午夜免费电影-中文字幕丰满乱孑伦无码专区-久久久久久亚洲精品无码-国产精品天天狠天天看

過去5年，中國高檔酒店市場客房規模快速增長，年均增長率達到了13%;從產值來看，其年均增長率滯后于客房數增長，但也達到了11%。截止2015年底，高檔酒店市場的規模達到65萬間客房，收入規模超過2074億人民幣。

持續增強的品牌滲透率

在此期間，高檔酒店的品牌滲透率持續增強，品牌連鎖酒店在高檔市場中的占比從2011年的39%提升至2015年底的56%，上升了17個百分點。

盈利下行壓力增大

在快速增長的客房供給壓力下，高檔酒店的盈利能力呈現出明顯下滑趨勢。過去十年，每間房經營毛利水平年均下降5%，最近三年基本徘徊在每間房94000元人民幣水平。而經營毛利率則從歷史最高點，即2006年的41%，持續跌至2015年的31%。這也是十年來的歷史最低點。

經營毛利下滑的原因主要來自以下幾方面：

主要原因之一是總收入滯漲十分明顯。過去十年，盡管中國的通貨膨脹率居高不下，但高檔市場每間房總經營收入不升反降，年均下滑1.2%。

而在收入部門內，客房的經營壓力略顯于餐飲部門。具體來看，客房收入年均下滑2%，而餐飲收入則些微增長，年均漲幅為0.1%。在客房部門內，業績下滑的主要挑戰是住宿率，過去十年，住宿率下滑了8個百分點，而平均房價的年均波動則幾近為0。

除了總收入下滑外，成本小幅上揚也是經營毛利下滑的原因之一， 經營成本的年均增長率為0.2%.

在成本開支中需要重點注意的是人工成本，盡管因住宿率下滑，酒店的各項直接成本有所減少，但人工成本作為酒店最大的開支項，卻呈現出持續上升趨勢，年均漲幅達到3%。人工成本提升，而總經營收入下滑，雙重作用下，人工成本占比也從2006年時的21%躍升至2015年的30%。

總結而言，過去十年，高端酒店市場歷經快速擴張，已然進入了供給過剩時期，加上宏觀經濟環境影響，盈利水平明顯下滑。展望未來，我們預期高端市場的開發速度將明顯放緩，市場重點關注的不再是增量，而是如何做好存量資產的價值提升。

開業率下行，緩解龐大的新增供給壓力

盡管高檔酒店市場仍有十分龐大的新增供給清單，其中高端及以上的新增供給量已達到了現有供給量的76%。

但開業率的明顯下行將有效緩解新增供給壓力。從圖中可以看到，2011年酒店開業率高達90%以上，但這一指標在2012年驟降至49%，之后持續徘徊在50%左右，預期2016年開業率將進一步下滑至42%左右。

導致開業率持續低迷的主要原因是房地產行業整體下行狀態，使得傳統酒店開發商的資金鏈處于緊張狀態，對酒店投資的期望值也逐漸回歸至理性;再加上高檔酒店持續下行的盈利能力，許多業主開始重新審視酒店開發的可行性。并且在中短期內，預計高檔酒店的開業率，將不太可能出現明顯回升。而這將有效降低新增供給壓力。

存量資產關注價值提升

另一方面，未來高檔酒店市場重點關注的將不再是增量，而是存量，即在分享經濟的時代背景下，如何轉變思維，做好存量資產的價值提升。這里所謂的價值包括兩重含義，即現金流價值與資產價值。未來，如何跳出酒店的慣性思維，打破酒店的設施規劃與功能布局常態，引入更多跨界業態的有機融合，真正從跨界思維出發實現坪效價值與資產價值的雙重提升，這是資產業主們應當細細思量的方向。

高檔酒店市場，可謂是深陷紅海困局。那么中檔酒店市場情況如何，是否一片藍海?

