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新華聯不動產股份有限公司（000620.SZ）于2011年7 月8 日在深交所借殼ST 圣方上市, 其控股股東新華聯集團（Marcolink Group）由集團總裁傅軍先生創立于1990年10 月28 日，擁有全資、控股、參股企業80 余家，擁有控股及參股上市公司11 家，遍布地產、礦業、石油、化工、金融、陶瓷、新能源、酒業等多個產業板塊。目前，企業總資產超過700 億元，2015年營業收入超過605 億元。

公司上市初期以房地產業務為核心,經營穩健。2015年公司實現主營業務收入46.47億元，其中房產銷售41.59億元，占比89.50%，房地產銷售規模由2012年27.23萬平方米增長至2015年的44萬平方米，年復合增長率高達31.16%。

公司土地儲備充足，且土地成本相對較低，可滿足未來一段時期持續的開發需求。2015 年，公司通過“招拍掛”和股權收購等方式，共獲取土地110.88 萬平方米，規劃建筑面積83.29 萬平方米。

公司自上市之后即積極進行戰略轉變，于2016年8 月12 日完成工商變更登記手續，公司名稱由“新華聯不動產股份有限公司”正式變更為“新華聯文化旅游發展股份有限公司”，明確了公司的戰略轉型和未來的發展方向——“文旅+金融+房地產”，未來將會把60%的資源投入文化旅游項目。文旅產業將是公司未來的核心競爭優勢，金融產業是未來重點產業之一，房地產將聚焦一線城市及熱點二線城市，實施深耕和精耕，積極布局海外市場，目前海外地產包括澳大利亞和馬來西亞兩處。

新華聯的文旅開發模式為“古鎮（古街、古城、古村）+”，依托項目所在地的文化底蘊，恢復建設古鎮建筑，同時建設一系列配套設施，打造完善的旅游度假區。從商業模式而言，公司前期憑借地產開發的深厚基礎，出租和出售配套物業和商鋪來實現資金回流，滾動開發；中后期則主要是以盈利相對穩定的“古鎮運營”、“文化演藝”、“旅游物業運營”為核心業務，同時在度假區開展旅游服務、藝術教育培訓、旅游商品開發等，實行多元業務組合協作發展模式。

公司現有的文旅項目包括安徽蕪湖新華聯文化旅游度假區、長沙銅官窯國際文化旅游度假區、十渡國際旅游度假區及韓國濟州島錦繡山莊等。

蕪湖文化旅游度假區位于安徽省蕪湖市扁擔河沿岸，總占地面積約70 萬平方米，規劃建筑面積40 萬平方米，度假區主要由鳩茲古鎮和大白鯨海洋公園項目構成。目前鳩茲古鎮的招商已經全部完成，一期項目已于2016 年7 月30 日投入運營，第二條徽街預計12 月30 日開街。

• 鳩茲古鎮

鳩茲古鎮景區位于萬春中路以南、徽州路以西，項目總占地約53 萬平方米，規劃建筑面積約25 萬平方米，按照5A 級旅游景區標準建設，主要打造傳統徽派建筑群。一期東街項目占地30 萬平米，夢想美食街、文創街、古鎮文化體驗街等七條街區貫穿其中；還包括賈儒堂、空中戲樓、民國郵局等12 個極具地方特色的文化景點、10 個老字號自營店和餐館、酒吧及情景劇表演點等。

不同于烏鎮的恬靜生活之美，鳩茲古鎮的建設在徽派建筑的風格之上更多的融入了傳統與現代結合的娛樂項目，體現了熱鬧繁華之景。白天古鎮內有蹴鞠、捏糖、投壺等各類民俗活動供游客體驗，同時可觀賞到展現徽商發展歷程的實景演藝項目；夜間沿扁擔河兩岸的夢幻臨水區域，茶吧、書吧、咖啡吧等零落其間，游客還可乘游船、賞古鎮、放河燈，體驗水上古鎮的樂趣。

鳩茲古鎮目前采取通票模式，初始運營期及重點節假日有優惠價格，標準門票價格為80 元，預計正式運營期門票價格達到150 元。夜間還有花燈會專場另外收取門票，考慮到游客一日行程中的特殊娛樂活動、餐飲休閑、停車住宿消費等，預計平均客單價在350-400 元之間。

