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武漢三特索道集團股份有限公司成立于1989年，是武漢市第一家股份制改革試點的民營高科技企業。2007年8月17日，公司股票在深圳證券交易所掛牌上市。公司第一股東是武漢當代科技產業集團股份有限公司，其中艾路明持有當代科技24.88%股權。

1996

1996年公司以索道業務為切入點進入景區運營領域，開辟華山索道，高毛利率的索道業務讓公司覓得商機。后續開發海南猴島、廬山等知名山地觀光型景區。然而愿意開放給民營企業的觀光型山地資源相對有限，能夠掌握上游的景區資源才是公司長遠發展的道路，公司將模式從單一索道業務轉變為“索道+景區”的模式來開展。

2002

2002年公司從索道運營門票業務分成模式逐步向景區開發和管理拓展，開拓梵凈山景區、南漳三特古兵寨文化旅游區、咸豐坪壩營等。同時開發索道業務，將索道業務植入到景區中實現盈利模式的多樣化。

2010

自2010年起，在觀光游向度假休閑游轉變、團隊游模式向自由行模式轉變的市場變化中，公司將景區業務的重點從觀光型景區向休閑度假目的地轉變，在原有觀光型景區基礎之上開發休閑度假產品，投資開發海南猴島的浪漫天緣主打休閑度假目的地，同時收購千島湖索道進行改造運營。

2013

2013年起公司采用更多元化業態開發的方式進軍旅游地產領域，定位一站式休閑度假目的地，加大對高端酒店、商業物業的開發力度，并推出周邊休閑游品牌--“田野牧歌”，以品牌化、標準化、連鎖布局的方式開拓全國項目，目前正在建設中的崇陽溫泉、千島湖牧心谷、克什克騰旗景區都屬于該品牌旗下，儲備中的項目有武漢大余灣、天臺山、石門木蘭小鎮旅游度假區等。

公司目前在全國范圍內擁有20 個左右的景區資源項目，多以二三四線景區項目為主，主要分布在湖北、浙江、貴州、內蒙、廣東、海南、福建等省市。公司目前經營開發的旅游項目主要有：陜西華山索道、海南猴島跨海索道、廬山三疊泉有軌纜車、珠海石景山索道（滑道）、內蒙古克什克騰旗青山索道、廣州白云山滑道（極限運動中心）、海南陵水猴島公園、海南定安塔嶺飛禽世界等、貴州梵凈山景區及索道、陜西華山賓館、福建武夷山武夷源生態旅游區、湖北神農架木魚鎮民俗風情商業街、湖北咸豐坪壩營生態旅游區、海南猴島浪漫天緣海上旅游項目等。

同時，公司還擁有浙江淳安千島湖牧心谷、浙江安吉大竹海、湖北武漢大余灣以及湖北黃岡天臺山景區、內蒙古赤峰西拉沐淪等5個儲備項目，景區資源儲備十分豐富。公司所儲備的項目資源能夠為公司“田野牧歌”模式提供景區資源，為公司能夠實現高盈利的模式創造條件。

加快多業態連鎖旅游目的地建設，豐富“田野牧歌”品牌

為進一步豐富公司經營范圍及業務領域，增加主營業務收入來源，2014年公司提出創立“田野牧歌”系列景區和休閑度假營地品牌。為此公司先后啟動崇陽、咸豐、猴島、克旗等項目，以豐富“田野牧歌”這一品牌，與此同時，公司也加快了“三特營地”項目的建設，積極打造市場化、差異化、有競爭力的多業態連鎖旅游目的地。

崇陽是我國六大溫泉之鄉的其中之一，溫泉旅游區所處的雋水河蘊含豐富溫泉資源，呈現山水田園原生態、多樣性資源特征，具備開發休閑度假旅游產品的良好條件。預計溫泉景觀項目的年均凈利潤為675萬元，溫泉小鎮一一期地產項目的年均凈利潤為328萬元。

項目位于湘鄂贛三省交界，武漢近郊1小時車程，距崇陽縣城北5公里，距京珠高速赤壁段20公里。總規劃面積8800 余畝，其中建設用地1100余畝。總投資額1.35億元，5900萬元用于溫泉及景觀項目的投資，7600萬元用于溫泉小鎮旅游地產項目的投資。

景區依托區域內完整的溫泉、雋水、竹林、田園、古村等原生態的旅游資源，以“一核六片”的開發格局，打造鄉村休閑旅游聚落和綜合性養生休閑度假目的地。初步構建一個以自然生態資源為主，輔以溫泉、漂流等項目，集山水觀光、鄉村休閑、探險拓展等功能于一體的綜合性原生態旅游區。

