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“萬(wàn)通六君子”之一易小迪，在地產(chǎn)市場(chǎng)一直較為低調(diào)，但最近因李亞鵬欠債4000萬(wàn)元一事再被關(guān)注，緣由是他的房企陽(yáng)光100在2015年接盤，成為李亞鵬曾主導(dǎo)的麗江雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)的操盤方，而這一小鎮(zhèn)也恰是前述債務(wù)的肇始之地。

易小迪的陽(yáng)光100曾一度高光，那是2004-2008年，其連續(xù)5年位列全國(guó)百?gòu)?qiáng)房企前十，只是現(xiàn)在曾經(jīng)的很多“小弟”紛紛踏進(jìn)千億房企序列時(shí)，陽(yáng)光100卻還是百億級(jí)別。

在公開(kāi)信息中，易小迪被認(rèn)為個(gè)性穩(wěn)健，尤其1993年海南房地產(chǎn)泡沫后，使其更為求穩(wěn)，乃至被貼上“佛系”、謹(jǐn)慎的標(biāo)簽。

易小迪曾在接受媒體采訪時(shí)提到，自己是一個(gè)膽小的人，過(guò)分的謹(jǐn)慎使企業(yè)失去了很多擴(kuò)張良機(jī)。

自然，他也不是完全不想擴(kuò)張，包括在文旅地產(chǎn)方面的拓展，既有其帶領(lǐng)企業(yè)轉(zhuǎn)型的考慮，也有尋求為企業(yè)拓展領(lǐng)域的意圖。

只是，他接盤的雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)如今依然困境難去，這成為一個(gè)典型注腳。

搖擺中轉(zhuǎn)型文旅，困境待解

陽(yáng)光100的命運(yùn)走向，隨著掌門人易小迪的兩次轉(zhuǎn)型決定，浮浮沉沉。

2014年，在易小迪的推動(dòng)下，陽(yáng)光100在港交所成功上市。也是在這一年，這家傳統(tǒng)住宅開(kāi)發(fā)商，開(kāi)始向非住宅業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型。

陽(yáng)光100轉(zhuǎn)型的一個(gè)考慮是，側(cè)重重運(yùn)營(yíng)和服務(wù)，以減少利潤(rùn)率較低的住宅開(kāi)發(fā)比例，提高公司整體利潤(rùn)水平。但是，硬幣的另一面是，運(yùn)營(yíng)和服務(wù)其實(shí)比較“重”，既講究運(yùn)營(yíng)服務(wù)能力，且資金回報(bào)期長(zhǎng)，不像住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)那么“簡(jiǎn)單甚至粗淺”，也由此帶來(lái)不少“坑”。

2015年，易小迪加碼文旅地產(chǎn)，他看中了在李亞鵬手里“搖搖欲墜”的雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)，意圖盤活。

2015年6月，陽(yáng)光100以1.938億元接手雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)項(xiàng)目51%的股權(quán)，彼時(shí)，該項(xiàng)目正面臨客流短缺、去化率低、銷售單價(jià)不斷走低等頑疾。易小迪接手后，將小鎮(zhèn)由住改商，調(diào)整為街區(qū)綜合體。

即將酒店式公寓變?yōu)榭蜅＃囆g(shù)酒店、藝術(shù)家工作室變?yōu)殚_(kāi)放式街區(qū)業(yè)態(tài)，商業(yè)形態(tài)成為主體。另外，此前每棟190-300平方米的別墅被打開(kāi)圍墻，產(chǎn)權(quán)分割成29-35平方米的商鋪，或分割成6-8間的返租式公寓，每套面積在22-55平方米之間。

外界曾評(píng)價(jià)，易小迪接手該項(xiàng)目是明知不可為而故意為之，雖被認(rèn)為是行業(yè)內(nèi)最懂地產(chǎn)、最會(huì)造房子的人之一，但其做文旅地產(chǎn)未必內(nèi)行，易小迪沒(méi)能化腐朽為神奇，雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)的去化情況仍然不景氣。執(zhí)惠梳理陽(yáng)光100財(cái)報(bào)發(fā)現(xiàn)，2015年-2020年5年間，雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)項(xiàng)目銷售回款金額總計(jì)僅為 2.16億元。

