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文旅行業(yè)的蓬勃發(fā)展，為地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型帶來了新的契機(jī)。文化、旅游、地產(chǎn)三者之間相互結(jié)合，共生共榮之下的文旅地產(chǎn)，成為房企跨界經(jīng)營新的利潤增長點。作為中國”造城運(yùn)動”的鼻祖級房企，世紀(jì)金源早已布局文旅，如今成立專業(yè)的文旅板塊——域見文旅。

依托豐富的運(yùn)營經(jīng)驗，在發(fā)揮產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢的基礎(chǔ)上，注入創(chuàng)新思維，歷經(jīng)中國文旅地產(chǎn)發(fā)展全時代的域見文旅，一舉成為文旅地產(chǎn)新時代的拓荒者。在接受執(zhí)惠專訪時，域見文旅董事常務(wù)副總經(jīng)理、睿途旅創(chuàng)董事長彭婷婷表示，新時代的文旅地產(chǎn)已進(jìn)入第三空間，這個空間就是文旅地產(chǎn)的未來商業(yè)模式成長空間。域見文旅將整合世紀(jì)金源集團(tuán)在酒店、商業(yè)、地產(chǎn)、文旅、投資等產(chǎn)業(yè)鏈上的資源，引領(lǐng)文旅地產(chǎn)在新時代第三空間的良性發(fā)展。

文旅地產(chǎn)第三空間

執(zhí)惠：如何定義“文旅地產(chǎn)第三空間”這一概念？

彭婷婷：早期旅游地產(chǎn)的發(fā)展空間其實很單一，依托一定的自然資源和氣候條件，酒店+住宅樓盤即構(gòu)成了發(fā)展空間。這是第一空間。后來，這個空間隨著可依托資源的減少，逐步開始進(jìn)入整合發(fā)展階段：酒店+商業(yè)街+住宅，隨后演變?yōu)榫频?商業(yè)街+樂園+住宅。這是第二空間，在這個空間內(nèi)，有了業(yè)態(tài)組合，但是沒有復(fù)合。也就是說，房子還是房子，旅游還是旅游。那么，什么是第三空間？當(dāng)文旅地產(chǎn)需要配置的業(yè)態(tài)越來越多元，產(chǎn)品越來越復(fù)合，尤其當(dāng)住宅也不再是賣單一的居住空間（城郊剛需住宅或者第二居所），而是賣生活方式、賣社群文化、享社交經(jīng)濟(jì)的時候，那么，就已經(jīng)進(jìn)入了一個新的發(fā)展空間，也就是我所說的第三空間。

執(zhí)惠：為什么說這個空間是旅游地產(chǎn)的未來商業(yè)模式成長空間？

彭婷婷：新時代新格局新命題。所有行業(yè)的新商業(yè)模式從根本上講，無非就是要引導(dǎo)和激發(fā)消費(fèi)新需求，創(chuàng)造更大價值。今天消費(fèi)文旅地產(chǎn)的最大目標(biāo)客群是誰？如何引導(dǎo)和激發(fā)新需求大需求？這些都需要在第三空間中找到適合自己的答案。

新時代下的轉(zhuǎn)換升級

執(zhí)惠：新時代下文旅地產(chǎn)的第三空間，房企需要怎么做才能適應(yīng)空間的發(fā)展？有何難點？

彭婷婷：最重要的是，轉(zhuǎn)換思維模式。以前，大家都是根據(jù)賣房子的邏輯來進(jìn)行開發(fā)選址和業(yè)態(tài)配置。未來，首先需要轉(zhuǎn)化的，就是改變這種“舊”思維，轉(zhuǎn)而以旅游經(jīng)營思維來選址和業(yè)態(tài)配置。并且把居住產(chǎn)品也當(dāng)做“旅游產(chǎn)品”來策劃、設(shè)計和經(jīng)營。我覺得，最大的難點就是人和人對固有模式的依賴，思維是最難扭轉(zhuǎn)的。

執(zhí)惠：針對文旅地產(chǎn)的第三空間，域見文旅做了哪些嘗試？

彭婷婷：域見文旅是世紀(jì)金源集團(tuán)的文旅產(chǎn)業(yè)操盤主體。眾所周知，世紀(jì)金源是中國”造城運(yùn)動”的鼻祖級房企。成立27年以來，在中國大陸投資額達(dá)2390億，集團(tuán)為推動城鎮(zhèn)化，推動國內(nèi)城市新區(qū)發(fā)展上尤其是中西部地區(qū)發(fā)展上做出了卓越的貢獻(xiàn)。

同時，我們也是國內(nèi)第一家最早開始自投自建自營酒店的民營房地產(chǎn)企業(yè)，從2001年第一家五星級酒店世紀(jì)金源大飯店在福州開業(yè)，至今已有25家五星級酒店，自主管理客房過萬間。

早在2010年我們已經(jīng)開始做文旅項目投資。我們第一個旅游景區(qū)福州貴安新天地，占地7500畝，2013年正式開業(yè)，包含了陸樂園、水樂園、溫泉度假村、兒童樂園、花海營地、拓展公園、奧特萊斯、大劇院、民俗文化園等旅游度假配套業(yè)態(tài)?？梢哉f，那個時候當(dāng)大部分企業(yè)還在文旅第一空間試水的時候，我們已經(jīng)開始了從第二空間向第三空間前進(jìn)的步伐。