中檔酒店市場緩慢增長，市場份額持續縮減

相對于高速增長的高檔與經濟型酒店，中檔酒店市場可謂是緩和增長，過去5年，客房數的年均增長率僅為5%，明顯低于經濟型18%，高檔酒店16%的年均增長率。

鑒于中檔酒店明顯滯后的增長率，其在整體酒店市場中的份額也持續縮減，從五年前的45% 的占比遞減至2015年時的35%，下降了10個百分點。

中檔酒店品牌快速擴張，品牌滲透率仍有限

在中檔市場中，其規模擴張的最大動力來自于品牌連鎖酒店，過去5年連鎖酒店的增長速度達到51%，相對而言，自行管理酒店的增長率幾近為0。

國內品牌為主的競爭格局

盡管連鎖品牌的高增長率，其在中檔市場中的份額仍然明顯落后于自行管理酒店，2015年時品牌滲透率僅為20%，大大遜色于高檔與經濟型酒店市場。這也意味著未來各大品牌進軍中檔市場的巨大潛力。

中檔市場形成了以國內品牌為主的競爭格局，按客房數計算，排名前十的酒店品牌80%為國內品牌，國際品牌中只有智選假日與諾福特位列其中。預計隨著雅高與華住，希爾頓與鉑濤，萬豪與東呈聯姻模式的深入開展，尤其是國際品牌特許經營模式的開放，這種品牌競爭格局有望改變。

中檔酒店市場的主流為精選服務、有限服務品牌而非全方位服務品牌，其最大的特色是在設施規劃上強調高毛利的客房部門，并大刀闊斧地縮減低毛利水平的餐飲、宴會與休閑娛樂設施。

精選服務與低人房比有效提高經營毛利

精簡的設施規劃將有效地支持精選服務酒店實現優秀的經營毛利率。2015年，精選服務酒店比傳統的五星、四星酒店在毛利率方面高出至少20個百分點。而這樣優秀的毛利率也受到了理性投資者的追捧。

此外，值得一提的是，精簡的設施規劃也使得精選服務酒店的人員配比高度精簡，人房比基本為0.5：1，這使得精選服務酒店的人工成本在總收入的占比僅為18%，遠低于傳統五星與四星高達30%的占比，從而有效推動經營毛利的提升。

展望未來，我們可以斷言中檔酒店在中短期內將成為投資開發的熱點，而其中生活方式酒店將是未來!

中檔酒店躍升為簽約新寵

中檔酒店的開發之熱可從最近幾年各大酒店集團頻頻引入或發布特色中端品牌可略見一斑, 從Hampton，Fairfield,到citizen M，Hub House等等，可謂精彩紛呈。

而最近兩年中檔酒店也躍升為品牌簽約的新寵，2015年及2016年上半年中檔酒店簽約均占到簽約總量的58%以上，充分顯示投資市場普遍看好高回報率的中檔產品。

中檔酒店品牌滲透率預期快速攀升

預計中檔酒店市場，尤其是品牌酒店將獲得長足的發展，主要支持因素包括中產階級隊伍的壯大，新一代消費者的成長，住宿消費升級的需求及休閑旅游需求的強勁發展等等。在國際品牌開發特許模式的刺激下，及各大經濟型巨頭轉戰中檔市場的刺激下，中檔市場的品牌滲透率有望在2020之后躍升至54%左右。

中檔酒店市場份額進一步擴大

中檔市場的份額有望進一步擴大，在2020年后突破200萬間，市場份額達到38%。應當注意的是，中檔市場的增量將有部分是從自管的中檔酒店以及經濟型酒店這些存量中轉化而來。因此，其增長率不會那么激進，但更為健康。

此外，為迎合新一代消費者及消費升級的需求，同時應對分享經濟下非標產品的個性化競爭，我們預計中檔產品也將出脫同質化的產品困局，轉而尋求更具創意、更靈活多元、更具生活方式的產品之路。

高速膨脹的經濟型酒店市場

從供給角度而言，最近五年經濟型酒店仍然延續了過去的快速增長，年均增長率達到了18%，2015年底，經濟型酒店已達到186萬間體量，近千億的收入規模。

極高的品牌滲透率

經濟型市場同時也是高度品牌化、標準化的市場，其品牌滲透率遠超高檔與中檔酒店市場，2015年底更是達到將近92%的水平。盡管高度標準化意味著擴張效率，但過度同質化也負面影響了經濟型酒店對消費者的吸引力。

持續下行的運營業績

從經營業績來看，在龐大的供給壓力下，尤其是分享經濟下存量住宅也開始蠶食中低端酒店住宿市場，經濟型酒店的經營業績已然呈現出下滑的趨勢，特別是住宿率。此外，最近一年，本已低廉的平均房價也有所下降。

除了收入下降外，經濟型酒店最大的兩個成本類項，也就是租金成本與人工成本卻頻頻上漲，這明顯壓縮了酒店的利潤空間。而最近兩年頻發的加盟商與品牌公司的矛盾，其背后的根源也就是大幅縮減的利潤如何合理分配的問題。