業態的運作模式主要包括民宿、精品酒店、度假村、旅游地產等，酒店會引入酒店管家的方式，所有權掌握在自己手里，租給當地農民去經營。

物業部分將引入分時度假、產權交換等商業模式,加大旅游地產的銷售力度,同時采用售后回租等方式保證公司對這些項目的統一運營,保證公司旅游物業產品服務質量。預計溫泉、景觀項目回收期10 年，溫泉小鎮一期地產項目回收期6.4 年。

景點內容和配套設施有燕子埡公園、雋水河漂流、浪口濕地公園、桂花林場生態公園、冷家休閑農莊，同時配套建設浪口森林溫泉和南林村冷泉樂園項目。會所內建有19 棟溫泉別墅和69 間四季養生房、生態水景房、竹林禪意房等風格各異的客房。每棟別墅均帶有私屬庭院及溫泉泡池，足不出戶可享受湯泉之樂。

崇陽目前尚無知名的觀光型景區，旅游吸引力的輻射范圍為區域型景點項目，主要客群以湘鄂贛3 小時車程范圍的本地居民為主。

從景點內容和配套設施來看，以生態觀光為主，輔以溫泉和漂流等休閑設施，客單價介于傳統觀光景區的門票經濟和度假產品之間。

而對于溫泉度假區的規劃設計及建設，有一些設計要素需要注意：

流水

目前很多度假區的溫泉游泳池均為同一的矩形或圓形，不僅彼此難以區分，而且多是不流動的水體，給人以死水一潭的感覺，自然沒有活的溫泉氛圍。只要一根竹管懸在浴池之上，同時設定相同流量的出口，就可以解決這一問題。

材料應用

溫泉池底可考慮選用木質材料，如柏木，既有香氣又能起到防滑的作用。溫泉沐浴區的岸上鋪草編做地板，既防滑又與自然親近。溫泉池壁及扶手等材料應充分考慮溫泉水的腐蝕性及酸堿性，選取防腐耐用的材料。

光線

對于一些室內的溫泉洗浴空間，光線的處理尤為重要。有的時候，大片的自然光線從頂部進入，使室內氣氛幽暗而靜謐，從而創造出一種神圣的感覺。有的時候，光從窗戶進來，像箭一般刺進水中，在水波中舞蹈，再撞向墻壁，游走不定。有的時候，光從頂篷的縫隙中幽幽地滲透到石墻壁上，擴散到蒸汽中，再消失在水聲里。

霧

彌漫的霧靄使溫泉更顯安全，也能夠增加其神秘感，引人入勝。對于熱泉而言，露天的溫差已經足以使其產生蒸汽，只要注意溫泉池周邊的環境營造，用石材和植被使其不太空曠、蒸汽不致過快逃逸即可。而對于溫泉及不感泉，可能需要利用霧森等裝置。

夜景

朦朧的夜景能夠豐富溫泉洗浴環境的景觀表征。通過路燈、石燈籠、池底燈等光源組成靜溢的光環境，以及投射在樹叢間、石頭上、溫泉里所產生的光線效果，結合明月繁星的晴朗夜空，使溫泉的夜色更為迷人。

聲音

聲音能夠很好地塑造洗浴氛圍，一般而言，溫泉地應配輕柔溫雅的音樂，發音裝置應毫不張揚的隱藏在環境之中，使整個清新的空氣中漂浮著令人心神蕩漾的柔軟音樂。可以根據場地的特性選擇不同個性的音樂，如絲竹、禪樂等，也可巧妙地利用自然的聲音，如催人入夢的海浪聲、低聲喃呢的鳥叫蟲鳴、鎮定心弦的松濤。這些聲音都可以更好地營造安靜休閑的場所感覺，更利于游客進行溫泉體驗。

除崇陽溫泉度假區之外，“田野牧歌”系列主要項目如下：

公司借力于“田野牧歌”項目成為周邊游旅游目的地綜合開發商和運營商，將索道、觀光景區、休閑度假營地的開發和經營有機結合，打造旅游目的地品牌：先獲得城市近郊周邊（2 小時車程之內）的核心景區資源，然后以索道或纜車業務作為景區開拓的安全壁壘，吸引觀光客群的同時逐步培育景區成熟度，分期建設配套設施如精品酒店、戶外營地、運動休憩設施、景觀資源等，滲透度假散客市場，延長停留時間的同時可以大幅度提升客單價。

同時，依托所掌握的各業態旅游資源, 包括自駕車營地、精品酒店、度假屋、商業街等產品模塊,在形成標準化連鎖經營的同時提升公司單個項目的盈利能力，綜合打造“田野牧歌”休閑度假營地。

