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五一假期給旅游業初露曙光，鄉村民宿契合了疫后周邊游、生態戶外游的旅游需求，假期訂單恢復率高達100%，相比之下，城市民宿訂單只占所有民宿訂單的40%，恢復壓力巨大。民宿經營界一時之間樂觀氣氛不再。市場的民宿投資熱情幾近消退之際，住房領域開放型服務平臺伊巢網近日宣布獲得數千萬元融資，伊巢的核心業務之一就是“伊間民宿”，“伊間民宿”2019年底推出城市民宿聯盟服務，賦能城市精品民宿經營者。伊巢網董事長胡炯近日接受執惠采訪，對城市民宿的長期發展十分看好，他認為現在是城市民宿發展最好的時間窗口。以下是執惠專訪伊巢網董事長胡炯的對談記錄——

執惠：您怎么定義城市民宿？有數據顯示，受疫情影響，城市民宿目前的復蘇狀況比鄉村民宿差，也面臨這比較高的運營壓力？

胡炯：城市民宿，人們一般叫“短租”，我們對于城市民宿有明確的定義——這間民宿一定是開在核心城市的核心地帶，圍繞在核心商圈周圍，比如上海的南京路、外灘一帶商圈附近。總結起來有4個關鍵要素，一二線城市、周圍有核心地標、社區住宅為主、裝修精美有主題。

在我看來，疫情沖擊是短時的，今年民宿市場跟去年相比不會太差。境外游這部分大概率轉化成了國內游，市場有補充。疫情即使說“常態化”，那么也是這一兩年內的影響。根據我們的研究，相比鄉村民宿，城市民宿高頻，市場更大，投資回報更快，長線來看城市民宿有更高的發展空間。

執惠：為什么這么說？人們提到民宿，往往都會想到在景區或者是自然生態好，偏鄉村的地區開的民宿？

胡炯：實際上，從我們2019年調研的結果看，全中國在線平臺可查的民宿房源一共130多萬套，其中90%都是城市民宿。鄉村民宿看似紅火，總的體量其實并不大。

另外，鄉村民宿投資回報周期長，有明顯的淡旺季之分，基本上只靠節假日客流，節假日、暑期等旺季鄉村民宿入住率可能能到90%以上，甚至100%，但平日入住率可能就要歸零，平均下來年平均入住率可能只有30%-40%。但城市民宿淡旺季差距沒有那么大，周一到周四也有一定的客流，滿足旅游休息之外，聚會、差旅、醫院陪住等不同需求，大約在60%左右，節假日90%，全年平均在70%-80%浮動，入住率還是可觀的。

那么高入住率就能轉化成收入、盈利。另外，城市民宿投資一套房的裝修成本比鄉村民宿低，這也是城市民宿投資回報更快的原因之一。

執惠：不過城市核心地段，租金較高，投入成本不低，這點您怎么理解？城市民宿發展的根基、空間來自于哪里？

胡炯：第一，放到長期來看。租金低的鄉村房源，一般需要的改造成本比較高，加上顯著的淡旺季差異，鄉村民宿要回本盈利，得要幾年時間；城市民宿房源，相對來說品質和標準都更好，改建成本沒有那么高，入住率比較平均，回本快。從這個角度來看，均攤各項投資成本，對比回報周期，單平方米投入，城市民宿的成本并沒有更高，也并非不可接受的。

第二，地段。實際上熱門景區的房源，就算是鄉村房源，租金也不便宜。屋主自建自營那就是另一回事了。

我認為做城市民宿現在是最好的時間窗口。原因有幾點：住房市場兩極分化、城鎮化進程加快、土地紅利未能充分利用、房住不炒已是既定國策。

從需求來看，人們經濟水平提高，旅游意愿高，需求更加多樣，對旅游產品、住宿產品的品質、個性化需求提出了更高要求。這是城市民宿之所以能發展的市場基礎。

從住房供應端來看，也到了一個中國城鎮化發展在過去幾十年間高速發展，房地產高歌猛進，造就了今天房地產市場巨大的住房存量。與此同時，我們發現，一方面是可供住宿經營的商服用地大幅萎縮，另一方面商品房庫存積壓十分嚴重。近10年來，商旅用地的投資急劇下降，不是沒有人投或者不想投，是核心城市核心地段的土地沒有了，商旅酒店領域的土地紅利結束了。然而，2008年以來，二手房交易額成長了10倍，2016年時，二手房交易額就已經突破6.5萬億，占新房交易55%。這說明，大量商品房積壓，中國已經全面進入存量房時代。這個時候做城市民宿，是順勢而為。

存量和增量市場的根本差異是做存量市場，要慢經營，重品質。我們統計，到2019年全國城鎮居民擁有房量在3.2億套，嚴重積壓的商品房庫存為7500萬套，這里面適合改造為民宿的大概有1000萬套。核心城市核心地段的商品房，是優質資產，有良好位置資源和空間質量，城市民宿的商用價值被嚴重低估，這是我們選擇進入這個市場的原因，如何將這部分閑置物業向市場釋放，是我們發現的商機。城市民宿這一波土地紅利尚未開始，而在“房住不炒”的國家政策倡導下，房產運營為王，正是城市民宿成長的機會之一。

執惠：城市民宿其實也不是一個新概念了，從Airbnb進入中國開始，國內也已經發展出了一些運營城市民宿的機構，手上經營著幾套房源，也離“本地人招待”這種一開始的民宿概念有點距離，展現出了商業化的勢頭。您怎么看目前的經營城市民宿的市場？