顯然，經濟型酒店的傳統商業模型已然無以為繼，其增長乏力也已經是一個無法回避的事實。薄利時代的來臨也使得各經濟型酒店巨頭紛紛轉戰中檔市場和短租公寓市場。因此，預計中短期內經濟型酒店物業升級與改造將進入高發期。

受國家政策的大力扶持，及中國休閑旅游需求強勁發展的推動，旅游地產無疑迎來了爆發期，投資領域遍及滑雪、主題樂園、歷史遺產、古城鎮復興、山地海島等等。(我們在《浩華報告 | 未來十年酒店投資熱點，中國度假酒店市場回顧與展望》有詳細描述)

房價業績優秀，住宿率遜色

在這一大潮下，總體而言，五星度假酒店的平均房價表現明顯高于城市酒店，溢價達到25%，但住宿率卻明顯遜色于城市酒店。綜合而言，度假酒店實現的平均每房收益高于城市酒店。

度假酒店顯著的季節性需求波動是高房價，低住宿率的主要推手。相比國際度假市場，中國度假酒店的需求主要集中于幾個有限的旺季時段內。旺季期間，需求顯著高于供給的局面推動著酒店平均房價實現大幅上漲。但其他時間則是另一個極端，即需求疲軟，即使大幅調低房價也無法招徠足量的客人。所以顯著的季節性使得度假酒店能夠保有合理的高房價，但無法實現理想的住宿率。

疲軟的餐飲業績和較高的人工成本等多方面因素導致經營毛利較低

盡管度假酒店更高的平均每間房收益，但它實現的每間可售房總收入和經營毛利遜色于城市酒店，差距水平分別為8%和17%。導致度假酒店稍遜一籌的經營毛利水平的主要原因包括三個方面：

首先，較為疲軟的餐飲業績制約了度假酒店的整體創收能力;區別于城市酒店，度假酒店缺乏龐大的外部用餐需求的有效支持;此外，中國度假酒店的客人更喜歡到外部餐廳用餐，這樣的消費習慣直接影響了酒店的餐飲收入。

其次，度假酒店較高的人工成本也制約其盈利能力。按每可售房計算，度假酒店人工成本比城市酒店高出3%;但按每住客房計算，度假酒店則比城市酒店高出16%。

此外，不論是按每可售房還是按每平米計算，度假酒店的能源成本也明顯高于城市酒店，這也影響其盈利能力。

展望未來，盡管現有度假酒店面臨產品升級與運營創新方面的挑戰，來改變當前盈利能力較弱的局面，但我們認為中國的度假酒店還處于發展初期，具有巨大的增長潛能。

從目前的簽約情況來看，目的地酒店已經在傳統市場中逐漸搶占了一席之地。在國家政策的進一步推動下，隨著老景區更新浪潮的興起以及目的地開發熱潮的持續，我們預期旅游休閑產業將成為中國經濟的另一增長極，而度假酒店的市場份額也將隨之進一步擴大。

度假酒店業績的健康與否很大程度上與其服務的經濟半徑范圍的人口數量和財富水平息息相關。此外，我們判斷三大傳統經濟圈，及主要二線城市周邊(包括以武漢、長沙為代表的華中區域，以成都為代表的西南，以西安為代表的西北，以哈大為代表的東北)因其輻射半徑范圍內的大人口流量與居民較高的支付能力，有望成為熱點開發區域。

最后，我們用生命周期曲線簡要總結下四個酒店市場的生命軌跡變化。顯然，高檔酒店已然邁入了一個成熟期，這一時期的機會，存量優先于增量，開發存量價值是重點。而中檔酒店則仍處于成長期，生活方式酒店是未來，而要點是酒店品質與造價控制之間的有效平衡。經濟型酒店呢，我們認為它處于一個衰退期，資產更新升級是關鍵。度假酒店，就整個中國市場而言，我們認為它尚處于一個起步期，投資開發的致勝法寶還是那句金科玉律“地點、地點、還是地點”。

產業的周期發展仍需要疊加經濟的周期發展，在分享經濟時代下，在顛覆者裹挾著變革浪潮蜂擁而至時，大住宿應是傳統酒店業者的二次創業方向，主動進軍非標領域，跨界零售、餐飲、文化、藝術等等，不僅是市場趨利的結果，也是酒店業自身定位的自我顛覆。

須知，大住宿，不僅僅是酒店!

*本文轉載自CHAT咨詢。