由于缺乏高周轉(zhuǎn)與過(guò)硬的融資能力，陽(yáng)光100不可避免的遭遇了轉(zhuǎn)型陣痛期。2015年至2018年，公司資產(chǎn)負(fù)債率均在80%以上，業(yè)績(jī)慘淡。在此期間，性格佛系又謹(jǐn)慎的易小迪在住宅和非住宅業(yè)務(wù)中間搖擺不定，緣由在于轉(zhuǎn)型并沒(méi)有實(shí)現(xiàn)陽(yáng)光100“新業(yè)務(wù)占公司半壁江山”的預(yù)期。在2017年中期業(yè)績(jī)會(huì)上，易小迪表示將“逐漸提高住宅比例，優(yōu)化我們的回款”，走上回頭路。

頭頂著資金壓力這把達(dá)摩克利斯之劍，易小迪賣項(xiàng)目、賣地拯救現(xiàn)金流危機(jī)。

據(jù)公開(kāi)資料，2019年，陽(yáng)光100出售住宅項(xiàng)目權(quán)益相應(yīng)物業(yè)價(jià)值117億元，確認(rèn)稅后收益19.24億元。重慶陽(yáng)光100、卓星集團(tuán)、東莞清園孵化器、溫州中信昊園等均成為公司出售的標(biāo)的資產(chǎn)。其中，其麾下最大的項(xiàng)目廣東省清遠(yuǎn)市清城區(qū)龍?zhí)伶?zhèn)物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目出讓予佳兆業(yè)，重慶國(guó)際新城項(xiàng)目和慈云寺老街項(xiàng)目出讓予融創(chuàng)，總計(jì)套現(xiàn)約60億元。

住宅用地相較于商業(yè)和公寓用地，能更好地去化，回籠資金更快。因此，頻繁賣地，與其說(shuō)是為了轉(zhuǎn)型做準(zhǔn)備，不如說(shuō)是易小迪的一場(chǎng)“自救”。

2019年，陽(yáng)光100迎來(lái)了第二個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。彼時(shí)的易小迪終于意識(shí)到，魚(yú)與熊掌難兼得，于是他放棄了住宅業(yè)務(wù)和綜合體并行的做法。

在陽(yáng)光100 2019年中期會(huì)議上，易小迪做出了一個(gè)決斷——離開(kāi)住宅主流房地產(chǎn)市場(chǎng)，全力出擊由商業(yè)綜合體、喜馬拉雅服務(wù)式公寓、文旅小鎮(zhèn)組成的創(chuàng)新產(chǎn)品線。

這三條創(chuàng)新產(chǎn)品線，標(biāo)示著易小迪為陽(yáng)光100準(zhǔn)備的三條賽道：以阿爾勒文旅小鎮(zhèn)為代表產(chǎn)品的郊區(qū)大盤，以鳳凰街為代表的商業(yè)街區(qū)綜合體，以及喜馬拉雅服務(wù)式公寓。

文旅扮演的角色作用也被提升。在陽(yáng)光100 發(fā)布的2019年中期報(bào)告中，易小迪設(shè)想，文旅產(chǎn)品將成為陽(yáng)光100今后發(fā)展的重要業(yè)務(wù)板塊。

其中，讓人較為好奇的是，易小迪對(duì)環(huán)京文旅市場(chǎng)也很看重。2019年9月，陽(yáng)光100高調(diào)宣布入股環(huán)京文旅項(xiàng)目熱河山谷（根據(jù)陽(yáng)光100 2020年財(cái)報(bào)，2020年熱河山谷的合約銷售面積為312平方米、合約銷售金額僅510萬(wàn)元，去化表現(xiàn)較冷）。

從2018年起，陽(yáng)光100已在環(huán)京多處布局，通過(guò)股權(quán)收購(gòu)獲取陽(yáng)光100天塔喜馬拉雅及陽(yáng)光100南開(kāi)喜馬拉雅兩個(gè)項(xiàng)目。

2020年7月，位于河北興隆的“陽(yáng)光100·北京的阿爾勒”項(xiàng)目亮相，按照城市規(guī)劃，興隆乃至承德一直大力發(fā)展面向京津的旅游產(chǎn)品。

