建筑面積約2.6萬(wàn)平方米，樓高4層，可承辦企業(yè)會(huì)議、婚禮、派對(duì)及其它大型宴會(huì)活動(dòng)。中心配備可容納超過(guò)100個(gè)展位或165席宴會(huì)的展覽/宴會(huì)廳，擁有可容納5000人同時(shí)參加會(huì)議的演藝廳和一個(gè)供家庭參觀(guān)游玩的恐龍博物館。

海上嘉年華國(guó)際社區(qū)，總建筑面積約35萬(wàn)平方米，住宅總共超過(guò)1400戶(hù)，坐擁1500米海岸線(xiàn)，內(nèi)設(shè)私人會(huì)所及其他各類(lèi)生活設(shè)施，滿(mǎn)足高端住客需要。

三、新業(yè)態(tài)的思考

嘉年華這些業(yè)態(tài)組合就和常見(jiàn)的商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目不一樣，少了常見(jiàn)的辦公區(qū)域，但是餐飲、購(gòu)物、休閑娛樂(lè)這種傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)必備的業(yè)態(tài)一個(gè)不落。

在傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)本地居民的基礎(chǔ)上，疊加了主題公園和會(huì)展，試圖把項(xiàng)目打造成大型城市綜合體，把項(xiàng)目升級(jí)成一個(gè)旅游目的地，那就可以通過(guò)旅行社，短途旅游等途徑進(jìn)行倒流，吸引人流的區(qū)域的范圍就擴(kuò)大了。

這種業(yè)態(tài)的定位就有點(diǎn)像城市客廳，既能服務(wù)本地居民，也能服務(wù)短途游客（PS：就像家里的客廳，既是家人共聚一堂休閑玩樂(lè)的場(chǎng)所，又是接待客人的地方）。由于業(yè)態(tài)的豐富性，消費(fèi)者在進(jìn)入項(xiàng)目后，通過(guò)各個(gè)業(yè)態(tài)的聯(lián)動(dòng)（贈(zèng)票、折扣、聯(lián)合活動(dòng)等），能提高用戶(hù)的關(guān)聯(lián)銷(xiāo)售，從而提高用戶(hù)的客單價(jià)，帶動(dòng)項(xiàng)目的總收入增長(zhǎng)，這也就解決了傳統(tǒng)主題公園最頭痛的問(wèn)題，如何在既定的門(mén)票收入的情況下增加客單價(jià)。

這種超大型項(xiàng)目對(duì)人流的吸引能力就比傳統(tǒng)的辦公型CBD商業(yè)地產(chǎn)更強(qiáng)，豐富的一體化業(yè)態(tài)同時(shí)也解決了主題公園一直存在的提客戶(hù)消費(fèi)單價(jià)的問(wèn)題，在兩種業(yè)態(tài)之間取得一種平衡，但是這個(gè)模型存在一個(gè)充分必要條件：項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方要對(duì)入駐的業(yè)態(tài)保持足夠強(qiáng)的控制力，這樣才能把業(yè)態(tài)之間的聯(lián)動(dòng)做起來(lái)，要不這個(gè)拉高客單價(jià)也就無(wú)從說(shuō)起。

所以項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)方都會(huì)用資本介入各個(gè)業(yè)態(tài)，例如早年萬(wàn)達(dá)自營(yíng)的院線(xiàn)、百貨、KTV，一梳理之后發(fā)現(xiàn)嘉年華也是類(lèi)似的思路，目前青島海上嘉年華的項(xiàng)目主體是港股嘉年華國(guó)際（996.HK），刷了一波股權(quán)結(jié)構(gòu)后發(fā)現(xiàn)，公司已經(jīng)在布局下游的業(yè)態(tài)了：金錢(qián)豹（餐飲）、好開(kāi)始（教育）、環(huán)球星際嘉年華（移動(dòng)嘉年華），只有控制住了部分下游業(yè)態(tài)，通過(guò)它們帶頭示范才可以帶動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目全面聯(lián)動(dòng)，同時(shí)由于項(xiàng)目在的示范效應(yīng)，部分小的消費(fèi)項(xiàng)目可以在同城迅速?gòu)?fù)制。

整個(gè)項(xiàng)目看下來(lái)，感覺(jué)就很像一個(gè)城市的運(yùn)營(yíng)思路一樣，像上海建迪士尼。

很多不明真相的群眾算了筆賬，吐槽政府建迪士尼項(xiàng)目是虧的，但是如果視野拔高一點(diǎn)，站在整個(gè)城市的角度，即使不考慮土地價(jià)值的問(wèn)題，迪士尼作為一個(gè)超級(jí)大單品，迪士尼的引流能力是毋庸置疑的。然而線(xiàn)下的消費(fèi)場(chǎng)景，沒(méi)有跳出率這個(gè)概念的...用戶(hù)的所有停留都可能產(chǎn)生消費(fèi)，關(guān)聯(lián)消費(fèi)轉(zhuǎn)化率高，以上海作為一個(gè)整體來(lái)考慮的話(huà)，迪士尼虧了其他行業(yè)會(huì)賺回來(lái)，整個(gè)城市總盤(pán)是盈利的。

嘉年華這個(gè)項(xiàng)目也是一樣，主題公園和會(huì)展中心是爆款，肩負(fù)著導(dǎo)入客流的重任，澳樂(lè)購(gòu)餐飲、購(gòu)物、娛樂(lè)等業(yè)態(tài)作為兼容性最好的業(yè)態(tài)進(jìn)行流量轉(zhuǎn)化，這些項(xiàng)目如果單列出來(lái)，分布在不同地方可能都是虧損的，但是一旦整合起來(lái)統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)，那協(xié)同效應(yīng)就非常顯著了。這個(gè)是否讓你想起多年前淘寶的一個(gè)牛逼閃閃的套路：打爆款引流通過(guò)關(guān)聯(lián)消費(fèi)帶銷(xiāo)量，所以很多時(shí)候，線(xiàn)上線(xiàn)下背后的商業(yè)邏輯都是相近的，不外乎就是圍繞著：流量*轉(zhuǎn)化率*客單價(jià)做文章，只是各自的實(shí)現(xiàn)方式的差異。

商業(yè)地產(chǎn)走到今天，毫無(wú)疑問(wèn)已經(jīng)是碰到天花板了，很多開(kāi)發(fā)商目光都轉(zhuǎn)向了旅游地產(chǎn)，各師各法，每家的套路都有差異，有的是地產(chǎn)多一點(diǎn)，有的是旅游多一點(diǎn)，有的甚至只是打著這個(gè)馬甲拿地，消費(fèi)者需要新業(yè)態(tài)旅游地產(chǎn)這個(gè)類(lèi)目大方向肯定是對(duì)的，但是可能偏旅游的項(xiàng)目會(huì)走得更遠(yuǎn)，畢竟這是個(gè)比拼服務(wù)的行業(yè)，只有這樣才能跳出和傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的紅海，挖掘新的客流。青島海上嘉年華這個(gè)項(xiàng)目明顯就是旅游、服務(wù)優(yōu)先的，要不這個(gè)住宅區(qū)域翻一倍啥利潤(rùn)就回來(lái)了...

結(jié)語(yǔ)： 

在地王頻出和大批商業(yè)地產(chǎn)入市的年代，難道不應(yīng)暫時(shí)離開(kāi)住宅、商業(yè)地產(chǎn)，該把視野轉(zhuǎn)向旅游地產(chǎn)這片藍(lán)海么。

*本文轉(zhuǎn)載自港股那點(diǎn)事。