• 大白鯨海洋公園
  

公司與大連圣亞合作，在景區建造大白鯨海洋公園——中國第一座第五代海洋極地館，項目占地面積8.2 萬平方米，建筑面積超過3.2 萬平方米（其中海洋極地館2.4萬平方米），水體體量近1.12 萬噸（其中海洋極地館6780 噸）。涵蓋第五代海洋極地館、海洋動物秀場、室外海洋生物伴游區、輕餐飲、商業街區等多種業態。

海洋公園由極地館、深海館、5D 體驗區和魔幻動物表演秀等部分組成，同時配套五星級酒店、奧特萊斯、中江書院及高端住宅等。場館將引入白鯨、海豚、南極企鵝等100 頭（只）以上的大型海洋極地動物和10000 尾以上的珍稀魚類在此繁衍生息并建成華東地區最大的企鵝繁殖基地。

大連圣亞作為國內在馴養繁育技術和動物儲備上領先的海洋場館經營者，蕪湖大白鯨海洋公園是其第一個在南方地區布局的場館。不同于第四代海洋館，該場館以故事線為主軸，在參觀過程中注重互動參與和觀眾感受，運用高科技等多媒體手段，將淡水王國、海底世界、南北極大陸冰海的原生態環境展現出來，并獨創了冰海鰩魚秀、水下白鯨秀以及大型劇場表演《人魚童話》（暫定名）等三場精彩絕倫的海洋動物表演，突出第五代海洋館的獨特魅力。

相比之下，原有的六安海底大世界、蚌埠海貝海洋樂園、合肥海洋世界、南京海底世界等都規模較小，部分經營年限較長。整個安徽、江蘇地區都沒有能夠在性價比上與之競爭的產品，因而蕪湖大白鯨海洋公園有望進一步增強蕪湖的聚斂效應。

2、長沙新華聯銅官窯國際文化旅游度假區

1983 年1 月14 日長沙銅官窯被公布為重點文物保護單位，是湖南省古遺址中唯一的文物保護單位。該窯目前共出土了兩千余件精美瓷器，代表了盛唐瓷器業的巔峰，具有豐厚的歷史文化底蘊。

項目位于長沙市望城區銅官窯國家考古遺址公園以南，北與聞名遐邇的銅官陶城相連，總占地面積約3000 畝，規劃總建筑面積約82 萬平米，總投資100 億元。項目作為公司“一號工程”，預計2016 年底可完成主體建筑封頂并可于2018 年正式開業。

新華聯項目依托長沙市望城區銅官窯遺址，計劃恢復一批長沙古城的歷史街巷、樓堂廟宇、園林宅院以及盛唐時期的陶瓷交易區——“石渚湖”，將打造以歷史文物景觀及文化活動觀光為主的景區。同時，公司將開發高端酒店群、博物館群、文化演藝中心、5D 影院、兒童游樂場、書院以及水上運動、陶瓷論壇等配套業態豐富娛樂特色并延長游客逗留時間。

根據公司項目可行性分析，預計銅官窯項目的培育期為2018-2022 年，在培育期內主要以沿江商業區、商業物業銷售作為現金流支撐，收入來源主要是經營性收入和門票演藝收入。成熟期以門票、小交通、演藝表演、餐飲住宿等收入為主，預計成熟期年接待游客500 萬人次。公司預計項目在未來25 年運營期間，將累計實現銷售收入207.9 億元，實現凈利潤69.8 億元。項目投資內部收益率約7.89%，投資回收期約12.34 年。

韓國錦繡山莊項目位于濟州島翰林邑今岳里，交通便利，距離濟州機場約30 分鐘車程。項目總開發面積約100 萬平方米，預計總投資約51.8 億元。錦繡山莊旅游度假區將建成為以休養為主題的綜合性休閑度假區，包括五星級旅游酒店、度假公寓、餐飲、主題花園、購物中心、娛樂中心、整形美容醫院、水療度假村等配套休閑娛樂設施。目前已基本完成土地獲取，預計可以于2019 年整體完工，2020 年全面開業運營。