要知道，2017年，北京出臺(tái)最嚴(yán)限購(gòu)令，環(huán)京第一圈層城市受到直接關(guān)聯(lián)，市場(chǎng)低迷。2019年時(shí)，連環(huán)京房企“三駕馬車”之一的華夏幸福都已現(xiàn)頹勢(shì)，而一直自稱“膽小”的易小迪卻重倉(cāng)環(huán)京，著實(shí)有些令人摸不著頭腦。

轉(zhuǎn)型是形勢(shì)所趨，只不過(guò)易小迪“踩點(diǎn)”不是很好。

將資金和精力投入到需要大量前期投入，周轉(zhuǎn)回款又慢的商業(yè)街區(qū)綜合體和文旅小鎮(zhèn)中，是一門聰明的生意嗎？被認(rèn)為謹(jǐn)慎佛系的易小迪有自己的執(zhí)著與考量。

根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)馬太效應(yīng)，隨著住宅市場(chǎng)趨于飽和、重點(diǎn)房企融資新規(guī)起步，國(guó)內(nèi)的住宅市場(chǎng)結(jié)構(gòu)將呈現(xiàn)強(qiáng)者更強(qiáng)、弱者更弱的局面，中小房企卷不到多少市場(chǎng)份額，盈利空間會(huì)持續(xù)惡化。因此，以陽(yáng)光100等為代表的中小型房企尋求差異化創(chuàng)新發(fā)展，是安身立命之法。

陽(yáng)光100轉(zhuǎn)型的底氣，來(lái)自于易小迪口中具備優(yōu)勢(shì)的優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)，且易小迪的錢大多都花在土地上了。

執(zhí)惠查閱陽(yáng)光100的年報(bào)發(fā)現(xiàn)，2014年起，陽(yáng)光100土儲(chǔ)量一直在千萬(wàn)平方米左右的水平。截至2020年12月31日，陽(yáng)光100總土儲(chǔ)面積為1047萬(wàn)平方米，對(duì)應(yīng)貨值近2000億元。按照易小迪接受公開(kāi)采訪的說(shuō)法，就算按照每年200億元的銷售節(jié)奏計(jì)算，陽(yáng)光100的土地可以賣十年。

而巨大的土儲(chǔ)也為陽(yáng)光100的轉(zhuǎn)型提供空間，一方面，開(kāi)發(fā)現(xiàn)有土儲(chǔ)可以維持當(dāng)前的業(yè)務(wù)擴(kuò)張；另一方面，既有的存量項(xiàng)目本身也是陽(yáng)光100轉(zhuǎn)型的來(lái)源之一。

陽(yáng)光100 2020年財(cái)報(bào)披露，隨著長(zhǎng)三角土地升溫，陽(yáng)光100在溫州儲(chǔ)備的一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目趨于成熟，價(jià)值會(huì)逐步釋放。

易小迪還有幾個(gè)難題？

按照易小迪的設(shè)想，從住宅業(yè)務(wù)中抽離出來(lái)以后，文旅業(yè)務(wù)將成為陽(yáng)光100今后的重要業(yè)績(jī)支撐之一。

但設(shè)想歸設(shè)想，成績(jī)?nèi)绾芜€要靠數(shù)據(jù)說(shuō)話。

根據(jù)陽(yáng)光100 2020年財(cái)報(bào)披露的數(shù)據(jù)來(lái)看，陽(yáng)光100轉(zhuǎn)型成效并不明顯，盈利仍然以住宅銷售為主，合約銷售金額占到總銷售額的73%。

上文已經(jīng)提到，熱河山谷和雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)的去化率較低，2020年在售的6個(gè)阿爾勒小鎮(zhèn)項(xiàng)目去化預(yù)估也不夠理想，陽(yáng)光100 在2020年財(cái)報(bào)中披露的合約銷售總額為47.94億元。

沒(méi)有突出的文旅項(xiàng)目、既有項(xiàng)目去化率也不算高，陽(yáng)光100的文旅轉(zhuǎn)型目前只能稱作平平無(wú)奇。

圖片來(lái)源：陽(yáng)光100 2020年財(cái)報(bào)