田野牧歌模式在試點運營成熟后，具有全國布局和快速復制擴張的能力，因此此模式在周邊游市場快速發展的前景下具備非常好的成長彈性。“田野牧歌”實屬旅游地產開發模式，業態經營的相對靈活性，同時具備旅游項目的經營和物業的銷售租賃，公司在旅游項目領域的運作能力已在傳統觀光景區和索道業務中得到市場檢驗。而物業部分會待到景區培育成熟后再出售/租用，基礎設施和配套完善，溢價空間較高，引入的分時度假、產權交換等商業模式,能為公司帶來較好的業績回報。

旅游地產項目的投資額高（投資額起步10 億）而回報期（平均需8-10年時間）相對較長，對規劃、開發和運營環節的要求非常高，因此進入門檻相對較高。而公司具備索道業務的行業相對壟斷能力和景區運營管理經驗，兼具民營企業的市場開拓能力和適應能力，在旅游類公司（相對于房地產企業而言）中具備旅游地產項目開發運作極強的競爭能力和安全邊際。

外延收購，豐富城市周邊休閑游產業鏈

公司2012至2014年利潤增長為負，2015 年主業業績轉好，從總體上來看公司毛利率維持在50%左右的高水平，其中索道運營、旅游地產和溫泉業務的毛利率相對較高，分別為63%、53%和45%。實現營業收入4.3 億元，同比增長11%，營業收入增速相對保持穩定，其中公司的索道業務為主營業務，其營業收入占比為67.50%，營業利潤占比為81.6%，歸屬于上市公司股東的凈利潤為4300 萬元。

實現扭虧為盈的局面，主要原因是公司旗下各個子公司的業績總體良好，主要的子公司經營情況穩定增長，培育期的子公司實現扭虧為盈，其次公司通過轉讓神農架物業公司的76%的股權實現了投資收益的增加，從而實現2015年凈利潤扭虧為盈,確保了全年盈利。

公司擬以增發+現金方式收購楓彩生態 100%股權（交易對價為 24.82億）并募集配套資金，契合周邊游趨勢，減緩資金壓力，進一步強化公司景區打造及運營能力，豐富“田野牧歌”品牌內容，品牌連鎖戰略持續深入，加速打造旅游綜合開發商。

以18.58 元發行股份1.18億股及支付2.97 億元現金向藍森環保等8 家企業以及其他自然人購買楓彩生態100%股權，同時公司以18.58 元/股非公開發行5274 萬股募集9.8 億配套資金，用以支付現金交易對價、償還銀行貸款、補充流動資金及投資開發各景區“三特營地”項目。交易完成后，三特索道將持有楓彩生態100%的股權，有望與公司的景區索道資產形成協同作用，實現資源互補作用。

楓彩生態是一家以高檔苗木、花卉培育、繁殖、種植及銷售為主營業務的企業，目前公司主要運營與各地政府合作建設的有機彩色觀光園，與三特索道主營業務相契合。根據收購評估報告中的預測數據，楓彩生態2016-2020年的營業收入年復合增長率為10.1%，凈利潤年復合增長率為10.2%，同時楓彩生態承諾2016、2017、2018年扣非凈利潤分別不低于1.8億元、2.4億元以及2.54億元，盈利能力出色。

地域上三特索道與楓彩生態互補，實現空間范圍的擴張；公司的索道景區業務主要集中在二三線城市，包括貴州、陜西、海南、湖北、江西、浙江、廣東、福建、內蒙等地區，其中貴州和陜西地區是三特索道的收入主營地，貴州及陜西地區創造的收入占比分別為26.24%及25.80%,能夠與楓彩生態的地域范圍形成互補，楓彩生態在全國各地設立了子公司，以青島、北京、南京、上海、合肥、沁水等六大主要苗木種植基地為主，楓彩生態的加入會擴大三特索道的空間范圍，實現地域范圍的互補優勢。

目前，由于定增標的楓彩生態的實際控制人牽涉楓彩生態股權轉讓訴訟案，同時公司無法按時完成項目重新評估，公司申請了中止證監會對定增材料的審查，增大了本次收購的不確定性。但無論最終成功與否，預計均不會影響公司通過外延收購，布局城市周邊休閑游的長期發展戰略。

總結

三特索道作為極少數具備景區開發和運營管理的民營企業，在經歷過項目培育期的盈虧拐點和資金的瓶頸期后，通過推出“田園牧歌”品牌，打造崇陽、咸豐、克旗等項目，并推進千島湖、大余灣等儲備項目，通過更為多元化的產業業態模塊（高端精品酒店、度假屋、自駕車營地、商用物業等）滿足消費者的需求，同時通過外延收購，布局城市周邊休閑游，后期具有較大發展潛力。

* 本文由執惠入駐媒體復世文旅智庫發表，作者陳默。

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