新華聯收購新絲路文旅之后，于2015 年7 月29 日，和韓國新華聯錦繡山莊開發株式會社、黑石度假村株式會社在韓國濟州島正式簽署協議，新絲路文旅以增資形式入主新華聯錦繡山莊開發株式會社，股份占比55%，成為控股股東。公司合計控制韓國新華聯90%股權。

新華聯錦繡山莊國際文化旅游度假區，相較國內的度假區項目，將主打整形美容醫院和博彩業。韓國醫療整形產業發達，濟州島作為免簽旅游目的地，兩要素相結合能夠打造“醫美+旅游”的綜合產品，滿足特定客戶需求。同時，新華聯在項目中尋求優質可靠的醫院方合作，能夠有效規避信息不對稱風險，更好地保證服務質量。

2016 年9 月，新華聯與眾信旅游（002707.SZ）簽訂了《全面戰略合作協議》，合作內容包括共同開展出境游產業鏈上游資源的布局、開發，同時拓展出境服務業務，在完善眾信旅游出境游產業鏈和出境服務業務，宣傳推廣眾信旅游品牌的同時，提升新華聯文化旅游品牌知名度，促進新華聯文旅項目的健康發展。

同時，協議著重提出了：1.新華聯可適時參股眾信旅游、眾信旅游亦可適時投資參股新華聯旗下的新絲路文旅。2.重點支持新華聯錦繡山莊的旅游宣傳推廣、客源市場開發、產品開發、投資經營等。眾信旅游立足于批發端，持續布局出境游目的地資源，憑借其深厚的市場基礎將有效促進錦繡山莊項目的孵化。

該項目的前期收入主要來自地產開發。成熟期綜合娛樂設施將全面運營，收入來源主要是賭場、商鋪租賃、酒店、餐飲、整形美容醫院、高爾夫球場、酒店等相關業務。公司預計項目在25 年運營期間將累計實現銷售收入約合人民幣170 億元，實現凈利潤約合人民幣48 億元。項目資本金投資凈利率為12.08%，項目投資內部收益率約11.45%，投資回收期約10.70 年。

除上述項目外，公司在文旅產業的投資上遍布各個類型的人工和自然景區，還布局了炎陵神農谷國家文化旅游度假區、廣元市文化旅游項目、三亞奧林匹克廣場、棠棣文化體育生態旅游觀光園、奧林匹克國際旅游公園項目等。

• 北京房山區十渡國際旅游度假區

公司通過收并購手段不斷置入優質金融資產，加強金融產業布局，實現在金融領域跨越式發展：

1）參股成長性強的城市商業銀行，提高公司整體盈利能力及抗風險能力。參股公司長沙銀行為湖南省首家區域性股份制商業銀行，2015年凈利潤30.09億元，IPO籌備進展順利，公司通過全資子公司湖南華建參與增資，目前持有長沙銀行7.29%股權，未來有望繼續增持增厚公司業績。

 2）發起成立亞太再保險股份有限公司。亞太再保險是第一家民營資本創辦及主導的再保險公司，注冊資本100億，公司現金出資20億，參與投資的還有泛海控股間接全資持有的子公司武漢中央商務區建設投資公司、巨人投資、億利資源集團、北京匯源飲料食品集團全資子公司重慶三峽果業集團。

亞太再保險公司成立后將成為國內第二大再保險公司，目前項目材料已提交保監會審批，預計年內在牌照進度方面會獲得進一步反饋。

 3）依托控股股東新華聯控股多元化發展的優勢，以收并購方式實現在金融產業的快速擴張。控股股東新華聯控股有限公司在金融領域布局完善，為長沙銀行、寧夏銀行、天津銀行和大興安嶺農村商業銀行重要股東，先后成立了新華聯融資租賃公司和新活力資本投資有限公司，目前正發起組建民營銀行、壽險公司和財務公司，從而成為一個強大的金融平臺。公司為控股股東新華聯控股有限公司在A股市場的唯一上市平臺，如適時置入其他優質金融資產，將有望助推公司在金融領域實現跨越式發展。

*本文來自執惠入駐媒體復世文旅智庫。