如今卸下“萬(wàn)通六君子”光環(huán)的易小迪，作為一名獵手少了些“血性”。佛系的性格使他錯(cuò)失了諸多良機(jī)：2003年，國(guó)內(nèi)施行招拍掛土地制度，當(dāng)其他房地產(chǎn)商瘋狂搶地完成原始積累時(shí)，易小迪在開(kāi)拓品牌。2009年，一線城市房?jī)r(jià)快速上漲之時(shí)，陽(yáng)光100卻做出將重心轉(zhuǎn)至二三線城市轉(zhuǎn)至三四線城市的誤判。一再錯(cuò)過(guò)紅利期，曾經(jīng)的一線房企種子選手，現(xiàn)在淪為中小型房企。

2020年，疫情把易小迪的步調(diào)又打亂了，文旅項(xiàng)目及商業(yè)街銷售受到不小的影響。易小迪不得已重新加大了大型住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)比例，同時(shí)加大一級(jí)土地開(kāi)發(fā)力度。

3月30日，陽(yáng)光100中國(guó)發(fā)布2020年度業(yè)績(jī)公告顯示，期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約57.6億元，同比下降約30.5%；歸屬公司擁有人凈利潤(rùn)約4.4億元，同比下降75.7%。

對(duì)于2020年業(yè)績(jī)，易小迪應(yīng)該是憂大于喜的。

喜在超額完成業(yè)績(jī)目標(biāo)。在2020年中期報(bào)告中，陽(yáng)光100保證全年銷售任務(wù)過(guò)百億。今年年初，陽(yáng)光100披露其2020年實(shí)現(xiàn)合約銷售金額105.3億元，完成全年目標(biāo)的105%。

不過(guò)要知道，2019年合約銷售目標(biāo)為150億元，2018年合約銷售目標(biāo)為175億，雖確有疫情影響，但目標(biāo)額連年下滑也屬實(shí)，背后或映襯著其對(duì)市場(chǎng)環(huán)境的預(yù)判、以及對(duì)自身業(yè)績(jī)提升信心的不足。

憂在何處？接下來(lái)易小迪需要操心的幾大難題，是高企的償債壓力，流動(dòng)性危機(jī)，還有可持續(xù)性存疑的現(xiàn)金流來(lái)源。

償債能力，看凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比。陽(yáng)光100 2020年年報(bào)顯示，公司凈負(fù)債率高達(dá)186.8%，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為76.2%，非受限現(xiàn)金短債比為0.24，短期償債能力低。由此，重點(diǎn)房企融資新規(guī)的“三條紅線”全部被陽(yáng)光100踩中，身處“紅檔”行列，意味著不得新增有息負(fù)債。

3月1日，陽(yáng)光100公告稱，已于公開(kāi)市場(chǎng)回購(gòu)并注銷7.5億港元于2023年到期按4.80厘計(jì)息的可轉(zhuǎn)換債券。標(biāo)普認(rèn)為，鑒于參與其中的債券持有人獲得的收益低于初始所承諾，本次回購(gòu)為折價(jià)回購(gòu)，相當(dāng)于違約。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前陽(yáng)光100中國(guó)存續(xù)境外債券4只，存續(xù)規(guī)模6.28億美元，其中有3只將于今年到期，到期規(guī)模超5億美元，截至2020年底，陽(yáng)光100中國(guó)擁有現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物30.71億元，其面臨集中兌付壓力較大。

公司的債務(wù)情況也引起評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的警惕，標(biāo)普將陽(yáng)光100中國(guó)的發(fā)行人信用評(píng)級(jí)被下調(diào)至“CCC-”。

文旅項(xiàng)目周期長(zhǎng)，前期資金投入大，目前涉足企業(yè)的基本模式是通過(guò)住宅業(yè)務(wù)“輸血”文旅業(yè)務(wù)。專注于非住宅的易小迪，頻繁售賣狀況不佳的項(xiàng)目回籠資金，化解現(xiàn)金流壓力，難免讓人質(zhì)疑，靠什么來(lái)持續(xù)穩(wěn)定地補(bǔ)充現(xiàn)金流？

此外，根據(jù)陽(yáng)光100 2020年財(cái)報(bào)，其產(chǎn)品庫(kù)存已達(dá)到190億元，接下來(lái)如何加快庫(kù)存產(chǎn)品去化？易小迪面前的壓力不小。

綜上，債務(wù)高企，信用狀況疲軟融資難度加大，償債能力存疑，給本就盈利狀況不佳的陽(yáng)光100蒙上了一朵烏云。

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