2015年，我們的兩個文旅項目——福州羅源灣海洋世界和寧波海皮島，相繼開業(yè)。目前三個景區(qū)都是4A景區(qū)。精準(zhǔn)的說，我們是一家二十多年來持之以恒以旅游運(yùn)營為王，默默耕耘文旅產(chǎn)業(yè)的企業(yè)。

基于這樣的發(fā)展歷程，可以說，我們歷經(jīng)了中國旅游地產(chǎn)發(fā)展的全時代。所以，未來，我們會整合世紀(jì)金源集團(tuán)在產(chǎn)業(yè)鏈上的資源，引領(lǐng)文旅地產(chǎn)進(jìn)去新時代的第三空間。

執(zhí)惠：文旅地產(chǎn)進(jìn)入第三空間，對于域見文旅的場景及業(yè)態(tài)布局有何影響？

彭婷婷：影響可以歸納為三點：一是我們需要加速對現(xiàn)有場景的升級換代；二是要創(chuàng)造更多引導(dǎo)和激發(fā)新需求的新業(yè)態(tài)落地域見國際旅游度假區(qū)；三是要在自主研發(fā)和孵化支持下，保持場景內(nèi)的可變空間能夠不斷推陳出新。

內(nèi)核帶動發(fā)展

執(zhí)惠：域見文旅的核心競爭力是什么？

彭婷婷：域見文旅的核心優(yōu)勢是全，深，廣。

我們將整合集團(tuán)在過去二十多年中積累的強(qiáng)大運(yùn)營能力，包含酒店、商業(yè)、教育、大健康、科技、金融。除了產(chǎn)業(yè)本身的寬度廣度和閉環(huán)，更重要的是各類場景空間，景區(qū)-酒店-商場，這些我們自持自營的空間都是孵化新業(yè)態(tài)的最佳場所。所以，全是產(chǎn)業(yè)鏈布局，深是我們深耕運(yùn)營18年，廣是我們拓展空間廣。

當(dāng)然，還有一個優(yōu)勢，叫教訓(xùn)。作為最早涉旅投資的房企，我們不可避免的有血有淚，這些經(jīng)驗都是寶貴的財富。

執(zhí)惠：順應(yīng)第三空間的發(fā)展方向，域見文旅怎么做？

彭婷婷：

1.  新思維。首先是基于旅游經(jīng)營思維的選址而不是基于房地產(chǎn)開發(fā)思維。我們?nèi)碌亩燃買P域見國際旅游度假區(qū)，選址的前提是年游客量在2000萬以上的成熟旅游目的地，在國內(nèi)外具備旅游知名度。這個和過去我們選址的邏輯是完全不一樣的。

2. 發(fā)揮我們的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢和運(yùn)營優(yōu)勢，在空間范圍內(nèi)合理配置業(yè)態(tài)。我們會避免重型游樂設(shè)備投資，深耕文化和研學(xué)的輕游樂業(yè)態(tài)。在目前基礎(chǔ)上，做強(qiáng)我們的樂學(xué)旅游品牌。當(dāng)然，域見度假區(qū)一定會包含多樣化居住產(chǎn)品。優(yōu)質(zhì)的居住產(chǎn)品也是旅游產(chǎn)品，不要妖魔化它。居住產(chǎn)品本身具備了文化吸引力、社交吸引力和旅游吸引力等多重屬性的時候，過去被大家翻來覆去討論的所謂假旅游真地產(chǎn)已經(jīng)不再有意義。

3. 社群運(yùn)營與精準(zhǔn)營銷。我們有社群基礎(chǔ)、酒店、商業(yè)、世紀(jì)城業(yè)主以及景區(qū)會員，加起來這個群體有1.5億人次。遍布東西南北，基本都是直轄市和省會城市。這個是我們在過去十幾年運(yùn)營基礎(chǔ)上要做的一次精細(xì)化運(yùn)營升級。

4. 場景擴(kuò)容與業(yè)態(tài)研發(fā)孵化。我們有很多場景，各種不同類型的商業(yè)消費(fèi)空間。所以，我們要研發(fā)，要孵化。但是我們的研發(fā)不是虛的，制造一堆所謂IP。比起提IP，我更喜歡說業(yè)態(tài)。當(dāng)你都還沒被市場驗證的時候，根本就不叫IP，只能算是創(chuàng)新業(yè)態(tài)。

這個研發(fā)，一是針對自有存量資產(chǎn)升級換代，這是一次歷史意義的挑戰(zhàn)，從我們自身開始，再惠及他人。預(yù)計再過五年，中國文旅將出現(xiàn)大面積亟需改造的存量資產(chǎn)或者說不良資產(chǎn)。

二是孵化。我們有專業(yè)的研發(fā)，策劃和規(guī)劃團(tuán)隊--睿途旅創(chuàng)。有文旅基金，有多元應(yīng)用場景，另外我們馬上還要在上海建一個針對文旅產(chǎn)業(yè)的孵化空間（眾創(chuàng)空間），未來孵化出來成為IP的，首先是滿足我們自有場景空間的不斷更新（更新才有新市場新機(jī)遇），還可以滿足我們托管的各類商業(yè)、酒店、景區(qū)的有機(jī)更新。

12月18日，2018第三屆中國文旅大消費(fèi)年度峰會暨“龍雀獎”頒獎盛典將在上海盛大舉辦。屆時，域見文旅將更加全面詳細(xì)地解讀新時代下文旅地產(chǎn)的第三空間。掃描下方二維碼即可報名參會！

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執(zhí)惠訪談 文旅地產(chǎn) 域見文旅

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