胡炯：這些城市民宿大部分經營得都不錯，90%的民宿主都能盈利。這些城市民宿經營者絕大部分是小業主，擁有一套兩套，最多不超過5套的房源。夫妻老婆店模式是最多的，也最能盈利，因為體量小，成本也少。房子裝修改造幾萬塊，接下來就是水、電、網絡等支出，有些幾乎不需要人力成本，不聘請員工，兩個人親力親為包攬一切工作，從保潔到接待，從線上到線下。這些城市民宿大多線下服務非常到位，有人文關懷。

參照歐美國家酒店-民宿的比率，國內民宿在酒店的滲透率10%都不到，未來有巨大的增長潛力。但是我們也看到，由小民宿主們帶動起來的中國城市民宿發展，已經遇到了瓶頸。

民宿主們有擴張的需求和渴望，但是礙于自身能力，從5家在再擴展到10家就比較力不從心，難以實現；也想提升入住率，但是在推廣、渠道鋪展上耗費的時間金錢和精力，再對比上目前所有房源能接待的最大量、產生的盈利，就有點投入回報不大匹配。

另外，民宿作為一個非標產品，優勢在于非標、個性化，痛點也在于此。干凈清潔、安全安心是住宿產品最核心的競爭力，所有附加值必須圍繞這個根基才有做得長久做得更好的空間，而房間的清潔服務怎么做、安全怎么保障，是需要有行業標準來規范，需要在住客心中建立這個信任度的。這是目前城市民宿市場還沒有成型的，所以整體水平參差不齊。

另外，這次疫情沖擊也暴露出了小民宿主經營城市民宿的不足之處，小體量的民宿主抗風險能力差，遭遇了很大的打擊。伊間民宿去年籌建，今年初推出的伊間城市民宿聯盟，原本計劃在2020年吸引5000套民宿加盟，目前發展速度超過我們預期。疫情到來，讓小民宿主們覺察到危機，期待獲取更大的外部資源，贏得更大的發展力量，因此我們的聯盟服務需求非常旺盛。

執惠：伊間的城市聯盟實際上有幫助這些民宿主突破了瓶頸嗎？怎么做到的？

胡炯：伊間民宿打出了“愛干凈的城市民宿”的品牌口號，我們做城市民宿聯盟，“干凈”是最重要的一個衡量標準，給每個加盟民宿主提供民宿衛生保潔標準的指導，在標準化上疊加個性化，才能走得長遠。

伊間城市民宿聯盟可以做三件事，賦能、托管、智能化運營。

首先來說直達痛點的，降本增效，提高收益。我們的“增量寶”業務就是首先幫小民宿主們打通渠道，通過智能系統把加盟民宿主的房源貼上“伊間民宿”品牌，進行全渠道投放。當然，民宿主們自有的渠道上保留是他們原本的品牌的自行售賣，通過增量代運營實現正常運營之外的增量銷售。渠道及運營能力的提升，相應的預訂量也會跟上，在目前階段，平均每月每套房我們的增量渠道能帶來1-2個訂單、3-5個間夜的增量。

除了渠道和收益，聯盟在供應鏈、服務、金融等多個端口都能賦能小民宿主。小民宿主們結成大聯盟，就能有更好的話語權、議價權。比如在清潔布草這塊，聯盟集中采購就能給大家省不少錢，而這些東西過去大家可能不大在意，結成聯盟有大量采購需求，我們就可以直接跟供應商談價錢，拿到同等品質同時降低成本。

說到供應鏈，一套優質城市民宿打造涉及了室內設計、裝修施工、軟裝、上線渠道、營銷等等非常多的過程，每個步驟都有不同的供應鏈要打通，伊間民宿有供應鏈積累的優勢，也可以給到聯盟民宿主支持。

另外，目前市場行情會隨著消費意愿而波動，因此定價也是一門學問，我們的數據系統可以及時跟蹤周邊同類產品，適時調價，智能化賦能民宿主。

執惠：聽起來跟酒店的連鎖經營是一個道理，為什么是聯盟而不是連鎖呢？

胡炯：個性鮮明，這是民宿非常重要的一個特點。所以我們不會要求加盟的民宿都做得一模一樣，這個不是聯盟的追求。民宿行業更需要的賦能，需要的是聚合形成規模優勢，需要標準化之上的個性化，這些都是連鎖無法實現的。清潔是可以有標準的，但是在軟裝這塊，就得呈現個性化。伊間民宿有自己的設計團隊，所以對于聯盟民宿主，我們也提供設計方案賦能，一個城市有4種方案可以挑選，在這個基礎上，民宿主們當然還可以添加自己的細節，打造溫馨的住宿體驗。

執惠：去哪些城市有什么標準嗎？目前拓展的進度咋那么樣？

胡炯：在選址方面，我們會有包含城市旅游指數排名、城市GDP排名、酒店/民宿評論數、連鎖品牌門店數量、大型商圈數量、網紅打卡地數量等13個維度幫助民宿主落地選址。城市民宿的客群畫像，我們也做過調研，其中旅游度假出行住宿需求占比70%、家庭出行占比70%、18-25歲的女性群體線上預訂占比70%。因此在選址時我們會圍繞這些特征進行選址落地。

目前，我們的執行成果已經大幅超出預期，2020年能夠最終完成10000套房源接入。

執惠：伊間民宿未來還打算怎么做？

胡炯：未來伊間民宿的自營民宿也會增加，但在聯盟里整體會把比例控制在較低的范圍。自營專注做體系、做標準。而聯盟業務，目前目標是未來三五年內，至少覆蓋10萬套城市民宿，更重要的工作是孵化小民宿主，借助伊間民宿的聯盟賦能體系讓民宿創業成為創業小白也能輕松駕馭的創業品類，推動城市民宿領域大眾創業、解決社會就業、繁榮城市旅游市場。這是我們的初心，也是我們的社會責任。

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